Италия: что выбрать – инвестиционный север или спекулятивный юг?
Красивая Италия для многих россиян – страна грезы. Специалисты по «зарубежке» говорят, что на данный момент – весьма хороший момент для приобретения заграничной недвижимости. Стоимости снизились, имеется хороший выбор.
На севере Италии цены по большому счету устояли, не обращая внимания на кризис, и исходя из этого она по праву считается страной, предназначенной для без шуток настроенных частных инвесторов.
В целом, как утверждает Елена Некрытова, начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества», падение цен на недвижимость Италию, всё-такизатронуло. Самый чувствительнымпонижение стоимостей было в центре Италии и на юге страны, где недвижимость достаточно недорогая, нои уровень сервиса не довольно большой. В целом спрос на недвижимость в Италии упал, количество продаж уменьшился на 15-20%, а цены, в зависимости от объекта, упали от 5% до 8-10% и до тех пор пока согласно расчетам продолжится некое падение.
Казалось бы, в этих условиях самое время брать итальянскую недвижимость. Но отечественный русский клиент при выборе объекта в Италии испытывает определенные трудности. Одна из них, как ни необычно, — незнание языка.
Кроме того англоговорящие клиенты, не опытные итальянского языка, вряд ли снимут либо приобретут квартиру конкретно у хозяина, утверждает Пьетро Антонелли, менеджер миланской компании Piperno & Co.
Средний итальянец не говорит ни на каком языке, не считая итальянского, и только в больших агентствах с вами смогут пообщаться по-английски и договориться с хозяином за вас. А это, как вы осознаёте, — дополнительные затраты, а время от времени и возможность взять объект по неадекватно завышенной стоимости.
Исходя из этого будет всё-таки лучше, если вы сами отыщете объект по объявлению, и риэлтеров пригласите уже на этапе оформления сделки. В действительности итальянский достаточно несложен для понимания человека, опытного 26 букв латинского алфавита. Ну, к примеру – appartamento – это квартира, cucina – кухня, balcone – балкон.
Остается уяснить, что casa — это дом, superficie – это его площадь, camera – помещение, cantina – подвал, а scale – лестница.
Но, дабы удачно ориентироваться в итальянских объявлениях, нужно знать кое-какие терминологические изюминки.
Как разобраться в итальянских этажах
Этаж по-итальянски, как ни необычно, именуется piano. Этажи, как и в британском, начинаются не с primo, другими словами первого, а с pianterreno – аналога британского ground floor. Второй этаж будет именоваться il primo piano, а третий, соответственно — il secondo piano. Но в тех зданиях, где естьцокольный этаж под термином pianterreno будут осознавать только его, и первый этаж именуют первым, а второй – вторым.
Исходя из этого при оформлении нотариального контракта принципиально важно, дабы этаж, на котором находится ваша квартира, был обозначен верно.
Как разобраться числом помещений
Не меньшую трудность образовывает для неитальянцев разобраться с тем, сколько помещений имеется в реализовываемой квартире. Все мы знаем, что в большинстве зарубежных государств обозначается только количество спален. Но в Италии это не совсем так! Тут существует отличие между «народным» и «официальным» подсчетом помещений. В народе количество помещений считается фактически по-отечественному.
Трешка по-итальянски именуется «Tre», а двушка – «Due». Эти термины, как более эргономичные, прижились и среди риэлтеров, поскольку официальное обозначение звучит достаточно громоздко. К примеру, для трехкомнатной квартиры это выглядит так: «Appartamento con due camere alla sala» – квартира с двумя помещениями и залом. Но «Due» и «Tre» это — устный вариант. На письме же применяют более цивилизованные термины.
Так, для четырехкомнатной квартиры используется термин «Quadricamere», для трехкомнатной – «Tricamere», а для двухкомнатной – «Bicamere».
Обращайте внимание на riscaldamento
В Италии, само собой разумеется, достаточно тепло. Но не так, дабы в зимний период оставаться без отопления жилища, поскольку средняя температура января — +8-10°. Исходя из этого, выбирая жилье, как для себя, так и для вероятных арендаторов, обратите внимание в объявлении на пункт «riscaldamento».
