Новая схема приобретения недвижимости в испании со скидками: пошаговая инструкция
О «банковской» либо «залоговой» недвижимости в Испании знают все либо практически все. Объекты, изъятые у неплательщиков ипотеки, банки реализовывают с хорошими скидками – и это завлекает. Но приобретение отчужденного жилья – не единственный метод стать хозяином виллы либо квартиры по удачной цене. В этом материале – рассказ о еще одной, пока не таковой раскрученной среди россиян схеме: приобретение у банка с дисконтом долгов хозяина недвижимости по кредиту.
Пошаговая инструкция.
За годы кризиса, что в Испании продолжается с 2008 года, в стране показались много тысяч должников по ипотекам. Это люди либо компании, каковые в «тучные» годы купили посредством заемных средств недвижимость, но из-за рецессии так и не смогли рассчитаться с кредитором.
Многие долговые объекты перешли в собственность к банкам, каковые, со своей стороны, выставили их на продажу. (О достоинствах и недостатках приобретения «залоговой» недвижимости просматривайте тут.) Но нужно осознавать, что таковой вариант развития событий для банка не совершенный. Торговля недвижимостью для него – непрофильное занятие. К тому же, в ситуации , в то время, когда рынок завален свободными объектами, – оно возможно еще и невыгодным.
Недвижимость может ожидать собственного клиента годами, а банк все это время будет должен платить коммунальные платежи и налоги. В итоге не факт, что он сможет вернуть израсходованные деньги.
Как раз исходя из этого многие банки стремятся не переписать на себя права собственности на недвижимость, а уступить инвестору долги прошлого обладателя и сходу взять «живые» деньги.
Процесс приобретения долга имеет несколько этапов:
- Испанские банки выставляют на продажу долги собственников недвижимости по кредиту.
- Инвестор (человек, к примеру из России, желающий купить объект по цене намного ниже рыночной либо, как минимум, расширить инвестированные ) изучает имеющиеся предложения.
- Обсуждает с партнером (агентство недвижимости, которое специализируется на таких сделках) условия конкретной приобретения.
- Заключает контракт с банком на приобретение долга обладателя недвижимости.
- Ожидает объявления даты публичного аукциона, на которомобъект будет выставлен на торги.
- По окончании аукциона инвестор или приобретает назад инвестированные вместе с прибылью (начальная стоимость недвижимости на аукционе назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и других побочных затрат), или делается хозяином недвижимости по удачной цене (в случае если на аукционе клиент не найдется).
Разглядим любой этап подробнее
Этап анализ: предложений и первый поиск информации
Неспециализированной базы, где были бы собраны все объекты недвижимости в Испании, каковые продаются по таковой схеме – приобретение долга, – нет. Находясь в Российской Федерации, самостоятельно отследить такие варианты сложно. Самый несложный путь для инвестора – отыскать в Испании партнера, агентство недвижимости, которое занимается данной деятельностью, собирает данные у банков и предоставляет клиентам актуальные предложения.
По данной схеме продаются все виды объектов, от студий до отелей, во всех регионах страны, от мелких курортных поселков до других мегаполисов и столицы.
Alegria Properties S.L.: «Никаких ограничений по цене объектов, долги на каковые банк желает реализовать инвестору, нет. Это смогут быть маленькие квартиры за €50 тыс. либо многоэтажные строения ценой €25 млн. К примеру, на данный момент мы имеем два апартамента на Коста-дель-Соль, две виллы в Марбелье, одну виллу в Эстепоне, два многоэтажных строения в центре Мадрида.
Что удачнее брать? Это зависит от объёма и целей средств инвестора. В случае если стоит задача отыскать недвижимость для себя, нужно выбирать объект, что с солидной возможностью не будет реализован на торгах и останется у инвестора.
В случае если же цель получить и избавиться от недвижимости, нужно подбирать вариант, что совершенно верно уйдет на аукционе».
