Необходимы гарантии безопасности для всех участников рынка зарубежной недвижимости
Сделки по приобретению зарубежной недвижимости россиянами должны быть защищены с юридической и денежной точек зрения, считает глава Комитета по зарубежной недвижимости Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Михаил Келим.
По статистике Центрального банка, россияне в 2008 году увеличили траты на приобретение недвижимости за рубежом. Петербуржцы, разумеется, наровне с москвичами, формируют значительную часть спроса?
Полных сведений о числе приобретений, идеальных петербуржцами, нет. Но тенденция весьма броская: отечественный город стал центром притяжения опытных участников рынка зарубежной недвижимости. Ко мне пришли наибольшие столичные компании, а зарубежные компании работу в Российской Федерации часто начинают с открытия представительства в Северной столице.
Город стал местом проведения наибольшего Интернационального форума по зарубежной недвижимости INFOREAL, включающего конгресс и выставку. В Санкт-Петербурге с осени 2008 года обосновалась столичная выставка. Многие местные риэлторские компании открывают отделы зарубежной недвижимости.
Заметно больше внимания данной теме стали уделять петербургские СМИ, кое-какие глубокоуважаемые издания запустили регулярные приложения.
Как пользуется спросом недвижимость за рубежом у обитателей страны вне сырьевых регионов и столиц?
Сам факт участия в форуме по зарубежной недвижимости INFOREAL специалистов из десятка русских городов – от Калининграда до Иркутска – подтверждает интерес к этому рынку по всей России.
Сейчас зарубежные компании приходят в Россию в поиске не столько объектов для вложения средств, сколько клиентов. Это оправдано: отечественные соотечественники во многих государствах стали формировать спрос на рынке недвижимости. Русские клиенты тем более заметны, что внутренний спрос во многих странах замер, а активность инвесторов из других государств радикально сократилась.
Традиционно недвижимость за границей активнее всех брали британцы, американцы и ирландцы. С наступлением глобального экономического кризиса их возможности и жажды сократились. На Кипре, к примеру, за год среди участников всех сделок купли-продажи часть россиян выросла с 20% до 40%.
Россию кризис (и снижение спроса на жилье а также) не обошел стороной. Как это отразилось на активности интернациональных сделок с объектами недвижимости?
Времени В первую очередь кризиса прошло достаточно, на этом рынке не только не заметно спада, но происходит рост количества продаж.
Как должны функционировать агентства недвижимости в интересах собственных клиентов и как практика соответствует верной теории?
Перед тем как организовать отдел продаж за границей, нужно выяснить специализацию: недвижимость какой какого типа и страны вы готовы предложить клиентам.
К примеру, если вы нацелены на бюджетные объекты массового сегмента, к примеру в Болгарии либо Египте, нужно готовься к громадному потоку «интересантов». И только немногие из них станут настоящими клиентами. В случае если ваша цель – реализовывать объекты премиум-класса, вы должны знать, где и как искать клиентов, и к партнеру по другую сторону границы у вас будут совсем другие требования, чем при организации массовых продаж.
Риэлтор, выходя на рынок, обязан совершить анализ рынка недвижимости той страны, где собирается работать. Нужна информация об объектах в предложении, о средних параметрах и ценах, воздействующих на конечную цена приобретения. Нужно знать порядок проведения сделки, пакет нужных документов, схемы взаиморасчетов, возможности перевода средств.
Процесс выстраивания бизнес-стратегии содержит большое количество поворотных моментов. Но часто риэлторы действуют несложнее: взяв заказ на объект, ищут в открытых базах данных компанию, выставившую на продажу требуемое. Но это не в полной мере квалифицированная работа.
Путь «от объекта» несложен, но не дает достаточных обеспечений: риэлтору – в получении комиссионных, а его клиенту – в безопасности операции.
В случае если риэлтор желает оказать клиенту качественную услугу, он обязан убедиться в надежности партнера по другую сторону границы. Для этого нужно выехать на место, ознакомиться с способами работы, проанализировать договорную базу. Произойди так, что риэлтор не озаботится сбором данной первичной информации, имеется возможность, что его введут в заблуждение.
В следствии же клиент не возьмёт нужного и будет обижен.
Не считая риска попасть на не хватает квалифицированного посредника, существуют более неспециализированные неприятности. Часто в соглашениях ответственность зарубежной стороны прописывается очень условно, и это формирует трудности. Люди, каковые трудятся тут, в Российской Федерации, имеют достаточно условный статус – консультанта либо «представителя». Сама же сделка проходит в месте нахождения объекта.
Приобретение квартиры в строящемся доме объективно несет риски, и в случае если у застройщика появятся неприятности, русский клиент их невольно поделит. В Российской Федерации подобная обстановка неприятна, а вдруг строительная компания находится в Болгарии, Испании либо Португалии – это не очень приятно вдвойне.
на данный момент для клиента не существует действенных защитных механизмов, так?
Сейчас единственный рецепт – обращаться в те компании, каковые владеют авторитетом и серьёзным опытом. Но и это не дает обеспечений: многое зависит от контрактов между местной компанией и ее зарубежным партнером (риэлтором либо застройщиком).
Стало очевидно, что раздельно забранная компания, независимо от ее авторитета и масштаба, не в состоянии полностью обеспечить гарантии для себя и собственных клиентов. Опыт говорит, что кроме того весьма большое и глубокоуважаемое агентство может оказаться в ситуации, в то время, когда зарубежный партнер накапливает долги на десятки тысяч евро, и требуются важные затраты, дабы их истребовать.
