Какие дачи сегодня наиболее популярны на рынке подмосковья
На рынке Подмосковья на данный момент переоценены не только дачи, но и фактически все форматы загородной недвижимости
Фото: Depositphotos/AndreySt
Сейчас предложения на подмосковные дачи вышли за рамки собственного хорошего образа – легких построек в садовом кооперативе либо домов в так называемых «стародачных» поселках (местах загородной судьбе советской элиты – государственныхы служащих, ученых, военных, деятелей мастерства). За последние десятилетия на рынке показались новые форматы, на каковые в значительной степени переориентировался покупательский спрос.
Обращение прежде всего идет об участках без подряда на первичном рынке, на которых новые хозяева на собственный усмотрение возводят не только капитальные постройки, но и дачи. Редакция «РБК-Недвижимости» проанализировала, какие конкретно дачи сейчас самый популярны и каковы возможности этих форматов на рынке.
Специалисты рынка загородной недвижимости характеризуют современные дачные проекты следующим образом: дом площадью не более 100 кв. м, на участке порядка 6 соток, что не рекомендован для круглогодичного проживания. Эти дома смогут быть как готовыми, так и в виде проектов, каковые клиент реализует самостоятельно либо заключает контракт подряда с продавцом.
| Рыночного предложения Столичной области представлены в следующих главных форматах: УБП – участки без подряда (время от времени с минимальным комплектом коммуникаций), каковые приобретаются под дачное строительство. Предложение имеется как на первичном рынке – от землевладельцев, так и на вторичном – от частников. СДТ – готовые дачи в садово-дачных товариществах (вторичный рынок). УСП – участки с подрядом, в то время, когда уже выстроенные дачи предлагаются в организованных дачных поселках либо строятся продавцом по заказу клиента. |
Но в целом интерес к дачной недвижимости Подмосковья в последние пять-шесть лет не растет. Как вычисляют риелторы, в этом виноваты продавцы со собственными завышенными аппетитами. Но, на рынке загородной недвижимости на данный момент переоценены не только дачи, но и фактически все форматы загородной недвижимости – коттеджи, таунхаусы, квартирные дома.
Согласно данным «Инком-Недвижимости», средняя цена предложения на загородном рынке превышает среднюю цену реализации в 2,2 раза (7,7 миллионов рублей. против 3,5 миллионов рублей.). По конкретным форматам это превышение выглядит следующим образом: в 2,8 раза – на участки без подряда и столько же на коттеджи, в 1,5 раза – на квартиры в малоэтажных жилых зданиях, в 1,5 раза – на таунхаусы и дуплексы.
По оценке начальника аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в общем итоге за 2014 год на рынке Столичной области зафиксировано 18 тыс. сделок, что на 14% меньше, чем в 2013-м. Из них наибольшее число продаж – 56% – пришлось на долю участков без подряда, 25% – на квартиры в малоэтажных жилых зданиях, 10% – на таунхаусы и дуплексы, 9% – на участки и коттеджи с подрядом.
Цена дачи в зависимости от расстояния от МКАД и направления, миллионов рублей.
| 3–65 | 1,5–15 | 0,7–6 | 0,6–5 |
| 2,5–65 | 2,5–18 | 2–15 | 0,8–4,7 |
| 2–15 | 1,4–5 | 1,5–4,5 | 0,8–3,5 |
| 3,5–60 | 1,5–10 | 2–15 | 0,4–3,5 |
| 3,2–38 | 2,3–11 | 1–9 | 1–3 |
| 2–10 | 1,2–9 | 0,7–7 | 0,8–4 |
| 1,5–16 | 0,7–10 | 0,6–7 | 0,7–4 |
| 3–60 | 1,5–6,3 | 2–8 | 0,7–6 |
| 3,5–80 | 3–15 | 1,8–9 | 1,5–6 |
| 2,5–8 | 2,2–5,5 | 2–5 | 1–5 |
| 2,5–20 | 2–8 | 0,6–6 | 1,5–4 |
Источник: «Миэль-Загородная недвижимость»
Ни растет, ни падает
на данный момент рынок дачной недвижимости Подмосковья будет в состоянии стагнации. Данный сегмент реагирует на кризисы самый болезненно – «второй дом» не является предметом первой необходимости, исходя из этого его приобретение в большинстве случаев откладывают до лучших времен. В целом рынок загородной недвижимости вошел в фазу стагнации еще по окончании кризиса 2009 года, на данный момент тенденция еще больше укрепилась, поведал начальник аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В 2013 году падение средней цене на дачном рынке составило 30%. «В прошедшем сезоне цены сохранялись на одном уровне, но только из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать собственные ценовые позиции», – вычисляет вице-президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский.
