Инвестиции в коммерческую недвижимость сша: актуальные тенденции
С резким спадом на рынке жилья в Соединенных Штатах многие инвесторы начинают искать другие методы инвестиций, дабы избежать вероятных убытков. Другие – пробуют победить, воспользовавшись спадом в Экономике и учащающимися случаями изъятий объектов за неуплату.
Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся популярны: вклады тут могут быть более прибыльными, нежели в жилом секторе.
Чтобы выяснить, что и где стоит купить, для начала в обязательном порядке стоит изучить и оценить происходящее в коммерческом рынке . В случае если пристально взглянуть, что происходит на рынках гостиничной, офисной, торговой, промышленной недвижимости, многоквартирных домов, изучение окажется очень полным и содержательным. Грамотному инвестору принципиально важно знать, какую роль играются цифры и отчеты для информиро-вания потенциальных клиентов.
В данной статье описывается обстановка на рынке коммерческой недвижимости США и факторы, воздействующие на его функционирование.
Краткая история
Современная обстановка в Америке жилья подобна той, что была в конце 80-х – начале 90-х: чрезмерная застройка и высокие ставки стали причиной стагнации рынка. Одновременно с этим большая часть объектов коммерческой недвижимости принадлежала ограниченному числу физических корпораций и лиц. Продажа для получения прибыли либо возмещения убытков была в полной мере разумна, чему содействовали и налоговые льготы: с пустующих объектов налоги списывались.
Пара поменялось законодательство, и недвижимость на открытом рынке раскупалась весьма скоро, продавцы обогащались. Сейчас американская экономика волновалась лучшие времена, цена аренды всегда росла. Во второй половине 90-х на рынке коммерческой недвижимости наступил расцвет.
Производство во многом поддерживало здоровую обстановку на рынке. В 2000 году, в то время, когда в индустрии начался спад, инвесторы в акции стали терпеть убытки, обанкротившиеся компании прекращали снять в аренду объекты недвижимости. Количество несданных площадей быстро возросло за считанные дни. В 2001 году рынок восстановился – количество несданных площадей зафиксировалось на среднем уровне, после этого предложение продолжительное время оставалось низким.
2007 год напомнил собственникам о том, что на рынке иногда происходят колебания. В апреле цены на недвижимость сократились на 2,8% если сравнивать с апрелем 2007 года – первый раз падение было отмечено индексом цен на коммерческую недвижимость, рассчитываемым Moody’s/REAL. Однако, индекс говорит о том, что за последние два года цены в коммерческом секторе выросли на 9,1%.
Вывод: в данной отрасли состояние на рынке коммерческой недвижимости зависит от производства и бизнеса. Некий спад ожидается по всей стране.
Многоквартирные дома
Тогда как все большее количество домов изымается за неуплату, приобретение жилого многоквартирного комплекса думается все более привлекательной инвестицией. Неприятность изъятий жилья делается актуальной кроме того для знаменитостей (примером может служить знаменитый телеведущий Эд и американский актёр МакМэхон), и американцы начинают осознавать, что подобные явления не связаны напрямую с социально-экономическим статусом либо низким качеством жилья. на данный момент долги многих домовладельцев превышают цена самих домов.
За неимением возможности и капиталов заплатить за меньший по площади и более дешёвый дом, по окончании изъятий многие американцы опять начинают снимать жилье. Приходится прощаться с зданиями площадью под 300 на данный момент. м и въезжать в съемные квартиры площадью порядка 75 кв.м.
«Согласно данным Ипотечной ассоциации, около 1% домов, приобретённых в долг (447 723, в случае если именовать правильную цифру), было изъято за неуплату с января пор март этого года. Это пре-вышает показатель первых трех месяцев прошлого года на 0,83%», – сообщила в прошлом месяце Джанин Аверса из «Associated Press». Цифры увеличиваются, пока subprime-кредиты попадают в руки ненадежных заемщиков.
