Недвижимость португалии: золотой юг и серебряный север
Продолжительное время Португалия существовала с репутацией задворок Европы. Но кризис поменял положение данной страны. Эксперты ожидают роста популярности местного рынка недвижимости, что прежде заметно проигрывал испанскому.
Легкая форма кризиса
Португалия стала собственного рода открытием последних двух лет для россиян. До этого времени отечественные соотечественники предпочитали курорты Испании и не очень жаловали ее отсталую соседку. Но сейчас обстановка изменилась. «Многие россияне, в далеком прошлом живущие в Испании и путешествующие по соседним регионам, стали чаще заглядывать в Португалию.
Помимо этого, в 2009 г. введено прямое авиасообщение национальной компании Португалии TAP между Москвой и Лиссабоном. Это увеличило число туристов и, как следствие, количество интересующихся португальской недвижимостью», — подмечает председатель совета директоров компании Gordon Rock Станислав Зингель.
Частично сделал ставку на кризис и руку Португалии.
С одной стороны, он не прошел для нее бесследно: и цены, и спрос просели. С другой — главное понижение цены тут началось значительно позднее по сравнению с другими европейскими государствами, лишь в 2009 г. И обусловлено оно было не только оттоком и кризисом зарубежных клиентов, но и вступлением в силу (с 1 января 2009 г.) Закона «Об необходимой сертификации строений по расходованию электроэнергии».
Все объекты, возведенные в соответствии с требованиями экономии электричества, взяли большие налоговые преимущества, и послабления в оплате квитанций за электричество, водоснабжение и пр. А недвижимость, не отвечавшая этим требованиям, снизилась в цене.
В среднем за время кризиса цены сократились на 5–15%.
Локальное падение продолжалось и в 2010 г. «Во время с июня 2009 по июнь 2010 г. цены на рынке страны сократились на 4,66%, но наряду с этим в Лиссабоне за тот же период они выросли на 1,98%. Объем количества сделок (июнь 2009 — июнь 2010 г.) уменьшился на 37,2%, уровень безработицы за первые два квартала 2010 г. вырос на 13,9%.
Средняя удельная стоиость 1 кв. м упала с 1298 евро в июне 2009 г. до 1237 евро в июне 2010 г. По состоянию на I полугодие 2009 г. количество сделок с зарубежными инвесторами составляло 68,3%, к настоящему моменту — 37,1%», — приводит статистику эксперт по зарубежной недвижимости агентства AVC Real Estate Юлия Тишкова.
Однако на фоне Испании португальский рынок выглядит практически благополучно. Португалию во многом спасла именно низкая популярность среди зарубежных инвесторов.
Тут не было строительного бума, выросшего на инвестиционных деньгах, не было искусственно завышенных стоимостей. Содействовала стабильности и политика правительства. «Рынок Португалии в докризисный период был перегрет значительно меньше, чем испанский.
К примеру, власти Алгарве — самого востребованного и дорогого региона Португалии — законодательно регулируют темпы строительства, чтобы избежать переизбытка нового предложения», — говорит эксперт отдела зарубежной недвижимости компании Chesterton Анна Мунтян. В качестве сдерживающего фактора кое-какие эксперты упоминают и генплан застройки страны. Он регламентирует количества нового строительства и делает рынок более предсказуемым.
Спрос на местную недвижимость среди чужестранцев достаточно стабильный и основывается не на жажде получить, а по большей части на личных предпочтениях клиентов.
Не обращая внимания на то что Португалия — приморская страна, она прежде всего известна одними из лучших в мире гольф-курортами. Как раз благодаря данной особенности еще с 60-х гг. прошлого века на местную недвижимость отмечался высокий и стабильный спрос среди англичан. «С 1960-х гг.
Португалия деятельно осваивалась британцами, а после этого и ирландцами, каковые довольно часто выбирали страну в качестве второго дома. Этому содействовала как близость моря, так и неповторимые гольф-курорты. За выходцами с Туманного Альбиона Португалией заинтересовались и обитатели других государств Северной Европы», — говорит А. Мунтян.