В марте 2015 года спрос на подмосковные дачи был выше, чем в соответствующем периоде прошлого года (не смотря на то, что и значительно ниже, чем в 2013-м), чего не ожидали кроме того риелторы. «В прошедшем сезоне в октябре мы опасались, что в 2015-м люди по большому счету прекратят брать дачи, –- говорит Игорь Быковский. – Но на данный момент количество заявок на дачи от клиентов выросло практически на 15% довольно соответствующего периода прошлого года».
В основном спрос касается недорогого сегмента дач (до 1,5 миллионов рублей.). Особенно эта тенденция проявилась на рубеже 2014–2015 годов, по окончании резкого обвала рубля, в то время, когда граждане пробовали спасти рублевые накопления от девальвации.
«По мере вымывания ликвидного рыночного предложения новостроек «бегущие от рубля» люди стали искать другие варианты спасения средств. В следствии многие пришли на рынок дачной недвижимости, где возможно купить домик с шестью сотками по цене в пределах 1,5 миллионов рублей.», – комментирует президент корпорации «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко.
Весной спрос начал подогреваться сезонным причиной. Но, это относится далеко не всех объектов дачной недвижимости, отмечают риелторы.
Формат с возможностями
С участками без подряда, как уверяют риелторы, сейчас связаны шансы дачного сегмента на развитие: громаднейшая часть сделок приходится на данный сегмент. «Изначально большая часть потенциальных клиентов приходят на рынок с целью приобретения готовых дач, – говорит управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. – Но 80% из них в итоге меняют замыслы и берут УБП для дачного строительства». В следствии на долю УБП на рынке дач приходится около 75% предложений.
На постройку и приобретение участка дома нужна приблизительно та же сумма, что и на приобретение готовой дачи на вторичном рынке. По словам Владимира Яхонтова, сейчас большая часть клиентов не готовы тратить на приобретение дачи более 5 миллионов рублей. Наряду с этим имеется выбор: приобрести сходу на всю сумму готовую дачу на вторичном рынке либо купить участок без подряда за 1 млн и выстроить на нем дом за 4 миллионов рублей.
Но во втором случае больше шансов выбрать расположение участка, выстроить дом по своим запросами и сэкономить.
Цена в этом сегменте УБП, как говорит Сергей Цывин из департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости», в среднем образовывает 3,5 миллионов рублей., в экономклассе – 2,4 миллионов рублей. Но, на рынке для постройки дачи возможно отыскать участок и за 450–500 на данный момент. руб.
Переоцененный формат
На вторичном рынке дач в садовых и дачных товариществах также довольно много предложений. Но сегмент весьма неоднороден и его практически нереально структурировать. Дома предлагаются различных размеров, из различных материалов, с различной степенью износа.
Сделки тут смогут совершаться как с кратным превышением настоящей цене, так и с кратным понижением и довольно часто без участия риелторов.
«Данный сегмент нереально точно оценить, – пояснил Сергей Цывин. – Продавцы – частные собственники, рынок не организован и не подчиняется единым неспециализированным законам – цены смогут быть неоправданно завышенными». Предложения в некоторых случаях так выпадают из рыночных реалий, что продаются годами.
«Сегмент переоценен как минимум на 20%, – сообщил вице-президент «Мегаполис-Сервиса» Игорь Быковский. – Приведу два показательных примера. Щитовой домик на 6 сотках недалеко от Балашихи продавец в течение года пробовал реализовать за 1 миллионов рублей. Но за это время на его предложение не поступило ни одного запроса.
По окончании того как риелтор убедил хозяина опустить цену на 400 тыс. руб., дача была реализована на следующий сутки».
Второй пример – более удаленная от Москвы дача недалеко от Павлова Посада, наряду с этим с значительно лучшими потребительскими чертями: утепленная, с камином – пригодная для зимнего проживания. Это объект продолжительно экспонировался на рынке за 4,8 миллионов рублей. По окончании понижения цены до 4,2 миллионов рублей. объект отыскал собственного клиента.
