Недвижимость в юрмале: покупатели делают погоду на рынке
Юрмала была, имеется и будет оставаться привлекательным местом для проживания. И ее недвижимость продолжает приводить к интересу у потенциальных клиентов. Но продавцам необходимо принимать во внимание с тем, что именно клиенты диктуют сейчас цены в сегменте респектабельной курортной недвижимости.
Отечественные коллеги из латвийского издания m2 и портала varianti.lv говорят, как Юрмала живет без «Новой волны» и что происходит с местным рынком недвижимости летом 2017 года.
Особенное место
Все мы люди различные, и такое, дабы одно да и то же место привело к восхищению полностью у всех, – уникальность. В вопросе нравится – не нравится очень многое зависит от внутреннего восприятия человеком окружающего мира, от того, что он рассчитывает заметить и взять.
Одни при формировании собственного мнения обращают внимание на какие-то актуальные тренды либо упираются в незначительные недочёты, другие, не закрывая глаза на мелочи, придерживаются хорошего хода мыслей и наслаждаются красивыми моментами, каковые дарят любой новый сутки, любая прожитая секунда.
Вот так и с Юрмалой. Пускай по длительности собственного курортного сезона она и близко не имеет возможности сравниться с городами юга Испании, Франции, Италии или других стран Средиземноморья, но у нее масса других преимуществ, разрешающих оставаться любимой сотнями тысяч людей.
- Просматривайте кроме этого: Процедура приобретения недвижимости в Латвии
Особенное место в их сердцах занимают протянувшиеся на десятки километров, и от того кажущиеся нескончаемыми, пляжи с их небольшим, мягким и чистым песком. Не меньшей славой овеян и пьянящий собственной свежестью курортный воздушное пространство, близко пропитанный хвойными и йодистыми запахами.
Для многих людей, чья жизненная философия сходится с внутренним ритмом Юрмалы, приморский город готов в любую погоду дарить радость приятного и спокойного отдыха.
Повезло летом с погодой и большая часть дней выясняется солнечными – замечательно! Обласканные теплыми лучами, пляжи Юрмалы наполняются шумным шумом отдыхающих – загорающих, плескающихся на мелководье, проводящих время в разнообразных спортивных забавах либо легко присевших в одном из бессчётных пляжных кафе и баров.
Но в случае если Балтийское море решает напомнить о собственной прохладной сущности, в Юрмале неизменно имеется чем заняться. Самое простое – прогуляться, пробежаться либо махнуть на велосипеде по уходящей вдаль широкой прибрежной полосе, столетиями защищаемой растянувшимися по стойке смирно соснами.
На пути вас неизменно будут сопровождать бегущие наперегонки облака самых затейливых форм; накатывающие на берег низкие волны, в конце собственного пути быстро исчезающие белесой пеной в прибрежном песке; чинно выхаживающие по утрамбованному дождиком пляжу гордые вороны либо суетливо и звучно спорящие о чем-то чайки.
В случае если повезет, то где-то начиная от Вайвари и Каугури новых красок в природную идиллию добавят покачивающиеся на водной глади грациозные белые лебеди.
А ведь имеется в ее округе и юрмале еще и разнообразные туристические тропы, пешеходная улица Йомас с развлечениями, ресторанами и барами самой разнообразной кухни, огромное количество детских игровых площадок, основной из которых, непременно, есть лесной парк «Дзинтари», бессчётные спа-бассейны и комплексы, аквапарк и известный летний концертный зал «Дзинтари»…
Для многих людей, чья жизненная философия сходится с внутренним ритмом Юрмалы, приморский город готов в любую погоду дарить радость приятного и спокойного отдыха, разрешающего отрешиться от проблем и повседневных стрессов. Это дорогого стоит. И это то, что ни при каких обстоятельствах не приедается людям, то, что они ценят независимо от политической и экономической конъюнктуры!
А жизнь длится
На приведенное выше лирическое отступление издание m2 и портал varianti.lv сподвигла иногда всплывающая на русскоязычных интернет-поисковиках статья «Русском газеты» примера лета 2015 года с заголовком «Через год по окончании ухода «Новой волны» Юрмала превратилась в бедный курорт».
