Недвижимость и цены: высшая математика
Процесс ценообразования специфичен в каждой конкретной области торговых взаимоотношений. Где-то цена зависит от цены комплектующих, где-то – от целевой аудитории, где-то – от имени автора. Недвижимость – один из объектов, на каковые действует множество факторов, цена которых зависит от огромного количества нюансов.
Специалисты признают сегмент недвижимости одним из самых обременительных в плане определения стоимости и реальной стоимости рыночной. По сути, целый рынок недвижимости делится на три направления: жилая недвижимость в многоквартирных строениях, личная жилая недвижимость коттеджного типа и коммерческая недвижимость. Каким законам подчиняются эти объекты торга?
Цементный муравейник
Самый распространённым типом жилья в Российской Федерации есть, непременно, объекты недвижимости в многоквартирных зданиях, красиво именуемых на Западе кондоминиумами. Столь высокая популярность данной формы недвижимости разъясняется, в первую очередь, ее относительно удобством и дешевизной: типовая застройка намного ниже по себестоимости, нежели авторский объект.
Но, не обращая внимания на однотипность множества и внешнюю непритязательность стандартных многоквартирных строений, на их цена влияет очень много факторов. Условно эти факторы возможно поделить на материальные, локационные и другие.
К материальным факторам, воздействующим на процесс ценообразования, относятся, в первую очередь, яркие потребительские качества квартиры. Ни для кого не секрет, что у нас строения возводятся в основном трех типов конструкции: кирпичные, панельные и монолитные. Любой из этих способов имеет собственные недочёты и, непременно, преимущества.
Мельчайшей ценой отличаются панельные строения: во-первых, из-за довольно низкой себестоимости, во-вторых, из-за не лучших потребительских особенностей. Кирпичные и монолитные строения оцениваются немного выше, но, глобальной статистики по этому вопросу не существует.
Кроме этого к материальным факторам относят уровень внутренней отделки помещения и его планировку. Русские застройщики до недавнего времени отличались очень скудной фантазией, исходя из этого в Советском Альянсе, по сути, существовали два вида планировки: простая и улучшенная. Но, сейчас, с все громадным внедрением монолитного возведения, ассортимент внутренней структуры квартир стал заметно разнообразнее.
Конечно, что нетипичная планировка очень очень сильно поднимает цена квартиры по сравнению стандартной «серостью».
В то время, когда место красит
Локационные факторы – это, как делается светло из заглавия, факторы расположения квартиры. Эта несколько факторов существенно шире материальных и включает в себя фактор этажности, уровня развития и районной принадлежности инфраструктуры.
В большинстве случаев, размещение квартиры на первом либо же на последнем этаже многоквартирного дома существенно снижает ее цена. В первом случае собственники рискуют ежедневно наслаждаться звуками рукоплещущей двери подъезда, гомоном и смехом забредших в тепло подростков. Во втором вероятны некие гипотетические неприятности с крышей, помимо этого, считается, что квартиры, расположенные на последнем этаже намного «холоднее» других.
Районная принадлежность – один из основных факторов влияния. Полностью равнозначные по своим потребительским показателям квартиры в различных районах города смогут очень существенно различаться по цене. В большинстве случаев, подобная отличие разъясняется разной социальной обстановкой: уровнем преступности, престижностью, удобством доступа к социальным благам.
Развитая инфраструктура позитивно воздействует на цена недвижимости, увеличивает ее. Продуманная транспортная сеть, обилие развлекательных центров и магазинов, доступность больничных учреждений – все это, непременно, делает недвижимость дороже. Большой уровень автономности высоко оценивается потенциальными клиентами: возможность не покидать район для удовлетворения главных потребностей – фактор, что весьма благотворно воздействует не только на цена жилья, но и на его популярность.
К другим факторам оказывающим влияние на цену квадратного метра принято относить столь непостоянные условия, как престижность района и жилья, уровень доходов населения, величина притязаний продавца.
Домик в рабочее место и деревня
Ценообразование в сегменте коттеджной недвижимости незначительно отличается от собственного многоквартирного собрата. Все факторы, воздействующие на цена квартир, так или иначе оказывают действие и на коттеджные строения, но, тот факт, что коттедж покупается вместе с прилегающим земельным наделом, оказывает собственный своеобразное влияние на цена. В большинстве случаев, цена коттеджа зависит кроме этого и от площади придомного участка, его нюансов и особенностей.
В полной мере конечно, что коттедж с шикарным, утопающим в цветах и зелени садом за окном стоит существенно дороже дома с видом а-ля «вьетнамские джунгли по окончании американской бомбардировки».
Коммерческая недвижимость кроме этого походит по процессу ценообразования на жилую. Спецификой ценообразования данного вида недвижимости есть, как правило, достаточно сильный крен в сторону «офисного» здания и престижности района. Несложный пример: маленькой офис в центре большого города, в большинстве случаев, обходится клиенту значительно дороже, нежели огромная студия на его окраине.
Максим Кузнецов
Курс лекций по высшей математике Производные. Часть 1.
