Мнение: как кризис изменит ландшафт рынка недвижимости
Управляющий партнер Инвестиционной группы «Глубина» Дмитрий Гусев в собственной авторской колонке рассуждает о том, как кризис поменяет структуру рынка недвижимости, повлияет на его участников и финансирование проектов
Главной темой интернациональной инвестиционной выставки MIPIM-2015 в Каннах (по крайней мере в русском секторе) стал кризис: имеется он на рынке либо нет. Не обращая внимания на то что лейтмотивом официальных заявлений участников дискуссий было вывод, что кризис – это не кризис, а платформа для развития новых возможностей, желаю воздержаться от неоправданного оптимизма и от угнетающего пессимизма.
Для взвешенного анализа целесообразно заменить слово «кризис» с его излишней эмоциональной окраской иным определением, более совершенно верно обрисовывающим обстановку. Мне думается, слово «кризис» не есть независимым определением. Не существует кризисов по большому счету.
Для меня кризис – это слом, процесс отмирания большой части ранее действовавших закономерностей и правил и происхождение другой обновленной парадигмы. Соответственно, для создания «дорожной карты» успеха в новых условиях нужно правильно оценить главные парадигматические сдвиги. С моей точки зрения, существует четыре группы аналогичных сдвигов либо трансформаций:
- трансформации в каждого из сегментов рынка;
- изменение баланса существующих сегментов и появление новых;
- изменение стратегических компетенций участников рынка и «расчистка» рынка в целом;
- изменение источников и структуры финансирования.
Трансформации в сегментов рынка
Фаза экономического и инвестиционного подъема характеризуется потребительским ажиотажем, на фоне которого достаточно легко «абсорбируется» любой количество адекватного предложения. Общая эйфория на фоне известных избытков ликвидности ведет к тому, что инвесторы и покупатели совершают сделки без скрупулезного анализа настоящей полезности и качественных черт таких объектов. Поставщики все чаще «забывают» уделять внимание нюансам и мелочам интегрального качества.
Ситуации, подобные сегодняшней, в то время, когда критерий best value for money получает критическое значение. Потребителя нужно убедить не только в том, что объект качественный, а в том, что он по большому счету нужен «тут и по сей день». Кризис не прощает и небольшие неточности в позиционировании, проектировании, качестве, ценообразовании: девелоперы вынуждены уделять намного больше внимания следующим процессам:
- предварительным изучениям с целью осознать, какой как раз продукт нужен конечному потребителю, условия сделки и цену продукта;
- глобальной экономии издержек при глобальном же увеличении интегрального качества.
Не обращая внимания на неоднозначный глобальный инвестиционный климат, мы, вероятнее, заметим расцвет вправду инновационных разработок, талантливых решить данную задачу. Все эти факторы повлияют как на количество проектов (в каждого из сегментов), так и на количество субъектов, их реализующих.
Изменение баланса существующих сегментов
Для меня очевидно, что громаднейший рост (вернее кроме того сообщить – мельчайшее падение, что равносильно росту относительно остальных активов) продемонстрируют следующие секторы:
- жилье экономкласса более дешёвое и более большого качества в рамках комплексной застройки с развитой инфраструктурой;
- маленькие торговые комплексы шаговой доступности с товарами первой необходимости;
- объекты инженерного обеспечения (по крайней мере в части, снабжающей понижение издержек проживания);
- локальные индустриальные и логистические парки;
- объекты социального и смежного с медицинским обеспечения.
В качестве полноправных сегментов заявят о себе проекты, которые связаны с жильем специального назначения, в частности резиденции для реабилитации и проживания пожилых людей; сервисные апартаменты для среднесрочного проживания молодых молодых семей и специалистов. Все масштабнее будет становиться процесс использования функций «и» разделения «владения» жилых объектов, и мы заметим долгожданный расцвет арендного бизнеса.
Сужение стратегических компетенций участников рынка
Определенно рынок очистится от громадного количества сервисных компаний, создававших продукт (услуги) с несуществующими полезностями. Прошедшая инвестиционная эйфория не разрешала другой раз очерчивать границы между смыслами и симулякрами, но на данный момент бессодержательность имитационной деятельности некоторых стала предельно очевидной.
Грядут и более глобальные трансформации. До последнего момента ландшафт рынка был представлен инвестиционно-девелоперскими (денежно-строительными) холдингами полного цикла, каковые, завлекая, в большинстве случаев, банковское финансирование, инвестировали и руководили реализацией всех фаз жизненного цикла проекта.
В ситуации неопределенности такая схема делается все менее жизнеспособной, поскольку накапливает транзакционные и операционные издержки с одной стороны и концентрирует на одном субъекте риски, имеющие принципиально различную природу. Уверен, что в скором будущем мы станем свидетелями дрейфа главных игроков в сторону большого сужения стратегических компетенций. Новая «картина мира», наверное, будет выглядеть следующим образом.
Ленд-девелоперы начнут инвестировать в приобретение земельных участков, оптимизацию их правового статуса, проектную и инженерную проработку и передавать «подготовленные» участки застройщикам для развития на безденежной базе в обмен на долю будущих площадей либо иные формы долевого участия в собственности будущих объектов.
Застройщики, избавившись от необходимости отвлекать большие средства и тратить усилия и время на подготовку и формирование «земельного банка», смогут значительно действеннее вести девелопмент.
Выстроенные (другими словами свободные от строительных и титульных рисков) объекты будут выкупаться инвесторами, а также (быть может – прежде всего) субъектами коллективных инвестиций для коммерческой эксплуатации либо спекулятивных перепродаж.
Изменение источников и структуры финансирования
Разумеется, что в существующих событиях финансовая система не имеет возможности, с одной стороны, принимать только на себя все риски инвестиционно-девелоперского процесса, а с другой – она не владеет достаточной ликвидностью для этого.
На руках у населения и в совокупности пенсионных накоплений аккумулированы огромные средства, каковые не находят до тех пор пока привлекательных объектов для инвестирования. Финансовая система не разрешает достигнуть приемлемых (опережающих инфляцию) уровней доходности, а спекулятивные инструменты фондового рынка несут в себе неприемлемые риски.
Сочетание этих двух факторов заставляет высказать предположение, что в самое ближайшее время сформируются новые бизнесы (либо консорциумы существующих игроков) на стыке девелопмента и инвест-банкинга. Они-то и будут вырабатывать и продвигать на рынок широкий спектр инвестиционных инструментов, понятных и приемлемых как для частных инвесторов, так и для пенсионных фондов.
Совершенными объектами для аллокирования финансов для того чтобы рода являются именно инвестиции в инвестиции и земельные участки в приобретение выстроенных объектов.
Наверное, уже на старте проектов, по крайней мере в случае если речь заходит о масштабных проектах, будут складываться альянсы: фонд, инвестирующий в развитие и покупку почвы, застройщик, что эту почву «берет в развитие», и фонд, что выкупает у застройщика готовый объект.
В таковой «конструкции» за банковским финансированием остается финансирование фактически застройки, что при отсутствии титульных и коммерческих рисков есть более чем приемлемым для финансовой системы кроме того в существующем виде.
Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Дмитрий Гусев ГК «Глубина» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Особенное вывод / Александр Баунов // 19.06.18
