Как сдать зарубежную недвижимость в аренду?
Беря дом за рубежом, мы замечательно понимаем, что всегда находиться в том месте не окажется. Кому-то удается отправлять за предел своих родителей, детей, друзей, но большая часть сталкивается с проблемой: как сдать зарубежное жилье в аренду?
Аренда – это не только радость от того, что дом не пустует. Это возможность обеспечить сохранность жилья, и окупить коммунальные платежи либо ипотеку. Но сдача недвижимости в аренду может стать и самоцелью, потому, что способна приносить хороший доход.
Какой?
какое количество возможно получить на сдаче в аренду?
В Болгарии аренда приносит 2,8-6% годовых. Часто потенциальным клиентам обещают как минимум 6-8% дохода, но специалисты рынка предостерегают доверять таким заявлениям, считая их некорректными. Для Финляндии, в частности Хельсинки, обычным считается доход от аренды 4,5-6,2% годовых, для Италии, в зависимости от региона страны, – 3,2-6,1%.
В Германии на рынке возможно встретить предложения с гарантированным доходом от 3% до 10%, в Греции – от 5% до 10%. В Англии доходность возможно не высокой – всего 3-5% годовых.
В Сахл Хашише (Египет) доходность 5% считается через чур низкой. На таких условиях компании-застройщики предлагают заключать контракты гарантированной аренды с выплатой процентов раз в год. Существенно лучшим вариантом считается сдача жилья в аренду через агентства недвижимости.
В этом случае доход составит 7% годовых и выше, а выплаты будут производиться на расчетный счет обладателя каждый месяц.
какое количество времени потребуется, дабы окупить вложения? Срок окупаемости находится методом простой математики. К примеру, при доходности 5% недвижимость окупится за 20-летний период.
Сейчас перейдем от теории к практике.
какое количество необходимо положить, дабы удачно сдавать в аренду?
Часто клиенты при покупке ориентируются только на цену объекта. Но риэлторы рекомендуют воздерживаться от приобретения через чур недорогого жилья по принципу «только бы крыша над головой была», потому, что необходимо наблюдать вперед – в будущем такое жилье будет очень тяжело сдать в аренду и реализовать. В случае если квартира больше и дороже, прибыль от аренды в полной мере объяснимо также будет выше, наряду с этим затраты на содержание жилья будут возрастать незначительно и в следствии составят меньшинство дохода.
Минимальная цена объектов, занимательных с позиций дохода от аренды, по государствам – фаворитам продаж приведены в таблице:
| Страна | Бюджет приобретения, тыс. евро |
| Болгария (Солнечный Берег) | 35 |
| Германия (Берлин) | 60 |
| Греция | 60 |
| Египет (Хургада) | 25 |
| Испания (Коста-Бланка) | 70-80 |
| Италия (озеро Маджоре) | 90-100 |
| Кипр | 300 |
| Латвия | 30-45 |
| США (Флорида) | 80 |
| Хорватия | 120 |
| Черногория | 60 |
| Чехия (Теплице) | 20 |
За какое количество возможно сдать?
Какую арендную плату возможно будет назначить за жилье, зависит от множества факторов. И в случае если обладатель не должен сдавать то, что уже приобрел, и вдобавок лишь подыскивает самый удачный вариант для предстоящей сдачи, с особой тщательностью направляться доходить к выбору региона.
Заберём Чехию. В Праге квартира 1+1 (одна помещение и одна спальня) в кирпичном доме на окраине сдается по ставке от €350 в месяц с учетом коммунальных платежей. За подобные апартаменты в центре возможно будет запросить уже €850 в месяц.
В случае если приобретается жилье на лыжных курортах Болгарии, о собственном отдыхе на Новый год нужно будет забыть – как раз в новогодние каникулы арендные ставки и прибыль выше всего. В случае если сказать о регионах, Банско в целом дороже Пампорово. Помимо этого, в Банско каждый год проводятся интернациональные соревнования по лыжному спорту, что кроме этого повышает спрос на аренду.
