Эксперты: как повлияет на рынок запрет на строительство офисов в пределах ттк
Редакция портала "РБК-Недвижимости" узнала у специалистов, как отразится запрет на постройку бизнес-центров в пределах Третьего транспортного кольца на рынке недвижимости столицы.
Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look
Мэрия и горсовет Москвы собираются отказаться от инвестиционных контрактов на постройку бизнес-центров в пределах Третьего транспортного кольца. Об этом незадолго до сообщил прессе заместитель столичного градоначальника по вопросам градостроительной строительства и политики Марат Хуснуллин. Он утвержает, что центральный район города "и без того перегружен транспортом", исходя из этого возводить подобные объекты целесообразно лишь на периферии и на присоединенных территориях.
Ранее было сказано что, лишь в Новой Москве в 2013 году будет выстроено около 700 тыс. кв. м офисно-производственной недвижимости. Уже организован список главных объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры присоединенных территорий, каковые включены в адресную инвестиционную программу Москвы на ближайшие три года.
"РБК-Недвижимость" спросила мнением игроков рынка недвижимости о том, как повлияет отмена и запрет инвестконтрактов на постройку бизнес-центров в пределах ТТК на рынок недвижимости Москвы.
Помощник директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Михаил Якубов:
Запрет на постройку офисных объектов в центре Москвы обсуждается уже давно, но официально меры до тех пор пока приняты не были. По отечественным данным, в Третьего транспортного кольца находится 8,4 млн кв. м контор, еще около 428 тыс. кв. м заявлены к вводу в конце 2013-го – 2014 году.
Инициатива по ограничению офисного строительства в данной территории понятна и соотносится с мировым опытом – в больших столицах власти стараются вынести деловую активность за пределы центральной части города (Canary Wharf, La Defense). Но к любым запретам необходимо доходить с умом.
Так, в Москве достаточно большое количество площадок, каковые не подходят ни под какое иное строительство, не считая офисного – к примеру, все территории на протяжении ЖД дорог. Жилье в том месте возможно возводить в ограниченном количестве и на удалении от дорог. Исходя из этого в случае если запрет будет полным, остро поднимется вопрос возможностей редевелопмента аналогичных площадок.
Запрет, конечно же, приведет к коррекции ставок в существующих и строящихся бизнес-центрах в ТТК. В силу устоявшейся структуры рынка многие компании не смогут иметь конторы нигде, не считая центральной части – вблизи от агентов, правительства, ведомств и т. д. Исходя из этого собственники объектов в данной территории, осознавая, что нового предложения тут не покажется, будут поднимать и без того немаленькие ставки – на данный момент, например, район Кремлязанимает 6-е место по величине арендных ставок на конторы в мире.
Запрещено "топорно" запретить сходу все, ограничения необходимо вводить поэтапно и прежде всего создавать предпосылки для активного развития офисных районов в децентрализованных территориях и увеличения спроса со стороны арендаторов на них. Основной вопрос – транспортная доступность: "кольцевое" сообщение между окраинными районами развито значительно хуже, чем радиальное с центром. Исходя из этого перед тем как запретить стройку в центре, необходимо повысить привлекательность нецентральных районов.
Глава департамента управления активами группы "ПСН" Татьяна Тикова:
Запрет строительства бизнес-центров в пределах ТТК на рынок Москвы окажет влияние, подобное тому, какое оказал запрет строительства офисных объектов в пределах Садового кольца. Думаю, по окончании принятия этого решения случится стабилизация на офисном рынке в пределах данной территории Москвы: она станет более устойчивой к трансформациям спроса, стабилизируются ставки аренды и будут демонстрировать устойчивый постоянный рост.
Непременно, сначала это решение правительства может подогреть обстановку на офисном рынке в пределах ТТК, но не пологаю, что это существенно повлияет на ставку аренды. К тому же не следует забывать, что на данный момент строятся либо находятся в ходе редевелопмента офисные объекты, ранее взявшие разрешение на постройку. К примеру, один из самых больших по количеству планируемого ввода офисных площадей ММДЦ "Москва-Сити" находится в пределах ТТК.
Прекращение нового строительства офисных объектов в пределах ТТК может положительно сказаться на ставках аренды офисных объектов, расположенных в данной территории, при нестабильной экономической обстановке не разрешив привести к сильному падению стоимостей.
