Как повлияют международные санкции на рынок недвижимости россии
Согласно точки зрения специалистов, введение интернациональных санкций в отношении России затронет отечественный рынок недвижимости. Действительно, некритично и, вероятнее, опосредованно.
Фото: Depositphotos/SergeyP
обсуждений и Предположений на тему введения санкций западных государств в отношении России достаточно большое количество. Но пока остается под вопросом, какие конкретно из них вправду будут приняты и как на большом растоянии все это зайдет. Специалисты, отвечая на вопросы "РБК-Недвижимости", не рассматривали сценарии "металлического занавеса".
Эксперты утверждают, что в целом, не обращая внимания на последовательность рисков, рынок Москвы и недвижимости России до тех пор пока остается довольно стабильным. Но, за первое полугодие 2014г. количество инвестиций в недвижимость РФ сократился на 59% если сравнивать с показателями подобного периода 2013г. Аналитики интернациональной консалтинговой компании Jones Lang la Salle оценили их в 1,4 млрд долл.
Игроки рынка кроме этого обращают внимание, что кроме того без введения санкций на падение инвестиций повлияли замедление роста поизводства, волатильность валюты, напряженная обстановка в юго-восточной части Украины.
Сложная экономическаяситуация, которая в последние пара месяцев на фоне роста политических рисков усугублялась опережающим значительным ослаблением и оттоком капитала рубля, без сомнений, оказывает определенное давление на строительную индустрию и рынок недвижимости. В первом полугодии негативный эффект полностью не успел проявиться, помимо этого, для 1-го квартала был характерен важный спекулятивный всплеск спроса в канун сокращения ликвидности, однако в ближайшее время рынок, вероятнее, ожидает большое снижение спроса, прогнозирует аналитик ИХ "Финам" Анатолий Вакуленко.
Кто трудится на рынке недвижимости России
В Российской Федерации исторически сложилось, что западные инвесторы и девелоперы трудятся по большей части на рынке коммерческой недвижимости. В инвестициях и строительстве квартир они фактически не участвуют. Уже трудящиеся на русском рынке западные игроки имеют долгий опыт сотрудничества с Россией. Они переживали вместе с нами финансовый кризисы.
Многие инвесторы и иностранные фонды ушли с русского рынка еще в кризис 2008г., не вернув собственный присутствие в Российской Федерации в докризисном количестве.
По оценке партнера, начальника отдела изучений интернациональной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Дениса Соколова, часть западных инвестиций сейчас составляла около 25-30% от общего объема, а в текущем году она составит не более 10%.
Среди больших западных игроков аналитики именуют такие компании, как Morgan Stanley, Heitman, Hines, Immofinanz, PPF, Raven Russia. Заморозка их активности будет неприятным, но не критичным причиной для рынка. В девелопменте часть зарубежных игроков еще ниже. "на данный момент на рынке достаточно национальных игроков, каковые смогут заполнить освободившееся место.
Конечно, как и в прошлых случаях, сначала будет иметь место фактор остановки спроса на какое-то время, по окончании чего количества возвратятся — совершенно верно так же, как это случилось по окончании кризиса 2008г., но сейчас стремительнее благодаря более большим стоимостям на нефть", — прогнозирует директор отдела маркетинговых исследований CBRE Валентин Гаврилов.
Денис Соколов из Cushman & Wakefield уверен в том, что западные инвесторы не уйдут насовсем, но заметно пересмотрят собственные стратегии. Валентин Гаврилов считает, что максимум, о чем может идти обращение, это заморозка их активности на какой-то период (4-6 кварталов), по окончании чего она начнет восстанавливаться.
С ними кроме этого согласен председатель совета директоров западной инвестиционно-девелоперской компании Rossmils investments Анар Муртузаев. Согласно его точке зрения, пока доходность на русском рынке недвижимости будет более привлекательна, чем на европейском, инвесторов он не утратит.
Кроме этого специалисты сходятся во мнении, что проекты, каковые уже запущены в Российской Федерации, будут полностью закончены, быть может, более низкими темпами. Финансирование проектов, каковые лишь объявлены, вполне возможно будет приостановлено, а вероятно и прекращено.
В случае если же говорить о прямых кредитах западных банков в девелопмент в Российской Федерации, то их мало, да и вряд ли эти обязательства будут пересмотрены. В целом же, громадную роль сыграет изменение стратегии в ключе проектов недвижимости русских банков и страны в целом, считает Анар Муртузаев.
