Как обойтись без… риэлтора?
В Европе что клиенты, что продавцы недвижимости привыкли пользоваться одолжениями риэлторов и юристов. Россияне, напротив, привычно пробуют на одолжениях этих экспертов экономить. Исходя из этого семинар на тему «Как совершить сделку с зарубежной недвижимостью без помощи риэлтора?» привёл к живейшему интересу питерской публики.
В семинаре участвовали начальники компаний, трудящихся на зарубежных рынках.
Мы понимаем, что функционировать без помощи специалиста на рынке недвижимости чужой страны возможно небезопасно, и однако, с чего начать, в случае если задача – во что бы то ни начало провести сделку самостоятельно и наряду с этим остаться без утрат – уже поставлена?
Ирина Федорова директор компании «Мировая Недвижимость ЭкономКласс»:
Первое – вы для себя должны выяснить формулу всей сделки. , пока у вас не будет ясной картины, ненужно чтолибо затевать оформлять. Конечно же, если вы четко не воображаете схему, вы прекрасная жертва для мошенника. Лишь собрав все данные, зная процедуру, вы имеете возможность сообщить, какой вопрос вас смущает в контракте с продавцом, какие конкретно моменты в ходе сделки вам не нравятся и как это устранить.
Мария Константинова, председатель совета директоров Alisa estate:
Необходимо узнать специфику рынка недвижимости той либо другой страны. К примеру, в Финляндии продажу реализовывают лицензированные риэлторы, каковые приобретают собственную рабочую группу с продавца. Другими словами клиент никаких дополнительных рабочих групп не оплачивает. Но, потому, что в Финляндии сделка будет проходить на финском языке, я бы всетаки дала совет воспользоваться одолжениями консультационного агентства, которое стоит на стороне клиента.
Стоит иметь в виду, что агент продавца все же защищает интересы как раз продавца. Подобный совет дам людям, каковые желают чтото приобрести в восточных странах и популярной Болгарии. К примеру, наша фирма проводит сделки с недвижимостью в Тайланде, и я могу заявить, что вся документация по сделке оформляется на тайском языке, что без шуток осложняет работу без агентства.
В редких случаях, но далеко не всегда, клиентов выручает весьма хороший британский.
Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:
В Германии без риэлтора приобрести недвижимость возможно. Клиент, что удачно справится с задачей – это человек, в совершенстве обладающий германским языком. Существуют открытые базы и поисковые системы данных, в которых возможно отыскать объект. Приехав в страну и сделав окончательный выбор, вы ищете нотариальную контору, готовите пакет документов на немецком языке и делаете сделку.
В случае если языка вы не понимаете, возможно забрать переводчика. Переводчик не обладает правовой стороной вопроса, но если вы понимаете процедуру сделки, вы руководите его действиями. Тут вот еще что принципиально важно.
В большинстве случаев риэлтор, что трудится на рынке Германии, предлагает, кроме подбора объектов и сопровождения сделки, расширенный пакет одолжений – встреча в аэропорту, бронирование отеля, помощь в приобретении билета, и, конечно, многим клиентам это нужно.
– Итак, первый этап сделки – это просмотр и выбор объекта.
Мария Константинова: В Финляндии ни за что запрещено без предварительной договоренности ехать наблюдать дом, что вас интересует. Продавцу это весьма не понравится, и громадна возможность того, что сделка не состоится.
Яна Егорова: Приобретение не редкость различная. Не редкость недвижимость для проживания, не редкость для инвестиционных целей. Сходу сориентироваться на незнакомом рынке, осознать, что весьма интересно приобрести в качестве инвестиций в диапазоне, к примеру, €50–150 тыс., фактически нереально.
Имеется риск выбрать не совсем верный объект, что не принесет ожидаемой доходности.
– Допустим, мы всетаки определились, где и что покупаем…
Мария Константинова: Наступает следующий этап. Мы должны забронировать объект, что нам понравился. В Болгарии вносится резервационная сумма, заполняется резервационная форма и составляется пилотный соглашение. Резервационная сумма в большинстве случаев образовывает от €500 до €2000. После этого, уже на стадии заключения пилотного соглашения, вносится сумма в 30% от цены объекта.
В пилотном контракте в большинстве случаев описывается схема оплаты, все даты и этапы, в то время, когда и какие конкретно платежи должны быть внесены. Окончательный соглашение – это форма нотариального акта, что передает вам право владения недвижимостью. В Финляндии нужно заключать два договора.
