Казахстан: оттолкнуться от дна
Предстоящее понижение цен на алматинском рынке недвижимости может без шуток усугубить финансовый кризис в стране.
Один из самых востребованных вопросов, стоящих перед участниками рынка недвижимости – в то время, когда будет достигнуто снижение цен и ценовое дно сменится ростом, что оживит отрасль. Сейчас значительно чаще слышны прогнозы о том, что тренд изменится в осеннюю пору. Но, как выяснилось, не все участники рынка готовы ожидать два-три месяца.
На сравнительно не так давно прошедшей пресс-конференции представители Казахстанской федерации недвижимости объявили, что сохранение существующих на рынке тенденций приведет к уходу с него последовательности больших игроков. Быть может, дело не ограничится этим – если не удастся не допустить массовый сброс быстро подешевевшей недвижимости, экономику ожидают глубокие потрясения.
Первые держат рынок
Сразу же оговоримся – не все сегменты строительного рынка показывают стремительное резкое снижение цен. На первичном рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции. В ряде регионов с прошлого июня цены выросли. Фаворитом роста стали Усть-Каменогорск (+18,1%), Кызылорда (+17,2%), Костанай (+15,2%) и Астана (+14,1%).
В Алматы в целом цены упали на 1,2%, такова же динамика в Актау (-4%), Петропавловске (-30%), Семее (-9,4) и Талдыкоргане (-15%). Южная столица Казахстана отличилась : цены на жилье класса «элит» упали на 30%, на «бизнес» и «эконом» – более чем на 25%, на коттеджные города – на 20%. Но переломить неспециализированную тенденцию Алматы не смогла, и в целом за год, с июня 2007−го, «первичка» подорожала на 4,9%.
Но, многие строительные компании еще в осеннюю пору прошлого года зафиксировали цены на уровне 2,5–2,8 тыс. долларов за один квадрат жилья бизнес-класса. И, как сообщил «Специалисту Казахстан» источник в одной из строительных компаний, захотевший остаться малоизвестным, предстоящее понижение не предвидится. Обстоятельство несложна: понижение будет означать падение прибыли, поскольку в эту сумму заложена себестоимость строительства, затраты на подведение коммуникаций, и дополнительные затраты – всевозможные «откаты» и т.п.
Но клиент не спешит покупать элитное жилье, в особенности то, что строится по долевому принципу. Как мы знаем, до наступления кризиса около 60% коммерческого жилья в республике строилось на средства участников. Действительно, сейчас обстановка начала изменяться – по крайней мере, так полагают в правительстве.
Кстати, как сказал на недавнем совещании кабмина глава Мининдустрии Владимир Школьник, «благодаря принимаемым правительством мерам по защите участников (ужесточение законодательства. – «ЭК»), отмечается большой прирост – на 88,6% – количеств строительства коммерческого жилья». Практически повышение количеств строительства составило 954 тыс. квадратных метров, достигнув 1,06 млн квадратов. Так, как отметил господин Школьник, из 47 тыс. участников, каковые имеется в стране, за пять месяцев этого года 5,3 тыс. участников уже взяли собственные квартиры.
Всего же, по словам министра, В первую очередь года открыто более 3,3 тыс. квадратных метров жилой площади, а инвестиции в эту сферу за первые пять месяцев составили 209 млрд тенге, что на 5,4% больше если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году. «Это консервативная оценка результатов строительства. Пологаю, что официальные эти будут лучше», – увидел Владимир Школьник.
Не обращая внимания на это, участники рынка пессимистично относятся к ближайшим возможностям строительной отрасли. И все чаще посматривают за предел. «Потому, что строительный бизнес на данный момент прекрасно начинается в Российской Федерации, многие строительные компании поднимают технику, собственных лучших экспертов и передислоцируются в Москву и Петербург. Один застройщик поведал, что едет в Сочи строить олимпийские объекты.
Где идет финансирование, в том направлении идет бизнес», – говорит глава Ассоциации товаропроизводителей города Алматы Серик Туржанов. Всего, по оценкам аналитиков, Казахстан может утратить более 50% строительных компаний. Но появляется вопрос: каковы будут последствия этого?
