Московский риелтор: что не так на рынке недвижимости крыма
О стоимостях на жилье, возможностях и рисках покупателей для инвесторов в Крыму в авторской колонке поведала управляющий партнер столичного агентства недвижимости Dream Realty Надежда Телеш
Всвете последних политических и экономических событий обойти опытную тему в Крыму не представляется вероятным. Исходя из этого в сентябре этого года мы с сотрудниками совершили в том месте семь дней, изучая рынок недвижимости кроме того не полуострова, а конкретно Ялты и прилегающих к ней поселков.
Нас интересовало все: от частных продаж на вторичном рынке до девелоперских проектов, от маленьких земельных участков до целых поселков, от легализации права собственности в переходный период до возможностей развития региона. И само собой разумеется, самые главные вопросы — ценообразование, предложение и спрос, и покупателей и размышления продавцов о возможностях недвижимости на Южном берегу Крыма.
Но давайте обо всем по порядку.
Итак, начнем с того, что предложение превышает спрос. И связано это не только и не столько с политической обстановкой, сколько с переходным периодом в оформлении права собственности и в основном с стоимостями. Цены, прямо скажем, столичные.
К примеру, двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м без отделки, действительно, в строящемся монолитном доме, обойдется по цене аналога на западе либо юго-западе столицы, в частности в $200 тыс. И это приблизительно в 800–1500 м от моря. Более того, предлагаемая площадь включает в себя площадь лоджии (10–15 кв. м), что в далеком прошлом считается дурным тоном как минимум в двух городах федерального значения.
Подобная квартира с отделкой в заселенном доме обойдется уже в районе $300–400 тыс. (в переводе на рубли — 18–24 млн). Мы не просто так делаем упор на валюте расчетов, поскольку во времена украинской власти в Крыму все стоимости привязывались к доллару США, тенденция сохранилась и на данный момент. Действительно, американский доллар уже не тот, чего категорически не готовы принять ни частные собственники из Украины, ни местные девелоперы.
К сожалению, при всем уважении к бизнесменам и местным жителям инфраструктура Крыма очень сильно отстает от уровня и инфраструктуры сервиса кроме того Болгарии, не говоря уже об Испании, Италии, Черногории, Хорватии, Турции и Португалии, в недвижимость которых наши соотечественики привыкли инвестировать собственные деньги.
Доводы местных агентов по недвижимости сводятся к тому, что сейчас Крым — отечественный, тут все говорят по-русски, соответственно, нет больше языковых барьеров. И, что ко мне не так долго осталось ждать будут вливаться суммы больше, чем в развитие Сочи перед Олимпиадой. Быть может, что и без того, но будем помнить, как была переоценена недвижимость в Сочи, как на пике входили начинающие инвесторы на рынок недвижимости и как все продавцы в конечном итоге фиксировали убытки.
Сегодняшний клиент недвижимости в Крыму — это любой желающий, но лишь не инвестор, по крайней мере — не по этим стоимостям. Точка входа на рынок достигла максимума, о таких сделках будут слагаться легенды.
И продавец недвижимости в южной части прибрежной полосы обязан отдавать себе отчет в том, что чем больше вливать денег, чем стремительнее на стройплощадки выйдут китайцы, турки и все, кому будет разрешено, тем стремительнее начнёт наращиваться количество предложений, расти борьба и уменьшаться цена каждого снова возводимого дома. Это рынок, и он таковой.
Вспомните рынок мобильных телефонов в 1990-е, в то время, когда огромная трубка без какого-либо эстетического превосходства стоила баснословных денег, тогда все говорили, что за ними будущее и что нужно брать, пока имеется такие. Сейчас мы за намного меньшие деньги берём более продвинутые девайсы, каковые на протяжении беседы не рукоплещут нам по подбородку и не весят полкилограмма.
