Инвестиции в недвижимость: стратегии для частников
В первую очередь 2014г. отмечается значительный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая обстановка в Российской Федерации вынудила граждан, желающих хотя бы сохранить собственные накопления, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги собственная.
Фото: Depositphotos/Deklofenak
Похоже, сработало старое правило российского неумелого инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит начальник отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших соотечествеников вложение денег в квадратные метры — дело более понятное и менее рискованное если сравнивать с рынком ценных бумаг, рынком и банковскими депозитами драгоценных металлов".
И ориентиром, как отмечает начальник аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, помогают прошлые кризисы: цены на недвижимость тогда скоро восстанавливались, и их рост длился как минимум в пределах инфляции. Исходя из этого часть инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. Согласно данным начальника аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, часть инвестиционных приобретений весной составила рекордные 30% против классических 10%.
Но дабы быть успешным инвестором, необходимо знать правила рыночной игры. Помимо этого, садясь за карточный стол, хорошо иметь побольше фишек. Чем выше цена входного билета в клуб частных инвесторов (количество инвестиций), тем больше дешёвых вариантов.
А от этого зависит и эффективность инвестиций.
Клуб частных инвесторов
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж серьёзны. В случае если кратко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 миллионов рублей. "Это люди с достатком, у которых имеется свободные средства и жильё и которыевкладывают деньги в недвижимость с расчетом получить на перепродаже или приобретать стабильный рентный доход.
Значительно чаще они располагают всей суммой, нужной для приобретения, реже добирают недостающие средства через ипотеку", — рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов — 80%.
Фото: РБК-Недвижимость
самый понятный и доступный для них — рынок массового жилья. "Цена квадратного метра тут не столь громадна, как, к примеру, в сегменте коммерческой недвижимости либо жилых объектов элитного и бизнес-класса. Одновременно с этим спрос на таковой товар имеется неизменно", — говорит Александр Энгель.
В случае если сказать о коммерческой недвижимости, то фаворитом по частным инвестициям вот уже пара лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в маленькие офисные блоки. Так как сейчас цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, по всей видимости, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи.
По подсчетам начальника отдела изучений Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на приобретение маленьких контор либо блоков в офисных строениях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, другое шло в стрит-ретейл.
Фаворит по инвестициям
По окончании кризиса 2008г. и громких историй с одураченными участниками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к приобретению квартиры на этапе строительства. Но на данный момент больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Важная работа была проделана на законодательном уровне, — растолковывает Александр Энгель. — Сейчас большая часть застройщиков трудится в рамках ФЗ-214, что максимально защищает интересы участников". Главный рост цены недвижимости на первичном рынке обусловлен увеличением стадии строительной готовности объекта; неспециализированный рост рынка, в большинстве случаев, не превышает уровень инфляции.
На новостройки комфорт- и эконом-класса в ветхих границах Москвы отмечается самый большой спрос, тут же и самая стремительная оборачиваемость денег. По словам председателя совета директоров "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, получающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за целый срок строительства (около 1,5-2 лет) цена квадратного метра возрастает в среднем на 30%.
"самоё выгодное предложение представлено на начальной стадии строительства, в то время, когда в проекте выставлены минимальные стоимости. Высокие риски приобретения на начальной стадии строительства окупаются большой доходностью, которая в некоторых случаях может быть около 50%", — отмечает Владимир Богданюк.
Он утвержает, что большая часть инвесторов на первичном рынке реализуют собственные объекты до получения прав собственности, в то время, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в недалеком будущем будет сдан национальной рабочей, чтобы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Эксперты отмечают интерес к новому, но уже продемонстрировавшему собственную успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают значительно.
Нужно заявить, что сдача квартиры в аренду — невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. Согласно данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке комфорт- и эконом-класса по арендной схеме сейчас образовывает 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет.
Но эта формула не учитывает вероятный несложный жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья возможно повысить, в случае если зарегистрировать личное предпринимательство и перейти на упрощенную совокупность налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду образовывает 13%, а для ИП — 6%).
И другие
В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 миллионов., стали приобретать столичные конторы блоками. До этого классической сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были магазины. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, легко метод положить яйца в различные корзины.
По словам генерального директора компании "Миэль — Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, самые привлекательные возможности для инвестирования в коммерческую недвижимость раскрываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на данный рынок ниже: 250–350 тыс. долл. За эти деньги вероятно купить или офисный блок маленького формата в бизнес-центре, или торговое помещение.
"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход — 11-12% годовых, но это относится лишь к самые ликвидным объектам, расположенным на основных торговых улицах центра либо в проходимых местах спальных районов, — говорит Болотов. — Доходность офисного сегмента ниже — 8-9% годовых. Но выбор маленьких помещений в качественных бизнес-центрах сейчас, в отличие от обстановки двух-трехлетней давности, значительно шире.
В пределах 380 тыс. долл. возможно купить офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму возможно приобрести только помещение площадью 50 кв. м".
