Юридические аспекты покупки готового арендного бизнеса: на что обращать внимание
Исполнительный директор инвестиционного фонда Stone Hedge Артем Санфиров, специально для "РБК-Недвижимости", поведал о юридических тонкостям приобретения готового арендного бизнеса.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) – это объект недвижимости, обремененный контрактом аренды. При его покупке крайне важно обратить внимание на документы, удостоверяющиеправо текущего хозяина на объект недвижимости, и документы, относящиеся конкретно к аренде.
Юридический анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости проводится с целью проверки легитимности приобретения статуса хозяина объекта недвижимости ее продавцом и с целью обнаружения юридических и денежных рисков, которые связаны с приобретением недвижимости, к каким смогут относиться риски оспаривания сделки купли-продажи, риски истребования имущества у его приобретателя и др.
Перед подписанием контракта целесообразно контролировать:
- документы-основания приобретения объекта недвижимости его текущим хозяином. Такими документамимогут быть: соглашение купли-продажи, инвестиционный договор, приватизационные документы, документы, связанные со постройкой объекта, если он был возведен текущим хозяином;
- акты приема-передачи объекта недвижимости;
- документы, подтверждающие оплату по сделке приобретения объекта недвижимости его текущим хозяином;
- документы, подтверждающие полномочия сторон сделки, на основании которой право собственности на объект недвижимости куплено ее текущим хозяином,на ее заключение, а также полномочия лиц, подписавших сделку, корпоративные одобрения;
- свидетельство о праве собственности;
- техдокументацию на объект недвижимости (кадастровые, технические паспорта, экспликации, поэтажные замыслы);
- организационно-правовые и корпоративные документы хозяина объекта – продавца.
С целью проверки соответствия информации, предоставленной продавцом, имеет суть самостоятельно взять в ФНС выписку из единого госреестра юрлиц (ЕГРЮЛ), отражающую данные о продавце – юридическом лице, трансформациях в его органах управления, учредительных документах. В случае если продавцом выступает ИП, нужна выписка из единого госреестра личных предпринимателей (ЕГРИП).
Кроме этого стоит запросить выписку из единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), отражающую данные о чертях объекта недвижимости, его собственнике, обременениях, судебных спорах. Ее возможно взять в Федеральной работе госрегистрации, картографии и кадастра (Росреестр), а также в электронном виде – на сайте организации.
Потому, что мы разглядываем обстановку приобретения не просто объекта недвижимости, а объекта недвижимости, в отношении которого заключен соглашение аренды, следующим шагом есть проверка документов и информации, относящихся конкретно к аренде.
Проверке подлежат следующие значительные события:
- условия контракта аренды;
- надежность арендатора: возможности его бизнеса, устойчивость и финансовое состояние, добросовестность;
- наличие подписанного арендодателем и арендатором соглашения аренды. Наряду с этим, в случае если контракт заключен на срок не меньше года, он должен быть зарегистрирован в ЕГРП;
- полномочия и правомерность сторон на заключение контракта аренды;
- была ли осуществлена фактическая передача объекта арендатору.
Только серьёзным есть анализ условий контракта аренды как с позиций денежной, так и правовой оценки перспективности взаимоотношений с арендатором.
При покупке арендного бизнеса нужно обратить внимание на следующие условия контракта аренды: арендная плата, порядок ее индексации и внесения, услуги, каковые включает в себя арендная плата, срок аренды, условия расторжения контракта.
Одним из ответственных условий контракта аренды, непременно, есть срок, на что он заключен. Представляется, что для арендодателя лучше долговременные контракты (год и более). С денежной точки зрения долговременный соглашение дает обладателю ГАБ стабильность поступления денежных средств, возможность прогнозировать собственные денежные потоки и определитьсрок, за что окупается приобретение объекта в собственность.
По кратковременным контрактам аренды денежный прогноз, непременно, затруднителен. В случае если по окончании срока действия соглашение не пролонгируется арендатором, арендодатель должен нести дополнительные затраты по поиску нового арендатора.
Что касается правовой составляющей, то долговременные контракты аренды, в отличие от кратковременных, как указывалось ранее, подлежат государственнойрегистрации. Как раз исходя из этого их нереально расторгнуть либо поменять так, дабы это не было отражено в ЕГРП, что, со своей стороны, дает дополнительные обеспечения клиенту бизнеса, что, заказав выписку по объекту недвижимости из ЕГРП, может удостовериться в том, что соглашение аренды вправду заключен, не был поменян либо расторгнут.
При кратковременном же контракте аренды, не подлежащем госрегистрации,клиент недвижимости не может быть застрахован от того, что покажутся дополнительные документы по аренде, подписанные еще ветхим хозяином, о которых он не был уведомлен и каковые значительно ухудшают его положение,к примеру соглашения об трансформации условий контракта аренды либо кроме того о расторжении.
Еще один вопрос, что необходимо пристально изучить, – это положения соглашения аренды о его расторжении.Для обладателя арендного бизнеса, непременно, принципиально важно, дабы арендатор не имел возможности расторгнуть контракт аренды в непредвиденный для него момент.
Исходя из этого нужно проверить, нет ли в контракте аренды положений об одностороннем отказе арендатора от выполнения соглашения, и изучить условия, при которых таковой односторонний отказ вероятен.
В случае если возможность одностороннего отказа от выполнения соглашения не предусмотрена, то таковой соглашение будет расторгнут лишь по соглашению сторон или через суд. Наряду с этим события, являющиеся основанием для расторжения соглашения судом, четко прописаны в Гражданском кодексе.
