Мнение: отмена дду приведет к росту средних цен на новостройки на 20%
Девелоперам желают запретить реализовывать недостроенные квартиры и завлекать средства участников. Всецело пересмотреть положения ФЗ-214 планируется к 2020 году. К чему приведет отмена продаж новостроек по контрактам долевого участия (ДДУ) — в авторской колонке рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский
Мы опоздали еще забыть, с нежеланием и каким трудом первичный рынок поднимался на рельсы многострадального ФЗ-214, как продолжительно его обкатывали и фактически насильно внедряли. Как много говорили о том, что он нужен, потому, что лишь такая модель финансирования строительства способна стать настоящей защитой для клиентов жилья на первичном рынке.
Из-за чего, в то время, когда локомотив и целый состав, кроме того несмотря на систематически повторяющиеся экономические сложности, все же отправился и фактически все вагоны прекратили скрипеть, сами рельсы внезапно были нехороши? Может, не требуется на данный момент поменять все дорожное полотно, а несложнее отцепить те вагоны, каковые категорически упираются и тормозят целый состав?
В то время, когда не у всех потенциальных «пассажиров» имеется деньги на приобретение билета кроме того в вагон экономкласса— не лучший результат поменять рельсы. Локомотив поднимется, состав остановится, в итоге— никто никуда не доедет.
Но хватит аллегорий. ФЗ-214 начал функционировать в 2005 году, но реально получил по окончании окончания прошлого кризиса, в 2010–2012 годах. Сейчас от 50 до 80% всех многоквартирных домов в Российской Федерации строится с привлечением средств участников долевого строительства.
Наряду с этим в том же Подмосковье благодаря слаженной работе правительства за последние три года количество одураченных участников сократилось более чем в два с половиной раза, причем многие из этих участников получали жилье по инвестдоговорам, векселям и другим серым схемам. В глобальном смысле закон трудится, но остаются застройщики, каковые не желали изначально или были неспособны делать собственные обязательства. Получается, за этих «сотрудников» будет платить целый рынок.
И в первую очередь — сами клиенты, которым не придется кроме того выбирать между безопасностью и доступностью. По причине того, что за них решили: безопасность — в приоритете.
Для строительного рынка ограничение для того чтобы главного канала финансирования, как деньги участников, свидетельствует лишь одно: строить станет дороже. Запрет на возможность привлечения средств участников свидетельствует, что главными источниками финансирования будут оборотные средства застройщиков или банковские кредиты, ставки по которым для девелоперов на данный момент находятся на уровне исторического максимума.
Дорогие кредиты очень плохо воздействуют на рентабельность проектов и по сей день, исходя из этого тенденция последних 10–12 месяцев — сокращение кредитной нагрузки на портфель, застройщики нехотя берут деньги в банках и стараются возвращать их как возможно стремительнее. Предлагать девелоперам более мягкие условия кредитования банки не готовы. Проектное финансирование — дорого, денег участников — нет. Что остается? Личные средства либо деньги акционеров.
В случае если застройщик должен будет строить на личные средства или на деньги акционеров, то какой ему суть реализовывать жилье по, так скажем, промежуточной цене? Строю на собственные, с учетом роста цены денег на время строительства, без спешки — реализовываю с большой маржой. Во всех проектах продажи начнут раскрываться тогда, в то время, когда цена, заложенная в денежную модель, будет близка к финальной. Помните о налоговой нагрузке на девелопера как на юрлицо.
Застройщик (девелопер) на балансе будет держать тысячи квадратных метров, каковые уже прекратили быть строящимися, но еще не стали собственностью физического лица. НДС никто не отменял, и эти 13% кроме этого заложены в цена метра.
Еще один резонный вопрос: у какой доли девелоперов имеется личные средства? Или за ними стоят важные акционеры, каковые смогут всецело профинансировать стройку? Не более 30–40% игроков способны отказаться от общепринятой схемы и пускай кроме того за четыре года, но подняться на новые рельсы.
