Как содержать и сдавать в аренду квартиру в германии
Вы приобрели квартиру в Германии и желаете приобретать доход от сдачи в аренду. Думается, верно выбрали район, тип объекта, вычислили процент годовых и остались довольны. Сейчас перед вами появляется вторая неприятность – отыскать арендатора.
В прошлом материале мы начали разговор о том, как и где лучше купить недвижимость для сдачи в аренду в этом государстве.
В этом случае поведаем, как отыскать арендатора, с какими изюминками аренды в Германии нужно будет столкнуться, и, возможно ли, в случае если что, выгнать неугодного квартиросъемщика.
Где искать?
Поиск арендаторов в Германии происходит кроме этого как, к примеру, в Российской Федерации. Каких-то знаковых изюминок тут нет. Или вы осуществляете поиск самостоятельно: к примеру, размещаете объявление о сдаче в аренду на одном из популярных порталах по недвижимости (из наибольших: www.ImmobilienScout24.de, www.immonet.de, www.wohnungsmarkt24.de, www.null-provision.de), или возлагаете поиск на управляющую компанию либо маклера, что специализируется на сдаче недвижимости в аренду в том либо другом городе.
Как раз они (маклер либо управляющая компания) размещают объявления, показывают объект недвижимости, контролируют платежеспособность потенциальных арендаторов и заключают соглашение аренды.
Цена одолжений маклера образовывает, в большинстве случаев, два месячных размера холодной арендной платы и оплачивается обладателем недвижимости при успешном заключении соглашения аренды. Действительно, как подмечает, исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер, в некоторых случаях, в то время, когда речь заходит об аренде объектов, пользующихся громаднейшим спросом среди съемщиков, услуги маклера оплачивает сам арендатор.
Справка
Холодная аренда – это арендная плата не учитывая услуг ЖКХ. Из холодной аренды обладатель недвижимости оплачивает услуги домоуправления, и делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу.
Обратите внимание! По законам Германии, максимально допустимый провизион («гонорар», «вознограждение»), что выплачивается маклеру, образовывает 2,38 месячной оплаты.
О маклерах
Все маклеры, имеющие лицензию, трудятся официально и надежны. Однако, лучше обращаться к большим маклерским компаниям либо независимым маклерам. В любом случае при сдаче жилья в аренду, больше внимания все же стоит уделять потенциальному арендатору, а не маклеру, что его отыскал.
Учтите, что маклер не отвечает за отысканного арендатора. Он, само собой разумеется, контролирует его документы. По ним, и по личной беседе убеждается в некоей надежности съемщика.
Но обеспечивать порядочность того либо иного арендатора и юридически нести ответственность за него маклер не имеет возможности.
В случае если же вы решили заняться поиском самостоятельно и опубликовать объявление о сдаче в аренду на одном из сайтов, то имейте в виду, что в объявлении необходимо упомянуть о: наличии либо отсутствии кухни, количестве помещений (помещениями не считаются коридоры, уборные, ванные, кладовки и кухни), площади жилья, этажности, отсутствии либо наличии парковочного места, подсобных помещениях, и, наконец, стоимости аренды (тёплой либо холодной).
какое количество искать?
В большинстве случаев срок поиска арендатора образовывает 1-3 месяца. Продолжительность поисков зависит от размера и самого объекта недвижимости желаемой арендной платы.
Для ускорения этого процесса имеется пара способов, воспользоваться которыми рекомендуют специалисты. Во-первых, для более стремительного поиска арендатора возможно снизить арендную плату, дабы выделиться на фоне соперников (их вероятнее будет много) либо придать объекту больше привлекательности (к примеру, сделать ремонт).
Во-вторых, при смене арендатора простоя недвижимости возможно избежать, в случае если заблаговременно позаботиться о поиске нового съемщика, другими словами сразу после получения уведомления арендатора о его выезде.
Пример. Поисковая совокупность германского портала ImmobilienScout24 на запрос "2-комнатная квартира в Мюнхене", выдала 645 результатов. В среднем квартиры маленького метража тут сдают по €800 в месяц.
В мелком Беблингене (150 тыс.обитателей, почва Баден-Вюртемберг) таких предложений выяснилось 69, а средняя арендная плата составила €600.
Кого выбрать?
Перед сдачей недвижимости в аренду обладатель жилья в Германии, в большинстве случаев, требует потенциального арендатора заполнить особую анкету, и дать документы, подтверждающие платежеспособность "соискателя": справку от прошлого арендодателя об отсутствии задолженностей и выписку из регистра должников (SHUFA). На основании этих документов обладатель жилья может сделать выбор в пользу того либо иного арендатора.
Права и обязанности сторон
Начнем, пожалуй, с того, что главным актом, регулирующим арендное право в Германии, есть раздел BGB-Mietrecht («арендное право») Гражданского кодекса страны. (Для тех, кто желает изучить все детально: нормы, защищающие права арендодателя и арендатора, расписаны в параграфах: с 535 по 548 и с 549 по 577). Обоюдные обязательства жильца (Mieter) и обладателя квартиры (Vermieter) регламентируются соглашением аренды (Mietvertrag).
В соответствии с нему, арендатор обязан оплачивать коммунальные затраты, воду, отопление и электричество. Кроме этого съемщик отвечает за устранение небольших неисправностей, к примеру, ремонт крана в ванной помещении либо выключателя. Ответ более значительных неприятностей, которые связаны с теми же сантехникой либо электрикой, ложится на плечи обладателя жилья.