Правительственные и банковские программы финансирования фактически провалились сквозь землю, так что возможностей остается меньше.
Эксперты из риэлторской компании RealtyTrac информируют: армейские города, такие как Де-Мойн, штат Айова, более всего страдают от изъятий за неуплату – в четыре раза посильнее, чем остальные города, если доверять данным информагентства Bloomberg News. «Семьи армейских считались потенциальными клиентами на протяжении бума subprime-кредитования: из-за постоянных переездов, неосуществимости выезда за границу и невысо-кой зарплаты эта категория населения считалась некредитоспособной», – говорит Руди Уильямс, член Национального фонда ветеранов в Лос-Анджелесе.
Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? Во многих населенных пунктах квартиры востребованы.
По сообщению издания Conde Nast Portfolio, на арендном рынке Сиэтла отмечается понижение числа объектов и рост стоимостей. Процент пустующих площадей вырос на 3,5% если сравнивать с прошлогодним уровнем, арендные платы – на 7,7%: в таковой ситуации инвестор находится в удачном положении. На этот рынок воздействуют такие факторы, как рост занятости и цены на жилье, каковые держатся на достаточно большом уровне.
Продолжится ли данный рост? В статье из издания говорится, что да, не смотря на то, что число пустующих объектов может пара снизиться, но прибавится число только что выстроенных.
«Главные выводы обзора рынка сдаваемых квартир отражают хорошие тенденции на арендном рынке – рост чистого операционного дохода, уменьшение количества убытков»,– говорится в отчете Американской квартирной ассоциации за 2007 год. Возможно с уверенностью заявить, что инвестирование в многоквартирные дома остается удачным.
Вывод: рынок достаточно оживленный. оптимальнее будут продаваться дома под сдачу квартир. Для того чтобы получить наибольшую прибыль, придется держать нос по ветру на жилой недвижимости и рынках труда, числом изъятых за неуплату объектов. Не мешает проконсультироваться агентом по коммерческой недвижимости, дабы определиться с расположением.
Торговые площади
Американцы обожают ходить по магазинам и тратить деньги. По крайней мере, так считалось раньше. С ростом цен на продукты и топливо питания количество потребления падает.
Американцы стали больше брать товары первой необходимости и экономить на предметах роскоши. За май и апрель 27 тыс. человек были уволены с работы – по большей части, в универмагах и на автозаправках, по данным Бюро статистики труда.
Но не обращая внимания на столь безрадостную картину, имеется и хорошие новости. Ожидается, что к 2012 году доходы от сетевой торговли вырастут до $335 млрд: в 2007 году, согласно данным свободного центра исследований рынка Forrester Research данный показатель достиг $175 млрд. Количество клиентов в торговых комплексов уменьшится, но возрастет количество приобретений он-лайн.
Эта тенденция может принести пользу обладателям промышленной недвижимости.
Вывод: рынок нельзя назвать оживленным. Для обнаружения тенденций в тех либо иных регионах не помешает проконсультироваться с специалистом рынка недвижимости. Не обращая внимания на постоянное увеличение цен на горючее, американцы смогут закупаться в супермаркетах рядом с домом, дабы подкопить на оплату квитанций за электричество.
конторские парки и Офисы
Инвестицией будущего смогут стать конторы медицинских компаний. Неспешно достигает пожилого возраста поколение «бэби-бума» в Америке (финиша 40-х – начала 50-х годов рождения) – следовательно, в скором времени начнут пользоваться популярностью медицинские учреждения, например, дома старых. В качестве объекта для инвестиций подобная недвижимость будет пользуется спросом неизменно в ближайщее время.
Согласно данным Университета изучения трудоустройства, в 2006 году затраты на здравоохранение достигли 16% от валового национального продукта и увеличиваются. В большинстве сфер уменьшается количество рабочих мест – в здравоохранении же растет.
