Курортный роман по расчету. россияне скупают зарубежные отели?
Сейчас кое-какие аналитики утверждают устойчивую тенденцию — смещение спроса на зарубежном рынке в сторону коммерческого сектора: более чем 70% российских инвесторов интересуются приобретением бизнеса в государствах Европы либо США. самые привлекательные объекты для них — действующие отели на популярных курортах.
Отечественных соотечественников прежде всего интересуют высоколиквидные объекты с наилучшим размещением. Это первая-вторая линия от моря с частным песчаным пляжем, отмечают в компании FiedlerYaro. Успехом пользуются кроме этого отели на популярных лыжных курортах.
Отмеченный специалистами тренд неслучаен, он начинается в рамках общемировой тенденции. Согласно данным компании Jones Lang LaSalle направляться, в течение первых девяти месяцев 2010 г. рынок инвестиций в гостиничную недвижимость государств Европы, Африки и Ближнего Востока демонстрировал деятельный рост, достигнув количества в 3,97 млрд евро. Это на 55% больше, чем за тот же период 2009 г. (2,5 млрд евро). Особенно четко хорошая динамика проявилась в III квартале.
Рост реализованных гостиничных активов составил 1,8 млрд евро, что на 70% превысило прошлогодние показатели (1,056 млрд евро).
исполнительный директор Jones Lang LaSalle Hotels в государствах Европы, Африки и Ближнего Востока Марк Уинн-Смит комментирует: «на данный момент продавцы более реалистичны в собственных ценовых надеждах, что разрешило завести рынок, до этого пребывавший в состоянии ожидания. Сейчас существует разумный баланс между количеством и числом покупателей объектов на рынке.
Мы кроме этого замечали пара закрытых кризисных сделок, каковые разрешают выяснить ценовые ответы клиентов при вынужденной продажи. Финансирование приобретений посредством заемного капитала все еще остается проблемой».
Лидирует в регионе рынок Англии с количеством инвестиций более чем 1 млрд евро, потом направляться Франция — приблизительно 505 миллионов евро. На третьем месте рынок Испании — 291 миллионов евро, отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels.
Не обращая внимания на то что к инвесторам возвращаются уверенность и активность, определенная часть сомнений все же остается, исходя из этого большая часть отелей реализовывают при наличии действующих контрактов аренды и по большей части местным инвесторам. Однако в течение года наблюдалось повышение количества сделок с действующими контрактами на управление.
В случае если за целый 2009 г. их часть составила всего 5%, то на данный момент она выросла фактически до 28% всех реализованных гостиничных объектов.
Американские инвесторы неспешно возвращаются на рынки Европы, Африки и Ближнего Востока — их часть сейчас образовывает 20% (для сравнения: за 2009 г. — 6%).
Внутренние инвестиции остаются превалирующими, не смотря на то, что их часть снизилась в процентном соотношении с 59% за целый 2009 г. до 36% за три квартала 2010 г.
Что на сегодня смогут предложить в Европе инвесторам и, например, гражданам России? Аналитики компании FiedlerYaro воображают собственный видение рынка некоторых государств.
Болгария
На побережье Черного моря предлагают множество разных отелей — от 600 тыс. до 35 миллионов евро.
К примеру, за 610 тыс. евро возможно приобрести отель в Поморие, выстроенный в 2004 г., на 19 номеров. Он находится в 150 м от пляжа, в двух минутах пешей прогулки от центра города. Объект трудится лишь в летний сезон.
За 6,5 миллионов евро возможно купить четырехзвездочный отель на 350 мест в центре широко известного курорта Золотые Пески, с собственным аквапарком, рестораном, бассейнами, детскими площадками, фитнес-центром и центром здоровья и красоты.
Благодаря развитой инфраструктуре данный объект функционирует в качестве международного молодежного центра и обеспечен долговременными договорами по размещению гостей. В среднем отель приносит 525 тыс. евро чистой прибыли, что дает годовую доходность по объекту 8%.