Этап второй: обсуждение условий конкретной сделки
Представим такую обстановку. Хозяин недвижимости не платит по кредиту в течении многих месяцев. Банк осознаёт, что от обладателя денег он не возьмёт, а терять, скажем, €250 тыс., каковые должник не доплатил, совсем не хочется. Заниматься переводом недвижимости в личные активы – не лучший вариант. Чтобы получить деньги на данный момент, возможно попытаться реализовать данный долг.
Но как заинтересовать инвестора? Ответ — дисконтом. Банк предлагает перекупить долг не за €250 тыс., а за €200 тыс. либо кроме того дешевле.
Возможно ли на этом этапе торговаться с банком и выбивать у него громадную скидку? В большинстве случаев, это за вас делает испанский партнер.
Alegria Properties S.L.: «Наш партнер в Мадриде уже четыре года трудится только в данной сфере, выбирает самые ликвидные объекты и сам проводит переговоры с банком. Соответственно, клиент приобретает готовый продукт, с которым возможно сходу трудиться. Предложение составляется так, дабы с учетомдисконта ипоследующего роста долга инвестор при покупкинедвижимости на торгах взял прибыль в размере до 100% от положенного капитала.
Само собой разумеется, это не всегда быть может, но в случае если прогнозируемая прибыль не превышает 50%, мы не берем на реализацию такие объекты».
Основное условие для инвестора – внесение всей суммы долга сходу. Как раз единовременная оплата разрешает претендовать на внушительную скидку.
(!) Кроме этого инвестор обязан четко осознавать, что до тех пор пока недвижимость не поменяла хозяина, осмотр либо оценка объекта изнутри по закону неосуществима.
Alegria Properties S.L.: «У нас имеется фотографии квартиры либо дома, свежие официальные документы о недвижимости, возможность подойти к объекту снаружи и оценить его состояние и окружающую обстановку. Так, риск приобретения «кота в мешке» мал. Юридические и правовые нюансы данной сделки регламентированы законом и опасности для инвестора не воображают».
Этап третий: заключение соглашения на приобретение долга обладателя
Инвестор принимает ответ о покупке долга. Потом его ожидает несложная процедура, складывающаяся из двух этапов. Первый – подписание соглашения с банком.
Второй – внесение трансформаций в документ о собственности в раздел обременений – в качестве кредитодателя вместо банка записывается инвестор. Причем, хозяин недвижимости остается обязан новому кредитору столько же, сколько был должен банку (в отечественном примере, €250 тыс.), не обращая внимания на то, что инвестор заплатил меньше (€200 тыс.). Именно это нотариально зарегистрированное обременение и есть гарантией для инвестора, что может сходу оценить собственную минимальную прибыль.
Alegria Properties S.L.: «Подписание соглашения происходит у нотариуса так же, как оформление сделки купли-продажи любого другого объекта. Инвестор должен иметь средства, оптимальнее на своем счету в испанском банке. Оплата в Испании, в большинстве случаев, производится в присутствии нотариуса в момент подписания контракта при помощи выставленного незадолго до банковского чека».
Эта сделка, как и каждая вторая с участием нотариуса, занимает один-два часа. В случае если инвестор заблаговременно дал юристу доверенность, его личное присутствие не обязательно. В момент подписания соглашения дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация, и налог на передачу прав собственности в размере 1% от цены недвижимости. Другие налоги на этом этапе не платятся.
В случае если по окончании аукциона недвижимость останется во владении инвестора, он обязан будет внести все налоги, как при простой покупке объекта.
Alegria Properties S.L.: «Комиссионные риэлтора при таковой сделке оплачивает инвестор, и они сильно зависят от цены предлагаемого объекта. В любом случае, данный гонорар включен в ту цену, которая именуется инвестору, а не приплюсовывается к ней».
Этап четвертый: подготовка публичного аукциона
Сразу после оформления инвестора и выкупа долга в качестве кредитодателя начинается подготовка публичного аукциона. В Испании, как и в каждый стране, суды не привыкли спешить. Исходя из этого данный процесс может занять от шести месяцев до года.
Все это время увеличивается пеня (на тех же условиях, каковые были прописаны в контракте об ипотеке) и сумма, которую прошлый обладатель обязан инвестору.
