Инвестиции в недвижимость – студенческие общежития и дома престарелых
Управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс предлагает русским инвесторам вкладывать средства в студенческие общаги и дома старых за рубежом.
Управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс предлагает русским инвесторам вкладывать средства в студенческие общаги и дома старых за рубежом.- Из-за чего инвестировать в студенческую недвижимость и дома старых выгодно как раз для русских частных инвесторов?
— Во-первых, дешевизна входа на рынок — от 20 тыс. долларов. Во-вторых, студенческая недвижимость считается одной из наименее рискованных инвестиций.
— В силу каких обстоятельств?
— Обучаться люди будут неизменно, и наполняемость общаг меньше 90% не падает. домами и Общежитиями старых постоянно управляют особые управляющие компании, и тут для инвестора вероятно пассивное управление.
— Что это указывает?
— Пассивное управление свидетельствует, что управляющая компания занимается всеми административными и денежными вопросами самостоятельно, впредь до страхования наполняемости (имеется компании, предоставляющие и такую услугу). Сходу отмечу, что наша фирма не занимается управлением недвижимостью, мы занимаемся как раз подбором недвижимости.
— Недвижимость каких государств самый привлекательна?
— Австрии, Германии, США, Англии, Франции. Лишь в этих государствах существует возможность инвестировать в общаги и дома старых. В том месте эта индустрия существует десятилетиями и весьма развита. Создана сильная законодательная база.
Допустим, в Англии зданиями старых командует лишь национальная управляющая компания.
— Потому, что перечень государств ограничен, то интерес должен быть довольно высокий со стороны как местных, так и зарубежных инвесторов. Какие конкретно существуют ограничения?
— Дабы приобрести такие объекты, стоят в очереди. Больше всего берут фонды недвижимости, частному инвестору редко удается купить что-либо. И отечественные инвесторы весьма проигрывают западным в принятии ответа.
Русский инвестор еще опасается всего, он перепуган 90-ми, и это естественно, по причине того, что он прожил такую жизнь. До тех пор пока он думает, контролирует и опасается, американцы берут такую недвижимость по телефону.
Кроме этого имеется ограничения по количеству реализовываемых объектов, чтобы избежать спекулятивного спроса. К примеру, выдается разрешение на приобретение лишь одних студенческих апартаментов. Однако любое государство заинтересовано в привлечении денег зарубежных инвесторов, и, в большинстве случаев, на коммерческую недвижимость для того чтобы типа — студенческиеапартаменты и дома старых существует ограничение — 50% для внутреннего рынка, 50% для внешнего.
— В случае если мы заговорили об ограничениях, то стоит упомянуть и об опасностях на этом рынке. Какие конкретно имеется подвохи?
— По большей части все «подвохи» привозят на развивающиеся рынки, среди них и на российский, по причине того, что на развитых рынках их не берут. Самый популярный — строят блок из студий, именуют это студенческим общежитием, и сдают его студентам.
Но в действительности это легко жилые квартиры. Существует лишь два типа студенческих общаг — для «молодняка» (бакалавры, те, кто лишь поступил), общежитие разбито на 4- и 5-комнатные квартиры, у каждого студента по помещению, ванные комнаты и 2-3 общая кухня; для магистров — собственный отдельный номер, в том месте в обязательном порядке имеется кухня и ванная.
В чем состоит подвох? Дело в том, что должна быть лицензия — в разрешении на постройку либо иных строительных документах стоит ограничение на данный объект, что его возможно применять лишь как студенческое общежитие, и жить в том месте смогут лишь студенты университета. А другое — это легко простые квартиры, поскольку никто же не запрещает сдавать квартиры студентам.
Так, нет обеспечений заполняемости таковой недвижимости.
— Другими словами прежде всего необходимо обращать внимание на заполняемость?
— Не следует думать, что на Западе все белые и пушистые и не желают нечистых нефтедолларов из России. Кое-какие проекты строятся под глупого зарубежного инвестора, не опытного местной специфики и местного рынка. К примеру, чтобы получить скоро и большое количество денег на русских инвесторах, мне необходимо выстроить общежитие в Оксфорде либо Кембридже.
На первый взгляд — тут постоянно будут обучаться, хорошее имя, нужно брать. Но это лишь на первый взгляд. По причине того, что Оксфорд как три года назад брал 11 тыс. студентов, так сейчас и набирает все те же 11 тыс. Другими словами новому студенческому общежитию тут нет места, рынок организован. Кем новое общежитие будет наполняться?
Откуда возьмутся эти 500, 700 либо 1000 новых студентов? По большей части хорошие студенческие общаги реконструируются, увеличиваются либо строятся новые, в случае если университет открыл новую бизнес-школу либо факультет. Это легко проверить через Интернет.
