Инвестируем с умом. болгария — вклад в отдых
Самое популярное у российских клиентов недвижимости направление — Болгария – завлекает вот уж точно не желанием и финансовой стабильностью получить. К тому же, никому не хочется, лишь приобретя, осознать, что в деньгах ты прогадал. Итак, возможно ли сейчас не просто приобрести что-то в «бывшей 16-й республике СССР», но и получить…
Национальная обстановка
Болгария, как и большая часть государств Восточной Европы, преодолела все стадии интереса к собственной недвижимости – и, как следствие, все стадии трансформации стоимостей. В конце 90-х страной заинтересовались зарубежные инвесторы: низкие стоимости, море, комфортный климатТысячи европейцев, прежде всего англичан и немцев, поразмыслили: «А почему бы и нет»?
Под их чутким присмотром, В первую очередь XXI века начал формироваться современный рынок недвижимости Болгарии. На наибольших курортах показались жилые комплексы и апарт-отели. До неузнаваемости изменились Золотые пески и Солнечный берег, а за ними и маленькие поселки на протяжении берега Черного моря. Начала развиваться инфраструктура.
Отправился рост стоимостей.
В 2002-2003 году цена квадратного метра в стране составляла €250-300, а уже к 2007 году она равнялась €1000. Это был пик
Кризис не обошел вниманием рынок жилья Болгарии, страна волновалась его тихо, но весьма болезненно. В первую очередь рецессии болгарское жилье в среднем обесценилось на треть. В 2008-2010 годах, наблюдался значительный спад, в то время, когда квадратный метр опять возвратился к средней отметке €400.
После этого, в 2010-м цены самую малость встали, но после этого замерли – и по сей день по капле то растут, то понижаются. на данный момент увлекательный русским клиентам болгарский «квадрат» продается в среднем за €600-650.
Но — привлекательность (в каком-то инвестиционную Болгарии и) смысле придают, в первую очередь, они — низкие цены на жилье. Фактически, по этому показателю среди курортных государств Европы с ней может сравниться разве что Албания, но ее большая часть кроме того не рассматривает. А в Болгарии, к тому же, совсем маленькие налоги и недорогая жизнь на недвижимость – всего 0,3% от цены жилья в год.
Однако, мало кто из россиян получает жилье тут с целью инвестиций. Чаще это приобретение для себя — дабы отдыхать. Для нас полезны территориальная близость, сходство языков – по большому счету, то, что именуется сходным менталитетом.
Но – повторим – интерес россиян не может обеспечить рост болгарской недвижимости. Кроме того на самых известных курортах страны стоят недострои, обладатели которых ожидают лучших времен.
Сергей Наталенко («BG Hot Property»): "Болгария пара лет назад вступила в Европейский союз. И не смотря на то, что немногое из фондов этого объединения ей удалось реализовать, уже налицо улучшение инфраструктуры. Помимо этого, на данный момент недвижимость в Болгарии распродают ирландцы и англичане – с громадными скидками.
Так, у инвестора имеется настоящая возможность приобрести жилье за бесценок…".
Горян Варбанов («New Estate»): "Возможно заявить, что люди, приобретшие и реализовавшие недвижимость между 2000 и 2008 годом -получили. В это время процент роста цен на недвижимость во всех сегментах рынка выражался в двузначных числах. Но берут ли россияне в Болгарии с целью инвестирования?
Отвечу на данный вопрос коротко – скорее, нет".
Порог входа
Минимальная сумма, за которую возможно приобрести жилье в Болгарии, образовывает менее €5 тыс. Действительно такое жилье россияне не рассматривают. И не только вследствие того что инвестиционная привлекательность его равняется нулю. Это легко некачественные домики, далеко от туристических мест, занимательные разве что отшельникам.
Варианты неликвидные ни на данный момент, ни в будущем.
И на курортах имеется недорогие объекты — около €15 тыс. Это, само собой разумеется, будет, совсем маленькая студия, и не на первой линии моря, а в глубине, приблизительно в километре от пляжей. Но такие варианты вправду имеется, по большей части на вторичном рынке.
Не смотря на то, что дабы приобретать доход со собственного жилья, стоит ориентироваться на сумму минимум вдвое громадную. Многие риэлторы и цифру в €25-30 тыс. вычисляют заниженной, напоминая, что спрос на данный момент очевидно уступает предложению. Более того, согласно их точке зрения, только дорогие, эксклюзивные объекты гарантированно отыщут собственного клиента через некое время.
К слову, цены на различных курортах страны значительно отличаются друг от друга. Так, в Святом Власе квадратный метр стоит €800, на Солнечном берегу — €500, в Несебре и Поморие – €800-1000, в Бургасе — €600-650, в Созополе — €700.
Сергей Наталенко: "С позиций роста цен на жилье самыми перспективными городами являются Поморие и Равда. Мой совет – чтобы инвестиции в болгарскую недвижимость были вправду успешными, нужно в первую очередь выяснить для себя, чего вы желаете. Затевать нужно с выбора города, после этого – района, и лишь позже – конкретной квартиры.
Другими словами не торопясь ход за шагом двигаться к осуществлению приобретения. В обязательном порядке нужно побывать на месте и взглянуть объект".
Александр Звезданов ("Терем БГ)": "на данный момент в стране стабильные цены на недвижимость, они не возрастают и не падают. До тех пор пока никто на перепродаже недвижимости не получает. Самыми ликвидными являются квартиры с одной спальней.
На них большой спрос. Самые хорошие возможности роста цен на жилье в Болгарии в мегаполисах – София, Варна, Бургас".