Первый – соглашение о намерениях с тем самым лицензированным риэлтором, что занимается продажей объекта. На его счет переводится резервационная сумма за объект (в большинстве случаев от €2 до €5 тыс.). В соглашении в обязательном порядке должны быть отражены обязательства сторон: если вы откажетесь от сделки, вы теряете задаток, в случае если продавец – он выплачивает вам равную сумму.
На момент подписания купчей, которая окончателен этапом сделки, вам необходимо иметь счет в финском банке, на котором обязана лежать сумма, достаточная для оплаты объекта. В момент подписания купчей, которую фиксирует нотариус, вы передаете продавцу чек на всю сумму за вычетом аванса. Нужно учесть, что нотариус фиксирует соглашение, но историю объекта не контролирует.
Исходя из этого право продавца на земельный надел, право на застройку, обременение долгами вы должны проверить сами, в случае если отказываетесь от одолжений агента.
Яна Егорова: В Германии кроме этого принципиально важно проверить отсутствие долгов по объекту – перед ТСЖ, банками и т. д. В Соединенных Штатах обстановка сложнее. Я была в августе во Флориде, проехала целый берег и желаю сообщить следующее. Вопервых, на данный момент весьма занимательный момент для совершения инвестиционной приобретения в Соединенных Штатах. А вовторых, 98% американцев действуют через риэлторов.
Из-за чего? По причине того, что необходимо оформлять большой пакет документов. В Америке весьма сложная процедура приобретения.
Приобрести без риэлторского агентства фактически нереально. Самое основное – проверить чистоту сделки. Довольно много ипотечных кредитов, довольно много недвижимости в залоге, исходя из этого риэлторы экономят время и без шуток снижают риски.
Еще один момент: в Соединенных Штатах рабочую группу риэлтору платит продавец.
Верно ли я осознаю, что в государствах, где люди привыкли обращаться к услугам риэлторов, продавец может трудиться с клиентом напрямую?
Яна Егорова: В Германии – не обязательно. А вот в Америке не разрещаеться сводить клиента с продавцом. К примеру, это норма, в то время, когда продавец, хозяин дома, на протяжении визита клиента выходит, садится в машину и отъезжает на 50 метров от дома.
Он не имеет возможности видеться с клиентом, в случае если по его объекту трудится риэлтор.
В какой момент финансы клиента подвергаются самый серьёзному риску?
Елена Мишина, глава столичного представительства Cheda Real Estate & Investment:
В Египте главной количество сделок происходит на первичном рынке. В то время, когда вы выбрали объект, вам нужно удостовериться, что человек, что вам это предлагает, вправду есть хозяином данной почвы, в случае если это строительная компания – что она вправду в праве на постройку этого объекта. Это весьма скользкий вопрос, к которому необходимо весьма без шуток доходить – были случаи, в то время, когда продавцы выдавали себя за хозяев недвижимости, таковыми не являясь.
Нина Колотова, представитель «Сайбарко длс» в СанктПетербурге:
Законодательство на Кипре так четко прописывает всю процедуру, что случаев мошенничества тут нет. Играет роль и стаж работы компании на рынке. На Кипре компании в большинстве собственном имеют респектабельный стаж работы: к примеру, наша фирма трудится с 1945 года.
Ирина Федорова: В любой стране на рынке недвижимости существуют мошенники, принципиально важно их своевременно выявить. К примеру, вы отправились взглянуть недвижимость. К вам из строения, где находятся апартаменты, подошел человек, отрекомендовавшись представителем застройщика, внес предложение взглянуть объект, продемонстрировал копии документов о собственности и внес предложение оформлять предварительный договор и залог.
Что необходимо проследить? Конечно же, у любого застройщика имеется отдел продаж. Любой отдел продаж имеет менеджера, что должен иметь доверенность от хозяина, где сообщено, что в определенный период времени он в праве подписывать документы, осуществлять сделки от имени хозяина (застройщика).
В случае если же доверенность просрочена либо ее не готовы продемонстрировать, разумеется, человек не есть представителем и не имеет права брать залог, а вы имеете дело с самозванцем.
Пример из моей практики. Прилетела женщина в Болгарию, район Святой Влас. Ей весьма понравились таунхаусы – неподалеку от моря проходила превосходная речка, где был комплекс, что, по слухам, сооружает Лужков.
Приветливый человек продемонстрировал документы, продемонстрировал квартиру, внес предложение трудиться. Она забрала пилотный контракт и, возвратившись в Санкт-Петербург, решила «на всякий случай» продемонстрировать его нам.