Следующий принципиальный момент – индексация арендной платы. В большинстве случаев, индексация арендных ставок привязана к уровню текущей инфляции. Это объективный фактор, разрешающий смотреть за уровнем трансформации стоимостей и прогнозировать динамику арендных ставок в будущие периоды. В среднем индексация колеблется в пределах 7-10 %.
Серьёзным событием для клиента арендного бизнеса являются кроме этого отношения с управляющей компанией (УК), занимающейся обслуживанием объекта недвижимости, где расположен получаемый ГАБ.
В соответствии с ГК Российской Федерации хозяин имущества несет бремя его содержания. На данный момент собственникикоммерческой недвижимости, в большинстве случаев, не занимаются содержанием объекта сами. Все вопросы, которые связаны с эксплуатацией, берут на себя специальные управляющие компании, объём и расценки одолжений которых смогут быть различными.
Исходя из этого при покупке ГАБ целесообразнозапросить у хозяина соглашение с УК, в котором должны быть прописаны все условия обслуживания, а также цены на услуги, порядок их трансформации, условия сотрудничества с поставщиками услуг ЖКХ, в случае если такое сотрудничество осуществляется самой УК.
Изучив условия контракта аренды, нужно проверить надежность арендатора. Для юридического анализа нужно иметь прежде всего учредительные документы арендатора со всеми трансформациями, свидетельство о его регистрации, постановке на налоговый учет, документы, подтверждающие полномочия аккуратного органа. В ФНС возможно взять выписку из ЕГРЮЛ с текущей информацией об арендаторе.
Она разрешает заметить, в то время, когда было зарегистрировано юрлицо, кто есть его соучредителем, директором, какие конкретно документы были поданы на регистрацию. Эта информация позволяет проверить, соответствуют ли действительности переданные клиенту ГАБ учредительные и другие документы арендатора.
О возможностях арендных взаимоотношений свидетельствуют кроме этого добросовестность арендатора и финансовая устойчивость. Для их оценки направляться запросить справку из налоговых органов об отсутствии у арендатора задолженности по уплате налогов.
У продавца ГАБ направляться запросить справку о перемещении денежных средств согласно соглашению аренды за прошлые периоды. Это разрешит оценить и добросовестность арендатора в отношении выполнения собственных обязательство согласно соглашению, и соответствие заявленной продавцом доходности согласно соглашению аренды. Разумеется, что клиента должны встревожить ежемесячные внесения поступления и нерегулярность платежей меньших платежей, чем предполагается согласно соглашению.
На что еще обратить внимание?
Долгосрочность замыслов арендатора возможно оценить не только по денежным показателям, но и по косвенным показателям.
К примеру, дорогой качественный ремонт, произведенный арендатором, может свидетельствоватьо том, что он рассчитывает занимать данное помещение в течение долгого срока.
Маркетинговые показатели
Для оценки перспективности арендного бизнеса принципиально важно кроме этого обратить внимание на то, как грамотна маркетинговая концепция объекта в целом (размещение, конкурентное окружение, возможности развития района и т. п.) и как эта маркетинговая концепция соотносится с изюминками бизнеса арендатора. Разумеется, в случае если объект позиционируется неверно, то при расторжении контракта с арендатором смогут появиться неприятности с поиском нового – в случае если объект как такой не есть привлекательным.
Совершенно верно так же, в случае если бизнес арендатора не соответствует концепции объекта, высока возможность того, что он не будет успешным. Соответственно, обозримой перспективе таковой арендатор не сможет делать собственные обязательства согласно соглашению.
Кто предпочтительнее – один большой арендатор либо пара небольших?
Данный вопрос требует детальной оценки нескольких факторов. минусы и Плюсы имеется и в том и другом случае.
С большим арендатором несложнее трудиться. Обладатель арендного бизнеса осознаёт, что является его арендатор, вопросы орг характера решает лишь с одним клиентом, что снижает уровень издержек на обслуживание соглашения.
Иначе, пара более небольших арендаторов – этодиверсификация рисков.Утрата одного либо двух клиентов в этом случае не так критична, как в случае если арендатор один.
Само собой разумеется, крайне важно понимать, кто как раз есть арендатором. К небольшим арендаторам, к примеру, смогут относиться представительства больших банков либо интернациональных компаний с именем. Разумеется, что такие арендаторы будут иметь долговременные замыслы по аренде, являясь наряду с этим платежеспособными.
Как следствие, кроме того при аренде маленьких площадей они относятся к категории надежных и предпочтительных для клиента ГАБ. Это статусные арендаторы.
Большим арендатором может выступать компания с новым бизнесом. У нее возможно начальный возможность и стартовый капитал арендовать помещение громадной площади. Но будущие доходы арендатора являются в этом случае негарантированными.
Не исключен вариант развития событий, при котором компания не сможет достигнуть рассчетных доходов либо обанкротится и будет вынуждена отказаться от аренды офиса. Таковой арендатор может относиться к категории рисковых для клиента ГАБ.
Резюмируя, хотелось бы подчернуть, что приобретение готового арендного бизнеса предполагает комплексный подход к оценке юридической стороны сделки. Принципиально важно обращать внимание на совокупность всех перечисленных выше нюансов, и на личные изюминки той либо другой сделки.
Исполнительный директор инвестиционного фонда Stone Hedge Артем Санфиров, специально для "РБК-Недвижимости"
Об авторах
Артем Санфиров Stone Hedge Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
КАК ПРИОБРЕСТИ ГОТОВЫЙ БИЗНЕС? Нюансы при покупке готового бизнеса
