Мнение: как новые форматы недвижимости изменили рынок
Как и из-за чего изменились арендаторов недвижимости и привычки владельцев, в авторской колонке поведал Гавриил Королев из управляющей компании «РВМ-Капитал»
Продолжительное время рынок недвижимости держали на собственных поясницах три кита. Первый кит — это консерватизм, на котором рынок недвижимости строится со времен первых цивилизаций. Люди исторически были привязаны к одному месту.
Это происходило по различным обстоятельствам: близость речных либо морских дорог, плодородная почва, наличие охотничьих угодий, торговые маршруты, переработки и место добычи нужных ископаемых. В то время, когда в наши дни пишешь эти слова, чувствуешь налет истории. Мир уже изменился.
Торговые дороги все больше становятся мобильными — начиная от электронной коммерции и заканчивая дронами, каковые доставляют товары. Обработка сельхозугодий не требует для того чтобы количества работников, как несколько столетий назад: на данный момент эта сфера достаточно автоматизирована. Люди переехали из сел и сёл в города, где устроились на фабрики, но и тут случились трансформации: фабрики роботизировались, а люди начали работату в конторах.
Экономике необходимы рабочие места, создающие эффект в виде потребления и налогов. Растет число офисного планктона «и чиновников». В это же время мы все чаще приобретаем национальные услуги через специальные порталы.
Мир изменился так, что первый кит делается неактуальным.
Второй кит — наличие особых средств производства. Их нет у нас дома либо в кафе. Эти средства дороги, редки, их сложно раздобыть. К примеру, такими средствами были плуги, станки, тракторы, ЭВМ, печатные машинки, архивы, библиотеки, лаборатории и без того потом. В наши дни все особые средства сосредоточены в электронном пространстве.
Довольно часто приходится иметь дело с облачным распределением данных. Мы приобретаем доступ к вычислениям, библиотекам, архивам, к возможностям проведения опытов в сети, а 3D-принтеры разрешают создавать фактически любое устройство. И опять возможно заявить, что мир так изменился, что второй кит потерял собственную важность.
Третий кит — коммуникация. Личное общение крайне важно. За счет собственной энергетики, интенсивности и глубины оно дает намного большие результаты, нежели удаленное общение при помощи писем, телефонных звонков либо маленьких сообщений. В наши дни все по-второму.
Во-первых, поменялся менталитет людей. Поколения Y и Z застанут эру безличностного общения. Жажда личной свободы и независимости стали так сильны, что человек не желает связывать себя ограничениями и никакими узами. Для этого созданы все техвозможности: роботы, соцсети, неестественное оплодотворение и т. п.
Во-вторых, все большее значение приобретает прозрачность бизнеса. В этом случае кумовство, субъективные, интимные и другие нюансы личного общения больше мешают, чем оказывают помощь. Вместо появляются новые формы сотрудничества — к примеру, электронные тендерные площадки, электронные торги, электронные деньги, удаленная работа. Прозрачность делается конкурентным преимуществом для организации, делает ее привлекательной и для клиентов, и для работников, и для инвесторов.
Появляется настоящая возможность показать себя и продемонстрировать итог, не затрачивая силы и время на преодоление происков, зависти и интриг сотрудников. В следствии третий кит устаревает и может не так долго осталось ждать стать не просто неактуальным, но кроме того запрещенным. Национальные Федеральный закон и электронные тендеры от 5 апреля 2013 года № 44 «О контрактной совокупности в сфере закупок» — хороший тому пример.
Какой должна быть недвижимость без этих трех китов? По всей видимости, другой. Она приспособилась к этим трансформациям и уже предлагает новые форматы, каковые появились сравнительно не так давно и с каждым днем набирают популярность.
Конторы нового поколения
Конторы, где сдаются в аренду готовые рабочие места, именуются коворкингами. Пионером этого направления считается интернациональная компания Regus, которая развивает таковой формат с 1989 года. Regus в основном ориентирован на корпоративных клиентов: в большинстве случаев, компания сдает в аренду кабинеты, тогда как коворкинг ориентирован на частных лиц, средний бизнес и малый.
хорошим примером современного формата коворкинга есть компания «Рабочая станция», открывшая целую сеть коворкингов в Москве. Ориентация на частных лиц отражается на концепции заведений: тут выговор сделан на храбром, но вместе с тем комфортном дизайне интерьеров, наличии бесплатного Wi-Fi, кофе-машин, возможности принимать участие в обучающих семинарах и тому аналогичных вещах.
Солидную часть клиентов таких коворкингов составляют представители IT-отрасли, среди которых довольно много стартапов. Regus выбирают более консервативные компании — к примеру, кадровые агентства либо более большие IT-структуры.