Отмена ДДУ приведет к тому, что с рынка уйдут не только «заведомые мошенники» (не смотря на то, что таких в действительности единицы), но и те, кто строил и реализовывал по ФЗ-214, что именуется, с колес, за счет финансового потока от участников, на растущем рынке, не имея денежной подушки безопасности либо административного ресурса. В данной ситуации те компании, за которыми стоят важные акционеры, окажутся в выигрыше, в случае если смогут растолковать инвесторам, что вести строительный бизнес и сохранять его рентабельность возможно, реализовывая уже готовое жилье по финальной цене. Уменьшение числа игроков, со своей стороны, приведет к ограничению объемов конкуренции и падению строительства.
Во всей данной истории преследуются интересы клиентов. Защищая от недобросовестных застройщиков, велик риск покинуть их беспомощными перед не меньше суровым причиной — ценой. Ценой, которая сделает для многих приобретение жилья несбыточной мечтой.
Отмена ДДУ конкретно приведет к росту среднерыночных стоимостей минимум на 20%. Для миллионов россиян, в особенности в массовом сегменте, как раз возможность купить недвижимость на начальной стадии строительства по начальной цене есть единственным шансом в принципе войти на рынок недвижимости. Да, риск выше, срок ожидания продолжительнее, но ФЗ-214 помой-му защищает (во всяком так случае их убеждали последние десять лет), а уж подождать все же лучше, чем платить на 20% больше.
По сути, отмена схемы продаж по ДДУ свидетельствует, что за риск невыполнения обязательств не самой многочисленной группы застройщиков будут платить и все опытные игроки, и клиенты.
Помимо этого, запрет на продажи жилья на котловане сотрёт с лица земли не самый большой, но очень важный с позиций раскачивания рынка класс — это инвесторы, каковые вкладывались в жилье на котловане, а после этого реализовывали его, получая на росте цены метра.
Необходимо помнить и про цены и баланс спроса. В нынешней ситуации отмена ДДУ бы первичный рынок, потому, что на фоне падения спроса на 50% рост цены кроме того на 15–20% всецело лишил бы клиентов возможности войти на рынок. Тот факт, что закон еще не принят, а его реализация подразумевает пара этапов, разрешает сохранять надежду, что к тому времени, в то время, когда строительный сектор будет обучаться ходить заново, перестраиваясь на новые рельсы, нам окажет помощь хотя бы наличие на рынке более платежеспособного спроса, что непременно начнет восстанавливаться.
Практически мы можем сказать о том, что первичный рынок как территория более низких и дешёвых стоимостей прекращает собственный существование в первой половине 20-ых годов XXI века. Итоговая цена готовой квартиры от застройщика будет незначительно различаться от предложений на вторичном рынке. Но эта альтернатива существует и по сей день, причем обычно вторичное жилье — это современное качественное жилье, а не ветхие хрущевки. Совет клиентам, каковые опасаются нерадивых застройщиков, всегда был один: желаешь готовое — бери готовое, тем более вторичный рынок на данный момент затоварен и выбрать вправду имеется из чего
Запрещать неизменно несложнее, чем осуществлять контроль, но в случае если продолжать аналогию, давайте подумаем, что еще возможно . Поездки на автобусах на дальние расстояния? Через чур много стало аварий на федеральных автострадах. Выезд в Турцию и Египет? Климат не тот. Летать на самолетах?
Они падают. Держать деньги в банках? У них отзывают лицензии, а совокупность страхования вкладов защищает вклады до 1,4 миллионов рублей.
Продолжать возможно вечно.
В случае если ответ по замене рельс уже фактически принято, ничего поменять запрещено, отечественный локомотив до тех пор пока продолжает перемещение, а стоп-кран в вагонах не предусмотрен— давайте , как мимо нас проносятся станции с гражданами России, которым весьма хочется приобрести билет Я пологаю, что мы остановимся— с рельсами либо без, но для перемещения отечественного состава необходимо горючее, имя которому— дешёвое финансирование. Остановимся и посмотрим, сколько в том месте вагонов осталось и не утратили ли мы по дороге тех, кто трудиться, строить, не имея злого умысла. В случае если останется пять-семь вагонов, то, по законам рыночной экономики, они станут монополистами, а билеты в них прекратят быть дешёвыми для большинства несложных «пассажиров».
Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Дмитрий Котровский «Химки Групп» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Не так долго осталось ждать ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ ВЫРАСТУТ. Отмена ДДУ. Приобрести квартиру в Санкт-Петербурге выгодно.
