Недвижимость в испании: как совершить самую выгодную сделку?
Испанские СМИ рапортуют о неуклонном понижении цен на жилье, сокращении объёмов и падении продаж строительства. Что кризис на местном рынке недвижимости значит для россиян? Стоит ли как раз на данный момент брать подешевевшие «квадраты» и где отыскать самые удачные предложения?
Лента новостей о рынке недвижимости Испании напоминает сводку с фронта: каждое последующее сообщение ужаснее прошлого.
В соответствии с индексу стоимостей консалтинговой компании Tinsa, в июне средняя цена жилья в Испании упала на 10,8% в пересчете на год. А с декабря 2007 года (пик рынка) цены на недвижимость в стране сократились на 30,4%. Причем, посильнее всего пострадали дома и квартиры, расположенные на побережье Средиземного моря (-38,3%) и в больших городах (-33,8%).
За последний год количество незавершенных строек в Испании выросло на 31%, а если сравнивать с 2007 годом – на 74%. Аналитики ожидают, что количество недостроя будет возрастать в течение еще одного года, пока не превысит показатели «тучных» лет на 90%.
Более того, сравнительно не так давно в прессу просочилась информация о том, что правительство Испании разглядывает идею о предоставлении вида на жительство всем чужестранцам, приобретшим недвижимость на сумму от €250 000. Дело это еще не решенное, но сам факт дискуссии аналогичных вопросов показывает, что рынку недвижимости Испании приходится совсем несладко.
Вспомните хотя бы Латвию, которая начала торговать резиденциями по окончании того, как обвал цен на жилье в стране В первую очередь кризиса достиг 60%. К слову, именно поэтому ответу отечественной балтийской соседке удалось стабилизировать обстановку в сегменте жилья бизнес-класса, спрос на которое на данный момент формируется за счет чужестранцев, грезящих о ВНЖ.
Риэлторы, трудящиеся с этим регионом, считают, что самые востребованные у российских клиентов объекты в курортных городах Испании снизились в цене не так очень сильно, как жилье в среднем по стране.
«К сожалению, в Испании нет неспециализированной методики, которая разрешала бы реально смотреть за стоимостями на недвижимость, – отмечает директор компании Europa Dom Елена Гросс. – Самый распространенный способ – подсчет средних цен на популярных страницах интернета, посвященных продаже объектов. Конечно, берется средний уровень стоимостей предложений по региону либо кроме того в целом по Испании. Не учитывается размещение, уровень качества объектов, их настоящая востребованность.
Нет никаких отдельных статистических данных по курортной недвижимости, которая в основном интересует чужестранцев. Да и средняя удельная стоиость, указанная в источниках, берется исходя не из конкретных идеальных сделок, а на базе цены, которую запрашивают продавцы. Исходя из этого в некоторых источниках говорится о понижении цен на 30-40%, в других средствах массовой информации приводятся иные эти».
Представитель компании LEANGA Алена Бойкова считает, что падение средних стоимостей в Испании обусловлено трансформацией структуры предложений. «Те, кто не имел ипотеки, снижать цену на собственный жилье не стали. Но в продаже показалось большое количество объектов по стоимостям ниже рыночных. Его пробуют сбыть собственники, каковые нахватались недорогих кредитов и собрали большое количество единиц жилья в надежде на перепродажу по большим стоимостям во время роста в 2005 – 2008 годах.
С уходом с рынка британцев, составлявших до 80% от зарубежных клиентов испанской недвижимости в 2008-2009 годах, перепродать это жилье стало сложно, а платить ипотеку нужно. Вот и стали выставлять объекты на продажу по дешевке. Из этого и понижение средних стоимостей», — поясняет эксперт.
Как бы ни упали настоящие цены на интересующие россиян объекты В первую очередь кризиса, все специалисты сходятся в одном: как раз на данный момент в Испании сложился рынок бессчётных интересных вариантов и возможностей, на котором возможно совершить весьма хорошую сделку. Основное, знать, где искать
Шерше ля банк
Основной демпинговой силой на рынке недвижимости Испании были местные банки. По окончании обвала в отрасли к ним в собственность перешло большое количество объектов от нерадивых кредитополучателей (как частных лиц, так и девелоперских компаний), каковые не смогли расплатиться со собственными ипотечными займами. Скажем, лишь на Коста-дель-Соль из 22 тысяч продаваемых новых домов, 10 тысяч принадлежат разным денежным структурам.
