«Мухи вокруг богатых людей», или почем россияне скупают недвижимость латвии
Прошедшее лето на рынке респектабельной недвижимости Риги и юрмалы выдалось небогатым на сделки. Отечественные коллеги из латвийского издания m2 и портала varianti.lv нашли причины низкой активности клиентов, оценили предпочтения россиян и отметили, как сказался на рынке песенный конкурс «Новая Волна».
Что такое респектабельная недвижимость по-латвийски? В первую очередь, это сегмент квартир и домов в центре юрмалы и Риги. Это и имеется те точки, где концентрируется главной спрос со стороны зарубежных клиентов, чье внимание к Латвии привлекла действующая с июля 2010 года возможность получения вида на жительство методом приобретения недвижимости.
Только интерес жителей и россиян других бывших советских республик и разрешил респектабельному жилью задышать полной грудью по окончании депрессивных на сделки 2008-2009 годов. Сейчас это думается неправдоподобным, но на пике кризиса квартиры на первой линии центральной части Юрмалы возможно было купить за 2 000 евро за кв. м, а в реновированных и новых зданиях Старой Риги и Тихого центра – дешевле 1 800 евро за кв. м. Лишь настоящих сделок тогда было не так уж большое количество.
Дополнения к закону Латвии «Об иммиграции» поменяли обстановку на 180 градусов: в юрмалу и Ригу потянулись потенциальные клиенты. И по большей части имеющие зарубежное (российское, казахстанское, украинское, белорусское и без того потом) подданство.
По оценкам маклеров, более чем 90% сделок с недвижимостью в Старой Риге и Тихом центре, и на первой-второй линиях Юрмалы совершается чужестранцами.
Фонд зависшего в центре юрмалы и Риги жилья стал неспешно распродаваться. Наряду с этим в конце 2010 – начале 2011 годов суммарное ежемесячное количество приобретений-продаж в этом сегменте не превышало частных и сотни квартир домов. Но и этого выяснилось достаточно для того, чтобы цены пошли вверх: так узок был рынок.
Градус хороших ожиданий многих собственников стал быстро расти: и уже в апреле-мае 2011 года продажная цена недвижимости, которая до того продолжительные месяцы не имела возможности поменять обладателя, внезапно скакнула вверх. Минимум – на 5-10%. В предложении начало появляться все больше объектов с докризисными стоимостями.
Маклеры прошедшим летом говорили автору этих строчков большое количество курьезных историй, которые связаны с психологией продавцов. Вот одна из них: приведя клиента на бесполезно продававшийся в течение полутора лет за 1,7 миллионов евро объект в центре Риги, посредник внезапно определил от хозяина о новой цене – 3,2 миллионов евро! Другими словами плюс 1,5 миллионов евро!
Обладатель растолковал собственный ответ так: рынок растет, и летом либо чуть позднее русские все равно приобретут его недвижимость по близкой к названной им цене. Действительно, воз и сейчас в том месте.
Все маклеры и девелоперы, с которыми при подготовке этого материала мы разговаривали отмечают, что сам по себе интерес к респектабельному сегменту жилья центра и юрмалы Риги был высоким. Ведущие компании за лето проводили много показов. Вот лишь эта активность не всегда переходила в уровень качества, другими словами в соглашения приобретения-продажи.
«На «Новой волне» было большое количество суеты. Да, приехало большое количество состоятельных клиентов. И прекрасно, что их было большое количество! Но наличие денег – это не самое серьёзное.
Основной критерий: готов ли человек израсходовать их на приобретение конкретной недвижимости. Летом отечественные конторы каждый день приобретали по четыре-пять запросов на приобретение недвижимости. Реально знакомиться с предложениями приехали около 150 человек.
В итоге, начиная с июня, нами было оформлено практически 30 сделок, что для себя мы вычисляем хорошим показателем», – согласилась совладелица компании Baltic Sotheby s International Realty Илзе Мазуренко.
По наблюдениям m2 и varianti.lv, ни один второй игрок рынка не сумел летом провести в центре юрмалы и Риги более 20 сделок с домами и квартирами. Были и такие умелые латвийские маклеры, каковые по большому счету остались без продаж! Все они отмечали: количество маклеров-посредников, пробовавших во время проведения «Новой волны» поймать собственную золотую рыбку, быстро возросло.
«Мухи около богатых людей», – такую чёрта быстро возросшему числу посредников в беседе с m2 и varianti.lv дал маклер, уже дюжина лет трудящийся в дорогом сегменте. Он утвержает, что огромное количество людей, каковые, не имея собственных объектов, пробовали пристроиться к цепочке продавцов, лишь дезориентировали клиентов. Как следствие, на одинаковый дом либо квартиру на рынке предлагались различные стоимости.
Что не имело возможности не злить потенциальных клиентов.
Второй, не устраивавший многих момент – уровень стоимостей. А это, как мы отмечали выше, заслуга большинства обладателей недвижимости. «Завышенные стоимости в Юрмале либо не завышенные? В случае если были дорогие сделки – по 6 000 евро за кв. м и выше, то, по моему точке зрения, не учитывать этого запрещено.
Полностью нормально, в то время, когда имеется клиенты, готовые платить высокую и выпадающую из неспециализированной картины цену за то, что им вправду понравилось и что вправду относится к эксклюзиву. Неприятность заключалась в другом, – уверен обладатель компании Jurmala Real Estate Игорь Данилевич. – Многие продавцы эти завышенные стоимости нескольких сделок стали использовать в качестве ориентира для определения средней цены».
А вот вице-президент банка Rietumu Ренат Локомет не согласен с тем, что возросшие ценники на юрмальскую недвижимость начинают отпугивать россиян. Чему имеется и объяснения: финансируемые банком девелоперские проекты позиционируются как эксклюзив.«Не хочется сказать о средних стоимостях на квадратный метр, это как измерять среднюю температуру по поликлинике, – пояснил он в собственном комментарии. – Я бы отметил недостаток элитных апартаментов и квартир в Юрмале. Как раз в этом сегменте цены летом установились в полной мере столичные, до 5 000 евро за кв. м. И россияне готовы платить за подходящую недвижимость в Риге и юрмале хорошие стоимости».
Все данный правильно, в особенности, в случае если учитывать, что Rietumu banka финансирует лишь «неповторимые продукты, рассчитанные на элитный спрос». Но правильно да и то, что из 10 показов недвижимости в юрмале и центре Риги сделкой в лучшем случае завершаются две. А ведь большая часть потенциальных клиентов – это те, кто наблюдает латвийскую недвижимость не праздного любопытства для.
И как будут считаться сами маклеры, главным мотивом отказа от приобретения именуется как раз цена.
– Какими прошедшим летом были цены на недвижимость в Ветхой Риге, Негромком центре латвийской столицы и в центре Юрмалы? Дать ответ на данный вопрос m2 и varianti.lv попросили Илзе Мазуренко.
– Главный количество квартир неподалеку от моря в Юрмале предлагался по 3 500-5 500 евро за кв. м. В случае если жилье имело какие-то дополнительные преимущества –к примеру, вид на море либо довольно высокий статус дома – то за такие предложения просили и 6 000, и 7 000, и9 000 евро за кв. м. Тут так: в случае если захочет человек, то заберёт. Никто выполнять сделку не заставляет. И такие приобретения были. Допустим, в проекте «Клуб капитанов» последние пентхаусы именно и распродавались по стоимостям, родным к 6 000 евро за кв. м.
Само собой разумеется, тем потенциальным клиентам, каковые приезжали в Юрмалу, хотя поселиться у моря за 200 000-250 000 евро, было тяжело вписаться в эти рамки. Но под данный денежный стандарт доходила речная сторона. Тут ценник был демократичнее –имелись предложения в новых проектах и до 2 000 евро за кв. м.
В случае если сказать о частных юрмальских зданиях, то разброс стоимостей был и остается широким. Как и палитра запросов. Мы в собственном офисе приобретали просьбы подыскать дома и за 5-8 миллионов евро.
Но по большей части дома продавались в пределах 400 000-800 000 евро.
В Негромком Старой Риге и центре столицы квартиры в новых проектах и реновированных зданиях предлагаются в среднем по 2 500-4 500 евро за кв. м.
Необходимо подчеркнуть, что география интереса зарубежных клиентов неспешно расширяется. Квартиры и дома они ищут не только в центре юрмалы и Риги. Люди начинают изучать предложения и в таких районах, как Межапарк, Балтэзерс, Берги.
Они не меньше респектабельны по отечественным меркам, но менее раскручены для россиян. Исходя из этого и цены в том месте чуть пониже, чем в той же Юрмале.
Уже давно ведущие латвийские компании за помощь в оформлении вида на жительство зарубежным клиентам просили по 3 000-5 000 евро. Сейчас, дабы привлечь клиентов, маленькие игроки пробуют предлагать эту услугу в качестве бонуса: если вы получаете недвижимость из их портфеля, то они безвозмездно оказывают помощь оформить документы.
Игорь Данилевич, обладатель компании Jurmala Real Estate:
– Летом в Юрмале визуально показалось большое количество проектов. И главная позиция клиентов была такова: подождем до следующего года и посмотрим. Мне думается, что тенденция увеличения стоимостей закончилась. Больше начинает проявляться так называемая средняя удельная стоиость.
По моему точке зрения, для хорошей квартиры на морской стороне она должна быть 3 000 — 4 000 евро за кв. м. Это та цена, которая обеспечит постоянный приток клиентов. Само собой разумеется, неизменно имеется клиенты, которым необходимо приобрести «тут и по сей день», и они совершают сделки сходу и практически не торгуясь. Но в случае если кто-то лишь думает о приобретении недвижимости в Юрмале и готов мало подождать, то стоит возвратиться к этому вопросу в первой половине 2012 года, в то время, когда все строящиеся проекты выйдут на рынок и между ними начнется борьба за клиента.
Ренат Локомет, вице-президент Rietumu banka:
– Не первый год латвийские девелоперы и маклеры с громадным интересом наблюдают на восток. Данный вектор был задан трансформациями в иммиграционном законодательстве, каковые разрешают членам и инвесторам их семей взять свободу передвижения по Европе. По результатам второго сезона возможно заявить, что ожидания так же, как и прежде превосходят действительность. И все-таки основное, что закон вдохнул жизнь в рынок элитной недвижимости Риги и юрмалы.
Этим летом отечественными клиентами для приобретения было выбрано пара десятков объектов. Фактические сделки в Юрмале носили точечный темперамент. Их всплеск прогнозируется на конец 2011 года и лето 2012-го, в то время, когда потенциальные клиенты смогут разглядеть сданные в эксплуатацию дома, каковые они присмотрели этим летом.
Алексей Елин, совладелец компании Vigvam.lv:
–Летом работы у нас стало больше, не смотря на то, что ее эффективность, другими словами количество сделок,не выросла в такой же пропорции. Но в целом дела шли прекрасно. Более десятка сделок. Цены? Понимаете, в прошедшем сезоне многие недоумевали: «У вас же не Канны и не Ницца! Из-за чего просят так дорого?». А в текущем году уже платили кроме того больше. Юрмала делается определенным трендом, и иметь тут недвижимость – модно, респектабельно и, в итоге, легко приятно.
Именно поэтому цены на многие объекты отыграли собственный а также превзошли докризисный уровень. Людей, каковые летом приезжали с целью приобрести себе что-то, а позже отказались, было не большое количество. Были те, кто ехал и сейчас уже возвратится к нам в октябре-ноябре.
Кристина Волка, начальник отдела продаж компании Interhaus:
– в течении всего летнего периода гости Юрмалы деятельно интересовались эксклюзивным жильем. А к сентябрю сделали собственный окончательный выбор, купив апартаменты в отечественных проектах. Многие клиенты считают, что летом стоимости были искусственно вздуты, а в осеннюю пору продавцы будут сговорчивее. Но мы, как компания-девелопер, придерживаемся единой ценовой политики.
Наряду с этим идем на встречу своим клиентам и на апартаменты с громадными площадями предоставляем скидки. За лето у нас было пять продаж квартир в проектах «Янтарная Резиденция» на улице Мадонас, 5 и «Юрмальская волна» на проспекте Дзинтрау, 13/15.на данный момент, в то время, когда фактически все жилье в этих проектах распродано, и осталось лишь несколько квартир, мы приступили к постройке следующего проекта – Villa 21. Он находится на проспекте Булдуру, 21, у самого моря, в дюнной территории.
Интерес к нему довольно высокий интерес и на стадии нулевого цикла строительства нами уже заключены соглашения резервации.
Александр Ефимов, представитель компанииWestbalt Group:
– То, что многие частные обладатели юрмальских квартир и домов в июне без всякого на то основания увеличили стоимость, сыграло нам на руку. Тем лучше шла у нас торговля в собственных новых проектах, в особенности в «Юрмальской резиденции», чье возведение мы завершили в сентябре. Мы не пошли на предлогу у тенденции завышения стоимостей и торговали по приемлемым для рынка 2 650-3 300 евро за кв. м. Клиенты это оценили: по результатам лета суммарно заключили полтора десятка контрактов.
А из 66 квартир этого комплекса на конец сентября было реализовано 39. И это на стадии, пока дом еще не был открыт! А на данный момент вот практически в 100 метрах от концертного зала Dzintariначали новый проект – Villa Lido.
Создатель: Роман Голубев
Как россияне скупают элитную недвижимость в Испании