В Финляндии сдать дом для постоянного проживания возможно за €1-1,5 тыс. в месяц, коттедж на берегу озера для отдыха – от €500 в неделю. Разброс арендных ставок на квартиры большой. В случае если в центре Хельсинки трехкомнатную квартиру возможно легко сдать за €1-1,2 тыс. в месяц, то в Лаппеенранте – от €300.
Желающие на время отдыха в Италии остановиться в съемном жилье, прежде всего будут подразумевать «хорошую» Италию, другими словами побережья регионов Римини, Лигурия и Тоскана. Исходя из этого покупать для сдачи в аренду, к примеру, Калабрию не следует. Тут маленькую квартиру в 15-20 кв. м больше чем за €500 в месяц не сдать кроме того в августе.
направляться не забывать, что сезон во многих курортных государствах отнюдь не нескончаемый, в полной мере может оказаться так, что как минимум полгода квартира будет пустовать а также в сезон не удастся «держать» большую арендную ставку. В пиковый период за качественные апартаменты возможно выручить большую сумму. Но в случае если содержится контракт на долгий срок, плата понижается.
Какие конкретно налоги с дохода от аренды потребуется заплатить?
Ставки налогов на доход от аренды существенно отличаются по государствам. В большинстве случаев, размер налогооблагаемой базы возможно уменьшить за счет вычитания налога на недвижимость, затрат на содержание и ремонт жилья, платежей за услуги кондоминиума.
Ставки налога на доход от сдачи в аренду приведены в таблице.
| Страна | Ставка налога |
| Болгария | 10% |
| Германия | 20-30% |
| Греция | 5-10% |
| Египет | 20% |
| Испания | 18% |
| Италия | 20% для нерезидентов (для резидентов – 13-43%) |
| Кипр | 0%, на прибыль от 19500 евро – 20% |
| Латвия | 15% |
| США | 30% (для нерезидентов, имеющим доход из источников в Соединенных Штатах) |
| Финляндия | 28% |
| Хорватия | 10% при сдаче жилья туристам |
| Черногория | 10% |
| Чехия | 17% |
А вот в Турции хозяин высвобожден от уплаты налога на прибыль от аренды. Действительно, лишь , если сдается лишь один объект недвижимости – квартира либо вилла. В случае если сдается пара объектов – налог образовывает 0,2% от зарегистрированной цены жилья.
Уклонение от налогов – процесс тщетный, в особенности в Европе. Принцип «Может быть налоговые работы про меня не знают» не работает, потому, что, уплачивая налоги при покупке жилья, хозяин уже попадает в базу плательщиков налогов. И вариант, что факт сдачи в аренду останется соответствующими работами «незамеченным», фактически исключен.
Уклонение от налогов карается большим штрафом и/либо тюремным заключением.
Подсчитаем
Ориентируясь на минимальную цена и рассчитывая хотя бы частично сдавать жилье, маленькую квартиру в Болгарии на побережье возможно купить за €30 тыс. Большой сезон продолжается всего два месяца – август и июль. Максимально подобные апартаменты возможно сдать за €40 в день. Считается успехом, в случае если удалось сдать жилье на целый период.
Но самый реалистичный вариант, в то время, когда получается сдать жилье всего на один месяц. В итоге вы приобретаете €1,2 тыс. С взятой прибыли вы оплачиваете годовое содержание объекта (чистку бассейна, уборка территории и т.д.) – минимально €200, и ежегодный налог, порядка €50. С оставшихся денег уплачивается 10% налог на прибыль. «Чистыми» вы приобретаете €855.
Это всего 2,85% годовых дохода. Квартиру на первой линии у моря возможно будет сдать выгоднее, но стоит она, конечно, дороже.
К кому обратиться?
Вариант первый (для любителей риска): сдавать недвижимость самому, без посредников. Плюсом в данной ситуации есть экономия на гонораре агентства. На этом преимущества заканчиваются. И поднимаются вопросы: как отыскать арендатора в стране с другим менталитетом и обычно незнакомым языком?
Как организовать процесс оплаты? Как решать вероятные проблемные обстановки?