Что в таковой ситуации остается делать банкам? Дабы в сжатые сроки и в условиях твёрдой борьбе вернуть собственные деньги, им приходится деятельно снижать цены. К примеру, в июне 2012-го банк Banesto выставил на продажу около сотни домов на побережье со скидками до 80% (!).
Цена «квадрата» в этом жилье составляла около €645, что в три раза ниже, чем в среднем по стране.
Как рассказал о беседе со мной один из испанских риелторов, что захотел остаться неназванным, на данный момент банки переманивают у них практически всех клиентов. «Обхаживаешь клиента, обрисовываешь ему отечественные предложения, устраиваешь бесплатный тур в Испанию. Он приезжает, глаза выпучивает на объявления о продаже залоговой недвижимости по низким стоимостям, и переходит из агентства в банк», — пожаловался эксперт.
А почему бы и нет? Как раз в этом сегменте рынка на данный момент видятся особенно низкие стоимости. Но риэлторы дают предупреждение и о «подводных камнях» приобретения аналогичной недвижимости.
Во-первых, проблемные дома обычно переходят к банкам в весьма неприглядном состоянии. Бывшие собственники, перед тем как расстаться со своим жильем, выносят из него все впредь до дверей и сантехники. Соответственно, новым обладателям нужно будет потратиться на ремонт.
Во-вторых, если вы станете покупать жилье напрямую у банка, то и решать все последующие неприятности вам кроме этого придется самостоятельно. У банков не бывает департаментов послепродажного обслуживания, помогающих преодолеть начальные трудности адаптации и берущих на себя оформление всех документов по окончании сделки (договора на обеспечение электроэнергией, подключение телефона, контракт с ТСЖ и т.д.).
«Лучше обратиться к агентству, официальному представителю банка. На данный момент фактически все банки сотрудничают с разными риэлторскими агентствами, среди них и трудящимися на русский рынок. Беря через такое агентство, вы заплатите те же деньги, но получите возможность воспользоваться дополнительным сервисом, что окажет помощь избежать многих неприятностей», — рекомендует Елена Гросс.
Трудиться с посредником либо напрямую с банком — решайте сами Добавлю лишь, что успешные примеры проведения россиянами аналогичных сделок уже имеется. Об одном из них просматривайте в статье «Персональный опыт: приобретение квартиры в Испании посредством ипотеки».
Неприятности продавца – возможности клиента
Где лучше искать самые удачные предложения – на первичном либо вторичном рынке? В Испании это не столь принципиально важно, поскольку стоимости снизились во всех сегментах. Основное, отыскать продавца, что испытывает денежные неприятности.
Такие собственники, видя возможность настоящей сделки, готовься идти на уступки.
«О каких-то конкретных цифрах скидок сказать сложно. Время от времени скидка не так велика, но начальная цена уже была низка. На мой взор, выгодность приобретения стоит определять, учитывая уровень цен на подобные объекты», – отмечает Елена Гросс.
По словам эксперта, при покупке объектов от частных собственников, которым нужно безотлагательно реализовать собственную недвижимость, направляться обратить особенное внимание на диагностику всевозможных задолженностей. Платежи за газ, свет, воду, налоги, неспециализированные затраты по кондоминиуму – это лишь начало перечня нужных испытаний.
Кроме этого направляться смотреть за вероятными правами третьих лиц, каковые до сих пор не отражены в Реестре собственности, но смогут в том месте показаться во время, в то время, когда идет подготовка к сделке. Само собой разумеется, нотариус не разрешит совершить продажу , если обнаружатся права третьих лиц. Но возврат уплаченного залога при данном развитии событий также процесс не самый простой.
Качественная и грамотная юридическая помощь – это то, чем нужно заручиться при покупке проблемной недвижимости, считают эксперты.
Действуй скоро, приходи с кэшем
Алена Бойкова согласна с тем, что испанские застройщики, так же как и рядовые собственники, готовы снижать цены на собственные предложения. Но, по словам эксперта, это время подходит к концу. «Цены уже обозначили перемещение вверх. К примеру, строительная компания Urbincasa, застраивающая город Аликанте и побережье Коста Бланка, увеличила цену на пять из семи строящихся комплексов.
