Инвестиции в недвижимость подмосковья: 5 успешных городов
Инвестиции в недвижимость раньше были весьма популярными у частных инвесторов. Но сейчас интерес «частников» убывает. Но, и сейчас при грамотном действии инвесторы смогут взять хороший доход.
Мы решили разобраться, в каких городах Подмосковья возможно отыскать стройки, самые интересные для частных инвесторов. В далеком прошлом прошли времена, в то время, когда вложения в строящуюся недвижимость приносили баснословные барыши. на данный момент обстановка изменилась. Из кратковременных инвестиции в недвижимость превратились в долговременные, отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН.
В случае если раньше возможно было получить 20%, и 30%, а также 40% за считанные месяцы, то сейчас на такую прибыль смогут рассчитывать лишь те, кто инвестирует в начале строительства, а реализует квартиру, в то время, когда дом уже будет заселяться. В большинстве случаев, за период строительства – от старта продаж на этапе нулевого цикла до ввода объекта в оформления и эксплуатацию в собственность жилые комплексы в Подмосковье прибавляют в цене 20-25% не учитывая инфляции и рыночного повышения цен.
Сейчас, согласно точки зрения Марины Тимашовой, помощника директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», с учетом этих факторов показатель повышения стоимостей образовывает от 35% до 50% в самые успешных проектах. В среднем цена предложения за время строительства увеличивается на 40%, говорит Ирина Кирсанова, помощник председателя совета директоров по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». «Котлован дает + 10% к цене, строительство первого надземного этажа + 10%, готовая коробка + 10% и середина строительства + 10%», – уточняет специалист.
«Вкладываться имеет суть на самом старте, до первого увеличения стоимостей, которое, в большинстве случаев, происходит по окончании завершения нулевого цикла – в то время, когда начинается монтаж стен первого этажа, – отмечает Ирина Доброхотова, генеральный директор компании «БЕСТ-Новострой». – При таких условиях в случае если инвестор осуществит передачу уже по окончании сдачи дома ГК, то он может взять 50-70% прибыли к положенным средствам».
А Александр Энгель, начальник отдела новостроек ГК «МИЦ», уверен, что инвестировать вновостройку возможно на любом этапе строительства, легко доходность этих инвестиций будет различной. И не следует забывать, что кроме роста за счет стадии, существует еще рыночный рост стоимостей, что при обычном развитии рынка образовывает от 10 до 15% в год.
Какие конкретно квартиры брать?
Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор постоянно проводит подробный анализ множества разных факторов, каковые воздействуют на величину взятого дохода. Больше всего инвесторам удается получить на многоэтажных панельных зданиях эконом- и комфорткласса, каковые возводятся в рамках маленького проекта, складывающегося из нескольких корпусов, считает Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании «Метриум Групп». Подобные жилые комплексы строятся скоро – за 1,5-2 года.
Соответственно, инвестор может в обозримый период взять максимально вероятную маржу. В большинстве случаев, доходность таких объектов образовывает 25-30%, а в некоторых случаях и больше.
По наблюдениям Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), самые ликвидными являются одно- и двухкомнатные квартиры маленьких площадей. Римма Балясникова (ЕГСН) уверен в том, что в инвестиционных целях стоит брать «ходовые» однокомнатные квартиры. Пара однокомнатных стоит брать, в случае если речь заходит о жилых комплексах эконом- и комфорткласса.
В зданиях бизнес-класса стоит выбирать квартиры с несколькими помещениями, потому, что в том месте клиенты по большей части домашние люди с детьми. «Самые недорогие квартиры в жилом комплексе инвесторов не должны интересовать, – додаёт Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Мельчайшая цена в большинстве случаев устанавливается в неликвидных объектах с нехорошими видовыми чертями, расположенными на первых этажах, исходя из этого выгодно реализовать такие квартиры будет фактически невозможно».
Города большого роста
В Подмосковье имеется собственные города, где инвестиции в недвижимость приносят отличных показателей. Для определения этих городов издание www.metrinfo.ru воспользовался изучениями компании НСКА. Специалисты НСКА систематично составляют «Рейтинг привлекательности городов Столичной области для инвестиций в строящееся жилье».
Сравнительно не так давно компания предоставила новый перечень городов (он еще не опубликован): Химки, Красногорск, Котельники, Троицк, Дзержинский – так на данный момент выглядит рейтинг. Аналитики учитывают многие факторы: расположение и направление, инфраструктуру, экологию, демографическую обстановку, развитие экономики, определяют вероятную доходность. Детально о том, какие конкретно показатели ложатся в базу изучения, возможно прочесть в последнем отчете компании.
А мы остановимся на каждом городе раздельно.
Химки: возможность роста до 30%
Химки – город, что практически слился с Москвой, это его значительное преимущество. Не смотря на то, что Мария Литинецкая («Метриум Групп») напоминает, что в Химках на данный момент сменилась власть, исходя из этого жилые проекты, выход которых планировался в скором будущем, смогут испытывать кое-какие проблемы с получением разрешительной документации. Соответственно, инвесторам направляться обращать внимание на скрытые административные риски.
