Lease-back: как купить апартаменты за границей за 10% от стоимости и рассчитывать безбедную жизнь
Приличные апартаменты во Франции, Италии, Австрии, либо Швейцарии стоят пара сотен тысяч евро, а цены на виллы и хорошие дома доходят миллионов. Исходя из этого инвестирование в зарубежную недвижимость считалось привилегией обеспеченных людей. Но на западе думают по-второму.
Приобрести апартаменты либо домик на берегу Средиземного моря, а возможно – у подножия Альп смогут отнюдь не миллионеры.
Они воспользуются разработкой Lease-back — схемой возвратного лизинга либо, как ее еще именуют, — гарантированной рентой.
Что такое Lease-back?
Lease-back создали французы во второй половине 70-ых годов двадцатого века. Посредством заманчивой денежной схемы они попытались привлечь дополнительный финансовый поток в туристический сектор экономики. Как сказал Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад, подобные схемы самый применимы в курортных территориях США, Франции, Австрии, Англии, Швейцарии и Испании.
Но не все легко: Станислав Зингель, президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, считает, что процедура получения Lease-back в Швейцарии либо Австрии непроста, т.к. ипотека не всегда дешева гражданам России, и связана с ограничениями для зарубежного капитала.
Lease-Back подходит и инвесторам, задача которых приумножить личные средства, и несложным клиентам, имеющим какие-то накопления, достаточные для первого взноса. В течение срока соглашения, они смогут проводить отпуск либо выходные в собственных зданиях либо квартирах, а по окончании погашения всего долга (он прописан в договоре), приобретают эргономичное жилище чтобы нормально встретить в том месте «закат судьбы» либо продолжить сдавать недвижимость в аренду.
Согласно данным компании «Новое Уровень качества», среди российских клиентов, воспользовавшихся данной разработкой, преобладают люди, у которых уже имеется в активе объект зарубежной недвижимости. «Довольно низкий порог входа делает эту схему дешёвой верхнему сегменту среднего класса и менеджерам», — говорит Екатерина Тейн, глава департамента жилья Knight Frank.
Как взять желанную доходность
Как растолковал Игорь Индриксонс, глава Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, сущность разработке Lease-back пребывает в том, что изначально, на момент заключения сделки, клиенту предлагается заплатить лишь часть цены недвижимости, а на оставшуюся сумму взять долгосрочный кредит. Продавец (застройщик), со своей стороны, приобретает не только средства от продажи, нужные для развития собственного бизнеса, но и возможность извлечения и эффективного управления дополнительной прибыли, — говорит Евгений Скоморовский (CENTURY 21 Запад). Управляющая компания по поручению застройщика по окончании окончания строительства сдает объект в аренду и независимо от арендного дохода каждый месяц выплачивает инвестору гарантированную ренту – фиксированную ставку от цены объекта.
В большинстве случаев, продолжает специалист, разглядываемые сроки для аналогичных соглашений составляют 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность образовывает 4-8% в зависимости от типа и страны недвижимости. Так, к примеру, в Соединенных Штатах средняя доходность 6%, а сроки не простираются потом 10-11 лет, а во Франции — более долгие сроки, впредь до 20-25 лет.
В частности проект Domaine de Lavagnac (более детально о нем мы поведаем ниже) предлагается на 25 лет с фиксированным процентом доходности – 7%. Но, Екатерина Тейн (Knight Frank) склонна оценивать подобную доходность скорее, как исключение, чем правило: согласно ее точке зрения, чем больше застройщик, тем меньшую доходность он предлагает.
Станислав Зингель (Gordon Rock) кроме этого отмечает, что на данный момент обеспечивать доходность в 7% сложно, т.к. в Европе простой уровень гарантированной доходности по подобным проектам — 5%. Исходя из этого, дабы войти в таковой проект необходимо быть всецело уверенным в застройщике, и пристально просматривать контракт. Одновременно с этим специалист признает, что доходность может доходить до 9%, в случае если это апарт-отели в деловых центрах европейских столиц, либо на тропических островах. «При заключении соглашения нужно прописать, что застройщик гарантирует доходность, в случае если этого не сделать, то может оказаться, что она окажется на порядок ниже обещанной», — говорит Екатерина Тейн.
Необходимо кроме этого обращать внимание на то, как гарантируется заявленный уровень дохода, как рассчитывается загрузка объекта и имеется ли такие пункты в контракте. Хорошо определить, каковы действия застройщика по окончании срока действия контракта, как застройщик компенсирует результаты эксплуатации вашей недвижимости, какие конкретно ремонтные работы запланированы.
Спросите, были ли уже реализованы подобные схемы застройщиком, либо это «пилотный» проект, — рекомендует Станислав Зингель (Gordon Rock). В случае если продавец может доказать эффективность и свою состоятельность «живыми» примерами, то, разумеется, и новый проект способен появляться состоятельным, — говорит Евгений Скоморовский (CENTURY 21 Запад).
