Калькулятор: покупаем квартиру на пхукете для инвестиций

Семья из Москвы решает инвестировать в зарубежную недвижимость. Основная цель – взять максимально высокую прибыль от аренды, не «заморачиваясь» наряду с этим поиском нанимателей. Изучив средние ставки доходности, длину туристического сезона и налоговую политику в различных государствах, отечественные храбрецы остановились на Таиланде.

Вычислим доходы и расходы на всех этапах сделки.

Калькулятор: покупаем квартиру на пхукете для инвестиций
Материал подготовлен совместно с компанией EXOTIC PROPERTY

Выбор квартиры в Таиланде

Дано:

Отечественные храбрецы отправляются в Таиланд на семь дней – этого времени хватит, дабы просмотреть заблаговременно подобранные объекты недвижимости. Летят из Москвы вдвоем, поездку организуют самостоятельно, без помощи туристические агентства.

Затраты:

Авиаперелет: $1000

Билеты в Таиланд из Москвы и обратно стоят от 25 000 до 40 000 рублей на одного человека. Стоимости зависят от сезона. В среднем, 30 000 рублей – на Аэрофлоте.

Кроме этого на Пхукет летают тайские, катарские и эмиратские компании.

Светлана Касаткина, Exotic Property: "Пиком сезона у нас есть середина декабря – середина января. Сейчас на курортах Таиланда предновогодняя суматоха: тут отдыхает большое количество чужестранцев, Новый год отмечается пара раз по различным традициям. И конторы застройщиков довольно часто закрыты. Исходя из этого пик сезона мы не рекомендуем для просмотров. Помимо этого, сложно приобрести авиабилеты и отыскать свободную гостиницу.

А стоимости взлетают до небес.

Большой сезон – это периоды с октября по декабрь, с февраля по май. На отечественный взор – совершенное время для приобретения надвижимости. Суматоха спадает, цены на проживание и авиабилеты также.

Низкий сезон – российское лето, с июня по сентябрь. Официально – сезон дождей. Но дожди 3-4 раза в неделю, сильные, стремительные, тропические. Затем солнце.

На море – волны. Сейчас довольно часто бывают специальные предложения от застройщиков, т.к. бизнес-активность падает. Также хорошее результат для приобретения недвижимости.

Цены на проживание и билеты – минимальные".

Аренда автомобиля: $0

В большинстве случаев риэлторы возят клиентов на просмотры на своем автомобиле. Для клиента это безвозмездно. Если не хочется зависеть от агента, возможно снять в аренду машину самостоятельно – дни стоят $30-35, еще около $50 уйдет на бензин.

Светлана Касаткина: "В большинстве случаев на просмотры недвижимости уходит полдня, за это время успеваем объехать 4-5 объектов. Один сутки наблюдаем север острова, второй – юг, третий – центральную часть. В большинстве случаев, трех-четырех поездок хватает, дабы определиться с выбором.

В случае если у клиента четкие параметры по желаемой недвижимости и по ее месту размещения – то количество поездок быстро уменьшается.

После этого, уже в второй сутки, опять возвращаемся на понравившийся объект, наблюдаем его более пристально, гуляем около, договариваемся с застройщиком об условиях, подписываем резервационный контракт и вносим задаток. В большинстве случаев необходимо 4-6 поездок для приобретения. По окончании внесения задатка пригодится еще один визит в Таиланд — на оформление сделки.

Соглашение возможно подписать и удаленно, его отправит застройщик, в этом случае приехать в страну необходимо будет лишь один раз на регистрацию".

Проживание на протяжении поиска: $500

Цены на проживание в отелях Таиланда зависят от сезона. В среднем, номер в 3-4-звездочной гостинице рядом с морем либо аренда студии на 7 дней будут стоить $500-700.

Питание на протяжении поиска: $350

Большая часть отелей включают завтраки в цена проживания. Обедать и ужинать возможно в ресторанах в туристической территории либо в классических тайских кафе. В среднем, на питание для двух человек направляться заложить в бюджет — $50-70 в сутки.

Светлана Касаткина: "В ресторане в туристической территории средние цены: салат – $3-4, горячее – $7-10, кофе — $3-4. На протяжении дорог довольно часто возможно встретить простые тайские кафе с пластиковой мебелью. В том месте цены вдвое ниже. И кстати, готовят вкусно! В случае если в апартаментах имеется кухня, возможно готовить самим. Мясо, рыба, овощи – не весьма дорогие.

Большое количество продуктовых рынков на улице. В том месте еще дешевле".

Итого

На ознакомительную поездку отечественные храбрецы израсходуют менее $2000. Но не следует забывать, что для завершения сделки пригодится еще один визит в Таиланд – на оформление недвижимости. Соответственно, на транспортные затраты стоит заложить в бюджет $4000.

Приобретение квартиры в Таиланде

Дано:

Клиенты выбрали строящийся комплекс на Пхукете, в районе Патонг. Главные доводы, сыгравшие в пользу этого варианта, – популярное у туристов место с развитой инфраструктурой и программа застройщика, что предлагает инвесторам гарантированный доход от аренды в 7% годовых на 15 лет. Сделку проводили посредством русскоязычного агентства недвижимости.

