Каким будет московский стадион динамо и территория вокруг него
В конце прошлого года благодаря большой рекламной кампании "ВТБ Арена парк" заявил о себе как о новом муниципальном ансамбле, предложившем другой взор на развитие комплексных проектов в мегаполисе. Не смотря на то, что раньше объект ассоциировался только со постройкой стадиона "Динамо". Для рынка таковой движение был неожиданностью, это побудило свободных специалистов поставить проект сразу же в тройку фаворитов по продажам на рынке недвижимости.
Чем продиктовано такое позиционирование? Это легко эффектный маркетинговый движение либо бизнес-стратегия?
Каким будет проект "ВТБ Арена парк", что ожидает стадион "Динамо" — об этом в интервью "РБК-Недвижимости" поведал старший вице-президент банка ВТБ, начальник проекта "ВТБ Арена парк" Андрей Перегудов:
— Мы говорим не о квадратных метрах, не об отдельных строениях либо функциональном назначении, а о глобальной идее — реализовать мечту москвичей о жизни в гармоничном мегаполисе, о здоровом городе, о возможности вести полноценный образ судьбы в центре столицы. Эта мысль легла в базу концепции единого городского ансамбля. Комплекс, что создается в ходе проекта "ВТБ Арена парк", складывается из формирующих муниципальный ансамбль элементов.
Они неповторимы по сочетанию и набору функционала архитектурных ответов. Муниципальный квартал, исторический парк, офисные строения, гостиница, академия спорта, новая малая арена и восстановленный стадион (уникальный пример объединения таких объектов под одной крышей), все это соединено территориями ритейла, стрит-ритейла. Это цельный организм, что будет связан единой совокупностью управления.
Все коммуникации в данной территории замыкаются в одном инженерном узле, управление всей объектами и территорией осуществляется из единого центра. На базе данной совокупности будут созданы и внедрены совсем новые для Москвы стандарты — новые безопасности жизни и стандарты сервиса в современном мегаполисе.
— Это мысль. Как именно она реализуется?
— Для реализации данной задачи акционерами проекта, банком ВТБ и ВФСО "Динамо", была создана компания "Арена парк менеджмент" (АПМ) — стопроцентная "дочка" УК "Динамо". Это будет первый российский оператор, талантливый действенно руководить проектом для того чтобы масштаба.
Главная цель создания собственного оператора — действенное управление процессами всего городского ансамбля: эксплуатация, безопасность, организация мероприятий на спортивных аренах, кейтеринг, билетные программы, продвижение и создание развлекательного, медийного и информационного контента. Практически мы желаем стать русским аналогом компании AEG — наибольшего оператора многофункциональных объектов, в состав которых входят спортивные арены, отели и апартаменты. AEG консультирует нас В первую очередь проектирования.
— Речь заходит об огромной территории с несколькими объектами. Какие конкретно непростые задачи удастся решить благодаря созданию единого оператора?
— Прежде всего это обеспечение комплексной безопасности всего объекта с учетом множества режимов его функционирования.
Во-вторых, из-за большого количества клиентских групп с индивидуальными траекториями и различными запросами ответственной задачей есть обеспечение комфорта и высокого уровня сервиса.
В-третьих, формирование новой урбанистической субкультуры, поскольку мы создаем новую модель муниципальной гармонии, создаем среду, в которой современный москвич может и трудиться, и отдыхать, и заниматься спортом, и реализовывать себя.
Все это разрешит решить главную задачу единого оператора — оптимизация эксплуатационных затрат и увеличение коммерческих доходов от комплексного управления проектом. Уже на данный момент идет строительство инженерно-технического комплекса, что станет единым центром управления всей инфраструктурой проекта. В нем расположатся работа управления объектами и всеми зданиями, другие подразделения и служба безопасности, каковые будут снабжать большой уровень эксплуатации всех объектов — от футбольного стадиона до отеля Hyatt.
хорошим примером централизованного сервиса, что будет реализовывать АПМ, есть программа общепита. На территории всего проекта насчитывается более ста пятидесяти точек питания, каковые включают в себя бары, рестораны, кафе, ВИП-ложи, — любая из них обязана предлагать качественный продукт, от фаст-фуда до блюд высокой кухни. В отечественном проекте публичное питание — это не столько доход денег, сколько элемент сервиса.
Исходя из этого поддержание и контроль качества единого стандарта обслуживания становятся приоритетными задачами, решить каковые возможно лишь благодаря комплексному подходу к управлению.
Такой же единый подход будет к вопросам клининга, организации парковки. Ну и само собой разумеется, централизованным будет подход к вопросам продажи спонсорских прав.
Футбольный стадион, парк физкультуры и академия спорта и спорта будут именоваться "Динамо" — Как будет реализовано увеличение коммерческих доходов проекта?
— В соответствии с денежной стратегической моделью, утвержденной ВТБ, базу прибыльной части проекта составят продажа апартаментов, аренда площадей, эксплуатация, управление объектами, а также спортивно-развлекательным комплексом.
— Ну, доходность от продажи апартаментов и от аренды — вопрос понятный. А вот как именно вы планируете сделать прибыльной спортивную часть?
