Мир квартир: цены падают и растут
Наибольшая в мире компания, исследующая рынок недвижимости — Global Property Guide (США) констатирует, что в 2/3 государств цены на жилье падают. Но в другой трети государств цены стабильны либо кроме того растут. Парадокс?
Нет, закономерность!
Как писал Лев Толстой, все радостные семьи радостны одинаково, а все несчастливые несчастны по-своему. Эту максиму возможно экстраполировать и на рынок жилья. «Радостные» государства, где цена «метров» растет, развиваются за счет повышенного спроса на квартиры. А «несчастные», наоборот, терпят кризис из-за сокращения числа клиентов.
Тут жестко трудится экономика: упал цены — и спрос пошли вниз, стройкомпании в загоне (соответственно, и смежные отрасли), из этого — увеличение числа безработных, понижение доходов населения, невозможность и инфляция приобрести жилье. Тут же подключились банки, ужесточившие условия выдачи ипотечных кредитов ввиду риска невозвратов. В итоге меньше семей смогут забрать заем на приобретение «крыши».
Велик соблазн обвинить во всех грехах США, первыми 1,5 года назад «запустившие» жилищный кризис. Но не следует ему поддаваться, поскольку далеко не всегда срабатывает «штатовская» схема. Как узнала «Сейчас», в различных государствах на данный момент действуют 4 сценария: резкое резкое снижение цен, их медленное понижение, постепенное повышение и стагнация.
Проанализировав факторы, каковые стали причиной такому положению дел за границей, мы сделали личный прогноз, что будет происходить с рынком украинской недвижимости.
ХРОНИКА ЗАТЯЖНОГО ПИКИРОВАНИЯ
Что весьма интересно, США, «развязавшие» ипотечный кризис, отделались достаточно дешево. Многие другие государства пострадали куда посильнее.
США. Основной обстоятельством кризиса стала беспечность банков, выдававших ипотечные кредиты без подтверждения платежной способности заемщиков. Результат — невозвраты, сброс на рынок банками предметов залога (квартир) и их резкое удешевление.
Самый громадный обвал стоимостей (до 50%) случился в штате Аризона, на границе с Мексикой. Обстановку усугубил застой в экономике, привёдший к оплаты займов кроме того добросовестными клиентами банков. Серия банкротств банков прокатилась по стране.
Но: «на данный момент обстановка стабилизируется, — говорит президент риелторской компании G&C Геннадий Арбитман. — Думаю, до конца 2008-го стоимости упадут еще максимум на 1—2%, потому, что злостных неплательщиков уже «отстрелили», их жилье отыскало новых хозяев, а жилфонды и банки стали разборчивее в поиске клиентов».
КАЗАХСТАН. Тут картина печальная. Как отметил президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким, цены на жилье за год упали в два раза, в больших городах — много кинутых недостроенных домов. Подкосили банки, они с конца 2007-го полностью свернули ипотечные программы, по которым покупалось две трети квартир. Как следствие, платежеспособный спрос упал в 5 раз.
Но показалась надежда на разруливание ситуации: последовательность банков возобновили выдачу кредитов под 18—20% в долларах и тенге сроком до 20 лет.
ПРИБАЛТИКА. Как ни необычно, как раз вступление в Европейский союз обернулось для государств Балтии кризисом на рынке недвижимости. Сначала цены на жилье выросли в 2—3 раза, но за последний год упали в среднем на треть.
Наиболее значимая обстоятельство — до 10% трудоспособного населения (а это главные потенциальные клиенты жилья) выехали на доходы в государства ЕС, им стало не до приобретений. «Мертвым и уже с душком» назвал рынок глава эстонской риелторской группы Grand Kinnisvara Марек Керна, причем оживления не предвидится. Директор латвийского агентства Latio Эдгар Шинс согласен с сотрудником. Оба специалиста прогнозируют понижение стоимостей еще на 5—10%.
