Минус 10%: что думает бизнес о заработавшем фонде долевого строительства
Участники рынка недвижимости поделились мнениями о том, как отразится создание фонда на дольщиках и застройщиках
Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС
В Российской Федерации получил новый механизм защиты участников называющиеся «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд будет принимать необходимые взносы от застройщиков — 1,2% от цены каждого соглашения долевого участия (ДДУ). Средства отправятся или на компенсации участникам проблемных объектов, или на завершение строительства домов.
Размер собственных средств застройщика обязан будет составлять не меньше 10% от планируемой цены проекта в течении всего срока строительства. Остаток денежных средств на его счете в уполномоченном банке в сутки направления проектной декларации обязан составлять 10% от проектной цены.
«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка недвижимости о том, как они относятся к новому фонду и что его создание будет означать как для застройщиков, так и для участников.
«Создание фонда пока не повлияет на цена квартир»
Кирилл Игнахин, председатель совета директоров Level Group:
— Компенсационный фонд был создан, в первую очередь, из-за непрозрачности и неэффективности обществ обоюдного страхования застройщиков, и частных страховщиков, каковые почти всегда были не в состоянии решить проблему долгостроя. С данной точки зрения компенсационный фонд в форме публично-правовой организации более надежен. Но адекватные выводы о его продуктивности возможно будет делать лишь на базе настоящей практики.
До середины 2018 года действуют переходные правила, каковые разрешат застройщикам приспособиться к новым реалиям. Прежде всего это касается запрета на увеличение отчислений в компенсационный фонд. До тех пор пока эта ставка образовывает 1,2% от цены каждого ДДУ, осуждённого застройщиком. Приблизительно столько же девелоперы платили частным страховым компаниями до принятия закона.
Соответственно, создание компенсационного фонда до тех пор пока прямо не повлияет на стоимости.
Но ощутимой, а для маленьких застройщиков больном, станет необходимость наличия на расчетном счете не меньше 10% от прогнозируемой цены строительства. Другими словами потребуется заморозить большую сумму до начала привлечения средств участников, и ее придется где-то изыскивать.
«Поступления в компенсационный фонд смогут сократиться в кризис»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
— Принципиально важно не допустить значительного повышения взносов застройщиков, дабы эти выплаты не легли на них тяжелым бременем. В противном случае компании будут вынуждены переложить затраты на клиентов жилья, что приведет к росту цен на новостройки.
Помимо этого, на мой взор, новый инструмент в недостаточной степени гарантирует защиту прав участников. К примеру, в случае если неприятности появятся у большого застройщика, средств фонда может просто не хватить для завершения строительства бессчётных объектов. А вдруг с проблемами столкнутся сходу пара застройщиков?
Наконец, фонд будет пополняться за счет отчислений от каждой реализованной квартиры. Но может повториться очередной кризис, продажи быстро сократятся и количество поступлений в компенсационный фонд также сократится.
«Средств может не хватить на все проблемные объекты»
Олег Сухов, юрист:
— Имеется хорошее новшество: взносы застройщика по окончании переходного периода будут зависеть от открытости фонда и степени прозрачности. Это разрешит убрать с рынка вызывающих большие сомнения игроков, каковые начинают строительство уже с денежными проблемами, а собрав средства, объявляют о банкротстве.
Фонд может оказаться вправду трудящимся механизмом для решения проблемы долгостроев, но пока имеется сомнения в том, что его средств в возможности хватит на все проблемные объекты. Помимо этого, ужесточение требований к застройщикам может привести к трудностям кроме того у стабильных и больших игроков — и тогда проблемных объектов может оказаться лишь больше. Кроме этого не ясно, что станет с уже имеющимися одураченными участниками — так как на них механизм фонда распространяться не будет.
«Не защищены участники, приобретшие жилье не по ДДУ»
Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ»:
— Граждане смогут взять компенсацию в размере некой виртуальной рыночной цены, определяемой для каждого региона. Нет никаких обеспечений, что эта цена не будет занижена либо будет учитываться класс дома, степень его готовности, другие факторы и расположение, воздействующие на цена. Более того, выплата компенсации ограничивается лишь 120 кв. м купленного жилья.