Сравнение инвестиционных инструментов
Экономика России проделала большой путь по окончании выхода из глобального экономического кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" разглядели, как в посткризисный период вели себя главные инвестиционные инструменты, дешёвые простому обитателю нашей страны.
| Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг. |
| Недвижимость в рублях с учетом аренды (5% в год) и НДФЛ | 15,8% | 18,2% | 7,6% | 10,1% | 69,2% |
| Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам | 8,5% | 5,6% | 7,5% | 8,5% | 33,6% |
| Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации | 1,3% | 4,6% | -2,7% | 11,8% | 30,4% |
| ПИФы (с учетом НДФЛ) | 25,2% | -21,9% | 7,5% | 11,3% | 17,0% |
| Золото (с учетом НДФЛ и конвертации) | 18,2% | 12,3% | -8,1% | -27,0% | 5,2% |
| Инфляция | 8,8% | 6,1% | 6,6% | 6,5% | 31,1% |
| Доллар к рублю | 0,5% | 4,2% | -3,2% | 11,8% | 13,3% |
| Индекс ММВБ | 23,2% | 16,9% | 5,2% | 2,0% | 9,9% |
Как вычисляли
Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ — при расчете были использованы эти сайта irn.ru об Индексе цены жилья: расчет произведен с учетом динамики курса аммериканского доллара, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался лишь для арендных платежей.
Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам — средние значения за январь каждого разбираемого года; забраны из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком более чем одного года.
Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации — средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком более чем одного года забраны из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. После этого они скорректированы с учетом динамики курса аммериканского доллара к стоимости и рублю конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года затраты на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год.
ПИФы — при расчете были использованы эти сайта investfunds.ru: для каждого разбираемого года были забраны пять открытых ПИФов, являющихся фаворитами по количеству привлеченных средств за весь год, предшествующего разбираемому. Эти фонды занимаются или акциями, или облигациями, или одновременно и тем и вторым. Для выбранных ПИФов был вычислен средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ.
Золото — расчет произведен согласно данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и затрат на конвертацию, для которых употреблялся бенчмарк ОМС Сберегательного банка: ценовой спред покупки и продажи на дату составления данного изучения — 5,8%. Для расчета доходности за четыре года затраты на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год.
Инфляция — согласно статистике.
Индекс ММВБ — согласно данным Столичной биржи.
Доллар к рублю — вычислено согласно данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за данный же месяц предшествующего года.
Знать бы прикуп
Самый главный и болезненный риск приобретения первичного жилья для любых целей, как направляться из совершённого редакцией "РБК-Недвижимости" опроса специалистов, — это долгострой, переходящий в недострой. Кроме этого имеется риск не окупить собственный вложение из-за отсутствия повышения цен по проекту, проблем с поиском клиентов и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Но все эти риски возможно минимизировать либо вовсе нивелировать. Во-первых, необходимо шепетильно контролировать всю правоустанавливающую документацию по проекту, портфель и компании-финансовое состояние застройщика реализованных ею проектов.
Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" рекомендует кроме этого обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых показателях понижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" вероятнее свидетельствует, что у него нет собственных средств либо важных денежных партнеров и требуется резкое повышение входящего финансового потока для продолжения стройки. В таковой ситуации вправду велик риск того, что, приобретя квартиру на старте, нужно будет ждать ее готовности неизвестный срок".
Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой дешёвой ценой, но и принимать к сведенью всю совокупность качественных черт проекта, и конкурентное окружение, дабы верно оценить его перспективы и ликвидность предстоящей перепродажи. Новостройка обязана пребывать в востребованных у клиентов районах Москвы либо городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях оптимальнее покупать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, каковые пользуются спросом неизменно.
Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, хорошую доходность (до 10-12% годовых) может принести и приобретение недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД . "Несколько лет назад один инвестор купил пара таунхаусов в отечественном премиальном поселке на старте проекта. на данный момент, в то время, когда дома открыты, их цена выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".
Инвестиционное "окно" закрывается
на данный момент количество инвестиционных продаж снизилось если сравнивать с первыми шестью месяцами года. Но люди, получающие на росте цены "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики.
Согласно точки зрения начальника аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки на данный момент стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их большое приумножение. Все равно очень сильно приумножить не окажется. Действенной личной инвестицией специалист именует приобретение "верного объекта" с последующим значительным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта.
Само собой разумеется, в случае если цель инвестора как возможно стремительнее реализовать объект, то временное снижение спроса, которое может появиться на волне кризиса, затруднит достижение данной цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.
Прогнозировать, на какое количество и в то время, когда просядет рынок, пока сложно — через чур громадна неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. Согласно расчетам специалистов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость скоро может закончиться. Но один из уроков кризиса 2008г. пребывает в том, что кризис открывает и новые возможности.
Тогда, на фоне стремительного восстановления экономики, многие преуспели, приобретя прочие активы и недвижимость на растущем рынке. на данный момент прекрасно бы осознать, где его "дно". Как говорят инвесторы: ‘Сash is king!’
Сергей Велесевич
9 стратегий инвестирования в недвижимость. Инвестирование в недвижимость