Время расставило все по своим местам, и по прошествии двух лет по поводу тех измышлений остается только улыбнуться: курорт жив-здоров и дышит полной грудью. Пускай и без массового упоминания и помпезности в средствах массовой информации, как это было ранее.
Не смотря на то, что концертных мероприятий этим летом в Юрмале много, а их формат стал кроме того разнообразнее. И заполняемость арендного фонда и гостиниц находится на хорошем уровне. Ну в противном случае, что большая часть одолжений на курорте стало более доступно массовому потребителю, чем это было в 2014 году, можно считать негативным причиной только для продавцов этих одолжений.
Но никак не для тех, кто ими пользуется. Подобно и в сфере недвижимости.
Сейчас Юрмале было нужно пережить определенное очищение, не смотря на то, что подобное утверждение и покажется кощунственным для застройщиков. Сейчас курортное жилье стало дешевее для большего круга клиентов. Да и сам рынок стал чуть устойчивее по обстоятельству того, что на нем проявляется внутренний спрос.
Разрешим себе высказать предположение, что кроме того верхний (дорогой) сегмент юрмальского жилья по окончании длившейся нескольких лет просадки выходит на стадию ценовой стабилизации. Что в скором времени должно положительно сказаться на спросе. Но, квартиры советской постройки данный этап прошли: они дорожают за счет ипотечной активности местных клиентов.
Бюджет каждой девятой сделки в текущем году превышал 150 000 евро, что можно считать еще одним подтверждением постепенного восстановления спроса.
По данным Земельной книги Рижского района, которая ведет учет всех официальных сделок, за первые пять месяцев 2017 года в Юрмале были заключены 545 соглашений приобретения разного недвижимости. Это на 17 единиц больше, чем за теже месяцы прошлого года.
Главную лепту в эту статистику до тех пор пока вносят продажи серийных квартир в Каугури и других местах курорта. Цены предложения на для того чтобы рода жилье советской постройки в Лиелупе, Булдури, Майори и Дубулты в отдельных случаях начинают зашкаливать за 1 200-1 300 евро за кв. м при средних для Каугури – чуть более 500 евро за кв. м.
- Просматривайте кроме этого: Асари – ваша недорогая Юрмала
Анализ сделок продемонстрировал: бюджет каждой девятой курортной сделки в текущем году превышал 150 000 евро, что можно считать еще одним подтверждением постепенного восстановления спроса в высоком сегменте. Объекты данной ценовой категории традиционно находятся на пространстве от Лиелупе до Вайвари. Не смотря на то, что клиенты-нерезиденты стандартно просят морскую сторону, но не дальше, чем до станции Майори.
Тут еще раз сделаем выговор на относительно маленькой емкости рынка Юрмалы: повышение либо уменьшение числа ежемесячных продаж на 20-30 сделок кардинально меняет и ощущения от рынка, и настроения его игроков. И появление этих дополнительных продаж в центре Юрмалы этим летом, как, "Наверное," и в ближайщее время, будет напрямую зависеть от Ее Величество Цены!
Без фанатизма
«начало и Весна лета 2017 года прошли под знаком определенного прироста интереса к юрмальским объектам. Но без фанатизма: никто из клиентов никуда не торопится и все без исключение не скупает! Собственники смогут забыть о таких фантазиях.
Рынок прекратил быть эмоциональным, – говорит о собственном видении обстановки глава компании Real Estate Jurmala Игорь Данилевич. – Деньги вычисляют все. Нет больше необоснованных всплесков действий потенциальных клиентов, приводящих к искажению рынка.
В случае если сказать о прошлом, то в 2005-2009 годах Юрмале, как и всей Латвии, довелось пережить надувание, а после этого и схлопывание пузыря банковской недвижимости, позванного через чур либеральным ипотечным кредитованием.
С 2011 года и по финиш лета 2014-го на курорте надувался ценовой пузырь в следствии активности клиентов-нерезидентов. Понижение этого давления длится третий год и, хотелось бы сохранять надежду, подходит к концу. Рынок успокаивается и делается ровным.
Клиенты берут недвижимость в Юрмале, руководствуясь только необходимостью, а не модой либо престижностью.
Обладателям юрмальских квартир, домов и участков необходимо принимать данную обстановку как обычную и долгоиграющую. Спрос как такой имеется, и он полностью живой: люди интересуются всем, включая и аренду жилья, и приобретение земельных участков. Лишь ищут недвижимость в привлекательном месте, в хорошем состоянии и по разумной цене.
