Эстонцы уже улыбаются
Цены на эстонские типовые квартиры, как и вильнюсские, остаются выше рижских. В то время как в остальных сегментах рынка недвижимости они фактически равны. Логично высказать предположение, что нынешнее положение дел не должно быть вечным.
Многие чужестранцы разглядывают рынок государств Балтии как единое пространство. И редко кто из них вникает в подробности, чем же отличается обстановка в Латвии, допустим, от Литвы и Эстонии. Кризис, как говорится, он во всем мире кризис. И сценарии его развития достаточно схожи. А уж тем более, в то время, когда речь идет о рынке недвижимости столь маленьких и примерно равных по развитию экономики соседних государств.
Но все это только на первый взгляд.Как выяснилось, вторичный рынок жилья Вильнюса умудрился занять стойкие оборонительные позиции в районе 700 евро за кв. м, что по нынешним рижским меркам легко царская цена. Стандартные цифры, на каковые аналитики ориентируют клиентов серийных квартир в Риге, — 460-480 евро за кв. м, другими словами практически на 35% меньше, чем в литовской столице.
А какова обстановка в Таллине?
Земля для размышлений
Перед тем как перейти конкретно к цифрам, разрешим себе пара лирических отступлений, вынесенных из поездки в Эстонию. Много лет в вопросе содержания основных национальных дорог для Латвии примером для подражания оставалась Литва. Это подтвердит фактически любой автоводитель. Едешь по Латвии — колдобины, заезжаешь в Литву — и картина кардинально изменяется.
Должен констатировать, что положение дел с дорогами и в северной стороне от Латвии более привлекательное, чем у нас. На протяжении данной командировки было нужно накатать по Эстонии более чем 700 километров, практически объехав страну по периметру. Хорошо, Пярну — Таллин не вызывает нареканий: как-никак Via Baltica. Но и дороги Таллин — Нарва и Нарва —Тарту — Валга были в приличном состоянии. Ровный асфальт, никакой колейности, повышенный до 100 км/час скоростной режим на многих участках.
Было два нехороших отрезка, но в том месте вовсю кипели ремонтные работы. Стоило же пересечь эстонско-латвийский кордон, въехать в Валку и сходу — здравствуй, отчизна! Ощущаю тебя пятой всеми колёсами и точкой собственной автомобили! Был бы у нас климатический район второй?! Так нет же! И в Латвии, и в Эстонии умеренный морской климат. Думая о том, из-за чего так различается состояние дорог, нечайно закрадывается идея: крадут в том месте меньше, что ли?!
Раз выдерживают все нужные при постройке дорог разработки. И от этого делается как-то безрадостно.
Равняется, как и от заявления министра экономики Латвии Каспара Герхардса о том, что забрать взаймы у МВФ и европейских структур для нашей страны было удачнее, чем реализовывать доли в национальных фирмах. Эстонцы, по всей видимости, до сих пор не поняли всей глубины данной продвинутой мысли.
Потому как, кроме того, что умудрились к декабрю прошлого года накопить национальных резервов в количестве 1,8 млрд евро, так еще их национальные мужи при дискуссии вопроса о необходимости латания дыр в бюджете страны в 2010 году показали решимость (еслипотребуется) расстаться с 3 000 объектов гос собственности. Логика тут несложна: меньше обязан дяде из-за бугра, больше пространства для маневра как в политических, так и экономических вопросах. «А это действительно, что вы про нас анекдоты говорите?
Про то, какие конкретно мы медлительные», — радуясь и как-то по-детски наивно задали вопрос меня эстонские маклеры. Было нужно подтвердить. И, сглаживая обстановку, дипломатично заметить: в литовском народном творчестве в качестве объекта для насмешек частенько выступают уже сами латыши.
Не смотря на то, что, в случае если сравнивать обстановку в Латвии и Эстонии, нужно быть честным: не нам, наверное, над ними смеяться. А им над нами. И количество падения ВВП меньший: Министерство экономики Эстонии ориентирует на годовой минус в 14%, в то время как в Латвии ожидается 18-20%.