ТУТ ЦЕНЫ Медлительно ПОЛЗУТ ВНИЗ
Ипотечный кризис сказался на большинстве европейских государств. Европейцы поднялись перед задачей: жилье дешевеет, но приобрести его не за что.
Англия. Число сделок приобретения-продажи жилья упало на 65%, рынок переживает самый тяжелый кризис В первую очередь 1990-х. Не обращая внимания на понижение стоимостей в среднем на 10%, клиентов негусто, потому, что банки, напуганные обстановкой в Соединенных Штатах, быстро сократили выдачу кредитов, а ставки выросли с 3—4% до 5—6% годовых.
Согласно расчетам компании Nationwide Building Society, предстоящее понижение цены жилья неизбежно, до конца 2008-го оно составит 1,5—2%.
ИСПАНИЯ. Катастрофической назвал обстановку президент продавцов жилья и Ассоциации строителей Испании Гильермо Чикоте. Страну охватил безработица и экономический кризис. Как следствие, 650 тыс. квартир в новостройках не реализованы, а всего на данный момент — 3 млн квартир, в которых никто не живет.
Большая часть из них покупались для спекуляции, а сейчас их нереально реализовать кроме того по ветхим стоимостям. Многие из взявших ипотечные кредиты не смогут их выплачивать из-за утраты работы: это жилье банки забирают и выбрасывают на рынок, и без того заваленный предложениями.
Получается замкнутый круг: строительство, бывшее локомотивом испанской экономики, зашло в тупик, а массовые увольнения работников и строителей смежных отраслей стали причиной резкому понижению платежеспособного спроса. Согласно расчетам министерства экономики Испании, жилье к Январю может упасть на 20%.
ФРАНЦИЯ. Неприятным сюрпризом стало для местных риелторов снижение спроса на жилье. Ценовой спад на 2—3%, согласно расчетам большого агентства по недвижимости CL Dechaux & Luccino, позван в первую очередь увеличением ипотечных ставок с 3,5—4% до 5—5,5%, что не по карману многим потенциальным клиентам. К тому же ужесточились правила для заемщиков: от них стали требовать 10—20% подтверждения и авансового взноса стабильного дохода.
В итоге цены до конца 2008-го упадут еще на 0,5—1%.
ОТ СТАБИЛЬНОСТИ — К РОСТУ и СПАДУ
Следующая несколько государств — те, где отмечается застой цен на жилье. Но эта обстановка шаткая.
ГЕРМАНИЯ. Ее жилищный рынок десятилетиями был примером благополучия. Кроме того объединение страны в 1990-м его не подкосило: маленькое, на 1—2% в год, подорожание жилья сменялось периодами стабильности. Большая часть граждан обзаводились жильем через «башпаркассы» (жилищно-накопительные): насобирав от 10% на первый взнос, оставшуюся сумму приобретали в долг под 4—5% годовых. Фактически, ставки остались прежними, но число сделок на данный момент упало практически в два раза.
Согласно точки зрения участника Берлинского альянса риелторов Генриха Шитке, наметился кризис, что приведет к падению стоимостей еще до Января этого года на 3—5%. Основная обстоятельство — падает доверие немцев к собственной экономике (соответственно, уверенность в собственной способности погашать кредиты) и особенно — к постройке: города «украсились» множеством недостроенных домов.
Российская Федерация. Тут — самая непростая и увлекательная обстановка. Жилье, дорожавшее впредь до августа (за 7 месяцев — на 9,4—30%, в зависимости от класса), остановилось в росте. Но стоимости замерли ненадолго.
Согласно данным генерального директора информационно-аналитического агентства RWAY Александра Крапина, в регионах уже пошло понижение на 3—5%, а в Москве, не обращая внимания на номинальное сохранение стоимостей предложений, на протяжении торга продавцы уступают столько же. Предложение в 1,5—2 раза превысило спрос. Ипотечные ставки в рублях выросли в среднем с 12% до 15% годовых, в СКВ — с 10% до 12%.