Соответственно, клиенты дорогостоящих квартир в сегментах бизнес и элит защищены в намного меньшей степени.
Фонд защищает лишь участников, берущих жилье по соглашениям участия в долевой постройке. Все иные схемы продажи (а опыт говорит, что именно они влекут громаднейшее количество одураченных участников) выпадают за рамки работы фонда, соответственно, эти клиенты не будут защищены.
Кроме этого гражданин не сможет взять компенсацию при покупке квартиры не напрямую у застройщика, а у другого юрлица согласно соглашению уступки, в случае если в отношении застройщика уже возбуждено дело о банкротстве. Возможно дать согласие с жаждой законодателя исключить злоупотребления со стороны недобросовестных застройщиков и их аффилированных лиц, каковые смогут постараться взять компенсацию, в то время, когда банкротство уже неизбежно. Но эти нормы затронут и в полной мере добросовестных граждан, и юридические лица, не связанные с застройщиком.
«С рынка будут уходить маленькие строительные компании»
Ирина Доброхотова, генеральный директор «Бест-Новострой»:
— Вероятные подводные камни продемонстрирует практика, но пока фонд защиты участников думается более действенным инструментом по сравнению со страхованием ответственности застройщиков: за созданием нового фонда стоит государство, а это дает участникам больше обеспечений или на выплату компенсаций, или на достройку проблемного объекта.
А вот застройщикам (особенно небольшим) фонд может без шуток осложнить жизнь, учитывая новые денежные требования о том, что компания обязана располагать большими собственными средствами. Тем более что устанавливаются требования об отсутствии у компании обязательств по кредитам, ссудам и займам, по обеспечению выполнения обязательств третьих лиц, а обязательства застройщика не должны быть больше 1% от цены строительства.
Так, в 2018 году с громадной долей возможности возможно будет замечать уход с рынка маленьких строительных компаний, возводящих точечные объекты. В новых реалиях прекрасно себя будут ощущать большие и средние застройщики, и девелоперские подразделения банковских структур и больших холдингов.
«Не все застройщики смогут отыскать деньги»
Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «Сапсан»:
— Разумеется, что действия законодателей направлены на сокращение числа застройщиков, в особенности небольших и средних, каковые не смогут отыскать деньги, нужные для соблюдения нового закона, поскольку отчисления в фонд будут проходить в такой последовательности. Сперва застройщик перечисляет 1,2% от цены ДДУ на номинальный счет фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр. Потом Росреестр информирует в фонд, что регистрация ДДУ состоялась.
После этого фонд перечисляет деньги с номинального счета на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней по окончании уведомления Росреестра.
И получается, что застройщик обязан будет перечислять на номинальный счет деньги, каковые еще не получил от участника, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 5 214-ФЗ участник обязан платить застройщику лишь по окончании регистрации соглашения в Росреестре.
«Не все участники смогут вернуть обратно положенную сумму»
Роман Сычев, председатель совета директоров Tekta Group:
— Девелопер, претендующий на помощь фонда для завершения строительства, обязан будет пройти конкурсный отбор. Появляется риск недобросовестных действий обеих сторон. Во-первых, у некоторых застройщиков, столкнувшихся с денежными проблемами, может появиться искушение заявить себя банкротом для ухода от исполнения обязательств перед участниками. Во-вторых, есть вероятность действия на государственныхы служащих, каковые будут проводить отбор компаний, нуждающихся в помощи фонда.
Но надеюсь, что аналогичного не произойдёт, а механизм сотрудничества госструктуры с застройщиками будет прозрачным. Этому содействует возможность публичного контроля отчетности застройщика, и создание единой совокупности, содержащей данные по каждому объекту незавершенного строительства.
Подводным камнем до тех пор пока выглядит установленное законом ограничение размера компенсации для клиентов квартир площадью более 120 кв. м. При прекращения строительства участники, положившие большие средства в такие объекты, не смогут взять обратно всю сумму. Наряду с этим застройщик обязан перечислить в компенсационный фонд 1,2% с практически уплаченной суммы ДДУ. Это условие думается несправедливым как для девелоперов элитных комплексов, так и для их клиентов.
Создатель: Мария Мягкова.
Застройщики Подмосковья. Готовые квартиры эконом класса с немыслимой ценой! Интервью.