Главное отличие нынешней обстановке от наблюдавшейся до осени 2014 года – многократно уменьшилось количество чужестранцев. Но выросла часть местных.
Но и у тех, и у других логика принятия ответа в наше время полностью однообразная. Как представители и россияне СНГ, так и европейцы и местные берут недвижимость в Юрмале, руководствуясь только необходимостью, а не модой либо престижностью аналогичной приобретения.
При столь принципиальной позиции клиентов на первый замысел выходит вопрос о мотивированности продавцов. На рынке остаются собственники, ожидающие возврата золотых деньков и выставляющие собственный имущество по завышенной и одним им понятной цене.
Но в случае если три-четыре года назад с таковой позицией как-то получалось оставаться на рынке (бывало, люди приходили наблюдать такие варианты, но не брали), то на данном этапе это больше не работает: наблюдать не идут. В то время, когда нет верной и отвечающей нынешним реалиям цены, недвижимость перестает вызывать какой-либо отклик. Клиенты четко формулируют собственные денежные возможности, и в случае если продавцы к ним не прислушиваются, то шансы на сделку становятся нулевыми».
«Для нас самой яркой тенденцией первой половины 2017 года стало возобновление запросов на приобретение квартирного имущества в Юрмале, чего, будем честными, практически не наблюдалось в последние два года, – отмечает обладатель компании VIP Real Александр Цыкунов.
И сам же себя поправляет: – Какие-то сделки с апартаментами и квартирами, само собой разумеется, совершались. Но они были единичными и не носили характера, разрешающего сказать о четких тенденциях. В случае если в 2015 и 2016 годах отечественные клиенты задавали вопросы по большей части частные и землю дома, то в 2017-м, вооруженные информацией о новых ценовых предложениях застройщиков, они снова обращают собственный взгляд на апартаменты и квартиры.
И не только задают вопросы их, но и берут».
Имеется примеры, в то время, когда клиенты решали подождать, как они сохраняли надежду, следующего этапа коррекции стоимостей, а приглянувшаяся им квартира уходила с рынка, поскольку покупалась вторыми с маленькой уступкой от ветхой цены.
Чужестранцев практически прекратил интересовать вопрос получения ВНЖ в Латвии.
«Очень выделю тот факт, что нерезидентов практически прекратил интересовать вопрос получения ВНЖ в Латвии, – додаёт собственные штрихи к неспециализированной рыночной картине партнер Ordo Group Зайга Ницмане. – По отечественной статистике, только любой двадцатый нерезидент вспоминает об ID-карточке. Остальные клиенты берут или для отдыха, или постоянного проживания семьи».
- Просматривайте кроме этого: вид и Визовый режим на жительство в Латвии
Стоит напомнить, что по завершении прошлого кризиса (в 2009 и начале 2010 года) на первой линии Юрмалы квартиры предлагались по 2 500-3 000 евро за кв. м. А через несколько лет рынок запестрил подобными предложениями выше 4 000-5 000 евро за кв. м. Кое-какие проекты заявлялись и по 10 000 евро за кв. м.
Этим летом в ряде новых проектов на проспектах Булдуру и Дзинтару опять имеются предложения в районе 3 000 евро за кв. м. На второй линии центральной части курорта и потом и того дешевле.
Болевая точка
В квартирном сегменте сейчас все острее обозначается момент, косвенно мешающий росту числа сделок в центре Юрмалы, – это цена обслуживания. Дело в том, что клиенты элитных и бизнес-комплексов в большинстве случаев оставляют себе управление ими через собственные дочерние структуры.
Установленные тарифы за обслуживание превышают 2-2,5 евро за кв. м.
Люди не желают каждый месяц отдавать за жилье, в котором никто не живет, по 700-800 евро.
«Три-четыре года назад клиенты кроме того не вспоминали об этом. Вот уже год, как вместе с размером налога на недвижимость данный параметр носит серьёзный темперамент. Кроме того очень состоятельные нерезиденты, услышав о стоимости обслуживания выше 2-2,5 евро за кв. м, а имеется комплексы, где берут по 3 евро за кв. м и более, разворачиваются и не хотят разглядывать приобретение в таких проектах, – делится наблюдениями, взятыми на протяжении совместных просмотров с клиентами Александр Цыкунов. – Квартира, в случае если ее не сдают, требуется нерезидентам в лучшем случае на месяц-полтора в течение года.