Практически все банки сейчас требуют 20% предоплаты и учитывают лишь официальные доходы заемщиков. Это дополнительно сказалось на уменьшении числа клиентов. На 10—15% упал спрос на новострой.
Согласно точки зрения специалиста, в итоге до Января этого года «вторичка» обязана подешеветь на 5—10%, а «первичка» — от 3% до 15%, в зависимости от степени готовности домов.
ПОЛЬША. Ценовой застой прошлого года начал сменяться медленным подорожанием. Экономическая обстановка в стране благоприятная, зарплаты медлительно, но правильно растут, что разрешает все большему числу поляков брать жилищные кредиты: ставки — 6—8% как в злотых, так и в СКВ. Риелторы излучают оптимизм.
Глава АН Finpol Збышек Домбровский говорит, что на данный момент на продажу в Варшаве выставлено 4—5 тысяч квартир, но и спрос не меньше. И он будет расти: в столице выше возможности взять высокооплачиваемую работу. Исходя из этого до января цена варшавских квартир обязана встать еще на 2—3%.
А Марек Белный, директор риелторской компании Ecne, считает, что и в столицах воеводств будет такое же подорожание: в том месте также растет спрос на «метры».
Цена РАСТЕТ, КАК НА ДРОЖЖАХ
Наконец, имеется категория государств, где «метры» стабильно растут, и этому процессу финиша пока не видно.
КИТАЙ. Согласно данным наибольшей аналитической компании в сфере недвижимости Global Property Guide, в росте цены жилья лидирует Китай: 31% за последние 1,5 года. Обстоятельство — бурное экономическое развитие, в особенности в Шанхае и Пекине, где квартиры разметают, как тёплые пирожки.
Китайцев не смущает тот факт, что их жилье номинально находится в собственности страны: клиенты квартир якобы приобретают их в аренду на 70 лет. Но, если судить по тому, что страна быстро движется от «развитого социализма» к еще более развитому капитализму, клиенты жилья точно скоро приобретут статус полноправных обладателей.
Согласно расчетам риелторской компании Shanhai RT, к Январю жилье в новостройках (а это главный рынок недвижимости, «вторичка» практически не пользуется популярностью) подорожает еще на 2—3%. Это замедление прошлых темпов подорожания, и оно позвано тем, что китайские власти запретили приобретение недвижимости чужестранцами и подняли ставки ипотечных кредитов с 3—5% до 4—7%, в зависимости от расположения жилья и срока займа.
ЧЕХИЯ. В отличие от большинства европейских государств, ипотечный кризис эту страну не затронул, равно как и соседнюю Словакию. Экономика Чехии растет самыми высокими темпами среди бывших соцстран, что стало причиной притоку зарубежного капитала, а также банковского, а из этого — к повышению предложений на рынке ипотеки.
Ставки, кстати, остались прежними: 6—8% годовых как в кронах, так и в СКВ. Это, по словам президента риелторской компании Pekne Patro Вацлава Ковача, разрешает практически всем граждан, имеющих стабильную работу, брать займы на 10—20 лет и нормально их выплачивать. Специалист, как и его словацкий сотрудник, директор АН Tronoc Ян Бранецкий, считают, что до конца 2008-го цена жилья как на «первичке», так и на «вторичке» встанет еще на 2—3%.
БОЛГАРИЯ. Важного экономического подьема в этом государстве не отмечается, отчего же цена жилья галопирует в первую очередь в Софии и на побережье Черного моря? Петко Данчев, член ассоциации риелторов Софии, считает, что основная обстоятельство повышения цен в столице — доставшаяся от социализма дефицит жилья, которая усугубилась притоком в Софию искателей лучшей судьбе из провинции.
А вот в прибрежных городах жилье, в первую очередь маленькие дома и 2—3-комнатные квартиры, массово скупают чужестранцы. Больше всего клиентов из России. Спрос, по словам специалиста, будет расти и подстегивать цены: они встанут к 2009-му еще на 5—7%.