Возможности продажи
Все, кто брал недвижимость в Болгарии в конце 90-х, имели возможность получить – стоимости росли быстро. Но вот те, кто брал жилье в Болгарии пять лет назад и собирается продать на данный момент – утратит. Вероятно около 50%.
В следующие два года кроме того аналитики-оптимисты ожидают рост цен на рынке жилья на уровне максимум 3-5%. Это возможно назвать несущественным повышением, исходя из этого вернее будет заявить, что стоимости останутся стабильными. Но – учитывая опыт последних лет – прекрасно уже да и то, что люди, каковые вложатся в недвижимость Болгарии на данный момент, ничего не утратят.
В кратковременной и среднесрочной возможности ожидать чуда также не следует. А вот в случае если брать объекты на более продолжительный срок, то возможно рассчитывать на денежный успех. Но, единого мнения о возможностях рынка у болгарских риэлторов нет.
Горян Варбанов: "В среднесрочной возможности возможно сохранять надежду на «капитальную прибыль» — получение прибыли при перепродаже недвижимости. Но на важные цифры я бы не рассчитывал. Необходимо иметь в виду, что цены на недвижимость в Болгарии все еще ненамного, но понижаются.
Речь заходит не только о жилой, но и о коммерческой недвижимости – данный сектор в Болгарии самый пострадал. В случае если в секторе жилья уже заметно оптимизм и движение, то коммерческая недвижимость все еще пребывает в важной депрессии. О каких-то удачах вложений в этом секторе, сейчас, возможно сказать лишь при покупке офисных помещений класса А по заниженным стоимостям, расположенных в центре громадных городов, и по большей части в Софии".
Сергей Наталенко: "В случае если выйти на рынок скоро и купить объект недвижимости прямо на данный момент, то через пара лет возможно получить около 20% от его стоимости. Еслиже выбирать жилье не торопясь, то возможно кроме того достигнуть прибыли в 40% через какой-то временной отрезок. С позиций перепродажи главным критерием ликвидности есть площадь объекта".
Возможности аренды
В случае если о возможностях рынка мнения специалистов расходятся, то оценивая вероятную прибыль от аренды, они единодушны. Не обращая внимания на стабильный интерес к болгарским курортам со стороны туристов, ажиотажа тут нет. По нескольким обстоятельствам.
Горян Варбанов: "В случае если вас устраивают 7% годовых, то ответ на вопрос «возможно ли получить на аренде» — да! Самые лучшие показатели на данный момент дают жилые объекты в столице. К примеру: покупаем двухкомнатные апартаменты в Софии по цене около 40 000 евро и сдаем его в аренду за 250 евро в месяц.Такая инвестиция будет приносить прибыль около 7% в год. Что касается факторов, каковые нужно иметь в виду при покупке, очевидно, прежде всего – это размещение.
Кроме этого, крайне важно отыскать компанию, которая будет заниматься управлением апартамента".
Сергей Наталенко: "Доходность болгарской недвижимости со сдачи в аренду образовывает максимум 7-9% годовых. В Болгарии рынок аренды пока не весьма развит. В случае если сказать о мало меньшей прибыли, но стабильной, то нужно разглядывать города Бургас и Варна, и София. Россияне же по большей части берут недвижимость для себя, живут в ней два-два с половиной месяца в году. Сдавать в аренду недвижимость в Болгарии у россиян непопулярно.
Выбирая жилье для сдачи в аренду в курортном городе, нужно, в первую очередь, обратить внимание на то, что предлагает сам жилой комплекс. Это крайне важно для потенциального съемщика Управляющие компании, каковые занимаются сдачей недвижимости в аренду, лишь начинают выходить на рынок. Их услуги стоят 20-25% от суммы прибыли".
Александр Звезданов: "Потому, что курортный сезон в Болгарии продолжается всего три-четыре месяца, на аренде недвижимости в курортных городах Болгарии большое количество не получишь. В мегаполисах возможно сдавать жилье круглогодично рабочим и студентам. Но имеется один всемирный принцип – выгодно сдавать в аренду недвижимость, в то время, когда цена арендной платы образовывает минимум 1% от цены жилья.
У нас в Болгарии данный показатель меньше 1%. Исходя из этого сдавать в аренду жилье у нас невыгодно".
Вывод
Болгарская недвижимость не была занимательна русским инвесторам и вряд ли будет увлекательна в скором времени. Функционировать столь же решительно как британцы пятнадцать лет назад мы не можем, а большая часть прогнозов не обещают заметный рост стоимостей. Так что чистая инвестиция вряд ли станет для многих обстоятельством приобретения.
Определенную возможность открывает стабильно большой интерес к болгарской недвижимости россиян. Возможно заявить, что отечественные соотечественники в какой-то степени определяют стандарты местной недвижимости так, как это делалираньше британцы. К примеру, кое-какие жилые комплексы на курортах Болгарии выстроены и отделаны с учетом требований как раз российских клиентов.
Это разрешает рассчитывать на перепродажу приобретённой квартиры через некое время собственному соотечественнику, что может и переплатить.
Правда – и это также подтверждают риэлторы – русские клиенты за последние годы стали более требовательными и щепетильными. Так что, Болгария, в ближайщее время, без сомнений, сохранит лидерство среди государств, где россияне берут жилье. Но обстоятельством тому будут все же море и солнце по дешёвой цене.
Авторы Филипп Березин, Ольга Давыдова
Фото Филипп Березин
Солнечный Берег Отдых в Болгарии 2018 — Где покушать недорого.