Для уже реализованных объектов, непременно, это добавит бонусов. К примеру, проект "Москва-Сити" сможет так расширить спрос на собственные офисные площади. Для тех, кто планирует трансформации в собственных офисных объектах, останется возможность для редевелопмента офисных объектов при условии сохранения текущих количеств.
Думаю, именно именно это направление возьмёт развитие в данной территории при отмены нового строительства бизнес-центров.
Запрет нового строительства бизнес-центров в пределах ТТК логично увеличит количество строительства в децентрализованных районах, не смотря на то, что и по сей день в том месте ожидается выход около 850 тыс. кв. м до конца 2015 года.
председатель совета директоров компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев:
К сожалению, сейчас рынок недвижимости познакомился со многими запретами на постройку: в пределах Садового кольца, приостановка контрактов из-за их пересмотра сперва в ветхой Москве, позже в Новой. Сейчас очередной запрет.
Мне не весьма понятен данный запрет. Какую он преследует цель? Дабы девелоперы бизнес-центров обратили внимание на так именуемые присоединенные территории? В том месте и без того планируется выстроить 700 тыс. м коммерческой недвижимости лишь в текущем году.
Но кто будет брать либо снять в аренду в том месте офис? Если бы все соответствовало начальным замыслам, другими словами госучреждения с государственный служащими перебрались в Новую Москву, то в том месте, само собой разумеется, сформировался бы и спрос на коммерческую недвижимость. А так, "Наверное," власти разглядывают присоединенные территории как некие рекреации для отселения людей из ветхого жилого фонда и для маленького бизнеса
По большому счету, для окружения намного большие неприятности создают торговые комплексы с их пробками, перемещением грузового транспорта, громадной нагрузкой на парковки. Полный запрет строительства бизнес-центров думается мне непродуманным ответом.
Помощник председателя совета директоров компании Praedium Александр Ошурко:
Сложная процедура согласования нового строительства в границах Москвы уже давно внесла собственные коррективы в действия игроков рынка. Исходя из этого заявить, что этот запрет без шуток скажется на состоянии рынка, запрещено.
Отмена инвестконтрактов, вероятнее, окажется выборочной, и те, кто уже начал строить собственные объекты, все же достроят их.
По окончании официального утверждения новых запретов на постройку сейчас уже в пределах ТТК девелоперы, наверное, обратят внимание на неиспользуемые промышленные территории. По факту редевелопмент и реконструкция объектов могут быть красивым выходом для девелоперов из таковой ситуации: за счет грамотной реконструкции возможно создать бизнес-центр класса В+, что по ставкам аренды сейчас неспешно догоняет А-класс.
Помимо этого, редевелопмент разрешает значительно расширить территорию бизнес-объекта. Но необходимо подчеркнуть, что самые интересные и большие промышленные объекты уже куплены профильными игроками рынка, соответственно, площадей для реконструкции в границах ТТК осталось не так уж большое количество.
Директор по формированию бизнеса Colliers International в Российской Федерации Владимир Сергунин:
Отмена инвестиционных контрактов не окажет важного влияния на ввод новых объектов в пределах ТТК. В Москве не так много проектов, каковые строятся "с чистого страницы", и, как следствие, имеют долю города (комплексное освоение территорий и просто новое строительство раздельно стоящих объектов). В основном это реконструкция, а соответственно, и отсутствие участия города в проекте.
Сейчас в Москве так же, как и прежде низкая обеспеченность высококлассными офисными площадями: на 15 млн жителейприходится около 14 млн кв. м площадей, в то время как в Хельсинки эти показатели существенно выше: на 1 млн обитателей приходится около 10 млн кв. м. Это же отражают ставки аренды в офисных центрах – одни из самых высоких в Европе.
Пологаю, что такие меры, как отмена инвестиционных контрактов, не совсем действенны, скорее нужно решать транспортные неприятности, улучшать инфраструктуру города, принимать меры по ограничению транспортного потока в историческом центре города, ужесточать правила парковки и строить новые комплексы паркингов и перехватывающих парковок, нежели замораживать строительство новых офисных строений.
Сергей Велесевич
Как верно реализовывать франшизу? Евгений Иванов (БИБОСС)