Наряду с этим Сергей Власенко отмечет, что предложения по цене до 1,5 миллионов рублей. недолго задерживаются на рынке. К примеру, на юго-восточном и восточном направлениях за такую цену возможно приобрести готовую дачу в 30-километровой территории от МКАД. В то время как на севере либо на западе отыскать вариант за полтора миллиона возможно не ближе 80–90 км от Москвы.
Парадокс вторичного рынка загородной недвижимости содержится в том, что и самое недорогое предложение в сегменте дач не востребован, утверждают в «Инком-Недвижимости». Как пример: дом из бруса на участке площадью 10 соток в 55 км от МКАД за 1,97 миллионов рублей. на данный момент эта цена ниже стоимости участка без подряда на первичном рынке, но, учитывая общее понижение интереса к формату дач (и растущие требования к ним клиентов) объект уже год находится на экспозиции, поведал риелтор.
| Дорогие дачи Формат «стародачных» поселков сейчас растворяется в проектах малоэтажных домов, которымизастраивается ближайшее Подмосковье. В следствии многие из них неспешно теряют собственную эксклюзивность и элитность. А хороших предложений делается меньше, и сегмент уже фактически не делает погоды на вторичном рынке дачной недвижимости. По словам председателя совета директоров агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в сегменте дорогих дач самые популярные направления так же, как и прежде Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское, Калужское, Минское и Можайское шоссе, и объекты рядом с громадными водоемами на северных направлениях. Предложения в стародачных местах, как и при с СНТ, нереально дифференцировать по ценовым уровням. «В стародачном поселке Новь в Барвихе имеется дом не в лучшем состоянии, что стоит более $1 млн (по текущему курсу). Наряду с этим подобный вариант в Новопеределкино оценивается в $500–600 тыс. |
Уходящий формат
Садово-дачные поселки первичного рынка, где предлагаются дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями, дорогами, магазинами – самый оптимальный с позиций потребительских черт формат, утверждают риелторы. «Современные дачные проекты от застройщиков включают все нужное для сезонного нахождения за городом», – говорит Сергей Цывин.
Он утвержает, что рынок дач скучен застройщиками, исходя из этого данный формат остается без другого перспектив развития и финансового источника.
Как говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость», на данный момент продаются те дачные дома, каковые раньше были выстроены в рамках проектов УСП. Минимальная цена по этим предложениям, согласно данным «Инком-Недвижимости»,образовывает 2,5 миллионов рублей., а большая – 9–10 миллионов рублей. – в зависимости от удаленности от Москвы (в пределах территории от 30 до 55–60 км от МКАД).
20 марта получил юридическую силу ФЗ-46 «О внесении трансформаций в Кодекс РФ об административных правонарушениях». Он в числе другого предусматривает увеличение штрафов за «невыполнение обязанностей по приведению земель в пригодное состояние, неиспользование земельного надела, предназначенного для жилищного либо иного строительства, огородничества и садоводства».Согласно точки зрения Игоря Быковского, такая мера может в значительной мере стимулировать продавцов снижать цены и реализовывать те дачи, каковые они не применяли, а оставляли до лучших времен.
Активизация на рынке участков с подрядом вероятна по окончании стабилизации экономической обстановке в стране, в то время, когда дачные проекты станут привлекательными для бизнеса.
| Неиспользование земельного надела, предназначенного для жилищного либо иного строительства, садоводства, огородничества, влечет наложение административного штрафа. В случае если выяснена кадастровая цена земельного надела: – на граждан – в размере от 1–1,5% кадастровой стоимости земельного надела, но не меньше 20 тыс. руб.; – на чиновниковов – от 1,5–2% кадастровой стоимости земельного надела, но не меньше 50 тыс. руб.; – на юрлиц – 3–5% кадастровой цене земельного надела, но не меньше 400 тыс. руб. В случае если кадастровая цена не выяснена: – на граждан – 20–50 тыс. руб.; – на чиновниковов – 50–100 тыс. руб.; – на юрлиц – 400–700 тыс. руб. Из ФЗ-46 «О внесении трансформаций в Кодекс РФ об административных правонарушениях» |
Владимир Миронов
Дача, сад, огород и не только! Любимая дача в Подмосковье! Как отдыхают в Российской Федерации?
