Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в берлине. часть i
Столичная семья решила инвестировать – 6 000 000рублей либо около €125 000 – в германскую недвижимость. Цель – сохранить средства на 7-10 лет и приумножить их, приобретая пассивный доход от долговременной аренды. С регионом определились заблаговременно – Берлин. Тип недвижимости – маленькая квартира в центре, которая должна быть ликвидной и пользоваться высоким спросом у нанимателей.
Воображаем подробную смету затрат клиентов.
«Калькулятор» — новая рубрика статей на портале какое количество.ru, в которой мы вместе с специалистами ведущих агентств зарубежной недвижимости рассчитываем, сколько денег пригодится клиенту на всех этапах сделки.
В этих материалах мы приводим смету оптимальной приобретения – в то время, когда объект находится скоро, а сделка проходит гладко. Как итоговая сумма будет различаться от приведенной, зависит, первым делом, от аппетитов клиента.
Материал подготовлен совместно с компанией L&B Immobiliya EuRus GmbH.
Выбор квартиры в Берлине
Дано: Отечественные храбрецы заблаговременно списались с германскими риэлторами, выбрали 5-6 вариантов для просмотра, и отправились в Берлин. В стране пробыли три дня – этого времени достаточно, в случае если все подобранные варианты находятся в одном городе. В случае если собираетесь перемещаться между различными населенными пунктами, на ознакомительную поездку пригодится около семь дней.
Затраты:
Авиаперелет — €300 на двоих
Затраты на перелет зависят от времени бронирования: чем раньше, тем дешевле. К примеру, заказывая билеты за несколько месяцев, из Москвы в Берлин возможно слетать приблизительно за €140 с человека в обе стороны. В случае если бронировать места за пара дней либо недель, то цена билетов составить €200-350 в том направлении и обратно.
L&B Immobiliya: Рекомендуем лететь на просмотры в межсезонье – т.е. время, не выпадающее на школьные каникулы, важные события и праздники (фестивали, выставки и т.д.). Цены на гостинцы и авиабилеты ниже, а выбор шире.
Аренда автомобиля — €0, публичный транспорт — €40
В случае если все подобранные варианты находятся в Берлине либо втором большом городе, в прокате автомобили нет необходимости. В пределах столицы на публичном транспорте – метро, муниципальные электрички, трамваи либо автобусы – легко возможно добраться в любую точку города. Цена проезда — €2,60 в один финиш.
В случае если нужно перемещаться пара раз, удачнее приобрести билет на весь день — €6,70.
L&B Immobiliya: При поездках вдругие города имеет суть брать напрокат автомобиль. Это экономит время иденьги. Цена проезда на поездах, автобусах и электричках высокая, если не брать билеты за пара месяцев заблаговременно.
Но и тут имеется собственные возможности сэкономить. К примеру, германская железная дорога предлагает разные тарифы, акции и программы: групповые билеты, билеты на уик-энд, билеты, действующие по одной федеральной почва и т.д.
Ели осознаете, что не обойдетесь без автомобиля, прибавляйте к цене ознакомительной поездки еще €150-200 – цена недельной аренды автомобили среднего класса. Учитывайте и цены на бензин – около €1,50 за литр.
L&B Immobiliya: В Германии среди маклеров не принято организовывать смотровые туры. В большинстве случаев, маклер видится с клиентом уже на конкретном объекте, показывает его и, в случае если клиент заинтересован еще в других предложениях, они совместно либо раздельно едут наблюдать следующую квартиру. В случае если объекты находятся в различных городах либо финишах страны, то в большинстве случаев клиент добирается в том направлении самостоятельно, а маклер со своей стороны заботится о том, дабы его представитель встретил клиента на месте и продемонстрировал объект.
Проживание на протяжении поиска — €240 (€80 ? 3 дня)
По данным сервиса интернет-бронирования booking.com, в Берлине имеется 1193 варианта размещения для туристов. Цены в студенческих хостелах стартуют от €25 в день, а в элитных 5-звездочных отелях доходят до €500 за ночь. В среднем, номер в 3-4-звездочном отеле обойдется в €50-80, а за €60-100 возможно снять апартаменты с кухней.