В качестве успешного выбора для инвестирования специалист дала совет ЖК «Лесной уголок», на улице Опанасенко, д. 5. 8-9-этажные дома объединены в единый закрытый комплекс, примыкающий к благоустроенной набережной реки Химки. Объект отличается хорошей транспортной доступностью, богатой внутренней инфраструктурой.
«Лесной уголок» находится на завершающем этапе строительства, но в этом и кроется его преимущество – риски для инвесторов минимальны. Но по окончании ввода объекта в заселения и эксплуатацию жильцов цены на квартиры вырастут еще как минимум на 15-20%. на данный момент средняя цена квадратного метра в ЖК образовывает 100 тыс. рублей.
С позиций получения большей доходности хороший выбор – совместный проект RDI Group и Limitless – «Загородный Квартал», что практически представляет собой мини-город с нужной инфраструктурой. В нем представлены различные форматы жилья – от малоэтажных комплексов итаунхаусов до высотных домов. Кое-какие корпуса на данный момент находятся на начальной стадии строительства, квартиры в них продаются в среднем по 66 тыс. рублей за кв. м. По окончании ввода объекта в эксплуатацию цены вырастут как минимум на 20-30%.
Еще один увлекательный проект – жилой квартал концерна «Крост» – «Wellton Park Новая Сходня». Он находится в деревне Подолино, рядом с районом Сходня. В пользу проекта говорят его качественные характеристики (отделка фасадов, эргономичные планировки), привлекательный уровень и репутация застройщика стоимостей – средняя цена квадратного метра образовывает 75 тыс. рублей.
Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») вычисляет привлекательным для инвестирования ЖК «Город Набережных». Проект отличается занимательной выгодным месторасположением и архитектурой – он с одной стороны граничит с рекой, а с другой – с лесом. В комплексе будет находиться нужная инфраструктура – детский сад, школа, торговый- центр и фитнес, магазины шаговой доступности, рестораны, кафе, аптека.
Первые этажи строений будут отведены под клубы и торговые помещения по заинтересованностям. Проектом предусмотрены территории отдыха, набережные и каналы. Цена квартир – от 2,49 млн рублей, таунхаусов – от 9,95 млн рублей.
Денис Бобков, начальник аналитического центра компании Est-a-Tet, считает удачным для инвестиций ЖК на Юбилейном проспекте, д.60А. Это один из немногих проектов города, что отвечает всем требованиям бизнес-класса: находится в парке, предусмотрено возведение внутренней инфраструктуры. Цены за кв. м начинаются от 84 тыс. рублей, а до сдачи дома в эксплуатацию они встанут еще на 20%.
Такой же рост стоимостей смогут обеспечить инвестиции в ЖК «Менделеев» – проект экономкласса, цены на квартиры в котором начинаются от 2 млн рублей. В ЖК «Новогорск», что находится на начальной стадии строительства, на данный момент стоимости начинаются от 64 тыс. рублей за кв. м, и к окончанию строительства рост стоимостей может составить порядка 25%.
Как поведала Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель», у ГК «Домосторитель» не так долго осталось ждать выйдет на рынок ЖК «Подрезково». Вложившись на ранней стадии, тут возможно взять доходность порядка 20%.
Красногорск – прибыль 20-30% за шесть месяцев
В Красногорске, по оценке «Метриум Групп», занимателен для инвестирования проект компании «Крост» -ЖК ART, что отличается уникальной архитектурной концепцией, хорошей транспортной доступностью, использованием и развитой инфраструктурой натуральных материалов при отделке. Квартиры в данном комплексе продаются в среднем по 104 тыс. рублей за кв. м. По оценке Est-a-Tet, предстоящий рост стоимостей по проекту составит не меньше 15%.
Увлекательным с позиций инвестиций Наталия Иванова, глава департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», вычисляет проект комплексной застройки «Путилково»,что возводит ГК «ПИК» в Красногорском районе Столичной области. На данный момент начато строительство двух корпусов №37и №38, каковые являются современные панельные домаиндустриальной серии «КОПЭ-М-Парус».
К продаже предлагается большой ассортимент квартир площадью от 43 до 84 кв. м. Цена квартир начинается от 3,4 миллионов рублей. Окончание строительства жилого комплекса намечено на 2013-2014 гг. «Приблизительно за шесть месяцев инвестор может взять прибыль в размере 20-30% от начальной цены квартиры», – прогнозирует специалист.
Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») именует ЖК «Опалиха О2» – проект компании Urban Group в формате «Города для жизни». Цена квартир на объекте достаточно «бюджетная» – от 2,9 млн рублей. Застройщик уделяет громадное внимание комфорту, тут предусмотрен детский сад с бассейном, спортивные площадки и детские, супермаркет, торговые галереи с бытовыми одолжениями, фитнес-центр.
ЖК «Палитра» – проект комплексной застройки с собственной полноценной инфраструктурой. В ЖК представлены квартиры оптимальных площадей от 45,2 до 121,5 кв. м. В торцевых квартирах с 7 по 11 этаж предусмотрено панорамное остекление лоджий. Цена предложений достаточно умеренна дляКрасногорского района, так, в первом корпусе (открыт) однокомнатная квартира реализуется за 3,45 млн рублей (45,3 кв. м).
