Мнение: валютные арендные ставки на офисы против рублевых
Кому удачна валютная аренда контор — говорит глава департамента недвижимости инвестиционной группы «РВМ Капитал» Гавриил Королев
Обстановка на рынке коммерческой недвижимости начинается столь динамично, что не так долго осталось ждать арендаторы кроме того не отыщут в памяти того времени, в то время, когда арендная плата номинировалась в валюте (в долларах США либо евро), а при упоминании этих фактов будут недоумевать по поводу существовавшей в прошлом совокупности.
Но в 2016 году этого яркого будущего еще не наступило. Часть рынка коммерческой недвижимости сохраняет аренду в валютных ставках, вторая же часть, и нужно сообщить громадная, перешла на рубли.
Центром валютной аренды в Российской Федерации есть Москва — город, в котором сосредоточено 98% инвестиционных сделок в области коммерческой недвижимости. Как раз тут зародилась валютная аренда и именно на примере Москвы стоит разглядеть историю этого вопроса.
К самым первым в Российской Федерации деловым центрам, родным по качеству к западным стандартам, возможно отнести выстроенный в первой половине 90-ых годов двадцатого века по проекту архитектора Якова Белопольского МФК «Парк Плейс Москоу» на Ленинском проспекте. Балансодержателем актива есть ГлавУпДК при МИД России (согласно данным ГлавУпДК при МИД России). Главными клиентами (арендаторами) этого учреждения являются, конечно же, зарубежные организации.
Так, сформировался первый стереотип, повлиявший на привязанность Москвы к валютным ставкам — качественный офис применяет зарубежная организация.
Стереотипы
В 2001 году Американская компания Western Realty Development LLC реализовала принадлежавший ей бизнес-центр «Дукат Плэйс II» на улице Гашека второй зарубежной инвестиционной компании Andante приблизительно за $42 млн, что стало самой большой сделкой за текущий год на столичном рынке недвижимости. Первая очередь «Дукат Плэйс» была реализована Ситибанку еще во второй половине 90-ых годов двадцатого века (согласно данным газеты «Ведомости»).
Архитектором проекта выступила американская компания The Liebman Melting Partnership. Это одна из первых аналогичных сделок в Российской Федерации, потом ставших массовыми. Так, сформировался второй стереотип, повлиявший на привязанность Москвы к валютным ставкам — качественный офис сейчас уже с западной архитектурой сдается в аренду в валюте, покупается и продается интернациональными инвестиционными фондами.
Это стереотипы. Фундамент, заложенный в их базу, изжил себя и стал неактуален в наши дни.
ГлавУпДК при МИД России трудилось с зарубежными компаниями как в силу собственной специфики, так и потому, что в то время не было больших и средних русских компаний, каковые имели возможность себе позволить офис интернационального качества. С 2001 года обстановка начинала изменяться, часть русских арендаторов в качественной недвижимости всегда росла и дошла к 2015 году к величине более 70%.
Ни для кого не секрет, что интернациональные инвесторы, вкладывая деньги в русского недвижимость, разглядывают ее только как оппортунистическую инвестицию, для которой в их интернациональном портфеле отведены, в большинстве случаев, не более 5%. Цель таких инвестиций — сбалансировать консервативный портфель интернациональных инвестиций.
Наличие контрактов аренды в валюте, кончено же, создавало для зарубежных инвесторов психотерапевтический комфорт, но они ни при каких обстоятельствах не рассматривали русского недвижимость на равных с ведущими рынками мира (Англия, Германия, др и США.). Об этом свидетельствуют ставки капитализации, каковые действуют, к примеру, в Лондоне (около 4%) и Москве (около 8,5%). Так, даже если бы столичная качественная недвижимость была сдана в аренду не в валютном эквиваленте, а в рублях, она все равно была бы в их оппортунистическом портфеле с завышенными требованиями по доходности.
В данной связи стоит перейти к третьему, самому ответственному и объективному, стереотипу, а вернее — бизнес-модели, которая значительно укрепила валютные ставки аренды в Российской Федерации. «Недорогие» западные деньги. От этого соблазна не имел возможности удержаться ни один здравомыслящий российский девелопер и инвестор: выстроить за рубли на недорогой валютный кредит под 4–8% годовых, а позже реализовать недвижимость в стабилизированном виде с арендаторами по ставке капитализации 6–9% за валюту.