В УКРАИНЕ Самый Возможен СЦЕНАРИЙ ПЛАВНОГО Понижения СТОИМОСТЕЙ НОВОСТРОЯ И «ВТОРИЧКИ»
Проанализировав четыре сценария развития рынка в различных государствах, «Сейчас» примерила любой из них на Украину.
ОБВАЛ. Вопреки надеждам бесквартирных граждан, сценарий резкого падения цен, что случился в Соединенных Штатах, странах и Казахстане Балтии, нам не «светит». Украина ипотечного кризиса избежала, массовых невозвратов займов нет.
Президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко говорит, что именно неразвитость отечественного ипотечного рынка сыграла хорошую роль. В случае если в Соединенных Штатах жилкредиты банков превышают 50% сумок, то у нас — менее 10%. К тому же американцы трудятся по большей части с ценными бумагами на жилье, а мы — конкретно с объектами, будь то новострой либо «вторичка».
Отечественные банкиры скрупулезнее оценивают риски и требуют на «первичке» денежного участия застройщика, а на «вторичке» — большого подтверждения взноса и авансового покупателя его платежной способности: на ежемесячное погашение кредита — не более 50% его официального дохода. Цена жилкредитов — 20—24% в гривне и 13—16% в долларах, согласно точки зрения зампредседателя правления банка «Кредит и Финансы» Игоря Львова — это предел возможностей клиентов.
Но и удешевления займов пока не будет, поскольку банкам стало сложно приобретать удачные зарубежные кредитные линии, они трудятся с дорогими внутренними ресурсами. И очень жестко контролируют состоятельность заемщиков: тут смогут быть только единичные случаи невозвратов, исходя из этого неосуществим резкий выброс банками на рынок «арестованных» квартир, что имело возможность бы привести к пикированию стоимостей.
ПЛАВНЫЙ СПАД. К данной схеме, реализованной в Испании, Англии и Франции, переходит уже и Российская Федерация. Да и для Украины данный сценарий выглядит самый вероятным.
Директор консалтинговой компании «Канзас» Зоя Нестеренко подчернула, что из-за дороговизны ипотеки число приобретений жилья через нее упало с 60% до 30%. В 2—3 раза сократилось число сделок: клиенты ожидают падения цен. Но не дождутся, поскольку остается отложенный спрос — он возвратится, когда стоимости начнут падать.
Продавцам «вторички» для оживления «дремлющего» рынка придется в ближайшие 3 месяца скинуть цены на 3—5%, а строителям — 3—4%, в противном случае они клиентов не привлекут и будут «замораживать» дома. Ведущий эксперт консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис говорит, что ситуация , в то время, когда застройщикам нужно будет скинуть цены до конца 2008-го в среднем на 5%, дабы реализовать сейчас и не взять убытки на следующий день.
Этого мало, считает директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур. Лишь «шоковая терапия» понижения цен на 10% на новье и «вторичку» может оживить рынок.
ПОДОРОЖАНИЕ и ЗАСТОЙ. Эти два сценария для Украины выглядят легко «ненаучной фантастикой». Осень не принесла ожидаемого оживления на рынке «вторички», спрос так же, как и прежде в 2—3 раза уступает предложению.
Продавцы на протяжении торга уже скидывают 2—3% от заявленной цены, и только самые упорные стоят на своем либо снимают жилье с продажи. С «первичкой» дела — и того важнее, многие застройщики объявляют акции по понижению цен на 2—5%, в противном случае и на 10% при условии 100%-й предоплаты. Борьба за клиентов ужесточается: о подорожании и обращение уже не идет, тут бы выжить и не «заморозить» объекты.
Создатель: Михаил Романцов
украинский портал Сейчас.ua
Недвижимость в Москве: количества растут, а стоимость уменьшаеться — МИР24
