Личный опыт: две квартиры в мюнхене. сдача в аренду
Возможно ли приобрести квартиру в Германии на стадии off-plan? Растет ли цена квадратного метра по мере готовности строения? В каком виде германские застройщики сдают дома в эксплуатацию?
На вопросы Prian.ru отвечает Владимир из Пензы, что купил две квартиры в Мюнхене.
Клиент: Владимир из Пензы
Управляющая компания: WIP Immobilien GmbH
Регион: Германия, Мюнхен
Объект: две двухкомнатные квартиры
Цена: €250 000 и €350 000
Сделка: 2012 год (вторичный рынок) и 2014 год (новостройка)
- Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых.
- Обычная для нас практика – реализовали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии неосуществима.
- Они смогут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.
— Владимир, из-за чего вы выбрали Германию? У вас в том месте были деловые связи? Либо, может, родственники?
— Нет, в первый раз я приехал в Мюнхен, дабы совершить медицинское обследование. Удачно решил те дела и начал смотреть на Баварию с туристических позиций. Мне в том месте сходу понравилось. Позже еще пара раз приезжал – Мюнхен постоянно оправдывал ожидания.
В то время еще никаких кризисов не было, экономика России была стабильной, дела в бизнесе также шли прекрасно Все эти факторы сложились, так и показалось желание вложиться в недвижимость как раз в Мюнхене.
— Сходу собирались покупать квартиру для сдачи в аренду?
— Пути Господни неисповедимы Мысли различные были. В первую очередь, брал качественную недвижимость в хорошем месте, а что с ней делать, уже по ходу собирался разобраться.
— Какой объект вы выбрали в 2012 году? И как в итоге сложилась его будущее?
— Приобрели двухкомнатную квартиру в негромком спокойном районе Мюнхена, не в центре, за 250 000 евро. В то время свободных средств с целью проведения сделки не было, исходя из этого решили забрать кредит. А дабы квартира лишние деньги из кармана не тянула, заключили , что нужно ее сдать в аренду.
Все эти долгие годы она удачно сдается, и по сей день кредит уже фактически выплачен.
— На каких условиях германские банки тогда выдавали ипотеку?
— Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых. По идее, во всех цивилизованных государствах такие должны быть. Доволен, что воспользовался кредитом.
Обратите внимание! На сегодня чужестранцы смогут забрать ипотеку в Германии под 2-3,5% годовых. Размер ставки зависит от качества объекта и платёжеспособности клиента.
В большинстве случаев кредиты выдаются на срок до 15 лет.
— Как выгодно возможно такую квартиру сдать?
— Любой случай личен. Ставки зависят от размещения, качестве квартиры, наличия либо отсутствия мебели Умелый управляющий, вам растолкует, как они формируются. В моем случае аренда всецело покрывала главной проценты и платёж по кредиту, еще около 200 евро оставалось.
— По всей видимости, вас результат устроил, раз вы решили еще одну квартиру приобрести
— Да, первую квартиру я в возможности желаю дочери покинуть, а вторую приобрел для сына.
— Другими словами, вы рассчитывали не столько на доход от аренды сейчас, сколько делали вклад в будущее семьи?
— Как раз так.
— Поведайте про вторую, более свежую сделку. Какую задачу вы ставили ? Как выбирали объект?
— В то время у нас с директором WIP Immobilien Региной Боргер уже сложились неформальные отношения. Первая сделка удачно прошла, позже они все эти долгие годы занимались сдачей квартиры в аренду, словом, мы друг друга осознавали, и я им всецело доверял. Исходя из этого идею и попросил что-нибудь подобрать.
В одну из поездок в Германию мне внесли предложение приобрести квартиру в новостройке, продемонстрировали буклеты застройщика. Мы съездили на участок, где должен был показаться дом. В то время в том месте был пустырь, они лишь принимались за котлован. И наряду с этим я был далеко не первым клиентом!
Для меня было принципиально важно взглянуть район – дабы он был спокойным, без иммигрантов, дабы рядом было метро. После этого изучили проект дома. Мне все понравилось. Действительно, просили за квартиру дороговато – 350 000 евро.
Но все-таки это новостройка, а в Германии они высоко ценятся.
Начали думать, что делать. Мне внесли предложение забрать кредит уже в другом банке. Я, честно говоря, считал, что мне откажут, т.к. на мне висел еще один непогашенный займ.
Но эксперты изучили мою кредитную историю, обратили внимание, что по первой ипотеке мы исправно платили, что дело уже фактически подошло к концу, и одобрили кредит. В то время, когда я об этом определил, сходу подписал контракт, фактически вслепую.
— А не страшно было брать недвижимость на самом первой стадии, в то время, когда еще кроме того «коробки» нет?
— Нет, это же немцы, а не отечественные русские застройщики, каковые заберут деньги, а позже за ними бегай, ищи. В том месте все четко.
— Весьма интересно, изменяется ли в Германии цена квартир в зависимости от стадии постройки? В Российской Федерации, к примеру, возможно сэкономить 30-40%, если не испугаешься и заберёшь объект на этапе котлована.
— В Германии для того чтобы нет. В случае если и изменяется, то весьма незначительно. У местных строителей нет острой потребности в срочных деньгах от клиентов.
Это замечательные организации с солидными бюджетами, да и кредитование для них более, чем дешёвое. Уверен, что застройщик может легко забрать заем под 1-2%.