Не рассчитывайте на стремительную прибыль
Елена Некрытова, начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества», поведала, что в 2003 году компания предлагала подобную инвестиционную схему на Лазурном берегу Франции. Контрактзаключался на срок от 9 лет и больше. При первом взносе – 50 тыс. евро, доходность составляла 4,5-6%.
Услуга «не отправилась», так как доход от аренды по русским меркам был для наших соотечествеников маленьким, не смотря на то, что для европейцев он считается нормальным, — говорит она. Станислав Зингель (Gordon Rock) кроме этого признал, что Lease-back консервативный инструмент инвестирования. Тем, кто заинтересован в «стремительной» прибыли, эта схема не подойдет. «Она запланирована на долговременный доход, не довольно высокий, но стабильный», — подчеркивает специалист.
Заманчивые предложения
В компании IntermarkSavills уверены в том, что Франция на сегодня — один из самых увлекательных регионов для приобретения недвижимости. Согласно расчетам Национальной Федерации Агентств Недвижимости Франции (FINAM), 2009 год будет стабильным в плане цен на недвижимость. Как растолковал Игорь Индриксонс, Франция не так стала жертвой кризиса, поскольку секьюритизация финансовой системы употреблялась тут в меньшей степени, чем, к примеру, в Англии, а sub prime кредиты не выдавались.
Кроме этого о своевременности инвестиций в недвижимость во Франции убедительно свидетельствует и растущая статистика по туризму. Наряду с этим число новых объектов, каковые появляются на рынке недвижимости Франции, весьма ограничено, поскольку местные власти, перед тем как дать разрешение на застройку, шепетильно изучают обстановку и не согласовывают строительство, если не уверены в том, что объект нужен для туристической отрасли. Таковой подход дает дополнительные обеспечения инвесторам в том, что управление недвижимостью будет действенным, а доход – стабильным.
Наровне с традиционно популярными туристическими местами Франции –Парижем, Провансом, Альпами и Лазурным Берегом — туристические маршруты сейчас проложены и в южные провинции, такие как Лангедок. Лишь за последнее десятилетие число дней, совершённых туристами в краю древних и виноградников замков, выросло на 15%. Как следствие вырос и спрос на дома для отдыхающих.
Проект Domaine de Lavagnac
В августе компания IntermarkSavills вывела на российский рынок инвестиционный проект Domaine de Lavagnac в южной части Франции. Проект реализуется в провинции Languedoc Rousillon в южной части Франции в 35 км на юго-запад от города Монпалье и в 10 км от побережья Средиземного моря. 300 дней в году тут солнечная погода.
По статистике в 2007 г. Ленгедок посетило 15 млн. туристов, что вывело провинцию на четвертое место среди популярных туристических маршрутов (первые места занимают Париж, Альпы и Лазурный берег).
Domaine de Lavagnac строится как гольф-клуб и спа-курорт. Он находится на территории, прилегающей к древнему замку с 400-летней историей. В ходе проекта замок будет реконструирован в пятизвездочный отель, на территории комплекса выстроят пара типов домов планировок и разной площади.
Русским клиентам предлагаются дома первой очереди строительства (из 156 объектов 50 зарезервированы за IntermarkSavills).
Самые заманчивые предложения — дома из двух спален Le Surah неспециализированной площадью 76,5 кв.м. и террасой – 30 кв. м. и Carignan неспециализированной площадью 75 кв. м. терраса 65 кв.м., и проект Le Merlot – из трех спален неспециализированной площадью 84,3 кв.м и террасой – 26 кв.м. Парковка неспециализированная для группы домов, совершенно верно так же как и открытый бассейн.
Уникальность проекта пребывает в том, что гражданам России предлагается приобрести респектабельную недвижимость, при начальном взносе всего 10%. Оставшуюся сумма будет погашаться с дохода за аренду жилья. Минимальная цена предложения 359,48 тыс. евро. Первый взнос – 36 тыс. евро.
Как уже говорилось выше, застройщик прописывает в договоре минимальный гарантированный доход в размере 7% от цены приобретения объекта недвижимости не учитывая НДС в течение 25 лет.
Как растолковал Игорь Индриксонс, доход рассчитывается из цены предложения, зафиксированного в соглашении. Настоящая цена недвижимости по прошествии 25 лет будет значительно отличаться, а также по самым скромным подсчетам, вырастет в два раза. Клиент освобождается от уплаты налога добавленой стоимости, по окончании заключения контракта налог в размере 19,6% оплачивает застройщик.
По окончании сдачи объекта и окончания стройки, по французскому закону сумму НДС вернут застройщику.
Дохода 7%, что гарантирован по этому проекту, хватит, дабы покрыть ежемесячные обслуживание объекта и ипотечные выплаты, при 90% ипотечного кредита от цены получаемой недвижимости. В течение последующих лет гарантированной ренты, в то время, когда клиент за ипотеку расплатится, проект сам себя выкупает за счет поступлений от аренды, — отмечает специалист.
привилегии и Обязанности арендодателей
Привлекательный момент — собственники недвижимости смогут вольно пользоваться одолжениями спа-курорта и играться в гольф: членство в гольф-клубе для них бесплатное.