В начале строительства дома эта квартира стоила 2,5 млн рублей. Другими словами цена данного предложения повысилась на 38%.
Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», выделила жилой район«Изумрудные бугры». Специалист говорит, что чтобы оценить инвестиционную привлекательность этого проекта, достаточно сравнить цены на квартиры в корпусах, находящихся на различных стадиях строительства.
К примеру, двухкомнатную квартиру в корпусе № 6 (монтаж каркаса на уровне нижних этажей) возможно купить по цене от 4,6 млн рублей, а подобная по параметрам квартира в корпусе № 9 (сдан в эксплуатацию и заселен) стоит от 5,9 млн рублей. Так, доходность образовывает 27%.
Котельники: не так долго осталось ждать откроется станция метро
Инвестиционная привлекательность города Котельники в последнии месяцы без шуток выросла за счет замыслов по открытию новой станции метро «реконструкции» и Котельники Новорязанского шоссе. Интерес для инвесторов, согласно данным «Пересвет-Инвест», может воображать ЖК «Зеленый остров» -монолитно-кирпичный дом (два корпуса). Имеется подземный паркинг. Первые этажи отведены под объекты социально-бытовой инфраструктуры.
Площадь квартир от 45,9 кв. м. Цена от 3,5 млн рублей.
ЖК «Оптима» относится к экономклассу, это панель современной серии П111М. Строится пара корпусов. Первые этажи отведены под объекты инфраструктуры.
Квартиры – маленьких площадей: однокомнатная – от 36,4 кв. м, двухкомнатная – 57,3 кв. м. Цена квартир от 3,7 млн рублей. ЖК «Фламинго» – монолитно-кирпичный трехсекционный дом, первый этаж рекомендован для объектов социально-бытовой инфраструктуры. Предлагаются квартиры маленьких площадей с отделкой, преобладают однокомнатные.
Площадь – от 42,8, цена от 4,3 млн рублей.
Троицк – ориентир поселок Ватутинки
В Троицке до недавнего времени строительство было очень сильно ограничено. на данный момент в том месте новых проектов нет, а те объекты, каковые реализуются, уже выстроены и находятся на завершающей стадии продаж. Наряду с этим резкий скачок стоимостей за счет присоединения к Москве уже случился, исходя из этого инвестору в самом городе развернуться фактически негде.
Но под Троицком расположен поселок Ватутинки, где реализуется большой проект компании «Инвесттраст» – район «Новые Ватутинки». В нем имеется уже выстроенные корпуса, но также в планах возведение новых. Комплекс находится в перспективном районе с благоприятными экологическими условиями, отличается хорошей динамикой продаж и строительства.
Наряду с этим инвесторы кроме повышения цен за счет увеличения стадии строительства смогут рассчитывать и на повышение цены благодаря улучшению транспортной доступности – власти собираются провести реконструкцию Калужского шоссе. на данный момент жилье в «Новых Ватутинках» продается в среднем по цене 85 тыс. рублей за кв. м. Инвестор может рассчитывать на доходность порядка 30%.
Дзержинский – успешный бизнес-класс
В городе Дзержинский возможно разглядеть ЖК «Никольский Квартал» (улица Бондарева). Как отметила Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»), комплекс отличает эргономичное расположение (центральный район, в близи от Свято-Никольского Угрешского монастыря), изысканная архитектура и большой выбор квартир улучшенной планировки.
Всего в ЖК «Никольский квартал» три монолитных дома переменной этажности (8-13 этажей). Комплекс выдержан в едином архитектурном стиле, это комфортная и элегантная «малоэтажка». Предусмотрено строительство помещений для торговых и коммерческих фирм, и полное благоустройство территории.
Для жильцов будет выстроена подземная парковка на 228 м/мест.
Площадь квартир – от 46,4 до 172,4 кв. м. На последних этажах будут расположены двухуровневыеапартаменты с видом на Москву-реку. На данный момент цена однокомнатной квартиры образовывает 3,76 млн рублей. На момент открытия продаж (октябрь 2012) ее цена составляла 3,57 млн рублей. «За шесть месяцев, – говорит специалист, – цена квартиры поднялась на 5,3%».
С надеждой в будущее
Большая часть специалистов, опрошенных изданием www.metrinfo.ru, считают, что инвестиции в недвижимость не утратят привлекательности и в будущем. «Приобретение недвижимости будет оставаться одним из самых понятных и приумножения капитала и доступных способов сохранения», – говорит Антон Северьянов, аналитики отдела компании и руководитель консалтинга «Азбука Жилья».
При условии сохранения экономической стабильности в стране инвестиции в жилье способны обеспечить хороший уровень доходности. «Но нужно осознавать, – даёт предупреждение Мария Литинецкая («Метриум Групп»), – что в данной «игре» нет места легкомыслию. Инвестирование в жилье – это бизнес со законами и своими правилами. И далеко не все способен заниматься им».
© Metrinfo.ru
Лучшие города России с недорогой недвижимостью!!