Вариант второй (для собственного самообладания): доверить процесс сдачи посреднику – управляющей компании. В большинстве случаев, это структура застройщика, создаваемая в достаточно больших проектах. Кроме сдачи в аренду управляющие компании занимаются вопросами эксплуатации строения (плановыми и экстренными ремонтными работами), уборкой территории, чисткой бассейнов, стрижкой газонов, и предоставляют room-сервис.
Цена услуг управляющей компании зависит от того, что именно входит в ее обязанности. К примеру, в Чехии вероятен следующий вариант: обладатель оплачивает управленцам 15% с дохода и «забывает про все». Единственное, необходимо будет самостоятельно оплачивать налоги.
К процессу сдачи в аренду в экзотических государствах направляться доходить с большей тщательностью. Специалисты рынка отмечают, что вероятны проблемы с управляющей компанией при сдаче жилья чужестранцам и потребуется больше личного участия в ходе.
Кроме управляющих компаний, возможно обратиться к местным агентствам недвижимости. В той же Чехии цена одолжений агентства по поиску арендатора равна месячной арендной ставке.
Как верно сдавать?
арендатор и Арендодатель заключают соглашение аренды. Контракт содержит реквизиты сторон и сдаваемого объекта, стоимость и сроки аренды, права и обязанности сторон. В случае если сдача в аренду осуществляется через управляющую компанию, в контракте указываются размер выплат и сроки аренды.
В случае если обладатель сдает жилье самостоятельно, направляться знать кое-какие нюансы. Во-первых, арендатор, в большинстве случаев, вносит залог. К примеру, он предположительно составит месячной арендной плате.
Залог есть для хозяина гарантией сохранности мебели, отделки и т. д. Если что-либо будет повреждено, залог при выезде арендатору не возвращается.
Во-вторых, если арендатор собирается съехать раньше оговоренного соглашением срока, он обязан предотвратить арендодателя об этом заблаговременно. Равно как и арендодатель не вправе расторгать контракт преждевременно. К примеру, в Германии закон находится на стороне арендатора. В случае если обладатель внезапно решает прервать соглашение аренды и въехать в собственное жилье, сделать это будет очень тяжело.
Особенно, в случае если арендатор исправно вносит арендную плату, а хозяин всегда проживает в Российской Федерации и эта недвижимость не есть его единственным жильем. В Соединенных Штатах, напротив, никто не начнёт судиться со «сбежавшим» раньше окончания контракта арендатором. Действительно, это относится лишь жилья в недорогом сегменте.
Как и в сфере жилья, в сегменте коммерческих объектов кроме этого существуют изюминке. К примеру, в Испании при аренде маленького бизнеса (кафетерия, парикмахерской) существует не возвращаемый платеж – траспасо (traspaso). Его размер образовывает от €25 тыс.
При отказа от продолжения аренды арендатор теряет данный задаток. Единственный метод вернуть залог – это отыскать нового арендатора. В случае если в будущем планируется выкупить арендуемую недвижимость, существует возможность договориться с хозяином о включении траспасо в цена.
Арендные хитрости. Куда удачнее положить?
- Кондо-отели. Клиент получает отдельные жилые единицы для предстоящей сдачи в аренду. Самый удачны регионы с круглогодичным потоком туристов – города Прага, Вена, Рим, Париж. Ежегодный доход образовывает 6-10%.
- Лизбэк (Leaseback) – неповторимая национальная программа для привлечения в недвижимость частных инвестиций во Франции. Иначе говоря это метод приобретения жилья с гарантированной сдачей в аренду на определенных страной условиях. Доход образовывает 3-4% годовых. При покупке по лизбеку НДС возвращается страной, в большинстве случаев, уже в мае при запросе по декларации С12, которая сдается в апреле. Без декларации НДС не возвращается.
- Сдавать жилье в аренду возможно, оплатив лишь часть его стоимости. Это определяется законодательством. Сдача в аренду по окончании внесения уже первого платежа за недвижимость вероятна, к примеру, в Испании и Турции. А вот в Черногории, Хорватии и Сербии сдавать жилье разрешается лишь по окончании полной оплаты.
Создатель: Наталья Мокшина
Как лучше сдавать недвижимость в аренду