Alegria Properties S.L.: «В среднем, на подготовку аукциона уходит около восьми месяцев. На суд никто воздействовать не имеет возможности, разве что в сторону противоположную от желаемой».
При подаче в суд на должника инвестору нужно оплатить судебный сбор, что зависит от размера долга. Перед аукционом нужно произвести оценку цены объекта, которую кроме этого оплачивает инвестор (в зависимости от объекта — от €300 до €500). Кроме этого нужно оплатить 0,5% от цены долга для регистрации обременения в реестре недвижимости.
До тех пор пока идет разбирательство, прошлый обладатель продолжает отвечать за недвижимость, т.е. оплачивает все коммунальные услуги и налоги. Теоретически за время подготовки аукциона он может «наскрести» денег и расплатиться с долгами.
Alegria Properties S.L.: «Для этого хозяин обязан будет оплатить целый собственный долг банку и все набежавшие пени. Если он в состоянии это сделать, инвестор возьмёт собственный возросший капитал существенно раньше, не ждя аукциона. Но, на практике, такое редко случается».
Этап пятый: переход и проведение аукциона прав собственности
Определяется дата проведения аукциона, и объект выставляется на торги. Минимальная цена назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и других побочных затрат. Аукцион проходит в одном из комнат суда. Принимать участие в нем смогут все, кто внесет определенный залог, демонстрирующий серьезность намерений. Инвестор кроме этого может учавствовать в торгах, в случае если желает во что бы то ни начало оставить объект за собой.
В случае если же он ориентирован прежде всего на получение прибыли, то участие в аукционе в качестве зрителя – по желанию.
Alegria Properties S.L.: «К примеру, на данный момент мы имеем на продажу виллу в Марбелье, которая оценена свободной компанией в €1 490 000. Инвестор может выкупить долги обладателя перед банком за €560 000. На торги вилла будет выставлена за €800 000 (начальная стоимость, которая учитывает все издержки).
Так, в случае если вилла будет реализована, то прибыль инвестора составит €240 000. В этом случае прибыль не самая высокая, но фактически гарантированная, поскольку в этом месте (первая линия гольф-поля, виды на море и 2 км от него) подобные виллы стоят в районе €2 000 000».
Быть может, что на аукционе недвижимость так и не отыщет нового обладателя (на практике, такое довольно часто случается). В этом случае происходит переоформление прав собственности на инвестора, как при простой сделке купли-продажи объекта вторичного рынка, и оплачиваются все соответствующие налоги. Они составляют 8% при цене объекта до €400 000, 9% при цене €400 000-700 000,а вдруг выше этого — 10% от цены недвижимости.
(!) Инвестору необходимо принимать в расчет: объект может перейти к нему в собственность вместе с задолженостями за услуги ЖКХ, в случае если прошлый обладатель их не оплачивал. Но сумма непредвиденных затрат не должна быть через чур большой — лишь то, что набежало за время подготовки аукциона. По причине того, что перед заключением контракта с банком возможно его обязать дать отчет по долгам за недвижимость.
Поднимается вопрос: быть может ли прошлый обладатель отказаться выезжать из «долгового» дома?
Alegria Properties S.L.: «Мы берем на реализацию лишь «вторые» дома. Т.е. хозяин имеет недвижимость, где он живет неизменно, а процедура отчуждения касается его «дачи». Само собой разумеется, конфликт исключить запрещено, но он решается в рамках закона значительно несложнее, чем выселение «на улицу».
Итого
Приобретение у банка долга обладателя недвижимости возможно увлекательна инвестору, что:
1. Желает купить ликвидный объект по цене, неосуществимой на «обычном» рынке.
2. Готов ожидать прироста капитала либо перехода прав собственности в течение года.
3. Располагает нужной суммой на главный взнос, судебные и другие издержки, не испытывает недостаток в кредитах либо рассрочках.
Создатель Анастасия Фалей
Фото Илья Огородников
Процесс приобретения недвижимости в Испании и ответы на Ваши вопросы