Я думаю, это лишь начало. Цена аренды одного рабочего места в столичном коворкинге находится в диапазоне 8–20 тыс. руб. в месяц. Это весьма привлекательная цена для организации. Приведем маленькой сравнительный расчет.
Организации из 100 сотрудников нужно около 1 тыс. кв. м. Аренда таковой площади с отделкой в Москве в среднем будет стоить 25 миллионов рублей. в год — исходя из арендной ставки 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В первоначальный год нужно будет потратить дополнительные деньги на обустройство и меблировку помещений под конкретные потребности компании. Это увеличит затраты еще на 5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Так, затраты на аренду составят 30 миллионов рублей. в год. Одновременно с этим аренда 100 рабочих мест в коворкинге обошлась бы в 16,8 миллионов рублей. в год исходя из средней цены одного рабочего места 14 тыс. руб. в месяц. Наряду с этим клиент коворкинга приобретает преимущество в виде мобильности: при сокращения либо роста бизнеса возможно оперативно наращивать либо уменьшать аренду рабочих мест или поменять коворкинг на другой — более большой.
Для раскрытия полностью этого примера направляться поведать о дата-центрах, каковые кроме этого именуют центрами обработки данных (ЦОД). В Российской Федерации В первую очередь 2000-х годов появляются сети дата-центров. Это качественные инженерные совокупности, вычислительная инфраструктура, интеллектуальное управление сетью. Говоря несложным языком, это аренда ячейки в удаленной серверной, которой руководят специалисты.
Такие дата-центры имеют повышенное энергообеспечение с несколькими резервными источниками питания, их оснащают современными совокупностями охлаждения. Строения владеют повышенной физической защитой и сейсмостойкостью. Клиент для того чтобы дата-центра не обременен хлопотами по эксплуатации и созданию собственной серверной помещения, не привязан к какому-либо месту ее нахождения. На данный момент в Москве такие услуги оказывают два больших игрока: КРОК и DataSpace.
Всего в Москве более 100 ЦОДов, в Петербурге — более 40.
Коворкинг в тандеме с ячейкой в дата-центре формирует новую неповторимую инфраструктуру для ведения мобильного бизнеса. Таковой тандем разрешает часть штата применять на дому (к примеру, бэк-офис), а фронт-офис размещать в коворкинге. В зависимости от рыночной конъюнктуры возможно расширять либо уменьшать бизнес, безболезненно перемещать его, меняя затраты на аренду офисных площадей.
Наряду с этим на указанном выше примере мы видим, что экономия может составлять более 40% если сравнивать с хорошим офисом.
Жилье XXI века
Десять лет назад мы не знали термин «апартаменты». на данный момент их строят по всей стране миллионами квадратных метров. Фавориты в данной области — компании MR Group и «Интеко». Совсем обычным считается метраж от 12 до 30 кв. м. Данный рынок еще не раскрыл собственный потенциал: большинство объектов пока не заселена, не сложилась социальная культура проживания в таком формате.
Клиентами этого формата становятся мобильные современные люди, каковые не привязываются к месту. Апартаменты ликвидны, их возможно скоро приобрести, реализовать, забрать в аренду. В большинстве случаев в цену продажи входит типовая отделка.
Функция апартаментов весьма несложна: тут человек спит, смотрит за гигиеной и хранит индивидуальные вещи. Все другое время обитатель апартаментов проводит в публичных местах — в кино, ресторанах, на работе, в путешествиях, на природе и без того потом. Получается, что три кита теряют собственный значение кроме того в сфере жилья.
Это направляться учитывать строителям и девелоперам при подготовке концепций жилых общественных зон и проектов.
Электронная торговля
Электронная коммерция уже начала поменять формат торговой недвижимости. Лавинообразно растет число приобретений, совершаемых через интернет. За 2015 год в российских онлайн-магазинах приобретения выросли на 16% не учитывая инфляции, написала газета «Ведомости». В случае если же брать зарубежные интернет-площадки, представленные в Российской Федерации, то рост составил 75%, сообщено в той же статье «Ведомостей».
Ведущие торговые сети по продаже продуктов, одежды и электроники уже пара лет назад открыли собственные онлайн-площадки, а кое-какие кроме того готовятся к полному переходу в интернет. В Россию пришли интернациональные игроки, среди которых китайские гиганты Gearbest и Ali Express. Данный тренд влияет и на складскую недвижимость.
Сейчас склады становятся серьёзным элементом бизнес-процесса по онлайн-продажам.