Ежедневно рынок американских все весомее выходит на всемирный уровень. Что же это значит для инвесторов в коммерческую недвижимость? То, что условия аренды зависят от обстановок в других государствах, где производятся услуги и продукты для американских компаний. В то время, когда доход от недвижимой собственности зависит от арендаторов, с ними приходится общаться внимательнее, разрабатывать бизнес-замыслы.
Так как американскийбизнес начинает зависеть от зарубежных лиц, продуктов и одолжений, все более удачным делается расположение на берегу Негромкого и Атлантического океанов.
Практически все спекуляции сведены к нулю. Финучреждения так же, как и прежде терпят убытки — но по большей части от общей экономической и недавней ситуации на ипотечном рынке. Умелые девелоперы смогут взять прибыль, не смотря на то, что в целом требуется большое финансирование сферы.
Вывод: Кое-где рынок возможно назвать оживленным — но не везде. Вряд ли тут будут какие-либо неожиданности, но по поводу ситуации на региональных рынках лучше проконсультироваться со экспертом.
Промышленная недвижимость
Не обращая внимания на то, что скорость увеличения индустрии замедляются, на промышленную не-движимость инвесторам стоит обратить внимание.
Растет безработица в сфере производства и строительства – другими словами, рынок в этом сезоне нельзя назвать здоровым. Помимо этого, падение курса американского доллара может повредить производственным компаниям, импортирующим товары. Не смотря на то, что в целом для производства не сильный американский доллар может стимулировать рост индустрии. “С одной стороны, на промышленников воздействует рост стоимостей, с другой – понижение спроса.
Экспорт стабилен благодаря низкому курсу американского доллара – в противном случае картина смотрелась бы еще более унылой”, – сообщается в отчете Университета управления снабжением.
Не обращая внимания на это, промышленная недвижимость возможно объектом для удачного инвестирования. В рейтинге самый замечаемых рынков эксперты Sperry Van Ness утверждают: “Фактически везде аренда и продажа промышленных объектов стоит меньше, чем жилые, офисы и торговые комплексы. Барьеров тут больше, но условия аренды более эластичные, оборот обходится дешевле, и спрос остается высоким – кроме того в том месте, где отмечается спад и спросом пользуются более офисы и современные производства ”.
Вывод: недвижимость востребован, но рынок до тех пор пока нельзя назвать оживленным.Не смотря на то, что нельзя сказать, что он в упадке: до тех пор пока показатели некоторых индустрии держатся на среднем уровне. Это в целом по стране: на практике же все очень во многом зависит от региона.
Гостиничный бизнес
С ростом уровня безработицы и цен на транспорт больше всего страдают две сферы: гостиничный бизнес и торговля. Не обращая внимания на это, в Нью-Йорке строятся новые отели и про-даются гостиничные площади, информирует Майкл Столер, обозреватель “New York Sun”.
В других штатах отмечается упадок в сфере туризма. Согласно данным изучения Smith Travel Research, за вторую семь дней июня занятость населения упала на 3,9%, спрос на аренду помещений — возрос на 3%. Неспециализированные доходы в отрасли понизились на 1% если сравнивать с прошлым годом.
Инвесторы смогут пострадать кроме того от столь незначительного спа-да.
Вывод: рынок не хватает оживленный. В Нью-Йорке кое-какие возможности вероятны, поскольку не заканчивается поток туристов и приезжающих в командировки.В других регионах ощутимо влияние факторов, мешающих формированию рынка. До тех пор пока экономика не восстановится, инвесторов смогут ожидать важные удары.
Такова обстановка на рынке коммерческой недвижимости. В ситуации финансового кризиса видятся и возможности для удачных инвестиций. Чтобы выяснить, в какие конкретно секторы стоит инвестировать, лучше проконсультироваться с экспертами и экономистами по недвижимости.
Создатель: Росси Жиар (портал NuWire Investor)
Перевод: Янина Крупина, Prian.ru
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах: главные неточности