Соответственно, ни о каких уступках обращение уже не ведется», — поясняет эксперт.
Оформление ипотеки занимает существенно время, в особенности для россиян, которым нужно дать объемный пакет документов. Исходя из этого те клиенты, у которых имеется cash, наличка, смогут выбить себе весьма хорошую скидку. Как отмечает представитель компании ASPOF Светлана Федчун, обладатели недвижимости готовы идти на большое понижение цены собственных владений, в случае если смогут рассчитывать на стремительное получение денежных средств, дабы ответить по своим обязательствам перед банком.
«Обстановка на рынке всегда меняется и нужно принимать решения скоро. Из последних новостей: ЕС выдал кредит испанским банкам, и это значит, что у них отпала острая необходимость в стремительных продажах, следовательно, с ними будет все тяжелее договориться, — додаёт Светлана Федчун. — на данный момент в Испании сложился рынок клиента. Как раз в это время возможно сделать прекрасные инвестиционные вложения в недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках.
Основное функционировать скоро и иметь в распоряжении cash , дабы надавить на обладателей».
Чем дешевле объект – тем больше скидка
А что по поводу скидок по классам недвижимости и различным видам? Где стоимости упали посильнее всего?
Светлана Федчун уверен в том, что больше всего подешевела недвижимость, которая находится в нехороших районах. «Неизменно необходимо помнить, что самое серьёзное на этом рынке — это location, location и еще раз location, — говорит эксперт. — В случае если разбирать виды недвижимости, то земельные наделы очень сильно в стоимости не упали. Большое понижение стоимостей случилось на квартиры и виллы по всем классам жилья: эконом, средний, элита. И обстоятельство в том, что обладатели недвижимости не смогут отвечать по своим обязательствам перед банками».
Елена Гросс уверена, что в Испании посильнее всего снизились в цене малоликвидные объекты. Это – квартиры и дома в глубинке, далеко от моря, курортов и громадных городов, таких как Мадрид и Барселона. «Приличные объекты на первой-второй-третьей линии моря в регионах с хорошей инфраструктурой пользуются спросом многими клиентами, как испанцами, так и чужестранцами. Исходя из этого особенно большого понижения стоимостей мы не зафиксировали, стоимости снизились, непременно, но не так», — говорит эксперт.
Риэлторы додают, что сейчас не пользуются фактически никаким спросом наделы земли под частное строительство. На сегодня в Испании возможно купить готовую виллу по цене более удачной, чем приобрести участок и выстроить на нем дом. Единственное, что вызывает время от времени интерес, – участки под застройку в районах с ограниченным предложением, как, к примеру, первая линия моря.
Алена Бойкова, со своей стороны, считает, что посильнее всего стоимости сократились на недвижимость экономного класса, поскольку большая часть неплательщиков ипотеки обладали как раз таким жильем. «Среди собственников объектов среднего ценового уровня (дорогие квартиры и таунхаусы, маленькие отдельные дома) таковых мало. А среди обладателей дорогих вилл нет совсем.
Исходя из этого средние цены на недорогое жилье снизились заметно, на жилье среднего ценового диапазона – незначительно. А на дорогие земельные участки и виллы у моря цены не уменьшались вовсе, а обычно кроме того росли», — додаёт специалист.
***
Итак, в Испании сейчас вправду большое количество возможностей. К примеру, приобрести «убитую» и поразительно недорогую банковскую квартиру и сделать в ней ремонт. Договориться с отчаявшимся хозяином на стремительную продажу с хорошим дисконтом. Либо отыскать регион, кинутый некогда активными на этом рынке англичанами.
Основное, в погоне за скидками помнить о собственных целях.
Согласитесь, если вы ищете недвижимость для сдачи в аренду, то, какое бы жилье вам не предлагали на расстоянии 10 километров от моря, оно вам не подойдет. В случае если отдыхая в Испании, вы не желаете каждый день пользоваться машиной (либо вовсе не можете водить), то отдаленные урбанизации, пускай виллы в том месте и стоят дешевле квартир, – это не для вас. Основное, сперва выяснить критерии, от которых вы ни при каких обстоятельствах не сможете отказаться.
А по поводу всего остального возможно договариваться и торговаться. В Испании на данный момент для этого самое время!
Создатель Анастасия на данный момент
\