И розничная торговля у соседей утратила менее 16% против отечественных 30,3%. А вот и вторая цифра, которую привели представители компании по недвижимости UUS MAA: около 40% тех эстонцев, каковые были уволены с работы в начале года, уже сумели отыскать новую.
Единственное, не хотелось, дабы у читателей сложилось чувство, что Эстония — эдем, да и лишь. Сами ее обитатели принимают обстановку совсем по-второму. «У нас на данный момент не легко. А вам в Латвии полегче! У вас-то вон промышленность осталась!» — убежденно заявил мне собеседник, с которым мы разговорились в Нарве в очереди на переход через эстонско-русского границу. Весьма интересно, о какой такойпромышленности он вел обращение?
Или необходимо было видеть, с каким восторгом эксперты маклерского дела говорили о латвийской компании airBaltic. О том, какие конкретно рейсы она сейчас предлагает из эстонских городов. Вот, дескать, экспансия, так экспансия. И как латвийцам повезло, что мы можем летать за маленькие деньги во многие города Европы. В противном случае, что контролируемое латвийским страной предприятие airBaltic трудится с огромными убытками, для них было уже малоинтересно.
Это к тому, что очень многое зависит от того, с какой стороны наблюдать на тот либо другой вопрос. И в случае если покопаться, минусов возможно везде отыскать большое количество. Но отечественная задача — с эстонскими стоимостями.
С верой в стабилизацию
«Мы на данный момент предпочитаем сказать о стабилизации цен на жилье, не смотря на то, что в сентябре и было зафиксировано маленькое падение», — заявил представитель компании Pindi Андрес Тедер. По данным Pindi, индекс стоимостей в 17 наибольших городах Эстонии за первый осенний месяц упал на 4% — до 9 902 крон, другими словами 633 евро за кв. м.направляться лишь осознавать: отечественные северные соседи в собственных обзорах в большинстве случаев «измеряют среднюю температуру» сходу по всем городу и по всем типам жилья.
Это не образовывает особенного труда. Все сделки и фигурирующие в них стоимости регистрируются в Земельном регистре.
В случае если делать выводы согласно данным статистики предоставленной компанией UUS MAA, средняя удельная стоиость конкретно на таллинское жилье образовывает 714 евро за кв. м. Минимальный за последние три года показатель был зафиксирован в июле — 669 евро, большой — 1 614 евро за кв. м — в апреле 2007 года. Несложно подсчитать, что имеющаяся в наше время рыночная цена на жилье — это 44% от пикового показателя.
«Рынок достиг собственного дна, — настаивал на протяжении отечественного беседы исполнительный директор UUS MAA Мика Саксдорфф. — Маленькие колебания еще вероятны, но более серьёзен тот факт, что отмечается рост интереса со стороны клиентов. Они видят низкую цену и начинают брать». В сентябре в Эстонии была заключена 781 сделка приобретения-продажи квартир — самый громадный показатель за последние 11 месяцев.
Местные маклеры на графических табличках сейчас с гордостью демонстрируют кривые, чьи стрелочки направлены вверх. Во втором квартале 2009 года количество сделок если сравнивать с прошлым кварталом возрос на 16,8%, в третьем — еще на 11,1%.
Что же касается все-таки типового столичного жилья, то представители Pindi — Андрес Тедер и Андрей Колуканов — назвали цифру, близкую к 9 000 крон (575 евро) за кв. м, в UUS MAA — 10 000 крон (639 евро) за кв. м. Другими словами все равно дороже, чем в Риге! Тут эстонцы покинули себе поле для маневра, объявив, что конкретная цифра зависит от состояния дома. Со стороны показалось, что состояние таллинских типовушек лучше рижских.
У нас программа по облагораживанию и утеплению серийных строений лишь усиливается , а эстонцы этим озаботились уже давно. И наподобие без какой-либо европейской помощи. Только по инициативе самих жильцов домов.