В случае если университет ничего нового не открывал, значит, строят, дабы , и заполняемость в том месте будет 30%.
— Что по поводу домов старых?
— В зданиях старых главная опасность — в то время, когда управляющая компания негосударственная. Другими словами создают частные управляющие компании, каковые будут их реализацией на рынке. Как в Российской Федерации, к примеру, — не желаете в национальный детский садик, приходите к нам.
Это уже нельзя назвать домом старых, по причине того, что в зданиях старых всем руководит государство. В этом случае мы теряем гарантии от страны, а это очень важный фактор риска.
— Из-за чего мошеннические развивающихся государств?
— По причине того, что они не знают специфики конкретного рынка. какое количество типов недвижимости известны русскому инвестору — несложному русскому предпринимателю, что получил несколько миллионов евро? Офисные строения, отели и квартиры, каковые приносят по 3% доходности. То же возможно сообщить и о вторых развивающихся рынках — Украина, Казахстан, Латинская Америка, Африка.
У нас этого нет на местном рынке, и мы об этом не знаем. Это особенность развивающихся рынков, а американец с детства об этом слышал. Он знает, что возможно, к примеру, приобрести номер в гостинице либо склады самообслуживания.
— Как быть частному инвестору — брать самому либо обращаться к консультантам?
— Дело в том, что консультанты сейчас консультируют, а на следующий день уедут жить на Багамы. Где консультанты, каковые Дубай реализовывали?! Так вот, в этом вопросе доверие должно базироваться на знании.
Нужно самому вникать в данный вопрос, самому его изучать.
Какие конкретно студенческие общаги либо дома старых хороши, а какие конкретно нет. Я провожу обучающие семинары, в том месте все ключевые принципы перечислены. Изучать вопрос, а позже готовься скоро решить.
Скорость продаж большая — в то время, когда объект появляется на рынке, он не только на русском рынке появляется, но и на интернациональном.
— Допустим, личный инвестор решил функционировать самостоятельно. С чего он обязан начать?
— Когда он заинтересуется этими объектами, на него практически посыплются предложения. направляться, во-первых, запросить у агента, имеется ли ограничение на применение недвижимости (в качестве студенческого общежития либо дома старых), взглянуть данные об этом объекте в сети. Этого хватит для предварительного анализа. Неизменно возможно сообщить — да, идите к специалистам с образованием.
Но я не говорю это лишь по одной причине: сейчас все консультанты на одно лицо и говорят помой-му умные вещи. А как все-таки заметить правду — и разницу? Как минимум, по этим показателям, каковые я перечислил, возможно это сделать.
— Назовите, прошу вас, самые популярные неточности.
— Весьма легко "ловятся" на простые квартиры, каковые позже будут сдаваться студентам: добрая половина — жилое строение, добрая половина — общежитие. Обычно люди не наблюдают кто управляющая компания — специализируется ли она домах и общежитиях старых либо это местное агентство по недвижимости. В большинстве случаев важные УК концентрируются лишь в одной сфере. Допустим, я ни разу не встречал важных УК, каковые бы руководили и отелями и общежитиями.
Это по большому счету два различных бизнеса.
Для российского инвестора характерен кроме этого языковой барьер. Другими словами если он не знает языка, то уверен в том, что не сможет с этим совладать. В действительности в том месте языка очень не нужно.
Человек, что планирует инвестировать кроме того 200-300 тыс., — ну, уважай ты собственные деньги, найми студента-переводчика за 1000 рублей в час и посиди с ним один вечер перед компьютером.
— В последние пара лет одной из самых острых тем для инвесторов есть степень подверженности объекта влиянию кризиса.
— Да, это принципиальный момент — всех интересуют риски. Что касается кризиса, то студенческая недвижимость и дома старых ему фактически не подвержены. Более того, общежития на протяжении кризиса показывают рост доходности. Фондовые рынки падают, банки разоряются, а для студенческих общаг это райское время, по причине того, что на протяжении кризиса многие теряют работу и идут обучаться, дабы по окончании кризиса возвратиться на рынок труда более конкурентноспособным экспертом.
На протяжении кризиса в учебные заведения не попасть, а на протяжении экономического бума в том месте недобор.
Дома старых неподвластны кризису в силу естественных обстоятельств — люди стареют независимо от экономической обстановки.
— Инвесторы из каких государств проявляют громаднейший интерес?
— Главный спрос исходит от развитых рынков, Американец сидит и видит, что ему пришло предложение из Англии. Он не будет думать, что такое студенческая недвижимость. Он не будет опасаться того, что его обманут.
Он четко осознаёт, что это важная индустрия, проверенная, знает предложение и спрос. Он готов принимать ответ по телефону. Главные потребители — из америки, Канады, Европы, в Азии — из Сингапура и Гонконга.
Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Инвестиции в недвижимость Германии