Оно возможно или riscaldamento centrale, или riscaldamento autonomo, или по большому счету отсутствовать. На последний вариант соглашаться не следует.
Но самым ответственным пунктом, определяющим ваш выбор, само собой разумеется, останется prezzo, что переводится как цена.
Что выбрать: инвестиционный север либо спекулятивный юг?
Сейчас, в то время, когда мы разобрались с терминологией, перейдем к выбору региона. Официально Италия делится на 20 областей, по-итальянски именуемых всем понятным словом «regione». Кроме этого Италию возможно условно поделить на две громадные отличия: «слаборазвитый» юг и «цивилизованный» Север. К Северу относится 13 областей, а к Югу – 7.
Югом в Италии именуется всё, что находится южнее Рима. Дабы отличить Север от Юга, направляться знать, крупные города и какие провинции относятся к Югу, а какие конкретно к Северу.
| Область | Административный центр | Провинции, входящие в область | Юг либо Север | Цена квадратного метра в областном центре, евро |
| Ломбардия | Милан | Бергамо, Брешия, Комо, Кремона, Лекко, Лоди, Мантуя, Милан, Монца и Брианца, Павия, Сондрио, Варезе. | Север | 3000 |
| Кампания | Неаполь | Авеллино, Беневенто, Казерта, Неаполь, Салерно | Юг | 2800 |
| Лацио | Рим | Фрозиноне, Латина, Риети, Рим, Витербо. | Север | 4500 |
| Сицилия | Палермо | Агридженто, Кальтаниссетта, Катания, Энна, Мессина, Палермо, Рагуза, Сиракуза, Трапани. | Юг | 3000 |
| Венето | Венеция | Беллуно, Падуя, Ровиго, Тревизо, Венеция, Верона, Виченца Виченца. | Север | 4800 |
| Пьемонт | Турин | Алессандрия, Асти, Бьелла, Кунео, Новара, Турин, Вербано-Кузьо-Оссола, Верчелли | Север | 3300 |
| Апулия | Бари | Бари, Барлетта-Андрия-Трани, Бриндизи, Лечче, Фоджа, Таранто. | Юг | 2100 |
| Эмилия-Романья | Болонья | Болонья, Феррара, Форли-Чезена, Модена, Парма, Пьяченца, Равенна, Реджо-Эмилия, Римини. | Север | 3300 |
| Тоскана | Флоренция | Ареццо, Флоренция, Гроссето, Ливорно, Лукка, Масса-Каррара, Пиза, Пистойя, Прато, Сиена. | Север | 3750 |
| Калабрия | Катандзаро | Катандзаро, Козенца, Кротоне, Реджо-Калабрия, Вибо-Валентия. | Юг | 1200 |
| Сардиния | Кальяри | Кальяри, Карбония-Иглезиас, Медио-Кампидано,Нуоро, Ольястра, Ольбия-Темпио, Ористано, Сассари. | Юг | 1800 |
| Лигурия | Генуя | Генуя, Империя, Специя, Савона. | Север | 3200 |
| Марке | Анкона | Анкона, Асколи-Пичено, Фермо, Мачерата, как следует-э-Урбино. | Север | 2600 |
| на данный момент | Л Аквила | Кьети, Аквила, Пескара, Терамо. | Север | 1400 |
| Фриули-Венеция-Джулия | Триест | Гориция, Порденоне, Триест, Удине. | Север | 1300 |
| Трентино-Альто-Адидже | Больцано/Боцен | Больцано/Боцен, Тренто. | Север | 4000 |
| Умбрия | Перуджа | Перуджа, Терни. | Север | 1600 |
| Базиликата | Потенца | Опытна, Потенца. | Юг | 2500 |
| Молизе | Кампобассо | Кампобассо, Изерния. | Юг | 1100 |
| Валле-д’Аоста | Аоста | — | Север | 2700 |
Как видно из таблицы, в целом, Север дороже Юга, но имеется такие регионы Севера, где жилье стоит по-южному.