С недвижимостью в Крыму обстановка аналогичная. Инфраструктура далека от расслабленного и демократичного отдыха. Пляжи со времен СССР капитально не обновлялись, а все те маленькие островки галечного отдыха, что имеются на сегодня, обходятся в день в 500–1000 руб. на человека (для сравнения: аренда двух зонтика и лежаков в Черногории обойдется в пересчете не более чем в 500 руб.).
Само собой разумеется, не будем скрывать, впечатлила и цена на участки — по 1 миллионов рублей. за сотку, на таунхаусы без отделки площадью в 350 кв. м — по $1 млн за объект, за апартаменты в 200 кв. м без отделки — и того больше, целых $2 млн. Напомню, речь заходит не о Керчи либо Судаке, а о Южном береге Крыма, а правильнее — о тех самых местах, каковые любой коммунистический человек «видел во сне и о которых грезил наяву».
Не обращая внимания на большой разрыв по стоимостям с действительностью, местные агентства недвижимости защищают собственный рынок и хвастаются огромным числом сделок. Они утвержают, что дома распродаются уже на этапе котлована, а упомянутые выше таунхаусы — и вовсе распроданы.
В ходе детального изучения продаваемых объектов и портрета сегодняшнего клиента отечественные подозрения оправдались.
Все те объекты, цена которых не превышает 3–5 миллионов рублей., вправду раскупаются на этапе котлована. Но необходимо иметь в виду, что это блочные дома, каковые находятся в 3 км от моря, а в них предлагаются одно-двухкомнатные апартаменты и без отделки. В том месте конкретно ходит публичный транспорт, что есть вправду ответственным для целевого клиента, но фактически отсутствует развлечения и инфраструктура.
Это варианты экономкласса.
Дома, приближенные к центру, инфраструктуре и морю, в цене зашкаливают, однако медлено распродаются «среди собственных». И в этом случае главной клиент приезжает с Урала и из Сибири, подтягивая родственников, партнёров и друзей. Количество продаж на Санкт Петербург и-Москву очень сильно уступает региональным продажам.
Всплеск продаж гражданам Украины, а правильнее обитателям Донбасса, был ранее, но прошел десять или одинадцать месяцев назад — тогда инвестиции текли рекой по понятным обстоятельствам, люди выручали накопления, как имели возможность.
Имеется и еще один нюанс. На рынке крымской недвижимости большая часть продавцов — граждане Украины, желающие вытащить ранее положенные финансы, причем как раз в той зарубежной валюте, в которой они в том направлении вкладывались. Из этого и таковой перегрев стоимостей.
Рассуждая с местными риелторами о ценообразовании, и ссылаясь на те же долларовые продажи в Москве с дисконтом, доходящим до 50%, возможно заметить только удивление и ссылку на неразумного хозяина, не готового ничего слышать о экономической ситуации и рублёвых ценах в стране.
Но так как это лишь начало. И непременно застройщики и собственники должны будут либо прислушаться к реалиям рынка, либо ожидать понижения американского доллара до исходной отметки в 30 руб., тогда как нужно платить заработную плат, реализовывать проекты и наращивать количества продаж. Кто кого переиграет в данной обстановке, продемонстрирует только время.
Не обращая внимания на громадную территорию нашей страны и показавшуюся возможность покупать недвижимость в русскоговорящем Крыму, платежеспособность имеет собственные пределы, да и разумность никто не отменял. Исходя из этого уже в следующем году, мы полагаем, рынок начнет корректироваться в сторону понижения. Дополнительным спусковым механизмом этому послужит громадной появление и объём строительства на рынке более действенного зарубежного застройщика.
Сейчас давайте поболтаем о сегодняшних рисках для клиентов.
В первую очередь необходимо осознавать, что законодательство Украины имело очень размытое понятие береговой линии, что стало причиной бессчётной застройке объектов у самого моря. Водный кодекс Российской Федерации говорит об отступлении от береговой полосы на 500 м. Исходя из этого статус всего возведенного ранее и в ходе реформ может привести к потере права собственности на объект. Зная это, местные граждане деятельно пробуют выставить на продажу собственные участки и дома сегодняшнему неосведомленному клиенту.