- Просматривайте кроме этого: Содержание недвижимости в Латвии
В другое время она стоит безлюдной. И люди не желают каждый месяц отдавать за жилье, в котором никто не живет, по 700-800 евро. А такие платежи присутствуют в большинстве проектов на проспектах Дзинтару и Булдуру.
К нам кроме того обращаются старыеклиенты, живущие в таких комплексах, прося либо оказать помощь решить вопрос со понижением цены обслуживания, либо реализовать квартиру и подыскать другую, пускай и подальше от моря, но с разумной ценой обслуживания».
Виллы – дома – хибары
Наименее драматично последние два с половиной года отразились на сегменте частных домов и земельных участков для застройки, расположенных в хороших местах курорта. Потому как это предложение достаточно ограниченное, да и география спроса со стороны тех же нерезидентов имеет четкие границы: на морcкой стороне – это от Лиелупе и в лучшем случае до Майори.
В той же Лиелупе имеется только полдесятка участков без каких-либо важных обременений. Ясно, что цены на них держат. И тут кроме этого появляется несоответствие с рынком.
Сделки Сейчас вероятны только в том случае, если окончательная цена объекта окажется на 25-30% ниже собственного же предложения лета 2014 года.
Дабы завлечь клиента, кое-какие обладатели раскошеливаются на 3D-туры, каковые очевидно приукрашивают реальность.
«Сегменту частных домов нужна глобальная опись. То, что сейчас предлагается, редко удовлетворяет запросам клиентов: дома или в нехорошем состоянии, или требуют ремонта. Но выставляются как “хорошее и качественное” жилье, – разводит руками глава Игорь Данилевич. – Дабы как-то завлечь клиента хотя бы на просмотр, кое-какие обладатели раскошеливаются на 3D-туры, каковые очевидно приукрашивают реальность.
В компьютере все красиво, клиент приезжает на просмотр куда макар телят не гонял и разочаровывается. Потенциальные клиенты должны учитывать, что в Юрмале практически нет предложения новых или полностью реновированных домов, каковые инвесторы делали бы как раз с целью предстоящей перепродажи».
Тему ветхого фонда расширил Александр Цыкунов: «Более чем 70% представленных на продажу частных домов Юрмалы старше 15 лет. Заходим с клиентом в дом, выстроенный полтора десятилетия назад по разработкам того времени, из считавшихся тогда передовыми материалов, с тем пониманием жизненного пространства И обладатель преподносит нам собственный имущество как новостройку с соответствующей большой ценой.
На деле же все это уже вчерашний сутки. У современных клиентов, в особенности состоятельных, с бюджетом от 600 000 евро и выше, совсем другой подход к оценке недвижимости. То, что сделано 10-15 лет назад, они не принимают как новое. Клиенты вычисляют так: цена квадратного метра почвы в этом районе – такая-то, выстроить с самой лучшей современной отделкой, передовыми материалами и по передовым разработкам – обойдется во столько-то.
Исходя из этого и именуют цену. Люди готовы брать и многомиллионные объекты, лишь не все продавцы согласны прислушиваться к их доводам».
Рынок Юрмалы оживает
Основной латвийский курорт не утратил ни одного собственного природного преимущества, и в нем так же, как и прежде возможно превосходно отдохнуть и прекрасно совершить время. А вот то, как плодотворным на продажи будет рынок недвижимости, зависит от застройщиков и собственников. От их ценовой позиции.
Потому как никакого нового массового притока вторых клиентов в ближайщее время не предвидится. Как и раньше, господствовать будут москвичи, частично питерцы, плюс местные клиенты. Соответственно, тем, кто захочет реализовать, нужно будет считаться с новым подходом к приобретениям курортной недвижимости этими клиентами.
Создатель Роман Голубев
Фото: flickr.com — Jean-Pierre Dalbera, Bryan Ledgard, Егор Журавлёв.
407.Юрмала.Пляж.Приобретения. Ларьки на ул.Йомас.Латвия