Согласно точки зрения г-на Туржанова, неизвестно, кто займет их место, учитывая, что в стране живёт только чуть более 15 млн человек. «Обстановку в Алматы и Астане деятельно изучают представители Ближнего Востока, Юго-России и Восточной Азии. Ищут что бы скупить, и в случае если раньше они говорили «разрешите войти в бизнес под 10%», то на данный момент, зная, что денег мало и отечественным компаниям чужестранцы деньги просто так не дают, они ведут разговор о доле в 25%», – говорит вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, помощник главы совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Еще весной нынешнего года аналитики, в частности представители компании Scot Holland, озвучивали вывод, что сейчас, в то время, когда мыльный пузырь сдулся, рынок стал привлекательным для зарубежных игроков. Наверное, уже через один-два года казахстанская строительная отрасль будет воображать собой полностью иную картину, нежели сейчас. Действительно, приход зарубежных девелоперов расценивается неоднозначно.
С одной стороны, они принесут с собой технологии и опыт. С другой – средства, приобретаемые ими от продаж недвижимости, будут уходить из Казахстана, а не реинвестироваться в экономику.
Вторичные неприятности
В отличие от первичного рынка, «вторичка» по всему Казахстану движется в одном направлении – вниз. С июня прошлого года резкое снижение цен составило 7,7%. Больше всего стоимости упали в больших городах, недвижимость в которых активно применялась в качестве объекта инвестиций.
Так, в Астане цены упали на 19%, Актобе – на 13%, а в Алматы практически вдвое – на 44,4% (см. график 1). Согласно данным Казахстанской федерации недвижимости понижение стоимостей в Алматы было еще более динамичным – на 58,5%.
Причем самый переоцененным было жилье в спальных районах, и как раз оно, как и прогнозировали специалисты, показало громаднейший спад. Так, например, цены на квартиры в так называемых номерных районах упали на 63,5% (и это важнейшее понижение). Мельчайший спад зафиксирован недалеко от «золотого квадрата» – района в центре южной столицы, где цена недвижимости сократилась на 50%.
Сейчас вторичный рынок недвижимости стоит перед некой чертой, за которой – или оживление, или еще больший провал. «У нас в стране на данный момент самая громадная неприятность – банковские залоги недвижимости. Как поведут себя банки при реализации этих залогов, так обстановка на рынке недвижимости и будет складываться. У банков более 100 тыс. проблемных, невозвратных кредитов, невозвратных квартир.
Они говорят: мы согласны реализовывать их на 10, 15, 20% ниже рынка. Справедливости для напомним, что большая часть проблемных ипотечных кредитов бралось заемщиками во время март–июнь 2007 года, т.е. во время пика стоимостей. Обрушение ценового рынка более чем наполовину за истекший год привело заемщиков к ответу об отказе выплат и приобретению второй, более недорогой квартиры.
Согласно точки зрения представителей ассоциации, массовый выброс залоговых квартир по заниженной цене обрушит не только рынок недвижимости, но и всю экономику Казахстана. Особенно пострадает средний бизнес и малый (см. график 2). «Сейчас вся недвижимость Казахстана, находящаяся в залоге у банков, образовывает около 40 млд дол. В мировых масштабах это маленькие деньги.
Практически на данный момент всю экономику Казахстана возможно скупить за 50 млд дол: и все банки второго уровня, и недвижимость, и живущих в ней людей, – вычисляет господин Туржанов. – Зарубежные инвесторы из великодержавных государств рвутся на отечественные рынки. Из-за чего? Через банки второго уровня (БВУ), через настоящий сектор экономики возможно скупить все задешево и выйти на отечественные ресурсы – продукты питания, недра, человеческий ресурс».
Одновременно с этим главную опасность для рынка составляют не столько залоговые квартиры, сколько земельные наделы. Кризис на рынке земельных участков начался позднее, нежели на рынке жилья. По сути, как раз почва есть главным залоговым имуществом для банков. На рынке имеется много объектов, где участки заложены, а задолженность перед банками образовывает более 75% от их стоимости.