Документы на объект и перерегистрация права собственности — это одни из самых наболевших вопросов как у участников сделки, так и у специалистов, ее сопровождающих. Подать документы в регистрационную палату возможно, а вот взять их оттуда зарегистрированными уже существенно сложнее. Процесс затягивается на срок более полугода, и конечных сроков по понятным обстоятельствам до тех пор пока никто не именует.
Проверка истории объекта выглядит очень вызывающей большие сомнения, и сделки происходят, скорее, на доверии, нежели на основании архивных подтвержденных документов.
В данной связи клиент вычисляет менее рискованной приобретение объекта у застройщика. Но тут также имеется собственные нюансы.
К примеру, перевод земель из статуса ИЖС (личная жилищная застройка) в малоэтажное постройку (до пяти этажей, без лифта и с ограниченными мощностями по коммуникациям) напоминает мину замедленного действия.
Опыт с так называемыми клубными зданиями, каковые подлежали потом сносу, известен всем. Исходя из этого, дабы не наступить на подобные грабли, необходимо пристально отследить процедуру согласования постройки через местные власти, наличие всей разрешительной документации и, что не менее важно, прояснить вопрос мощностей и коммуникаций, дабы в ходе эксплуатации квартиры включенная посудомоечная машина не мешала вторым обитателям дома стирать и пылесосить.
При покупке квартиры либо апартаментов в многоэтажных зданиях, не считая изучения разрешительной документации и правоустанавливающих документов, особенное внимание нужно обратить на схему продажи и на основание приобретения права собственности в будущем. Работу по 214-ФЗ ведут практически единичные застройщики, потому, что это дорого и продолжительно, все остальные производят собственные более удобные для них схемы продаж, что угрожает последствиями для начинающих инвесторов.
Что касается арендного бизнеса, то при сегодняшних стоимостях срок окупаемости объектов превышает 20 лет. Вряд ли это возможно назвать удачным вложением.
Не обращая внимания на все изложенные выше ситуации и факты, рынок недвижимости в Крыму конкретно перспективен и капиталоемок. С приходом больших зарубежных и русских застройщиков инфраструктура, дороги, курортные зоны и сервис скоро начнут усиливаться , а цены на недвижимость — корректироваться с каждым снова возведенным объектом. Бросовыми они ни при каких обстоятельствах не будут (на то он и курорт), но адекватными сегодняшним ожиданиям потребителя, и экономической ситуации в стране они конкретно станут.
Все, чего на данный момент не достаточно рынку недвижимости в Крыму для его развития и роста, это адекватное ценообразование, единая правовая совокупность контроля и управления над строительством и сделками, соблюдение законом установленных сроков по перерегистрации права собственности, наличие достаточного количества узнаваемых банков и предложений по ипотечному кредиту.
В случае если сказать о повышении уровня и развитии инфраструктуры сервиса, возможно с уверенностью утверждать, что самой продвинутой сферой одолжений есть на сегодня ресторанная, потому, что при столичных стоимостях на еду выбор блюд и уровень сервиса ничем не уступает столичному.
По всем остальным направлениям вынуждены констатировать факт: украинский бизнес вышел из игры, а российский — еще не зашел. Множество сфер и ниш, каковые стоит развивать, — от маникюрных салонов и особенно медицинских центров до глобальных образовательных учреждений и торговых сетей. образование и Медицина, пожалуй, на самом низком уровне, но их развитие требует больших инвестиций, и не только в Крыму.
С учетом того, какие конкретно налоговые послабления сейчас предусмотрены для ведения бизнеса в Крыму, и с учетом незаполненных, низко услуг инвестиции и конкурентных сфер товаров в регион будут подобны формированию бизнеса в 1990-е — в то время, когда все росло и размножалось и нужно было легко захотеть и приложить к этому посильные упрочнения.
Надежда Телеш специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Надежда Телеш Dream Realty Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Тёмные риэлторы в Севастополе! Мошенническая схема при покупке квартиры в Севастополе