Игорь Индриксонс, глава Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills,говорит, что Южная Италия в последние предкризисные годы была ареной массовых спекуляций. В Италии, как и в Соединенных Штатах, и как в большинстве государств Европы действует финансовая система, основанная на секьюритизации кредитов (перепродаже пула ипотечных кредитов инвесторам и выпуска под это дело ценных бумаг).
Исходя из этого ипотека была недорогой, дешёвой, и взять ее в недавнее время имел возможность кроме того безработный. Эта доступность ипотеки и позвала на юге невиданный бум, в особенности затронувший Калабрию – область, которую именуют «носком итальянского сапога». Как раз в это время на юге господствовали не инвесторы, а спекулянты.
Они брали договора и реализовывали их еще до окончания строительства дома. Но в то время, когда грянул кризис, вся эта южная недвижимость, выстроенная на пике роста, тут же утратила собственную привлекательность, а, следовательно, и ликвидность. На севере же, где рынок в далеком прошлом устоялся, и не было столь ажиотажного спроса, громадного скачка стоимостей не наблюдалось, и не отмечается и падения.
на данный момент, в то время, когда спекулятивный бум дремал, инвестиционной привлекательностью владеют только центральные и северные города, в числе которых самый заметен, конечно же, сам Рим.
Рим вне конкуренции
Рим по количеству грезящих в нем поселиться практически не уступает Парижу. Но между парижскими и римскими зданиями существует одна принципиальная отличие. Дома в центре французской столицы сверкают лоском фасадов, но квартиры в этих домов будут хотеть лучшего.
В Риме же дом снаружи может смотреться очень неказисто, но в все выполнено с безупречным вкусом и итальянским изяществом.
Приобрести квартиру в Риме легче, чем арендовать . Достаточно заявить, что в газете «Seconda Mano» (практически – вторая рука), аналоге отечественной «Из рук в руки», в разделе «in vendita» – на продажу – имеется 83435 объявлений, а в разделе «in affitto» – в аренду – всего 18718.
какое количество стоят на данный момент римские квартиры? 90-метровая трёшка на via Basilio Puoti продается за 435 тысяч евро, а 45-метровая однушка на via Oppido Mamertina стоит € 215 000. Сдать же такую квартиру возможно за 1200-1300 евро в месяц. За квадратный метр с таковой квартиры вы получите больше, чем в среднем по Риму.
Так, в случае если средняя арендная ставка образовывает 20 евро за кв. метр в месяц, то тут вы станете иметь за метр порядка €30.
Доходность аренды в Риме образовывает 3-4% годовых.
Верона: почем родовые гнезда Монтекки и Каппулетти?
Как же обстоят дела в относительно небольших итальянских городах? Заберём для примера «шекспировскую» Верону. В самом центре этого 200-тысячного города продается дом, выстроенный еще при жизни Ромео Монтекки и Джульетты Капулетти.
С виду он похож на отечественную пятиэтажку, но в действительности в базу его конструкции положена древнеримская инсула.
Дом выстроен четырехугольником, в которого имеется внутренний дворик. К каждой квартире либо комнате раньше вела отдельная лестница: разобрав её, хозяин имел возможность блокировать жильца в арендуемом им жилище, пока тот не выплатит квартирный долг. Сейчас же лестница осталась одна – пожарная, покинутая на каждый пожарный случай, а лет сто назад в доме показалось устройство, именуемое ascensore, другими словами — лифт.
70-метровая «tre» (трешка), находящаяся в этом доме, с двумя балконами и двумя ванными, но без машиноместа продается за 180 тысяч евро. Квартира предлагается вместе с уже установленной мебелью а также «da letto», другими словами, с постельным бельём.
50-метровая «due» (двухкомнантная) с двумя балконами стoит в этом же доме уже 150 тысяч евро. Причем к данной квартире прилагается кладовка в подвале и машиноместо под окном. Единственный недочёт – первый этаж.
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
Geography Now! Germany
