Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале
Юристы разбирают непростые обстановки с приобретением жилья посредством материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с родными родственниками
Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС
Приобрести жилье посредством материнского капитала возможно сложнее, чем думается. Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а по окончании рождения детей решил переехать — и сейчас не знает, в каком регионе подавать заявление на получение национальной помощи. Кто-то не имеет возможности приобрести целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли национальные инстанции приобретение помещения в коммуналке.
Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на непростые вопросы об применения материнского капитала для приобретения жилья.
1. Могу ли я израсходовать материнский капитал на приобретение помещения (другими словами доли в квартире)? Возможно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?
Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:
— Закон прямо не запрещает расходовать национальные средства на приобретение доли в квартире — но имеется серьёзный нюанс. Улучшать жилищные условия посредством материнского капитала возможно лишь в отношении жилого объекта недвижимости. Об этом же сообщено в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных распоряжением правительства 12.12.07 № 862.
Жилым согласится изолированное помещение, которое пригодно для проживания.
Так, приобрести долю в квартире возможно. Основное, дабы это была отдельная помещение, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут крайне важен — к примеру, приобрести долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.
На практике не все так легко. Пенсионный фонд (ПФР) довольно часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, но Верховный суд уверен в том, что это незаконно. Само собой разумеется, в каждом конкретном случае все лично.
Были обстановке, в то время, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, поскольку клиент выкупал доли у других собственников и становился одним обладателем всей однокомнатной квартиры.
Израсходовать материнский капитал на приобретение апартаментов запрещено, поскольку они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых смогут быть в полной мере пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.
2. Какую долю в квартире должны взять дети при покупке жилья посредством материнского капитала? Могу ли я выделить детям мелкие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а солидную часть площади распределить между супругами?
Сергей Воронин, юрист, управляющий партнер компании «Правовое ответ»:
— К сожалению, в действующем законодательстве данный нюанс прописан не хватает четко, ввиду чего появляется множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны приобретать долю, равную долям своих родителей. В случае если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не меньше 25% квартиры.
Наряду с этим какой как раз будет часть ребенка, зависит только от ранее поделённой собственности.
Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям вероятно лишь в тех случаях, в то время, когда остальные доли поделены между другими участниками семьи. При вторых событиях мелкие доли наподобие одной десятой либо одной двенадцатой станут нарушением закона. При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными.
Такие сделки в большинстве случаев оспариваются органами опеки, по окончании чего выносится ответ суда на выделение детям значительной части, в большинстве случаев соответствующей 25%. Одновременно с этим в суд редко поступают соответствующие заявления.
3. Я приобрел квартиру в ипотеку посредством материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я свободно реализовать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи таковой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой либо достаточно не составит большого труда зарегистрировать их по новому адресу?
Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:
— Свободно реализовать квартиру, приобретённую согласно соглашению ипотеки с привлечением материнского капитала, не окажется. Не обращая внимания на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сходу пара весомых ограничений, каковые без шуток осложняют куплю-продажу таковой жилплощади.
Во-первых, в случае если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость есть залоговым имуществом — право вольно им распоряжаться покажется лишь по окончании прекращения обязательств перед кредитором. Нереально реализовать такую квартиру без участия банка — независимо от того, была она куплена с применением материнского капитала либо нет.
Для совершения сделки заемщик обязан сказать банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры. В случае если кредитор согласится, клиент обязан будет внести за продавца нужную сумму на счет банка, а продавец возьмёт отличие между ценой квартиры и данной внесенной в пользу банка суммой.
Но, в связи с тем что квартира приобреталась с применением материнского капитала, кроме того по окончании погашения кредита вольно реализовать ее все равно не окажется, потому, что сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст. 36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры пригодится особенное разрешение органов опеки.
Так как получаемое с применением материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями либо опекунами являются собственниками долей, защитой их заинтересованностей занимается государство. На деле это указывает, что при согласовании сделки по продаже таковой квартиры с органами опеки родителям придется посредством документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они возьмут в новом жилье долю не меньшую, чем в реализовываемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.
Чтобы опека дала разрешение, нужно не просто перерегистрировать детей у дедушки и бабушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут жить совместно. В случае если часть в новом для детей жилье кроме того незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети.
К примеру, в случае если на одного дедушки квартиры и жильца бабушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы собираетесь продать, последует отказ. Отказа кроме этого возможно ожидать, в случае если жилье окажется в нехорошем состоянии, чем квартира, которую родители собираются реализовать. Органы опеки не доверять : все данные вправду контролируют.
4. Я забрал ипотеку, в то время, когда у меня был один ребенок. Сейчас появился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я применять данный капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?
Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:
— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, взятого для улучшения жилищных условий. Право на господдержку появляется со дня рождения либо усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения прошлого ребенка.
В этом случае воспользоваться материнским капиталом возможно конкретно по окончании рождения ребенка. Необходимо помнить, что средства материнского капитала не смогут быть направлены на погашение штрафов, рабочих групп, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой выполнения либо иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.
5. Я взял сертификат на материнский капитал в одном регионе, а позже решил приобрести недвижимость в другом. Примут ли у меня данный сертификат либо мне нужно будет переоформлять документ в том регионе, где расположена получаемая квартира? Смогут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, в случае если я уже взял документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (другими словами документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не взял)?
Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии юристов «Старинский, Корчаго и партнеры»:
— Материнский капитал возможно применять для приобретения недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то различаться в зависимости от места приобретения жилья. Заявителю необходимо обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится получаемая недвижимость.
К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке либо разводе, удостоверение матери-одиночки (в случае если нужно), справку с места жительства и справку о составе семьи.
Переоформлять сертификат при переезда в второй регион не требуется. Приобретать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прошлом регионе проживания, кроме этого не нужно — сотрудники фонда обязаны его принять. Если вам отказывают в приеме документов, направляться сперва обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать срок и свои требования их выполнения.
На практике такие споры довольно часто удовлетворяются в досудебном порядке, поскольку отказы позваны значительно чаще очевидной непрофессиональностью сотрудников. В случае если ответа на претензию не последует, то нужно обратиться в суд.
6. Я желаю приобрести квартиру с применением материнского капитала у собственных своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между родными родственниками. Соответствует ли закону таковой отказ? Возможно ли по большому счету израсходовать материнский капитал на приобретение жилья у близкого родственника — своих родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек?
Что мне делать, в случае если я все-таки желаю приобрести жилье у близкого родственника посредством материнского капитала, но национальные инстанции не дают мне этого сделать?
Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической работы:
— Многие желают израсходовать домашний капитал на приобретение жилья у родных родственников, но жены часто встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России. Гражданский кодекс вправду устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между родными родственниками. Одновременно с этим в письме Министерства экономики от 22.09.2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у своих родителей, бабушек либо иных родственников на средства материнского капитала быть не имеет возможности.
Так, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у родных родственников направляться назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет. В случае если вам не дали использовать материнский капитал на приобретение квартиры у родных, советую взять на руки официальный документ с четкими разъяснениями обстоятельств отказа. Это разрешит вам обжаловать ответ ПФР в суде и вернуть собственные права.
Создатель: Антон Погорельский.
Продажа квартиры, приобретённой с применением материнского капитала