— Базу прибыльной части спортивного комплекса образовывает его контентная программа. Чем она шире, чем больше разнообразных и увлекательных мероприятий мы проводим, тем выше будет доходность.
К примеру, как это трудится в рамках сотрудничества с ФК "Динамо": совместно с консультантом IMG нами создана концепция единой коммерческой программы Центрального стадиона "Динамо" и ФК "Динамо-Москва". В рамках данной концепциивсе коммерческие активы стадиона и футбольного клуба продаются единым пулом. Другими словами создаются единые программы продвижения, каковые касаются как футбольного контента, так и площадки.
Чем лучше будет сотрудничество между клубом и стадионом, тем выше будет доход.
— Каков статус взаимоотношений стадиона и футбольного клуба?
— С одной стороны, принципиальным моментом для успеха нового стадиона есть наличие главного пользователя в лице успешной и популярной футбольной команды. Иначе, появление нового стадиона формирует базу для устойчивого развития клуба.
Центральный стадион "Динамо" — родной дом футбольной ее болельщиков и команды. Клуб в обязательном порядке будет принимать участие в принятии ответов по оформлению и оборудованию главных территорий (раздевалки, фан-сектор, музей и т.д.).
— на данный момент за аренду стадиона в Химках клуб платит определенную сумму, в то время, когда команда начнет играть на "Динамо", сколько будет стоить аренда?
— Как такой аренды не будет. Центральный стадион "Динамо" — домашняя арена одноименной футбольной команды. И доходы, и затраты тут делятся в рамках единой программы profit sharing.
— Тогда как именно будут распределяться доходы между стадионом и клубом?
— Акционерами и ФК, и стадиона являются банк ВТБ и ВФСО "Динамо". Соответственно, это решение еще будет приниматься акционерами с учетом заинтересованностей ФК, инвестиционного проекта "ВТБ Арена парк" и в соответствии с требованиями денежного fair-play. Отечественная же задача на разрешённом этапе — обеспечить максимизацию будущих доходов.
— Но так как речь заходит не только о единой программе с ФК. Вы рассказываете о множестве вторых коммерческих возможностей?
— Само собой разумеется. С учетом многоплановости проекта формируется пара статей дохода: спонсорская программа, программа гостеприимства, кейтеринговая программа, билетная программа, прочие доходы и аренда площадки.
Реализация титульных прав станет одной из главных статей дохода. Речь заходит о правах на наименование всего проекта (принадлежат ВТБ) и правах на наименование новой многофункциональной арены. Как мы уже заявляли, футбольный стадион, парк физкультуры и академия спорта и спорта будут именоваться "Динамо".
— И все-таки вы покинули наименование "Динамо"?
— "ВТБ Арена парк" — наименование всего проекта, новое имя для современной Москвы. "Динамо" — исторически сильный бренд, и сохранить его очень принципиально важно. Арена будет именоваться "Центральный стадион "Динамо", никто это наименование не менял и поменять не планирует. Во-вторых, имеется академия спорта "Динамо", все это находится на территории парка спорта и физкультуры "Динамо".
На центральном входе на стадион останется наименование "Динамо". Имеется метро "Динамо". Управляющая компания, которую я управляю, именуется "Динамо", и она будет владельцем некоторых объектов.
И я надеюсь, что люди, каковые будут посещать парк либо стадион, будут сказать: "Мы отправились на "Динамо".
— А какова цена титульных прав?
— на данный момент де-факто отечественный главный акционер применяет наименование "ВТБ Арена парк".Настоящую цена прав на наименование новой многофункциональной арены продемонстрирует рынок, что в Российской Федерации лишь начинает формироваться. Могу заявить, что на данный момент уже имеется предварительный интерес к приобретению этих прав со стороны как российских, так и зарубежных компаний, в случае если внезапно ВТБ примет ответ о продаже.
Титульные права в таких проектах, как отечественный, во всемирной практике являются драйвером дохода. В мире весьма многие стадионы и арены, наполненные хорошими мероприятиями, реализовывают права титульного спонсорства на строение, naming rights. И Barclays Center в Бруклине, и O2 Arena в Лондоне, проводящая более чем 200 мероприятий в год (что весьма интересно — без домашней команды).
Мы пристально изучаем опыт и практику мирового фаворита данной индустрии, компании AEG, которая руководит более чем сотней арен и стадионов в мире. Пологаю, что с тремя домашними командами — футбольным и хоккейным "Динамо" и баскетбольным "ЦСКА" — цена naming rights будет не меньше 10 млн в год.
— Вы на данный момент рассказываете о прибыльной стороне, а во сколько будет обходиться управление таковой сложной спортивной инфраструктурой?
— В большинстве случаев, обороты на таких объектах исчисляются десятками миллионов долларов в год. Обслуживание спортивной части отечественного проекта — футбольного стадиона, многофункциональной арены — по предварительной оценке будет стоить около $30 млн в год. Подчеркиваю, что ко мне включены затраты на организацию более 150 событий.
Наряду с этим часть футбольных матчей в этом календаре мероприятий всего комплекса — менее 20%.