Параллельно изменяется целый формат торговли: фокус смещается с привычного шопинга (что переходит в онлайн) на развлекательную составляющую. Делается актуальным понятие lifestyle-центр. Данный термин появился в Соединенных Штатах менее 20 лет назад.
Прежде девелоперы строили стандартные моллы, каковые завлекали тысячи визитёров комфортными условиями совершения приобретений и широким ассортиментом продукции. Но потребители насытились и захотели чего-то нового. Они переориентировались на комплексы, где возможно не просто потратить деньги, но и что-то большее.
Концепция lifestyle-центра содержится в его многофункциональности. Он обязан предлагать не только шопинг, вместе с тем рестораны и мультиплексы. В нем смогут снять в аренду площади один либо два оператора, каковые делают роль «якорей».
В качестве «якорей» lifestyle-центра в большинстве случаев показывают специальный магазин либо маленький универмаг. В Российской Федерации обычным примером lifestyle-центра мы вычисляем развлекательный комплекс «Питерлэнд» в Петербурге, в котором весьма обширно представленная развлекательная составляющая в виде парка водных атракционов, домашнего парка активного отдыха, кинотеатра и многих вторых развлечений для всех возрастных групп.
Визитёры для того чтобы формата больше тратят времени не на шопинг, а на активные развлечения. В ногу со временем шагает и Москва: на территории бывшего завода имени Лихачева (ЗИЛ) уже строится тематический парк развлечений по лицензии известной студии DreamWorks.
Огромное влияние на рынок недвижимости может оказать «уберизация» сферы оказания услуг. Так именуют трансформации, вдохновленные онлайн-сервисом такси Uber, где в качестве таксистов выступают простые водители. Процесс, он же «экономика доверия», затронул не только такси, но и другие сферы бизнеса.
К примеру, за счет наличия ПО кое-какие автосервисы наладили бизнес-процессы в организации и обеспечили себе стабильный онлайн-приток клиентов. Показались сервисы по интернет-продаже парковочных мест. Оператор для того чтобы бизнеса стыкует продавца и покупателя за счет услуг и стандартизации товаров и расценок на них.
Аренду недвижимости кроме этого возможно «уберифицировать» — к примеру, в одну сеть включать деловые центры, оказывающие приблизительно однообразный спектр услуг. К сожалению, пока таких проектов нет, но имеется важные предпосылки для их создания.
В соответствии с отчету интернациональной компании JLL, в течение последних трех месяцев 2016 года на офисном рынке Москвы были свободны 15,8% площадей из 17,9 млн кв. м— другими словами более 2,8 млн кв. м. Средняя ставка аренды по всем классам контор составила 20,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Иными словами, все собственники свободных площадей в среднем недополучают арендный доход в размере 57,7 млрд руб. в год.
В случае если собственники свободных площадей объединятся и примут прозрачные правила игры, то они смогут «уберифицировать» рынок коммерческой недвижимости и гарантированно сдать собственные площади в аренду. Наряду с этим ротация арендаторов не будет воображать опасности, поскольку новые арендаторы начнут заключать сделки по тем же ставкам аренды, а срок экспозиции помещений окажется минимальным.
В этом случае собственникам нужно будет пойти на жертвы. Для начала они должны будут вложиться в отделку — на данный момент многие арендодатели сдают площади без отделки в состоянии shell&core. После этого обладателям необходимо исправить все недочеты собственных объектов — по сути, создать качественный продукт, что соответствует единому стандарту. Наконец, нужно будет применить единые прозрачные ставки аренды и заплатить рабочую группу «уберизатору».
Ввиду безотносительной прозрачности ставки, вероятнее, упадут. В первое время это породит убытки и расходы. Перезагрузка может занять два-три года, но разрешит с уверенностью войти в завтрашний сутки и приобретать долговременную и стабильную прибыль.
Стабильность финансового потока может выйти за рамки десятилетнего планирования — притом что на данный момент сроки аренды не превышают трех-пяти лет. В выигрыше окажутся и арендаторы, поскольку они возьмут высокий уровень качества услуг и минимальную цену.
Завершить я все же желаю первым китом — консерватизмом в локации. Новые форматы способны поменять рынок недвижимости, но значение локации тяжело преодолеть кроме того по интернету. Успешные коворкинги, ЦОДы и пункты выдачи вебмагазинов раскрываются рядом с метро, складские комплексы строят на протяжении федеральных автострад. Это направляться учитывать инвесторам и девелоперам.
Тот, кто не признает компромиссов в виде экономии на качестве, ни при каких обстоятельствах не окажется в проигрыше.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев «РВМ-Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Новые форматы торговой недвижимости — вывод специалистов