Кроме того, что в документе не было никаких реквизитов застройщика, наименования компании, параметров квартиры, но, в то время, когда отечественный юрист, что трудится в том регионе, позвонил «представителю застройщика», тот отказался показывать документы на объект. В то время, когда мы взглянули параметры участка, оказалось, что это незастроенная территория, находящеяся в собствености комплексу, что вправду строил Лужков, и которая по замыслу должна быть разрешена войти под парковку.
На данной почва имеется незаконные коттеджи и пара таун хаусов. Соответственно, если бы женщина внесла залог либо кроме того всю оплату, в будущем вернуть деньги было бы тяжело, если не сообщить нереально.
Пункты, по которым у подготовленных клиентов в большинстве случаев появляются вопросы: проверка документации и прав на землю. В Болгарии, к примеру, нельзя строить на снятой в аренду почва. Потом, нужно исключить технические неточности впредь до кадастрового номера номера и проверки участка (фиксируется в пилотном контракте).
Клиенты довольно часто недооценивают значение пилотного соглашения, но я обращаю ваше внимание – это документ, которым вы станете пользоваться впредь до получения нотариального акта.
К каким проблемам при проведении взаиморасчетов необходимо готовься клиенту, действующему самостоятельно?
Елена Мишина: Отечественное валютное законодательство, если вы переводите деньги из России за предел, требует необходимого наличия соглашения с продавцом (застройщиком). Но, к примеру, в Египте данный контракт содержится лишь по окончании перечисления начального взноса – 20–30% от суммы сделки. Соответственно, эту сумму лучше привезти в Египет наличными, заплатить застройщику, после этого, по окончании подписания с ним договора, вы станете перечислять из России остальные деньги.
В случае если, допустим, риэлторская компания предлагает через собственный счет делать переводы застройщику, то это должно встревожить: имеется риск, что деньги гдето «затеряются». Основной совет: контролируйте реквизиты застройщика (они постоянно пишутся в контракте).
Появляется ли такая обстановка, в то время, когда деньги заплачены, а объект на клиента еще не оформлен?
Елена Мишина: Если вы опасаетесь и не в полной мере доверяете застройщику, лучше зарегистрировать в суде пилотный контракт. В то время, когда вы оформляете отношения с застройщиком, об этом понимаете лишь вы и застройщик. В то время, когда вы регистрируете контракт в суде, об этом определит государство.
Чтобы при необходимости отстаивать собственные права, вы должны иметь на руках все платежные документы, подтверждающие ваши платежи застройщику. В случае если, предположим, вы захотите вернуть эти средства, расторгнув соглашение, эта процедура должна быть регламентирована. В случае если контракт оформлен верно, никаких неприятностей не появляется.
Нина Колотова: На Кипре клиент делается хозяином по окончании подписания соглашения куплипродажи. Он подписывается по окончании оплаты 30% цены жилья, регистрируется в Земельном кадастре, и в том месте же хранится его копия. Потом схема расчета возможно такова.
В случае если это инвестиционный проект, то по окончании уплаты 30% действует рассрочка от строительной компании на период строительства, что образовывает 18–20 месяцев. В контракте прописывается, какие конкретно платежи в какие конкретно сроки должны быть совершены в это время. Сроки выполняются неизменно.
Задержек у кипрских застройщиков не бывает. В случае если же вы берёте готовую недвижимость, то на 70% имеете возможность оформить долгосрочный кредит. Кстати, на территории Санкт-Петербурга сейчас действуют два банка Кипра, где возможно взять консультации по кредитам и подать предварительную заявку.
Ирина Федорова: В большинстве случаев клиенты имеют возможность договариваться об личной схеме оплаты. По большому счету, опасаться ничего не требуется, напротив, необходимо обучаться. К сожалению, представление о риэлторе мало испортилось по окончании работы русских риэлторов на внутреннем рынке.
Довольно часто это люди, каковые не имеют особого образования, и клиенты довольно часто их пробуют поймать на слове. Интернациональный рынок наполнен достаточно хорошими и глубокоуважаемыми компаниями, где риэлторы несут ответственность за собственные слова, а также финансами. У каждого клиента, даже если он трудится не самостоятельно, а с специалистами, неизменно имеется претензии согласно соглашению, замечания, страхи, и их возможно и необходимо урегулировать.
издание "Ваш дом за границей"
КАК ПРИОБРЕСТИ КВАРТИРУ БЕЗ РИЕЛТОРА И БЕЗ НЕТОЧНОСТЕЙ. Пошаговая разработка приобретения квартиры