При подписании контракта арендатор оплачивает обладателю недвижимости гарантийный залог (Kaution) в размере двухмесячной арендной платы.
Эта сумма есть гарантией возмещения утрат , если арендатор задерживает оплату либо за время собственного проживания что-то сломал в квартире. В случае если же по окончании того, как жилец съехал, арендодатель не имеет к нему ничего, залог будет возвращен.
В соглашении аренды в большинстве случаев указывается количество человек, каковые будут жить в квартире. При пересдаче квартиры в субаренду арендатор обязан поставить об этом в известность и взять разрешение от обладателя.
Обратите внимание! различные состояния поломки и Ухудшение недвижимости предотвращаются методом удержания залоговой суммы. Однако, естественный износ недвижимости – неизбежен.
Обладатель вправе наведываться в собственную квартиру пара раз в год при предварительном согласовании с арендатором даты и времени визита.
К сожалению, конкретно проследить за тем, кто живёт в квартире и чем занимается – сложно.
Обратите внимание! Кое-какие платежи за услуги ЖКХ, например, за отопление – зависят от затрат конкретного квартиросъемщика. В случае если арендатор решил удалиться из квартиры, об этом он обязан предотвратить хозяина заблаговременно.
Сроки, в течение которых нужно сказать об отъезде, указываются в соглашении о сдаче/найме квартиры и предписываются жилищным законодательством.
Как поднять арендную плату
По германскому законодательству, повышать арендную плату обладатель жилья может не более, чем на 20% за три года. Так государство поддерживает уровень арендных плат и защищает права арендаторов. Исключениями являются случаи, в то время, когда в квартире был совершён качественный ремонт либо улучшены жилищные условия.
Цена аренды не имеет возможности быть больше актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме либо квартире подобного качества. Кроме этого поднять ее возможно в том случае, если по окончании выселения прошлого съемщика содержится новый соглашение с новым арендатором.
Как расторгнуть контракт
Германия – страна арендаторов. Данный тезис подтверждается не только тем, что в стране большое количество и довольно часто снимают жилье, вместе с тем и широкими правами арендатора: при происхождении спорных случаев законодательство значительно чаще поднимается на его сторону.
В Германии расторгнуть соглашение со съемщиком за 24 часа нереально. К примеру, в случае если соглашение заключался на срок до пяти лет, то арендодатель обязан заявить о намерении его расторгнуть за три месяца до предполагаемого окончания срока, от пяти до восьми лет – за шесть месяцев, больше восьми лет – за девять месяцев.
Для расторжения контракта должны быть веские обстоятельства, среди которых:
- Неоднократное нарушение арендатором соглашения аренды (нарушения тех пунктов контракта, каковые сами по себе еще не являются основанием для его расторжения, но повторялись много раз);
- Задержка арендной платы;
- В случае если квартиросъемщик не оплачивает аренду в течение двух месяцев подряд, и размер задолженности достигает 2-месячного размера арендной платы, арендодатель в праве на бессрочное расторжение контракта аренды, по окончании чего арендатор обязан выселиться.
- Нарушения арендатором правил внутреннего распорядка дома, к примеру, шум ночью;
- Необходимость применения недвижимости с целью личного проживания обладателя либо проживания его родственников (другими словами, если вы, арендодатель, решили сами жить в собственной квартире). Наряду с этим потребность проживания в собственной квартире либо доме должна быть доказана. Само собой разумеется, конкретно за вами никто следить не будет. Но в случае если потом выяснится, что квартира была высвобождена не с целью личного проживания, а с целью перепродажи либо заселения нового арендатора, то у обладателя смогут появиться неприятности.
По окончании того, как арендодатель решил выселить арендатора, ему нужно послать на его адрес так именуемое «уведомительное письмо», в котором он информирует последнего о собственных намерениях лично жить в квартире и просить его покинуть жилье в течение установленного срока.
Обратите внимание! В Германии выселить из арендуемого жилья нереально кое-какие категории граждан. В частности: многодетные семьи, матерей-одиночек, пожилых людей и другие социально незащищенные группы.
При необоснованного выселения, они смогут пожаловаться в соответствующие органы, каковые будут защищать их впредь до суда.
Резюме
У аренды в Германии имеется в полной мере очевидные изюминки, встретить каковые, к примеру, в Российской Федерации, нереально. Мы привыкли к тому, что отношения между квартиросъёмщиком и арендодателем у нас чаще строятся либо на «доверии», либо на пресловутом «авосе».
Исходя из этого нередки случаи, в то время, когда по окончании нескольких лет проживания в квартире арендатор должен в экстренном порядке собрать вещи и уйти – соглашения то нет. Наряду с этим арендодателю нет необходимости давать предупреждение съемщика о жажде выселить его за пара месяцев.
В Германии не так. И если вы получаете жилье для сдачи в аренду, готовься к тому, что при происхождения спорных обстановок, закон окажется на стороне арендатора, а «навариться» на сдаче недвижимости, систематично повышая цену и меняя арендаторов на "более удачных", не удастся.
© Наталья Круткова, Prian.ru
Инвестиции | НЕДВИЖИМОСТЬ Германия | На что обращать внимание при сдаче квартиры в аренду