Питание на протяжении поиска — €150 (€50 ? 3 дня)
Ланч в большинстве случаев включен в цена номера в гостинице. Обед либо бизнес-ланч с напитком обойдется в €8-10 с человека. Ужин в ресторане — около €30-50 на двоих.
Так, в сутки у семьи из двух человек будет уходить порядка €50-70 на питание.
L&B Immobiliya: Выбирать рестораны лучше не в центре и не в туристических местах, а в т.н. Kiez (кварталах с громадным скоплением ресторанов разной кухни). В Берлине таких мест довольно много, но в большинстве путеводителей о них не пишут.
Исходя из этого — задавайте вопросы у местных обитателей. В случае если питаться самостоятельно, то продукты лучше брать в больших супермаркетах — Lidl, Real, Rewe, Kaufland. На ежедневное питание на двоих уходит в среднем €15-25 в сутки, т.е. около €500-700 в месяц.
Итого: В случае если потенциальные клиенты закажут авиабилеты заблаговременно и поселятся в гостинице среднего класса, ознакомительная поездка будет стоить €730 на двоих.
Приобретение квартиры в Берлине
Дано: Отечественные храбрецы остановились на квартире вторичного рынка – 55-метровой «двушке», расположенной в центре Берлина, таких как Wedding, Moabit, Steglitz, Charlottenburg. Вариант подобрали через агентство, в котором трудятся русскоговорящие маклеры.
Апартаменты были в хорошем состоянии – ремонт не требовался. Из мебели в квартире осталась оборудованная кухня, что случается не так уж и довольно часто. Кстати, в случае если ее нет, прибавляйте к расходам€2000-3000 на приобретение – с кухней сдать в аренду квартиру несложнее.
На прочую обстановку клиентам тратиться не было нужно, т.к. в Германии принято сдавать квартиры в долговременную аренду безлюдными – наниматели в большинстве случаев заезжают с собственной мебелью.
Затраты:
Квартира — €100 000
В Берлине €100-120 тысяч – средняя удельная стоиость, за которую возможно купить ликвидную 2-комнатную квартиру. В большинстве случаев в объявлениях указывается цена самой недвижимости, не учитывая дополнительных затрат, каковые постоянно ложатся на плечи клиента: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, рабочая группа маклера.
L&B Immobiliya: По большому счету немцы не обожают торговаться и довольно часто выставляют как раз ту цену, которую реально желают взять. Но в случае если квартира не находит клиента пара месяцев, то можносбить ее цена, в случае если разрешить продавцу понять, что по окончании получения скидки объект вправду будет реализован. Размер скидки зависит от продавца и объекта, но в большинстве случаев не превышает 5% от цены.
Рабочая группа маклера — €7 140
Оплата одолжений риэлтора образовывает 7,14% от цены сделки, включая НДС.
L&B Immobiliya: В Германии размер рабочей группы риэлтора нигде не зафиксирован, маклер может самостоятельно назначать цена собственных одолжений. Сумма 7,14% включая НДС сложилась исторически – как раз столько берут фактически все маклеры, трудящиеся в Берлине. По недорогим объектам риэлтор может "настойчиво попросить" фиксированную сумму (обычно €3000-4000), которая в процентном соотношении может быть больше 7,14%.
Услуги переводчика — €0
L&B Immobiliya: В большинстве случаев, работа переводчика уже включена в цена одолжений русскоговорящего маклера. В случае если риэлтор не владеет русским языком, тогда нужно будет доплатить около €1 000 за устный и письменный перевод соглашения купли-продажи, не включая перевод при просмотре объекта, согласовании договора и ведении переговоров купли-продажи с продавцом.