В 2010 г. в Болгарии увеличилась туристическая активность, что прибавило оптимизма обладателям отелей и скорректировало наличие предложений.
Турция
На побережье Средиземного моря Турции цены на отели с собственным пляжем колеблются в среднем от 3,7 до 66 миллионов евро.
Скажем, четырехзвездочный отель неспециализированной площадью 6 тыс. кв. м, выстроенный в 2006 г., на 109 стандартных номеров, с просторным рестораном, открытым и крытым бассейнами, аквапарком и 16 бамбуковыми виллами на территории обойдется в 8 миллионов евро. Примечательно и размещение объекта — славящийся собственными сосновыми и эвкалиптовыми парками Кемер.
Отель находится на первой линии от моря, рядом марина для яхт, где за умеренную плату отдыхающим возможно снять в аренду маленькое судно либо катер и прокатиться по красивым бухточкам побережья.
Греция
В Греции особой популярностью как среди туристов, так и у инвесторов пользуются острова Крит, Корфу, остров и Родос влюбленных Санторини. За высоколиквидные объекты с собственными пляжами нужно будет выложить от 4 до 9 миллионов евро.
Видятся и объекты с громадными скидками.
К примеру, на острове Корфу отель категории «три звезды» на 80 номеров, с частным пляжем, с прекрасным цитрусовым садом в 12,5 тыс. кв. м, у кромки моря возможно приобрести всего за 4,2 миллионов евро, что существенно ниже рынка. Заполняемость отеля с 15 мая по 15 октября 2010 г. составила 100% по контрактам с туроператорами Австрии, Швейцарии и Германии. Официальная банковская оценка этого объекта — 7 миллионов евро.
Низкая цена продажи обусловлена личными событиями его нынешнего обладателя: он готов реализовать отель на 57% меньше рыночной стоимости, причем на 2,4 миллионов евро возможно взять кредит в греческом банке под 4,75% годовых.
Необыкновенным в собственном роде объектом кроме этого возможно назвать отель на самом романтичном острове Греции Санторини.
Неповторимая история острова, неповторимый вулканический ландшафт, белые как снег домики на отвесных горах и фантастические по собственной красоте закаты и восходы завлекают ко мне подлинных ценителей красоты, в особенности новобрачных. Поклонниками Санторини являются многие звезды искусства и шоу-бизнеса, а также семья Джоли — Питт. Посещение Санторини входит фактически в любой греческий круиз.
В 2009 г. отель был полностью перестроен и реконструирован, и цена продавца на сегодня образовывает 9 миллионов евро.
Швейцария (Альпы)
Цены на отели тут колеблются от 1,9 миллионов евро за мини-отель до 45 миллионов евро за маленький отель у подъемника в Санкт-Морице, что наровне с Гштадом есть самым известным и аристократичным из всех лыжных курортов Швейцарии. Санкт-Мориц принимает представителей королевских семейств, миллиардеров, звёзд и политиков шоу-бизнеса.
Дороговизна отпугивает от Санкт-Морица многих потенциальных туристов, но оставшихся завлекает возможностью появляться в необычном лыжном бизнес-классе. И таковых, нужно сообщить, много: за год данный город с населением всего в 6 тыс. человек посещают 1,5 млн туристов.
«Неповторимые объекты фактически нереально обнаружить сайтах Интернета, довольно часто они кроме того запрещены к публичной рекламе, и смена обладателей проходит максимально негромко, — комментирует Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro. — В большинстве случаев, это высокодоходные отели мировых брендов либо узнаваемые в узком кругу закрытые бутик-отели, о продаже которых не было и речи еще недавно.
Цена этого сегмента стартует с 25 миллионов евро за отель на девять номеров и может быть около 618 миллионов евро, например, за отель в Париже».
Как отмечает спикер, торг по заявленным стоимостям на отели за границей уместен неизменно и везде, а в Турции кроме того приветствуется. Доходность большинства объектов в среднем образовывает 5,9–7,2% годовых чистой прибыли.