Затраты:

Апартаменты: $123 000

Квартира площадью 60 кв. м находится в строящемся комплексе из 13 строений, расположенном на бугре с видом на Андаманское побережье, рядом от курортного района Патонг. В ЖК предусмотрены неспециализированный бассейн, ресторан, СПА-центр, круглосуточная охрана. В цена включены отделка квартир, сантехника, полный пакет и кондиционеры мебели, а также постельные и кухонные принадлежности.

Итого, «квадрат» жилья под ключ будет стоить – $2050. Застройщик обещает сдать комплекс в эксплуатацию в марте 2016 года.

Оплата строящейся недвижимости в Таиланде в большинстве случаев проходит в пара этапов. На протяжении резервации вносится задаток – 200 000 бат ($5700). Через 30 дней при подписании контракта – 50% цены объекта с учетом задатка, в то время, когда готова конструкция строения, установлены двери и окна – 30%, по окончании сдачи объекта в эксплуатацию – оставшиеся 20%.

Вероятна рассрочка платежа на половину цены квартиры на пара лет.

Светлана Касаткина: "Торг время от времени вероятен, но редко. К примеру, в случае если клиент берет пара объектов, либо готов платить не в течение периода строительства, а сходу".

Рабочая группа риэлтора — $0

Для клиента услуги агентства недвижимости бесплатны. Существуют договорные отношения между риэлтором и застройщиком (продавцом). Расчет происходит по окончании оплаты клиентом полной либо частичной цене объекта.

Налог на регистрацию (Transfer Fee) – $2450

Налог на регистрацию при покупке новостройки в Таиланде зависит от метода оформления недвижимости. К примеру, в случае если квартира покупается в полную собственность (Freehold), то за регистрацию придётся заплатить 2% от оценочной цены объекта. Правильный размер налога вы определите по окончании проведения оценки в Земельном департаменте, в большинстве случаев оценочная цена ниже настоящей.

Налог на регистрацию платится наличными деньгами в сутки сделки в Земельном департаменте клиентом либо его доверенным лицом. Имеется еще ряд других налогов, но их платит продавец.

При покупке недвижимости в долговременную аренду (Leasehold), налог образовывает 1,1% от суммы, упомянутой в соглашении.

Амортизационный взнос (Sinking fund): $0

При покупке новостроек в большинстве случаев платится единоразовый амортизационный сбор на непредвиденные ремонтные затраты на территории неспециализированного пользования комплекса. Образовывает приблизительно $15 с квадратного метра квартиры. Но в данном инвестиционном проекте апартаменты отдаются управляющей компании, которая сдает их в аренду и выплачивает гарантированный доход.

Согласно соглашению, обладатель не платит амортизационный взнос.

Услуги юриста – до $3000

Работа юриста складывается из трех частей. разрешения – и Первая проверка земли на строительства ($500-1000), корректировка – договора и вторая проверка ($500-1000), третья – регистрация сделки в Земельном департаменте от имени клиента ($500-1000).

Светлана Касаткина: "Диагностику разрешений и земли на постройку мы рекомендуем, в то время, когда на рынок выходит новый малоизвестный застройщик. Диагностику контракта рекомендуем заказать практически каждому клиенту. Регистрацию сделки в большинстве случаев осуществляет юрист из штата застройщика на базе доверенности от клиента. На Пхукете большое количество юридических компаний.

При необходимости – можем порекомендовать".

Услуги переводчика – $150

Помощь эксперта может пригодиться при переводе главного соглашения. В большинстве случаев эту услугу клиенты заказывают в Российской Федерации. В среднем, перевод одной страницы с тайского языка стоит $10, в стандартном соглашении – 10-15 страниц.

Закон не обязывает клиента обращаться к переводчику, эта услуга заказывается по желанию. При коммуникациях с застройщиком риэлтор оказывает помощь переводить разнообразные данные, т к вся переписка идет через агента.

Регистрация недвижимости – $0

На этом этапе происходит оплата налога на регистрацию – 2% от оценочной цены имущества. Дополнительных сборов за внесение записей в Земельную книгу нет.

Может проходить без присутствия клиента на основании доверенности на юриста (собственного либо из штата застройщика). Оригиналы документов отправляются курьерской работой клиенту либо сохраняются в офисе застройщика либо агента до приезда обладателя.

Меблировка — $0

В данном проекте мебель, техника и аксессуары включены в цена недвижимости.

Светлана Касаткина: "В случае если в выбранном объекте мебель не включена в цена, возможно воспользоваться одолжениями застройщика. Тем более, в случае если объект будет принимать участие в арендной программе, дизайн во всех квартирах должен быть однообразным. Так же отечественное агентство может обставить квартиру под ключ, подобрать мебель, аксессуары и декор для аренды.

В среднем цена пакета мебели для квартиры с одной спальней – 5% от цены недвижимости".