При определенных событиях это разрешало девелоперу рассчитывать на IRR 25–30%, а инвестору, берущему актив на валютный кредит, — на IRR до 20%. Наряду с этим рынок всегда рос (2001–2008гг.) и прощал девелоперам и инвесторам их бессчётные неточности в расчета, сметах, графиках, так что большой IRR был не только на бумаге в бизнес-замыслах, но и в реальности. Это стало массовым явлением.
А что в Северной столице
Перенесемся из рабочий Москвы в Санкт-Петребург, коммерческая недвижимость которого исторически сдавалась в аренду по рублевым арендным ставкам, не обращая внимания на близость Северной Европы, снабжающей интерес инвесторов и арендаторов. Разъясняется данный факт несколькими обстоятельствами, кое-какие из которых пришли и в Москву.
До 2008 года в Санкт-Петребурге фактически отсутствовала качественная коммерческая недвижимость. Арендаторы были вынуждены снять в аренду помещения из советской эры, каковые были представлены или в отремонтированном, или в реконструированном виде. Так сложился очерченный круг арендаторов и владельцев, не воображающих интереса для квалифицированных русских и интернациональных инвесторов в коммерческую недвижимость.
Третий стереотип, обрисованный выше, с 2008 года кроме того начал зарождаться в Петербурге в связи с бурным ростом офисной недвижимости, арендуемой русскими валютными арендаторами из сырьевого сектора, но данный вектор развития опоздал закрепиться, и в 2014 году твердо перешел в долговременную рублевую аренду.
Ветер изменений принес новые вопросы
Обстановка начала меняться совсем сравнительно не так давно в связи с сильнейшей снижением курсу российской нацвалюты, которая случилась в 2014 году. Валютные кредиты стали через чур дорогими и рискованными, валютные ставки аренды — недостижимыми. С того времени более 70% рынка качественной коммерческой недвижимости в Москве перешло в рублевые ставки аренды.
Процесс изменения длится и может продолжаться до 2020 года. К этому времени закончат собственный воздействие около 99% долговременных валютных соглашений аренды (их, в большинстве случаев, заключали на пять-семь лет), в случае если это процесс не ускорит дело «ВымпелКома».
Казалось бы, наступила новая эра рынка коммерческой недвижимости. Но это не совсем так. Мы столкнулись с рядом вопросов и нерешенных проблем. Что делать институциональным инвесторам с требованиями по доходности? В случае если разглядывать чистый операционный доход от недвижимости в рублях и использовать к нему прошлую ставку капитализации, то инвестиция в коммерческую недвижимость (до 11% годовых) проигрывает надежному и не требующему операционных упрочнений депозиту (до 13% годовых).
В случае если поднять ставку капитализации до отметки требований опытных инвесторов (около 15% годовых), то такая сделка станет очень невыгодной для балансодержателя актива. В частотности, по данной причине начала процветать продажа складов и офисов под личные потребности, поскольку сравнительный подход, в отличие от прибыльного, дает громадную оценку.
Но и это еще не все. Следующая неприятность — строительство. Более 40% себестоимости современного объекта коммерческой недвижимости составляют кондиционирования — системы и компоненты вентиляции, остекление, лифтовое оборудование, совокупности безопасности, совокупности автоматизации, освещение и пр. Очень многое из этого не производится в России, что диктует валютную себестоимость актива при рублевой аренде, которая ежеквартально падает , а не расти.
Ставки по рублевым кредитам (рублевое проектное финансирование под 16–18%) делают тщетным любой легальный долговременный проект, среди них и девелопмент.
Жизнь уже дала временное ответ всем этим проблемам. Уровень вакансии контор класса А в Москве достиг 27%. В феврале 2016 года глава правительства России Медведев призвал отказаться от строительства новых офисных комплексов для органов власти.
По словам главы кабмина, такие траты не всегда действенны и до тех пор пока о них стоит забыть, передают «Ведомости».
Тяжело не дать согласие с ответом премьера. Рынок офисной недвижимости затоварен, и самое рациональное в 2016 году — не строить, а брать либо снять в аренду готовые качественные объекты, которых имеется в избытке.
Что будет дальше
Тут точки зрения специалистов разделились. Взоры последовательности экспертов очень субъективны. Заинтересованные в валютной выручке брокеры предрекают восстановление рынка валютной аренды по мере выхода экономики России из кризиса.