Наряду с этим строительство кроме того не началось. «Прежде всего это неприятность самих банков второго уровня. В случае если земельные наделы в городе хотя бы возможно привлекательны, то участки в пригородной территории, не имеющие целевого применения ИЖС и МЖС, на данный момент мало кого интересуют. Банки брали их в залог, часто с целью трансформации целевого назначения, разрешающего существенно расширить их рыночную цена. Правительство запретило подобную практику.
Залоговые участки в городе требуют обслуживания (охрана, банковские проценты и т.д.), но минимизирована их инвестиционная привлекательность под застройку. на данный момент рынок земельных участков в южной столице активизировался. Главная причина – акимат отменил 68 распоряжений об изъятии земельных участков для госнужд. Их обладатели ожидали важной компенсации, но Сейчас они реализовывают их по низким стоимостям.
К примеру, в районе ЦПКиО, нижнем «Компоте», Баганашиле и в других респектабельных районах подобрать участок ценой 17–30 тысяч долларов за сотку не неприятность», – говорит господин Калинин.
Решение нашлось
Он утвержает, что на данный момент имеется три группы потенциальных клиентов на рынке недвижимости: первая – это те, кто реально испытывает недостаток в жилье и имеет средства на его приобретение. Вторая – это те, кто на пике стоимостей взял за сносимое жилье важные для рядового потребителя деньги – до 200 тыс. долларов за сотку почвы. Третья – стратегические инвесторы.
Разумеется, что переломить сложившуюся ценовую тенденцию возможно, в случае если вернуть на рынок третью категорию – первая и вторая группы немногочисленны и не владеют большими количествами свободных денег. Тут участники рынка возлагают надежды на страну. «Имеется панацея, причем она возможно создана лишь нами в стране благодаря диалогу между тремя игроками – это средний бизнес и малый, банки второго уровня и правительство РК.
Нам необходимо искать внутренние источники инвестирования – всевозможные инвестиционные фонды, биржи. Данный инструментарий мы на данный момент ищем чтобы предложить на рынок, и кабмину», – говорит Серик Туржанов.
«Прежде всего нужно во что бы то ни начало рассчитаться с одураченными участниками, поскольку часть вины страны тут очевидна – выдача лицензий, предоставление земельных участков, отсутствие надлежащего контроля над застройщиком, отсутствие страхования рисков участников и т.д. Поддержать развитие строительного сектора через предстоящее развитие национальной программы жилищного строительства.
Развивать рынок арендного жилья с установлением акиматом фиксированной арендной ставки на жилую и коммерческую недвижимость в соответствии с интернациональным опытом. Ввести контроль по налоговым сборам от аренды недвижимости. Опустить ипотечную ставку, которая в интернациональной практике не превышает 6,7% в год, – вычисляет господин Калинин. – направляться выделить, что государство последние полгода деятельно и со большой пользой начало вмешиваться в регулирование рынка недвижимости – помощь одураченным участникам; снизилось противостояние акиматов и обладателей изымаемого имущества для госнужд; повысились требования к застройщику и к качеству жилья».
Кстати, сравнительно не так давно алматинский аким Ахметжан Есимов обратился к главе АО «ФУР «Казына» Арману Дунаеву прося предложить правительству рассмотреть возможность снять ограничения в национальном кредитовании по последовательности видов деятельности. «Это стратегический вопрос, определяющий отечественное будущее. Мы рискуем утратить наиболее значимый фактор развития жилищного строительства, исходя из этого ипотека будет дешёвой.
Небольшой бизнес зависит от потребительского кредитования, от платежеспособности населения. Хотелось бы, дабы «Казына» задумалась и о том, как стимулировать эту часть малого бизнеса. Мы должны дать импульс, сигнал банкам», – заявилаким.
Текст: Валентина Палаичева
«Специалист Казахстан»
Аналитик: экономика Казахстана \