По окончании кризиса рынок Португалии начал оживать кроме этого благодаря британским деньгам. «Страна уже давно есть фаворитом среди английских клиентов. Их часть на португальском рынке недвижимости в 2010 г. составила 38%. Потом идут немцы (17%) и голландцы (15%), и только позже россияне (12%)», — говорит Ю. Тишкова. Она утвержает, что отечественные соотечественники покупают недвижимость по большей части для сдачи в аренду.
Около 30% российских клиентов переезжают позже на ПМЖ.
Регионы страны
Официально Португалия поделена на семь регионов, пять из которых (Алгарве, Алентежу, Лиссабонский, Северный и Центральный) находятся в континентальной части страны, а два — на островах (Азорские острова и Мадейра). Кое-какие делятся на муниципалитеты и субрегионы. крупнейшим городом и Столицей Португалии есть Лиссабон, а вторым по величине — древний город Порту.
Рынок недвижимости данной страны кроме этого делится на пара территорий, отличающихся степенью популярности и престижности, каковые не всегда совпадают с границами .
Первое место стабильно занимает южное побережье Алгарве — средоточие самые престижных курортов. Тут самый теплый океан, лучшие гольф-курорты и самая дорогая недвижимость. «В Алгарве наиболее высокий уровень качества строительства и хорошая инфраструктурная составляющая.
Все состоятельные клиенты, заинтересованные в недвижимости Португалии, прежде всего разглядывают объекты в этом южном регионе», — подмечает А. Мунтян. Помимо этого, благодаря гряде холмов на севере региона местный климат отличается от другой части Португалии: зимний период тут не холодно, а летом не через чур жарко. Изюминкой территории являются кроме этого хвойные и эвкалиптовые леса.
На втором месте по востребованности так называемая Лиссабонская Ривьера, ставшая популярной по окончании реновации инфраструктуры в столице в рамках подготовки к чемпионату Европы по футболу в 2004 г. Пользуются спросом у зарубежных клиентов и курортные города Кашкайш и Эшторил, значительным бонусом которых есть близость к аэропорту и столице.
Третий курортный район — северное побережье Силвет Кост (Серебряный берег) и город Обидуш. «Данный район еще не таковой раскрученный, как Алгарве, и цены тут ниже.
Прекрасное побережье, но океан более холодный», — поясняет С. Зингель. Пляжи Силвет Кост пустынные, исходя из этого место больше подходит для поклонников уединенного отдыха. В скором будущем тут планируется строительство аэропорта, что есть дополнительным преимуществом в глазах зарубежных клиентов.
Четвертое место по популярности занимает Коста-Верде и город Порту, где количество нового строительства намного меньше и не так развита инфраструктура. «Но эта часть Португалии известна неповторимой природой», — поясняет А. Мунтян.
Пятым курортным сегментом возможно назвать Азорские острова и Мадейру, традиционно популярные у европейцев как место отдыха. Так, Мадейру еще В первую очередь XIX в. в качестве курорта облюбовали члены королевских семей и европейские знаменитости.
Азорские острова расположены к западу от главной территории Португалии, в центре Атлантического океана. Они пользуются особенной популярностью у любителей виндсерфинга.
Раздельно стоит выделить его окрестности и Лиссабон. Тут апартаменты пользуются спросом по большей части среди тех, кто получает недвижимость для сдачи в аренду.
По словам А. Мунтян, сами португальцы предпочитают северную часть страны — Коста и Серебряный берег-Верде.
Алгарве в основном популярна у чужестранцев. «Для российских клиентов очень привлекательна провинция Алгарве, тут скупают недвижимость на берегу океана. В большинстве случаев, наши соотечественики предпочитают или апартаменты неспециализированным метражом не меньше 100 кв. м, или раздельно стоящий дом либо виллу.
Не все выгодно, что дешево
Зарубежные граждане, в большинстве случаев, берут в Португалии жилье для собственного пользования.
Кое-какие, действительно, рассчитывают еще и на арендный доход. Но наряду с этим необходимо иметь в виду, что цена квадратных метров в Португалии, как на классическом рынке, растет низкими темпами, а доход от аренды не превышает среднеевропейских показателей в 5–7% годовых. «В любом случае подобные вложения лучше разглядывать как приобретение качественной недвижимости для собственного отдыха, сезонной сдачи в сохранения и аренду капиталов», — вычисляет А. Мунтян.