Для них деньги от клиентов – легко гарантия, что объект будет реализован. Конечно, они их применяют, но это не решающий фактор в строительных работах. Обычная для нас практика – реализовали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии неосуществима.
В том месте клиенты платят поэтапно, лишь за то, что уже сделано в доме.
— какое количество времени ушло на постройку? И как вы отсеживали ход, пребывав в второй стране?
— Несколько раз на протяжении визитов в Германию мы проезжали мимо объекта, видели, как он строится. Но в целом, сомнений ни разу не появлялось. Во-первых, мои германские партнеры, которым я уже доверял, советовали этого застройщика.
Во-вторых, я уже успел убедиться, что в Германии все совокупности четко трудятся.
В итоге дом сдали кроме того стремительнее, чем планировали. Планировали закончить в октябре этого года, но в прошедшем сезоне форсировали процесс и вышли на финиш в мае. Для меня это было кроме того не весьма комфортно – я заблаговременно знал, в то время, когда должны пройти очередные транши, а тут было нужно поменять замыслы.
— Владимир, может, в связи с тем, что вы брали квартиру на первых стадиях, застройщик предлагал вам поменять что-то под себя – планировку либо отделку сделать по вашему вкусу?
— В цена недвижимости у них входил обычный пакет – т.е. оборудование и типовая отделка (на кухне – встроенные шкафы и техника, в ванной и туалете – сантехника). Если бы мы захотели что-то поменять, за это было нужно бы доплатить. Они смогут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.
Мы не стали на это тратиться. Ребенок еще мелкий, жить в том месте нескоро будет. Сходу предполагали сдавать, для чего в этом случае изощряться. Все равно, в то время, когда придет время самим пользоваться недвижимостью, будем делать ремонт.
Каким бы аккуратным ни был арендатор, обстановку нужно будет обновить.
— Как вы решали вопрос сдачи в аренду? Где искали арендаторов? Как заключали с ними соглашения?
— У меня был один критерий – дабы мою квартиру не убили. В Российской Федерации это сплошь и рядом видится, мы уже это проходили. Исходя из этого я все заботы переложил на управляющую компанию.
Пускай они, пребывав в Германии, ищут людей, отслеживают обстановку, решают вопросы. Знаю, что к выбору жильцов WIP Immobilien доходили весьма шепетильно – контролировали их надежность, платежеспособность, обстоятельства, по которым они приехали в Мюнхен. В контракты с арендаторами я не вникал – дабы в этом разобраться, нужно не только прекрасно знать немецкий, но и осознавать местное право.
— Вы кроме того не видели арендаторов, каковые у вас живут?
— Арендатора из первой квартиры я видел. В то время, когда приезжали в Германию, мы позвонили ей, предотвратили, что зайдем. Легко желал собственными глазами взглянуть, как содержится квартира. Само собой разумеется, за годы техника изнашивается Плиту было нужно поменять. Но в том месте она не была новой, все-таки квартира покупалась на «вторичке».
Это естественный износ, мы на это рассчитывали. А в целом, все в порядке, состояние хорошее.
— А второго жильца?
— Его еще не видел – квартиру лишь сравнительно не так давно сдали.
— И какие конкретно на данный момент ставки на новые «двушки» в спокойных районах Мюнхена?
— Около 1100-1200 евро.
— Если бы к вам обратился человек, что находится в той же ситуации, что и вы в 2011 году – тогда вы лишь думали, брать либо нет первую квартиру в Мюнхене, – что бы вы ему дали совет? На что обратить внимание, дабы остаться довольным сделкой?
— Если бы он ко мне пришел в 2011 году, я бы конкретно сообщил: в обязательном порядке берите недвижимость за границей, и особенно в Мюнхене, в случае если имеется денежная возможность.
— А что на данный момент изменилось?
— А на данный момент – малоизвестное будущее. взглянуть на Европейский союз, Англия из него выходит, на отечественные отношения с Европой, нагнетание военной истерии Куда по большому счету мир идет? Где-то до 2014 года, пока не начался конфликт на Украине, все было превосходно. А что на данный момент?
Я не знаю У нас, возможно, кроме того президент до конца не осознаёт, а что же будет дальше.
— Из всех государств Европы как раз Германия, по крайней мере, с позиций экономики и ситуации на рынке недвижимости, думается самой определенной. И еще, возможно, Швейцария
— Да, я выяснял про Швейцарию, в том месте намного дороже. А Германия – не вся, а лишь Мюнхен. Возможно было, к примеру, в баварском Аугсбурге приобрести недвижимость.
В том месте кроме того дешевле – за цену однокомнатной квартиры в центре Мюнхена, в том месте возможно было забрать трешку. Но это уже не то.
Принципиально важно, что Мюнхен – большой производственный центр, самый замечательный город в Германии. В моем понимании – это центр Европы. Как мы, к примеру, делали: сели на поезд, и на утро появились в Риме.
Вена, Париж также рядом, а до Барселоны, Канарских островов, Монте-Карло легко добраться на самолете.
Я само собой разумеется не жалею, что приобрел в том месте недвижимость. Только бы на данный момент обстановка в мире отправилась в сторону разрядки. Санкции сняли, отменили режим пересечения границы Тогда три часа на самолете – и ты на месте.
Было бы легко превосходно!
Разговаривала Анастасия Фалей
Фото предоставлены компанией WIP Immobilien
Вся правда об Airbnb. Персональный опыт