Мысль консолидировать силы для ответа аналогичных неприятностей назрела.
Сначала шла обращение о масштабе Санкт-Петербурга. В рамках Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти был создан Комитет по зарубежной недвижимости. После этого, на протяжении дискуссии на форуме INFOREAL, раздалось предложение эту идею увеличить до интернациональной ассоциации.
На уровне Санкт-Петербурга объединение участников рынка уже принесло какую-то осязаемую пользу?
Имеется первый, но в полной мере конкретный итог: создана программа опытной подготовки риэлторов для работы с зарубежной недвижимостью. Базисный курс создан при участии Университета недвижимости и FIABCI–Российская Федерация.
Программа уже готова к запуску? В то время, когда планируется начать обучение?
Курс в сентябре-октябре будет предложен слушателям. Это лишь начало. Потом планируется совместно с FIABCI и другими интернациональными организациями совершенствовать курс и проецировать его уже на всю Россию.
Крайне важно, дабы программа формировалась не только теоретиками из образовательных центров, но и самими риэлторами-практиками. Среди петербургских риэлторов имеется компании и люди, каковые занимаются продажами импортных объектов в Российской Федерации в течении десяти лет. Их опыт нужно применять.
Важные наработки имеются кроме этого у зарубежных компаний. В случае если опыт и эти знания удастся объединить, совокупность обучения будет рабочей и действенной.
Интернациональная ассоциация, идею создания которой поддержали участники форума INFOREAL, обязана объединить страны Европы либо географических ограничений нет?
По идее, в ней смогут принимать участие специалисты любой страны, ориентированные на российских клиентов зарубежной недвижимости. В ассоциацию смогут войти российские и зарубежные риэлторские, юридические и строительные компании, и СМИ.
Задачи для того чтобы объединения диктуются заинтересованностями развития и покупателей рынка. В первую очередь – рынок недвижимости разных государств будет более прозрачным и цивилизованным как для клиентов, так и для специалистов. Клиенту нужно юридическое обеспечение безопасности сделки.
Его имела возможность бы дать совокупность опытных стандартов, подкрепленная соответствующими образовательными программами. Эти два инструмента являются основой для создания совокупности сертификации. Сертификат интернациональной организации способен стать хорошим ориентиром для клиента: он подтверждает тот факт, что эксперты компании научены для грамотных действий, а компания достаточно надежна, дабы пользоваться ее одолжениями.
Сертификат в полной мере может стать собственного рода торговой маркой, которая будет продвигаться СМИ как рекомендация и знак отличия клиенту.
Мы говорим о зарубежной недвижимости, но это – десятки государств. В каждой из них – собственный законодательство по недвижимости, собственные документы. Исходя из этого для действенной работы нужна унифицированная договорная база по интернациональным сделкам, которая обеспечила бы баланс ответственности сторон, независимо от их гражданства.
Рынок остро испытывает недостаток в создании этих инструментов, и механизма разрешения споров. Исходя из этого в полной мере логично, что о заинтересованности в создании интернационального объединения заявили риэлторы-практики из многих городов России. Намерение принимать участие в ассоциации декларируют и зарубежные компании.
Исходя из этого возможность наладить надежное партнерство в ассоциации может стать еще одним серьёзным преимуществом объединения.
Подобные задачи пробуют решать и другие интернациональные организации – FIABCI, CEREAN, CEPI
Цели всех опытных объединений во многом перекликаются. Но создаваемая организация будет иметь собственную специфику: планируется, что в нее войдет широкий круг специалистов, включая СМИ и выставочные центры. Это предоставит шанс не вариться в собственном соку, а проводить замечательную политику информирования населения, развивать как опытную составляющую, так и рынок в целом.
Создание ассоциации готовы поддержать замечательные информационные ресурсы обеих столиц (в Санкт-Петербурге – Несколько компаний «Бюллетень Недвижимости»).
Второе отличие: ассоциация будет сфокусирована на весьма узком рынке : зарубежное недвижимое имущество для русского клиента. Быть может, для русскоязычного – включая граждан Казахстана, Белоруссии и Украины.
Названные организации накопили обширный опыт работы, но они нацелены на широкий охват рынка. Я уверен, что новая ассоциация будет сотрудничать с ними. Но в нашем случае речь заходит о ответе бизнес-вопросов в узком сегменте, исходя из этого приоритетом будут связи с локальными муниципальными ассоциациями.
Мысль лишь прошла стадию дискуссии на форуме INFOREAL, и задавать вопросы о итогах еще рано?
на данный момент формируется коммисия – как и было решено участниками INFOREAL. О намерении делегировать собственных экспертов в группу заявили пара больших структур. В работе этого глобального проекта примут участие члены Комитета по зарубежной недвижимости АРСП.
Я надеюсь, что в состав коммисии войдут умелые специалисты рынка. Потому, что рабочей группе предстоит создать проект документов организации, а также совокупность управления, устав и пр.
По замыслу, утвержденному участниками INFOREAL, к следующему форуму (он пройдет 1–4 октября 2009 года) уже будет подготовлен проект ассоциации.
Разговаривала: Анна Александрова
БН.ру
Панельная дискуссия: Как будут смотреться продажи жилья через 3 года