Что направляться знать
Но направляться учитывать, что приобретение отеля — один из самых трудоемких процессов на рынке зарубежной недвижимости. Большей частью это обусловлено сопоставлением проверки и процедурой документов белой и тёмной отчетности, которая имеется фактически в любом отеле мира, и обнаружением настоящей обстановке по доходности объекта.
Помимо этого, нередки случаи раздувания доходности посредством долговременных фиктивных постоянных клиентов с подтверждающей документацией, исходя из этого с громадной тщательностью клиент обязан проверить агентские соглашения с туроператорами и соглашения с постоянными клиентами, причем за пара лет.
Кроме этого особое внимание нужно выделить состоянию объекта продажи: сроку последней санации (не путать с косметическим ремонтом), качеству стройматериалов на предмет влагостойкости (потому, что высоколиквидные объекты расположены в близи к воде) и другому, дабы в будущем непредвиденные затраты на ремонт не съели львиную часть доходности.
Налог на прибыль фирм бизнеса в различных государствах колеблется от 2,5 до 45%, исходя из этого нужно грамотно сбалансировать налогооблагаемую базу и совершить мероприятия по оптимизации фискальной нагрузки.
Перед клиентом кроме этого постоянно стоит вопрос предстоящего управления объектом: руководить лично либо нанять особую компанию, быть может, сдать отель в аренду известному бренду. Все это есть неотъемлемым элементом подготовки к приобретению отельного бизнеса за границей.
Что касается портрета потенциального клиента отельного бизнеса, то, согласно точки зрения специалистов компании FiedlerYaro, это, конечно же, большие предприниматели, уже успевшие сделать какой-либо прибыльный бизнес в Российской Федерации и вспоминающие о вероятном переезде на ПМЖ за границу. Отельный бизнес за рубежом — большие инвестиции на долговременную возможность.
В некоторых государствах Европы на данный момент, например, действуют особые условия на получение гражданства при инвестировании в местный бизнес от 500 тыс. евро и соблюдении несложных формальностей. Так что приобретение действующих отелей за рубежом — это не только возможность обеспечить себе постоянный доход, но и подушка безопасности на случай окончательного переезда на ПМЖ в страну инвестирования.
Вместе с тем аккуратный вице-президент, начальник инвестиционного направления Jones Lang LaSalle Hotels России и СНГ Алексей Слесарь отмечает, что наровне с частными русскими инвесторами о возможности приобретения гостиничных активов в 2010 г. заявило и пара больших юрлиц.
Цена объекта сейчас обязана в большой степени отражать настоящие финансовые потоки, генерируемые гостиничным бизнесом в текущих экономических условиях. Заемный капитал остается ограниченным, что удерживает средний размер сделки в пределах 30–40 млневро, отмечает специалист.
| Страна, место | Объект | Цена, евро |
| Испания, Коста-Бланка | Гостиница на побережье, 12 номеров, продается с УК | 375 тыс. |
| Франция, БургДуазан | Гостиница-ресторан, 18 номеров, лыжный курорт | 470 тыс. |
| Турция, Анталья | Отель, 26 номеров, бассейн, ресторан, 50 м от моря | 760 тыс. |
| Италия, Римини | Мини-гостиница, 18 номеров, адриатическое побережье | 1,4 млн |
| Литва, Друскининкай | Гостиница-курорт, 27 номеров, ресторан, вид на жительство | 1,55 млн |
| Финляндия, Вааса | отель , 100 номеров, на острове в заливе | 2,3 млн |
| Швейцария, пригород Берна | Отель, 38 номеров, бар, банкетный и конференц-залы | 3,8 млн |
| Германия, Боденское озеро | Отель круглогодичный, 200 номеров, в аренде УК на 25 лет, годовой доход 7,25% | 10,7 млн |
Николай ПЕТРОВ
Цены и Недвижимость
Потеряевка ожидает новых потеряевцев. 16.03.2015