«О прежнем наплыве инвесторов сказать не приходится, но оживление с их стороны чувствуется. Это и финны, и шведы, каковые задают вопросы квартиры в историческом центре города, — делится своим практическим опытом Мика Саксдорфф. — Увлекательная цена находится в пределах 1 000-1 200 евро за кв. м. Более элитный сегмент — жилье недалеко от Старого Таллина. В том месте продавцы просят от 2 000 до 4 000 евро за кв. м. Но в случае если сказать о тех, кто запрашивает по максимуму, то будет настоящий клиент — дадут и по 3 000 евро за кв. м».
В Таллине остаются нераспроданными около 1 500 квартир в новых проектах. Это в сумме. В то время как у отдельных больших девелоперов фактически целый портфель удачно разошелся. И не давным-давно, а в отечественное кризисное время.
Так, у YIT на конец сентября имелось только 15 новых не распроданных квартир. Все вследствие того что девелопер не стал держать цену, а снизил ее в конце прошлого — начале 2009 года. «Торговля новыми квартирами идет, в случае если за них просят 800-950 евро за кв. м», — таковой комментарий дали в UUS MAA. Прилив хороших чувств у участников таллинского рынка недвижимости вызывает и информация о том, что уже весной следующего года YIT снова возьмется за реализацию новых проектов.
В 2009 году в столице Эстонии не был начат ни один новый личный многоквартирный жилой проект.
Практичный подход
Одновременно с этим уже реализуется жилищная городская программа, в соответствии с которой будет выстроена 1 000 новых квартир. По окончании рассмотрения ходатайства власти начнут сдавать их в аренду востребованным городом работникам социальной сферы — милицейским, спасателям, преподавателям, работникам культуры, и студентам и молодым семьям. Очень практичный подход: твой труд нужен на благо города — возьми ключи от новой квартиры.
Первые 100 квартир в квартале Раадику должны начать распределять уже в октябре.
Было весьма интересно выяснить, что с августа в Таллине прекратила существовать очередь вынужденных квартиросъемщиков — другими словами тех, кто по закону имел возможность рассчитывать на помощь правительства в обеспечении их крышей над головой. Им город или выделил жилье, или выплатил финансовые компенсации. За пять лет, дабы расселить очередников, коих в 2003 году насчитывалось 3 500 семей, из таллинского бюджета на постройку новых домов израсходовали 747 млн крон (47,7 миллионов евро).
В случае если частные девелоперские жилые проекты в Таллине до тех пор пока заморожены, то с коммерческими дело обстоит несколько лучше. Так, в октябре в центре завершилось возведение многофункционального конференц-центра Solaris: в нем, кстати, открылся отечественный ресторан Lido. Действительно, в истории с Solaris не обошлось без скандала: в кинозале уже успел обвалится потолок.
На территории квартала Tahesaju City неспешно растет строительный универмаг Bauthaus площадью 20 000 кв. м. Он обязан начать торговлю весной 2010 года и станет самым громадным магазином строительной специализации в Эстонии. Так что жизнь течет, жизнь длится. А к следующей весне, сохраняют надежду эстонские маклеры, и хорошие сигналы со стороны экономики покажутся, да и банки оживятся. Не смотря на то, что собеседники на них особенно и не жаловались.
Приведенный ими пример — Nordea и его ипотечная политика. В случае если имеется накопления, покрывающие 20% от цены нового жилья, то взять остальные 80%реально. Более того, в случае если имеется дополнительное обеспечение(та же необремененная ипотекой типовая квартира), банк может и на 100% профинансировать сделку.
Для клиента эта думается удачным: одно дело реализовывать старое жилье на данный момент — на дне стоимостей и второе — подождать несколько лет и взять солидные деньги.
Создатель: Роман Голубев
Интернет-портал "Variati.lv"
Try Not To Laugh Challenge #14