Стоит иметь в виду, что португальский рынок из той категории, где ликвидность в основном определяется не низкой ценой, а высоким качеством. Другими словами если вы разглядываете вариант предстоящей перепродажи либо сдачи в аренду, брать направляться качественный объект в респектабельном месте, нужно рядом с гольф-курортом.
По утверждению риэлторов, наличие гольф-поля, в большинстве случаев, прибавляет к цене жилья порядка 30%.
«В случае если сказать о курортной недвижимости, то лучше покупать жилье в пределах 1 км до побережья. Дабы приобретать гарантированный доход, направляться сдавать объект на продолжительный срок — от одного года. Но данный вариант устраивает лишь тех инвесторов, каковые покупают недвижимость без цели проживания в ней», — обращает внимание Ю. Тишкова.
Серьёзная изюминка местного рынка содержится в том, что уровень качества жилья фактически постоянно находится в прямой зависимости от площади. Чем меньше квартира, тем хуже ее состояние. Исходя из этого, как даёт предупреждение Ю. Тишкова, тем, кто желает сэкономить, квадратные метры в следствии смогут обойтись намного дороже.
Беря мелкую квартиру в пределах 50 тыс. евро, стоит обратить внимание на наличие отопления, состояние сантехники. «Только спустя некое время по окончании приобретения обладатели смогут понять, что жилье неотапливаемое», — говорит она.
Ценовой разброс
Разброс стоимостей в Португалии достаточно велик. Так, скромные апартаменты в приличном новом комплексе в курортном городе возможно купить за 60–70 тыс. евро.
К примеру, в городе Калдаш-да-Раинья в северной части прибрежной полосы квартира площадью 35 кв. м в новом доме имеет цену 57 тыс. евро. Меблированные апартаменты по окончании ремонта в малоэтажном комплексе в историческом центре города Албуфейра (Алгарве) площадью 38 кв. м предлагают за 63 тыс. евро. В том же городе в кондоминимуме с садом и плавательным бассейном двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м продается за 78 тыс. евро.
За чуть меньшую сумму (70 тыс.) предлагается подобный объект в Эшториле.
В окрестностях Порту, в 15 минутах от аэропорта и в 5 км от пляжа, в строящемся комплексе предлагают жилье по цене от 83 до 150 тыс. евро.
Очевидно, на местном курортном рынке хватает и более дорогих объектов.
Такова, к примеру, вилла в Алгарве на участке 17 тыс. кв. м, с семью спальнями, домашним кинотеатром, спортивным залом, сауной. Ее цена — 5,5 миллионов евро.
В том месте же возможно приобрести таунхаус на три спальни в новом жилом комплексе с панорамными видами на океан. К нему прилагается членство в гольф-клубе, и доступ в спа в RelaysandChateau.
Цена — 920 тыс. евро.
В Обидосе за 395 тыс. евро продается двухэтажная вилла площадью 220 кв. м рядом с гольф-клубом.
В Порту таунхаус площадью 200 кв. м в новом комплексе с развитой инфраструктурой будет стоить 244 тыс. евро.
Новые апартаменты в курортных городах Алгарве и Лиссабонской Ривьеры в среднем стоят от 1,5 до 3,5 тыс. евро/кв. м. Виллы и таунхаусы — от 1,8 до 7 тыс. евро/кв. м на первичном рынке и 1,5–3,8 тыс. на вторичном.
На Серебряном берегу цены начинаются от 800 евро/кв. м.
На Мадейре, не обращая внимания на престижность, в полной мере вероятно приобрести жилье по 1,2–1,4 тыс. евро/кв. м.
В скором времени цены на местное жилье, вероятнее, останутся стабильными.
По крайней мере никаких заметных предпосылок для их роста либо падения не отмечается. Не смотря на то, что, согласно точки зрения некоторых экспертов, рынок все еще неустойчив. «Имеют место постоянные скачки цен на недвижимость, что очень плохо воздействует на потенциальных инвесторов. Однако риэлторы уверены в том, что пессимистичные прогнозы не оправдаются и рынок сумеет приспособиться к новым условиям.
Но в любом случае стабилизации направляться ожидать не ранее чем в начале следующего года», — говорит Ю. Тишкова.
Создатель: Анна ШЕХОВА
Цены и Недвижимость
Новая недвижимость в Португалии, на побережье, недорого, квартиры и виллы на побережье Албуфейра.