Итого:

Дополнительные затраты на приобретение недвижимости в Таиланде, по сравнению со государствами Европы, малы. Особенно, в случае если выбранный объект находится в арендной программе застройщика, что избавляет инвестора от затрат и амортизационного сбора на мебель. На налоги, гонорар переводчиков и юристов у клиента уйдет около $5000, либо кроме того меньше.

Всего с учетом двух поездок (на оформление и просмотры) и всех дополнительных платежей отечественные храбрецы израсходуют $132 000.

Обслуживание квартиры в Таиланде, доход от аренды

Дано:

Клиенты решают воспользоваться арендной программой застройщика, по которой они гарантированно приобретают доход 7% годовых и есть в праве жить в квартире 14 дней в большой сезон и две – в низкий, либо четыре в низкий. Дабы сэкономить на перелетах, они решают приезжать в Таиланд сходу на месяц в сентябре.

доходы и Расходы:

Налоги на недвижимость — $0

В Таиланде, в отличие от большинства государств Европы, обладатели апартаментов не облагаются ежегодным налогом на недвижимость. Собственники вилл платят земельный налог, но он так мелок (пара бат за 1600 кв.м), что планирует раз в пара лет.

При сдаче жилья в аренду хозяин приобретает доход, что облагается налогом в 15%. Это налог на доход, а не на недвижимость. В случае если обладатель квартиры участвует в арендной программе, управляющая компания машинально делается его налоговым агентом и платит налог за клиента.

В отечественном проекте управляющая компания будет платить налог и перечислять на счет чистыми 7% годовых.

Страховка — $100 в год

Требований об необходимом страховании недвижимости в Таиланде нет. По желанию, возможно оформить страховку, за такую квартиру она будет стоить $100-200 в год.

Коммунальные платежи — $100 за месяц проживания

В данном проекте все коммунальные платежи вносит управляющая компания, т.к. квартира находится в арендной программе. Отечественные храбрецы заплатят лишь за тот месяц, что совершат в квартире сами.

В среднем же, за апартаменты с одной спальней в месяц уходит $100-150. Из них: $70-100 – электричество, $10-20 – водоснабжение, $20-30 – интернет. В большинстве случаев деньги возможно внести в офисе управляющего, возможно покинуть какую-то сумму у них и ежемесячно из нее будут вычитать платежи и предоставлять отчет по почте.

Обслуживание комплекса — $0

Арендная программа избавляет собственников и от данной статьи затрат – все берет на себя управляющий. В случае если апартаменты на сдаются, то обслуживание территории (чистка бассейна, уход за садом, вывоз мусора и т.д.) стоят в Таиланде $1-2 за кв. м квартиры в месяц. Такса за содержание комплекса вносится раз в год управляющей компании.

Причем, из денег, каковые платят жильцы, начисляется заработная плат техникам, каковые при необходимости выполняют небольшой ремонт в квартире.

питание и Проживание — $3000

Светлана Касаткина: "У всех потребности различные. Думаю, семье из трех человек на месяц отдыха в Таиланде хватит $3000. В эту сумму входят затраты на питание, аренда автомобиля (около $500 при аренде на месяц), другие развлечения и экскурсии".

Доход от аренды: $8610

Сразу после приобретения квартиры с управляющей компанией подписывается контракт аренды на 15 лет, по которому обладатель приобретает ежегодный гарантированный доход 7% годовых по окончании вычета налогов. Средства приходят раз в год на счет, открытый в Таиланде.

Светлана Касаткина: "Время от времени собственники берут квартиры для собственного пользования и иногда сдают их в аренду. Туристический сезон в Таиланде практически круглый год, средняя заполняемость в апартаментах и отелях образовывает 70%. Имеется управляющие компании, каковые занимаются такими квартирами. Они смотрят за их состоянием, находят клиентов, делают рекламу.

За собственные услуги берут 20-30% от цены аренды. Другое, за вычетом налога (15%), переводят обладателю на тайский счет.

В этом случае содержание прилегающей территории платит обладатель, услуги ЖКХ оплачивает арендатор. Цена аренды резко отличается от периода и сезона найма. При аренде на месяц в большинстве случаев предоставляются скидки до 50%".

Итого:

В первоначальный год владения чистый доход инвестора будет чуть ниже обещанного — 6,5-6,7%, в зависимости о того, сколько дополнительных средств он израсходовал на протяжении выбора и покупки недвижимости. В последующем он выйдет на прибыль в 7% годовых – больше, чем ставки по депозитам в российских и, тем более, европейских банках. Причем инвестор будет получать как раз пассивный доход, не занимаясь обслуживанием и поиском арендаторов.

Помимо этого, хозяин сможет рассчитывать на постепенный прирост цены актива – сейчас рынок недвижимости Таиланда показывает хорошую динамику, с 2008 года «квадрат» жилья дорожает на 1-5% каждый год.

Подготовила Анастасия Фалей

Фото предоставлены компанией Exotic Property

Недвижимость Пхукет Инвестиции расчёт от Екатерина Артюшина


Темы которые будут Вам интересны: