Курорты болгарии в цифрах и евро. исследование рынка

Темой изучения стали курорты Болгарии. Инвестиционная привлекательность недвижимости в этом государстве, прозрачность процедур приобретения жилья и коммерческих объектов делают Болгарию одним из самых востребованных регионов.

Мы сознательно исключили из анализа большие города Болгарии — это тема отдельного изучения. Нас интересовали следующие вопросы:

1. Цены на недвижимость на лыжных, бальнеологических и морских курортах.
2. Самые популярные курорты (по количеству актуальных предложений).
3. Самые востребованные типы недвижимости.
4. Минимальные и большие стоимости.
5. Ценовая отличие между новыми вторичным рынком и жилыми комплексами.

Методика

Для изучения была создана выборка, складывающаяся из 6120 объектов от 89 компаний. В качестве источников информации употреблялись как общедоступные ресурсы (Интернет-порталы по России и недвижимости Болгарии, Интернет-представительства наибольших болгарских и русских агентств недвижимости), так и требующие особых запросов — прайс-предложения и листы болгарских застройщиков и девелоперов (не учитывая скидок и специальных предложений), и рекламные объявления, размещённые в декабрьских и январских выпусках болгарских журналов и газет по недвижимости.

В изучении представлены:

Бальнеологические курорты: Кюстендил, Сандански, Баня, Мелник, Банкя, Велинград, Хисаря, Девин

Лыжные курорты: Пампорово, Боровец, Банско

Морские курорты: Золотые Пески, Ахтопол, Несебр, Обзор, Солнечный Берег, Поморие, Приморско, Созопол, Царево, Балчик, Каварна, Албена, Кранево, Бяла, Св. Елена и Константин.

Болгария со всех сторон

Анализ прайс-страниц продемонстрировал, что среди предложений в целом по курортам преобладают апартаменты с 2 спальнями (37%)(диаграмма 1).Такая же тенденция характерна для лыжных и морских курортов. На втором месте среди предложений — дом на одну семью (24%). Данный тип недвижимости преобладает и на бальнеологических курортах. Апартаменты с 1 спальней составляют 22% всех предложений.

Менее востребованными были апартаменты с 3 спальнями (13% от всех предложений). На долю апартаментов с 4 спальнями и вилл (либо дач) приходится меньше всего предложений — 2% и 1%, соответственно.

Такая тенденция отражает в первую очередь качественный портрет клиентов недвижимости. В большинстве случаев, дом либо апартаменты с 2 спальнями берут те, у кого имеется дети и семья. Среди факторов выбора того либо иного типа недвижимости большую роль играется и образ судьбы, что ведут на курорте клиенты недвижимости.

Обладатели собственных апартаментов на море либо в горах приезжают в том направлении, в большинстве случаев, в сезон. Им принципиально важно наличие в жилом комплексе либо рядом с ним всей нужной инфраструктуры.Бальнеологические курорты — это места более продолжительного и не всегда сезонного проживания, исходя из этого дом как вид недвижимости в таком месте весьма уместен. Помимо этого, для того чтобы масштабного строительства, как на морских курортах, в бальнеологических территориях пока не ведется.

Квадратный метр жилья по состоянию на декабрь 2007 г. — январь 2008 г. в рекреационных территориях Болгарии стоит в среднем €963 (диаграмма 2). Бальнеологические курорты выгодно отличаются по цене от лыжных и морских — на 60% и 40% соответственно. В основном это обусловлено структурой предложений.

На бальнеологических курортах преобладают раздельно стоящие дома на вторичном рынке, цена квадратного метра которых существенно ниже, чем цена квадратного метра апартаментов в новых жилых комплексах. Последние фактически равны по цене подобным предложениям на лыжных курортах и на побережье: цена «квадрата» в новостройках образовывает €974.

На диаграмме 3 видно, что новостройки дороже во всех трех курортных территориях. На бальнеологических курортах это соотношение образовывает 35%, на морских — 7% и на лыжных — 10%. Тенденция застройки курортных территорий такова, что главное строительство нового жилья идет на берегу моря. Исходя из этого в том месте фактически однообразна цена квадратного метра в новостройках и цена квадратного метра в среднем по курорту, учитывая вторичный рынок.

На бальнеологических курортах, как уже было отмечено, главные предложения идут по вторичной недвижимости. Как раз исходя из этого цены в современных жилых комплексах и в раздельно стоящих зданиях так очень сильно разнятся.

Недвижимость по типам курортов

Лыжные курорты

Проанализированы цены на жилую недвижимость на самых известных лыжных курортах Болгарии — Пампорово, Боровец и Банско (диаграмма 4). Самым популярным по количеству предложений был Банско — 70%. На этом относительно молодом курорте идет активное строительство последние пара лет. А вот в Боровце — ветшайшем и самом большом лыжном курорте Болгарии — предложений относительно мало, всего 12%.

Однако цена «квадрата» тут самая высокая — €1403 за кв. м (диаграмма 5).

Как видно из диаграммы 6, в структуре предложений преобладают апартаменты с 2 спальнями — их 49%. Популярностью пользуются кроме этого апартаменты с 1 спальней (29%) и с 3 спальнями (14%). Дома, виллы либо дачи составляют незначительное количество — 4% и 2% соответственно. Предложений апартаментов с 4 спальнями также мало. Такое распределение отражает специфику приобретения недвижимости на лыжном курорте, где сезонность имеет значительно большее значение, нежели на побережье.

Косвенным образом это подтверждается, в случае если проанализировать зависимость средней цене квадратного метра от средней площади апартаментов. Получается, что дороже всего объекты с 4 и более спальнями: средняя площадь многокомнатных апартаментов — 126 кв. м, а средняя цена квадратного метра в них — €1292. Ниже всего средняя цена «квадрата» в апартаментах с 2 спальнями — €1127 (средняя площадь этого типа жилья на лыжных курортах — около 70 кв. м).

Таблица 1 говорит о том, что в пределах €30 тыс. возможно приобрести маленькую студию в жилом комплексе. Это характерно для всех типов курортов Болгарии — маленькие апартаменты раскупаются быстрее всего, и в прайс-страницах агентств недвижимости они довольно часто стоят со статусом «резерв» либо «реализовано». Просторные стометровые апартаменты с тремя спальнями в полной мере возможно купить за €150 тыс.

А вот дачу либо виллу возможно отыскать лишь в Пампорово и в Боровце, наряду с этим в Боровце цена этого типа объектов существенно дороже, чем в Пампорово.

Морские курорты

Болгария славится собственными морскими курортами. Строительство на побережье Черного моря идет активными темпами. Как раз исходя из этого на морских курортах предлагается вдвое больше недвижимости, чем в горных районах либо на бальнеологических курортах. Среди предложений преобладает недвижимость на курорте Солнечный Берег (48%) — самом популярном и самом большом курорте Болгарии (диаграмма 7). Самое популярное предложение тут — 1-2-спальные апартаменты.

В Балчике, втором по популярности курорте (9%), — на продажу выставлены по большей части дома. Мало предложений в Албене (2%), Ахтополе (1%) и Обзоре (1%). Частично это разъясняется тем, что на этих курортах пока не ведется активное строительство.

Св. Константин и Солнечный Берег и Елена квадратный метр чуть дешевле — €1104 и €1101 соответственно. Эта цена обусловлена в первую очередь тем, что именно в этих местах возводятся самые современные элитные комплексы с развитой инфраструктурой. Самыми дешёвыми были Ахтопол, Кранево и Балчик. Но нужно иметь в виду, что на этих курортах предлагаются по большей части дома.

Так, современный дом площадью 160-170 кв. м с участком 6-8 соток стоит в пределах €100 тыс. Апартаменты с 2 спальнями — самое популярное предложение в этом сегменте рынка недвижимости (41%). Апартаменты с 1 спальней составляют 27%, а дома — 16%.

Достаточно популярны и апартаменты с 3 спальнями, их 12% от всего количества предложений. Многоквартирные апартаменты на морских курортах фактически не предлагаются: они занимают всего лишь 1%.

Примечательно, что на морских курортах односпальные апартаменты в среднем на 5-7 кв. м больше, чем на лыжных и бальнеологических. Кроме этого намного больше по площади дачи на морском берегу. Цена квадратного метра в апартаментах с различным числом разных площадей и спален фактически не отличаются друг от друга — это особенность морских курортов.

Инфраструктура новых жилых комплексов достаточно широка: в большинстве случаев, неизменно имеется бассейны, тренажерные залы, детские площадки, магазинчики, предусмотрена охрана всего комплекса. Но «квадрат» жилого пространства в доме либо на даче тут существенно дешевле. Весьма интересно подчернуть, что на морских курортах довольно часто возможно встретить предложения скромных по площади студий (до 30 кв. м) и к тому же совсем недорогих.

Это хорошая альтернатива проживанию в отеле, в особенности для семей с детьми. Как уже говорилось, в комплексах, где предлагаются такие апартаменты, имеется полная инфраструктура, включая рестораны.

Бальнеологические курорты

Бальнеологические курорты — новое направление застройки в Болгарии. Недвижимость тут до тех пор пока еще есть самой дешёвой — средняя цена «квадрата» не превышает €722. Действительно, в новостройках в таких городах, как Сандански, Мельник и Баня, цена квадратного метра уже образовывает от €800 до €1000.

Самым популярным по количеству предложений был курорт Банкя (41%), что находится в 17 км от Софии. В Банкя предлагаются к продаже по большей части дома и дачи, новостроек мало. Вторым по популярности курортом есть Кюстендил (21%).

Примечательно, что российские компании фактически не предлагают недвижимость в этом курортном местечке, но на болгарских порталах Кюстендил весьма популярен. Из предложений — и дома, и апартаменты, в том числе и в новостройках. Курортное местечко Велинград — на третьей строке по количеству предложений (13%). Недвижимость на курортах Сандански, Баня и Мелник представлена маленьким числом вариантов.

Самая большая цена квадратного метра жилья появилась в городе Баня — €1089 (диаграмма 11). Не обращая внимания на то что количество предложений недвижимости в этом городе мало, фактически все они из категории эксклюзивных, к примеру, в элитном жилом комплексе — Banya SPA and Wellness Resort. В Баня деятельно предлагаются дачи и дорогие виллы. На курортах Баня, Мелник и Велинград средняя цена метра жилой площади фактически однообразна — €901, €891 и €778 соответственно.

Самая дешевизна кв. м площади — в курортном местечке Девин, она образовывает €427.

Диаграмма 12 наглядно демонстрирует, что главный вид недвижимости на бальнеологических курортах Болгарии — это отдельный дом (60%). Апартаменты с 2 спальнями — на втором месте (16%). На долю апартаментов с 3 спальнями приходится 14% от всех предложений.

Таковой «профиль» предложений недвижимости говорит о том, что до тех пор пока на бальнеологических курортах ведется только точечное строительство, да да и то не во всех регионах. Дома и дачи на бальнеологических курортах, в большинстве случаев, маленькие. Площадь дома в среднем образовывает менее 300 кв. м, дачи — и того меньше, около 150 кв. м.

Как видно из таблицы 3, разброс цен на недвижимость на бальнеологических курортах — самый большой. Так, возможно приобрести дом за €12-15 тыс. Но, в большинстве случаев, это совсем маленький домик, требующий ремонта, на участке 4-6 соток.

Такую недвижимость фактически нереально выбрать по каталогам либо интернет-сайтам: по недорогим объектам в большинстве случаев не бывает фотографий. Наряду с этим именно на курортах данной категории предлагаются и самые дорогие (более чем €1 млн) дома и виллы. К примеру, роскошная 800-метровая вилла с бассейном в Сандански. В большинстве случаев, жилая недвижимость от €1 млн — уникальность на курортах Болгарии.

Инвестиции возможно делать и в коммерческую недвижимость. К примеру, имея €2 млн, возможно приобрести красивый новый отель на 48 номеров неспециализированной площадью 2 тыс. кв. м неподалеку от моря на курорте Солнечный Берег.

Подготовлено агентством «Медиамарк» специально для Homes Collecition

Издание HOMES COLLECTION

200 Евро в день Отдых в Болгарии. Солнечный Берег Болгария 2018