Ответственное условие, которое и разрешает управляющей компании гасить долги по ипотечному кредиту и платить фиксированный доход – строго ограниченный срок пользования купленными апартаментами либо домом. По условиям договора лишь 30 дней в году хозяин в праве пользоваться недвижимостью по собственному усмотрению. График составляется заблаговременно и, но, в большинстве случаев,–это по одной семь дней в сезон.
Французские законы четко регламентируют налоговые поступления. В случае если человек обладал недвижимостью 5 лет либо более, наследники всецело освобождаются от уплаты налога на наследство при вступлении в права собственности. Совершенно верно кроме этого налоговые льготы надеются хозяину, если он обладал недвижимостью более 15 лет.
В случае если же человек реализовывает недвижимость раньше, он попадает под прогрессивное налогообложение и теряет на сделке большое количество денег.
В компании IntermarkSavills поведали, что Domaine de Lavagnac пользуется у россиян хорошим спросом. С момента открытия продаж, в течение двух-трех недель, было зарезервировано 35 из 50 объектов. Условие резервирования – перечисление на счет нотариуса (во Франции) 2% от цены предложения. Собранные документы, а они необходимы для оформления ипотечного кредита, визируются в консульстве Франции в Москве, и отправляются на рассмотрение ипотечному брокеру.
Как подсчитали в IntermarkSavills, для приобретения самого недорогого объекта россиянин обязан дать документ о том, что его «белый» ежемесячный доход не ниже 115 тыс. руб. Кстати, недвижимость возможно оформить на пара лиц, тогда требования к доходу будут ниже.
С разработкой Lease-Back трудятся и другие компании в Российской Федерации. В частности CENTURY 21 Запад и CENTURY 21 Prime Time Realty — предлагают десятки объектов с применением схемы lease-back в таких государствах как: Франция, Греция, Кипр, США, Турция, Болгария. Особенно действенной оказывается гарантированная аренда для популярных среди россиян курортов — Турция, Болгария, Юг Франции.
Компания кроме этого реализовывает апартаменты в кондо-отелях в штате Флорида, США, где в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность 10% в течение первых 2 лет, с последующим доверительным управлением, при котором до 33% от ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях неспециализированная доходность на инвестированные возможно кроме того выше, чем при с гарантированной доходностью.
Как раз так и происходит в комплексе Lake Buena Vista Village Resort and Spa в самом популярном в мире городе — центре домашнего отдыха Орландо. Более того, получая недвижимость в этом комплексе на сумму от $1млн, члены и сам покупатель его семьи смогут взять вид на жительство (грин-кард) в Соединенных Штатах.
Компания Gordon Rock предлагает проекты в Канаде (Монреаль, Торонто), в Израиле и США. В частности, имеется проект во Флориде, жилой комплекс, доходность 5%, начальный взнос 10%, срок до 10 лет. По словам Станислава Зингеля, проекты имеют низкую доходность — 5-6%, но имеется одно занимательное условие — по окончании срока по желанию обладателя объект возможно обратно выкуплен застройщиком по начальной цене, т.е. по цене продажи.
В чем минусы?
Перед тем как выбирать объект для инвестирования, верным будет оценить такие показатели, характеризующие объект, как: локация (размещение), инфраструктура, окружение, предлагаемый сервис, управляющая компания, потенциальный спрос на объект со стороны арендаторов.
И нужно учесть «кризисные» моменты. Как даёт предупреждение Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, в кризис направляться учитывать риски недостроя и неполучения нужного уровня доходности. на данный момент спрос на рынке аренды, как организованной, так и неорганизованной, значительно снизился. На рынке курортных отелей уровень загрузки за период кризиса уменьшился в среднем на 25-30%.
Разумеется, что в таких условиях сдавать недвижимость в аренду будет сложно, соответственно доходность от аренды для обладателя квартиры может снизиться, тогда как проценты и всю стоимость квартиры по кредиту он все же обязан будет выплатить, — отмечает она.
А согласно точки зрения Екатерины Тейн (Knight Frank), главным недочётом lease-back есть довольно низкая ликвидность недвижимости да и то, что она ориентирована на долговременную возможность. Но в кризис это скорее плюс. По закону о lease-back собственную недвижимость возможно реализовать, но лишь при условии, что новый клиент берет на себя обязанности согласно соглашению.
В кризисное время доходность по объектам недвижимости в Российской Федерации заметно снизилась. Исходя из этого россияне заново открывают для себя в далеком прошлом узнаваемые в мире разработки приобретения жилья, но не применяемые у нас. Ранее русские инвесторы обычно кроме того не рассматривали варианты с доходностью ниже 10%. на данный момент схема стала занимательной, поскольку время «шальных» доходов прошло.
Создатель: Людмила Чичерова
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
КАК ПРИОБРЕСТИ КВАРТИРУ В Соединенных Штатах// ЧТО ТЫ ОБЯЗАН ЗНАТЬ