Налог на приобретение недвижимости — €6000
Все клиенты в Германии, а также зарубежные, обязаны платить одноразовый налог на приобретение недвижимости. Его размер зависит от Федеральной почвы, в которой расположен объект. В Берлине с 2014 года данный сбор вырос до 6%.
Для сравнения: в Шлесвиг-Гольштейне — 6,5%, в Нижней Саксонии и Бремене – 5%, в Саксонии и Баварии – 3,5%.
Услуги нотариуса — €1500
Нотариус сам рассчитывает сумму нотариальных затрат по особой таблице, в которой отмечена цена каждой операции, нужной с целью проведения сделки купли-продажи. В среднем, получается 1,5% от цены объекта, но в случае если квартира весьма недорогая может набежать 2-3%, а вдруг дорогая – меньше 1%.
Регистрация недвижимости — €500
Затраты на перерегистрацию прав собственности в Поземельной книге составляют в среднем 0,5% от цены объекта либо до 1%, в случае если цена недвижимости более низкая.
Оформление доверенности на риэлтора – €200
В случае если клиент не желает два раза приезжать в Берлин для заключения сделки, он может оформить доверенность на собственного представителя. Это возможно сделать в Германии либо в Российской Федерации. Цена доверенности зависит от цены объекта, но в среднем варьируется от €100 до €250.
L&B Immobiliya: В большинстве случаев, за один приезд долгой до семь дней возможно успеть что-то одно. Взглянуть последовательность объектов, выбрать самый подходящий и внести предоплату (в большинстве случаев мы берем залогв размере гонорара маклера, т.е. 7,14%, но в каждом случае возможно договориться лично) либо же подписать контракт купли-продажи и решить все вопросы с документами.
В Германии лишь по окончании внесения предоплаты и резервирования объекта начинается договора купли и подготовка документов-продажи, его согласование, назначение и перевод подписания у нотариуса. В среднем на это уходит около 2-3 недель в зависимости от объекта, скорости получения нужных документов, загруженности переводчика, продавца и доступности нотариуса К примеру, в случае если обладателем недвижимости есть юрлицо, то, по закону, с момента получения клиентом проекта соглашения купли-продажи и его заверением у нотариуса должно преодолеть не менее 2 недель.
В случае если клиенты желают уложиться в один приезд, тогда имеется два варианта. Первый: заблаговременно зарезервировать понравившийся объект и внести предоплату, дабы к приезду уже были подготовлены все документы, по приезду взглянуть объект и сходу подписать заблаговременно подготовленный контракт купли-продажи. Второй: выбрать объект на месте, внести предоплату и оформить доверенность на риэлтерское агентство.
Вероятные дополнительные платежи — €100-300
По некоторым объектам может дополнительно оплачиваться получение разрешения управляющего на приобретение (около €150-200) и в редких случаях — получение отказа города от преимущественной приобретения (до €100).
L&B Immobiliya: Оплата покупной цене осуществляется по окончании подписания соглашения купли-продажи. Оплата производится методом банковского перевода на трастовый счет нотариуса в течении 3-4 недель либо напрямую на счет продавца по окончании исполнения всех законных операций (предварительная регистрация прав собственности, получение разрешения управляющего, удаление всех обременений и т.д.), каковые в среднем выполняются за 1-2 месяца.
Все другие действия осуществляются маклером и нотариусом и не требуют прямого участия клиента. По окончании оплаты полной цене клиент вступает в права собственности и может приехать на получение квартиры и передачу ключей лично либо доверить это воздействие маклеру либо собственному представителю.
Итого: Дополнительные затраты на приобретение недвижимости в Берлине составляют около 15% от цены имущества. В случае если покупателямне нужно будет доплачивать за переводчика и второй раз ехать в Германию на заключение сделки, итоговая цена квартиры будет — €115 340.
О том, какой ежегодный доход возьмут отечественные храбрецы от сдачи данной квартиры в аренду, просматривайте во второй части статьи «Калькулятор: покупаем инвестиционную квартиру в Берлине».
Подготовила Анастасия Фалей
Как приобрести квартиру в Берлине?