Кроме этого специалисты, говоря о заметных санкциях против отдельных секторов русском экономики, считают, что они повлияют на рыноккоммерческой недвижимости через ожидания трансформации неспециализированной рабочий активности в стране. "В зависимости от жесткости санкций скорость увеличения ВВП смогут уйти к нулю либо кроме того на отрицательную территорию. В первом случае возможно ожидать понижения спроса в пересчете на год на 20-25% довольно начальных прогнозов, во втором — спрос может остановиться на 1-1,5 квартала по аналогии с 2008г., а его понижение относительно прогнозов превышать 30%", — прогнозирует Валентин Гаврилов.
Однако по окончании шока, связанного с самим фактом объявления санкций, потом спрос начнет восстанавливаться и среднесрочное понижение уже не будет таким сильным. "Это связано с тем, что, в отличие от 2008г., на данный момент Российская Федерация живет в условиях больших стоимости одного бареля нефти, каковые послужат естественным буфером, смягчающим негативный эффект вторых факторов", — пологает аналитик.
Анар Муртузаев предполагает, что в целом негативное действие на российский рынок недвижимости почувствуют все игроки, но не так скоро, и это разрешит возможность подготовиться и диверсифицировать риски. Достаточно категоричные высказывания западных фаворитов о необходимости введения дополнительных санкций кроме того в убыток экономике многих государств Европейского союза так или иначе вынудят инвесторов если не прекратить, то снизить темпы.
Какой сегмент пострадает больше всего
Западные инвесторы и девелоперы фактически отсутствуют на рынке жилья России, и она, первым делом, ориентирована на внутренний спрос. Исходя из этого введение каких-либо санкций не имеет возможности значительно повлиять на данный сектор.
Как отмечают специалисты, важным причиной роста рынка недвижимости были высокие темпы расширения ипотечного рынка (по результатам 2013г. приращение составило около 30%). Это может скорректировать рынок жилья экономкласса, что в громадной степени зависит от ставок ипотечного кредитования.
Согласно точки зрения помощника главы , финдиректора банка DeltaCredit Елены Кудлик, введение санкций повлечет за собой понижение ликвидности на денежном рынке, понижение возможности рефинансировать долги на внешнем рынке, изменение оценки рисков локальными инвесторами. "Все эти три фактора повлекут за собой повышение цены заимствований на внутреннем рынке и повышения ставок по кредитам. Но так как размер внешнего заимствования у кредитных организаций не весьма велик, то рост ставок, вероятнее, не превысит 0,5-1%", — прогнозирует она.
Анар Муртузаев уверен в том, что в кратковременной возможности ощутить влияние санкций смогут лишь публичные компании, размещенные на европейских и американских биржах. Это неизбежно приведет к понижению их активности и на внутреннем рынке.
В случае если сказать о рынке коммерческой недвижимости, то, согласно точки зрения Дениса Соколова, больше всего пострадают конторы, поскольку санкции воздействуют на зарубежные компании, финансовый сектор и крупный бизнес, в частности эти компании формируют главной спрос на помещения в бизнес-центрах.
"По окончании периода стабильного спроса на качественные офисные помещения в 2011-2012гг. с первой половины 2013г. мы начали отмечать понижение количества сделок. Осторожность арендаторов, которая связана с неопределенностью как российской, так и мировой экономики, характерная для рынка офисной недвижимости в прошедшем сезоне, ожидаемо сохранилась и в 2014г. Наряду с этим, вовлеченность России в геополитический конфликт на Украине, риски, которые связаны с введением санкций, и очень низкие темпы экономического подьема страны усилили инвесторов и опасения арендаторов на рынке", — говорит глава департамента инвестиций интернациональной консалтинговой компании Knight Frank Алан Балоев.
В Москве на офисном рынке и без того уже самый большой уровень вакантности (около 12%), а рынок насыщен достаточно хорошо. "Большая часть устоявшихся бизнесов уже имеют офисные помещения, они не будут заметно расширяться в кризисное время. Для новых бизнесов кризис кроме этого не наилучшее время для развития", — говорит Валентин Гаврилов.
"Необходимо принимать в расчет, что негативное действие на российский рынок недвижимости, которое окажет ужесточение санкций, обусловлено многими факторами. Во-первых, рынок еще не до конца оправился от кризиса 2008г., и до тех пор пока кроме того не приблизился к докризисным количествам. Во-вторых, большая часть рынка коммерческой недвижимости сосредоточена по большей части в области и Москве, а это важнейшие количества инвестиций", — комментирует Анар Муртузаев.
По оценке специалистов, лучшую устойчивость продемонстрируют торговый и складской сегменты. Большие стоимость бареля нефти поддержат совокупный спрос, и его просадка не будет большой, что поддержит и спрос на торговую недвижимость. Складской сегмент на 70-80% начинается за счет спроса ритейла.
Сергей Велесевич
Как санкции оказали влияние на рынок жилья?