Другие эксперты уверены в том, что переход аренду в рубли необратим, поскольку уже заключаются долговременные контракты аренды в рублях на срок до 15 лет. Это формирует материальный и ментальный фундамент для новой эры рынка коммерческой недвижимости.
С 2014 года торговые комплексы массово сдают площади за проценты от оборота, а данный оборот фиксируется в рублях. Кое-какие арендодатели борются за валютных арендаторов, заключая соглашения аренды в рублях не надолго в надежде на обещанное брокерами восстановление рынка в валюте, что, по моему точке зрения, угрожает потерянными возможностями.
За этот период ожидания всех привлекательных платежеспособных арендаторов смогут расхватать сговорчивые арендодатели, заключив долговременные контракты аренды в рублях и на долгое время завоевав лояльность таких арендаторов. Последних с каждым днем делается меньше и меньше.
Прецедент с «ВымпелКомом» может стать началом новой вехи
Наметилась очередная веха, которая может дать главное ответ разглядываемой в данной статье неприятностей. Иск «ВымпелКома», требующего поменять соглашение с «Тизприбором» так, дабы курс, по которому оператор сотовой связи обязан расплачиваться с арендодателем за снятые помещения, не превышал 42 руб. за $1. Цель арендатора — перевести аренду в рубли по заключенному валютному долговременному контракту аренды. «ВымпелКом» уже победил первую судебную инстанцию.
Все деловое сообщество ожидает кассации и решения апелляции. Это решение отразится на уже заключенных контрактах аренды, создаст судебный прецедент, что в совокупности с новыми заключаемыми в рублях соглашениями аренды всецело переведет рынок аренды коммерческой недвижимости в рубли. К суду кроме того подключены экономисты из ВШЭ и МГУ, выступающие на стороне арендатора.
Будем помнить и про беды арендодателей. Не все они спекулянты. Остается вопрос с валютными заимствованиями, каковые осуществили арендодатели в расчете на валютную выручку от аренды. На данный вопрос стоит наблюдать комплексно. Валютный кредит нужно обслуживать, а для этого необходимо проявлять жесткость и сохранять аренду в валюте.
Представитель «Тизприбора», комментируя иск «ВымпелКома» (согласно данным РБК), заявлял, что «не было учтено, что мы также имеем валютные обязательства перед собственными кредиторами, соответственно, вывод о получении необоснованной прибыли есть ошибочным».
Иначе, такая жесткость арендодателя может очень плохо отразиться на загрузке объекта недвижимости арендаторами и он начнет пустеть. Арендаторы начнут переезжать в конторы с рублевой арендой, еще и обиду затаят. Появится недостаток средств на обслуживание кредита.
В данный круг взаимоотношений вовлечен и банк.
Имеется ли ответ
Ответ, как неизменно, где-то посередине. Необходимо договариваться и с арендатором, и с банком. При с арендаторов нужно обнаружить оптимальный валютный коридор.
На рынке аренды уже существует статистика таких валютных коридоров, разрешающая сделать объективный выбор. При с банком — досрочно гасить по льготному курсу, реструктурировать кредит, переводить его в рубли и т. п. В большинстве случаев, такие возможности имеется, не считая тех случаев, в то время, когда заемщик пожадничал с LTV кредита и сумма долга с процентами существенно превышает рыночную цена недвижимости и ее арендного потока.
На рынке еще остаются «негромкие гавани», где арендаторы стабильно платят аренду в валютном эквиваленте по высоким ставкам и не думают просить об их пересмотре. Это, в большинстве случаев, клубные объекты класса А прайм. Но такие объекты в Москве возможно пересчитать по пальцам одной руки.
Это, скорее, исключение из правила, основанное на имиджевых потребностях неповторимых арендаторов, для которых размер аренды не имеет громадного значения (к примеру, образовывает менее 1% от годовой выручки).
Имеется еще процесс изменения менталитета зарубежных и отечественных арендаторов, приобретающих выручку в валюте и теоретически не чувствительных к валютным колебаниям. Это интернациональные организации, организации-экспортеры.
Но тяжело представить вразумительный ответ менеджера таковой организации на вопрос, из-за чего он платит аренду в валюте, другими словами переплачивает многократно при наличии широких возможностей взять то же самое за рубли и направить сэкономленное в основной пускай кроме того и валютный бизнес?
Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Статистика ставок. Новости ( приобрел авто, квадрокоптер ) Снял офис. Замыслы на ЧМ 2018.