Это великое дело, фильм нужен, заслуги Льва Ивановича Яшина перед страной неоспоримы. Премьерой этого фильма мы желаем открыть новый стадион "Динамо" в октябре 2017г., так как дата открытия, 22 октября, — это сутки рождения Льва Яшина. Все символично Ни один стадион в Российской Федерации, на котором проводятся за сезон около 20 игр, не может окупать затраты на собственное содержание без дотаций.
— Словосочетание "действенная совокупность управления" подразумевает возможность экономии затрат?
— Основной экономический эффект обязан быть в том, чтобы спортивная часть не тянула экономику всего проекта вниз, дабы она была нейтральна к норме прибыльности всего проекта. Мы должны обеспечить ROE (Return On Equity) проекта на уровне 23,2%. Исходя из этого, в то время, когда мы рассчитываем цена строительства всего проекта, мы говорим, что спортивная часть не тянет проект вниз, как это довольно часто случается при постройке больших многофункциональных объектов со спортивной составляющей.
Самый прибыльный сегмент проекта — апартаменты, после этого идет ритейл, чуть менее прибыльный — Hayatt и конторы. Спорт в большинстве случаев идет как нагрузка, но в отечественном проекте будет не так.
Помимо этого, нам на данный момент удалось усилить социальную функцию проекта, которая содержится в создании современной спортивной инфраструктуры. Рядом с академией спорта покажется школа. Кроме этого планируем разместить в одном из офисных строений поликлинику — и по сей день ищем верную форму сотрудничества с медицинским сообществом.
— Какой статус работ по проекту на данный момент?
— Подписаны все главные контракты со строительными компаниями, с компанией Codeсt — на постройку коммерческой части. Как неизменно на стройке приходится решать массу вопросов, но ходом и темпов работ я доволен. Идут последние работы по перекладке сетей, осталось доделать теплотрассу.
Что касается строительства стадиона, компания Vinci приступила к мобилизации на площадке. В один момент ведутся работы по упрочнению фундаментов исторической стенки, а это огромная работа — 365 свай глубиной до 15 м по ограждению котлована. Сохраняем надежду, в то время, когда Vinci мобилизуется, она примется за работы конкретно по постройке. Документация по стадиону находится в экспертизе, не так долго осталось ждать сохраняем надежду взять разрешение и положительное заключение на постройку.
Сроки сдачи мы выдерживаем. Что касается отеля и трех офисных строений, их мы должны открыть в 2016г., апартаментную часть планируем закончить к 2017г. Они будут вводиться поэтапно, в том месте шесть строений. Плюс в один момент мы сохраняем надежду закончить академию спорта. К концу 2017г. активная стройка на данной территории обязана завершиться. Работа не закончена, финансирование получено, дело за контролем качества и выполнением сроков строительства.
Это хороший проект, но он вправду будет таковым, в случае если выдержать качественный уровень строительства всех рассчетных объектов.
Что касается текущих продаж апартаментов, мы перевыполнили замысел прошлого года на 35%. Продажи были открыты 2 ноября 2013г., и на 31 декабря было реализовано 234 квартиры из 1002. Эти цифры отражают накопившийся спрос, и начало года также прошло ударно.
В скором будущем начнем реализовывать квартиры с отделкой, пока реализовывали без отделки.
— Вы вправду снимаете фильм о Льве Яшине. Как именно вы участвуете в этом проекте?
— Мы организовали организационный совет по съемкам этого фильма, его дал согласие возглавить Сергей Вадимович Степашин, кроме этого в него вошли вдова великого футболиста, Валентина Тимофеевна Яшина, представители ВФСО "Динамо", ФК "Динамо", Колобков Павел Анатольевич, помощник министра спорта РФ. Совет уже трижды планировал. У нас имеется кинопродюсер — основатель компании Kremlin Films Олег Капанец, что совместно со своей командой снял фильм "Гагарин.
Первый в космосе". Я сам два раза наблюдал данный фильм, был на премьере вместе с Валентиной Яшиной, честно скажу — пробирает до слез.
— А для чего потребовался совет?
— Валентина Тимофеевна прочла множество вариантов сценария к фильму о Яшине. Но она не согласовала ни один из них. Тогда у нас и появилась мысль предложить ей самой принимать участие в разработке сценария и создать его на базе настоящих событий, поведанных Валентиной Тимофеевной Яшиной, самым родным человеком для Льва Ивановича.
Мы подключили к работе знаменитого сценариста Владимира Валуцкого, что написал сценарии к таким фильмам, как "Начальник Чукотки", "доктора Шерлока Ватсона и Приключения Холмса", "Мэри Поппинс, до свидания!", "Адмиралъ" и многим вторым картинам. Это потрясающий человек с пониманием драматургии кино. Синопсис к фильму о Яшине уже согласован с Валентиной Тимофеевной. Это великое дело, фильм нужен, заслуги Льва Ивановича Яшина перед страной неоспоримы.
Премьерой этого фильма мы желаем открыть новый стадион "Динамо" в октябре 2017г., так как дата открытия, 22 октября, — это сутки рождения Льва Яшина. Все символично.
Футбольное поле стадиона \
