Новостройки под запретом: где и почему перестанут строить новое жилье

Для чего нужен запрет на жилое постройку в Подмосковье и как на него отреагировали компании-застройщики

Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Карпов

Вфеврале 2016 года губернатор Столичной области Андрей Воробьев ввел запрет на жилую застройку сходу в двух городах региона — в Королеве и Балашихе. Ограничения на постройку нового жилья кроме этого затронут Химки. Главными обстоятельствами введения запрета подмосковные власти назвали чрезмерную плотность застройки, отсутствие рабочих мест и тотальную дефицит социальной инфраструктуры в указанных городах.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила участников рынка оценить своевременность и эффективность предложенных мер.

Что не так с Балашихой и Королевом

«Безбожно застроена Балашиха, — написал Воробьев в собственном инстаграме. Дело кроме того не в том, что показались сумасшедшие каменные джунгли, а в том, что за это время в том месте было не создано по сути хоть какое количество-то значимых рабочих мест. И сейчас каждое утро с разбегу утром ты обязан пробовать протиснуться в электричку. Больше 100 тыс. человек с 7 до 9 часов утра устремляется в Москву. Да и то же самое происходит вечером.

Мы отменили то, что имели возможность остановить».

Запрет затронет лишь те проекты, в которых еще не начались продажи квартир. До введения этого запрета в Балашихе успели утвердить проекты планировки территории под застройку 7,68 млн кв. м жилья для 274 тыс. человек, написали «Ведомости» ссылаясь на правительство Столичной области. Эти люди имели возможность бы пополнить нынешнее население Балашихи, которое оценивается в 424 тыс. человек.

Действующий жилой фонд муниципального округа Балашиха насчитывает 11 млн кв. м. В Королеве на данный момент живут 221 тыс. человек в 5,96 млн кв. м жилья. До недавнего времени власти планировали возвести в том месте еще 1,67 млн кв. м, показывает газета. В Химках на стадии строительства находится 1,4 млн кв. м в дополнение к существующим 6,7 млн кв. м жилья.

Запрет на появление новостроек стал полной неожиданностью для трудящихся в регионе девелоперов, поведали «РБК-Недвижимости» в Ассоциации застройщиков Столичной области. «Новость стала сюрпризом, — подтвердил президент инвестиционно-строительной компании «председатель» и Премьер комитета по постройке публичной организации «Опора России» Николай Циганов. — Власть на то и существует, дабы принимать экстренные меры в аналогичных обстановках. Количество квадратных метров, находящихся на данный момент в стадии строительства, и те объекты, на каковые уже выданы разрешения, превышают все разумные нормы. Для девелоперов, имеющих земельные наделы и предполагающих применять их под жилищное строительство, запрет может стать настоящей проблемой на ближайшее время».

Фото: ИТАР-ТАСС/ Борис Кавашкин

На какой срок введен запрет, неизвестно: в пресс-службе подмосковного стройкомплекса в течение полутора недель не смогли сформулировать ответ на Недвижимости и «соответствующий-вопрос». Как именно будут реализованы ограничения на застройку в Химках, кроме этого неясно — данный вопрос в комплексе градостроительной строительства и политики Столичной области оставили без внимания. В Главном управлении градостроительства и архитектуры Подмосковья на вопросы не ответили — в региональной Главархитектуре кроме того не смогли сообщить, принимала участие ли организация в принятии ответа о введении запрета.

В это же время многие риелторы поддержали ответ подмосковного правительства. «Введение запрета было неизбежно, — заявила управляющий партнер риелторского агентства «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Королев и Балашиха — фавориты среди подмосковных городов по недостатку социальной инфраструктуры. В Балашихе более 400 тыс. обитателей.

При норме не меньше 65 мест в детских садах на 1 тыс. человек в этом городе должно быть как минимум 80–90 весьма вместительных дошкольных учреждений. на данный момент их в два раза меньше — 54. Чуть ли не добрая половина населения каждый день ездит на работу в Москву. Наряду с этим главные магистрали на востоке столицы (шоссе Энтузиастов, Щелковское и Носовихинское шоссе) в далеком прошлом исчерпали собственный потенциал и нуждаются в реконструкции.

Количество предложения на первичном рынке недвижимости в Балашихе стабильно в 2,5–3 раза выше, чем в других городах-спутниках Москвы. Королев страдает от очень плотной точечной застройки. Ярославское шоссе и пригородные поезда кроме этого не додают оптимизма — это направление перегружено».

Меры по запрету строительства новостроек в Королеве и Балашихе полностью оправданны, уверен президент риелторской компании «Мегаполис-сервис» Сергей Власенко. «Позволяйте смотреть на вещи объективно. В так именуемые города-спутники стремятся со всей страны люди, каковые не смогут позволить себе жилье в столице. В тех же Балашихе и Химках обитателям тяжело отыскать работу, исходя из этого им приходится каждый день преодолевать путь в Москву и обратно.

Инфраструктура в данных муниципалитетах в далеком прошлом не соответствует плотности живущего в них населения. Бездумное повышение количества обитателей свидетельствует только приближение полного коллапса. В данной ситуации областные власти справедливо сделали вывод, что без административного ресурса не обойтись», — заключил Власенко.

Мнения девелоперов разделились. Отдельные застройщики поддержали запрет. «Влияниям и девелоперам разумеется, что и Балашиха, и Королев — это многолюдные города, в которых новые дома строятся весьма скоро без развития социальной инфраструктуры, — сказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе строительной компании ГВСУ «Центр». — Введенный запрет разрешит за два-три года реализовать отложенный спрос на оставшиеся предложения, и предоставит шанс влияниям выполнить собственные обязательства перед населением в плане строительства дополнительных школ, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры. Сохраняем надежду, за время запрета доступности мест и проблема дефицита в детских школах и садах будет решена».

Другую позицию озвучили в строительной компании Tekta Group. Директор по маркетингу данной компании Вартан Погосян назвал запрет популизмом. «Разумеется, что подобные ответы — следствие начавшейся предвыборной программной работы губернатора. Вероятнее, это популизм, — заявил Погосян. — Принимать подобные категоричные меры в текущей экономической обстановке недопустимо. Девелоперы попросту будут уходить из этих локаций.

Выбор городов кроме этого непонятен. Губернатор говорит о проблеме рабочих мест, но это неприятность не только Балашихи и Королева, а всего Подмосковья. И неприятность эта обязана решаться на федеральном уровне, а не методом точечных запретов.

Выходит, региональные власти пробуют организовать торги с компаниями: вы нам достройте инфраструктуру, а мы вам — новые разрешения на постройку. Это путь в никуда».

«Плохая плотность»

Балашиха, Королев и Химки — это не самые многолюдные города в Столичной области, узнали в риелторском агентстве Est-a-Tet. Аналитики компании подсчитали среднюю плотность застройки в наибольших городах Столичной области и заключили , что самым уплотненным населенным пунктом есть Реутов — тут на 1 га территории приходится практически 3 тыс. кв. м недвижимости. Второе место в рейтинге заняло Одинцово, на третьем месте был Красногорск.

Королев и Балашиха остались на одиннадцатой позициях и девятой. При подсчетах учитывалось и вторичное жилье, и те проекты, каковые еще строятся.

Рейтинг городов Подмосковья по плотности застройки

Город	Площадь города, га	Площадь жилого фонда, млн кв. м	Плотность застройки, кв. м/га	Площадь предложения в новостройках, тыс. кв. м	Часть предложения в новостройках довольно жилого фонда	Средняя удельная стоиость, тыс. руб./кв. м
Реутов	889	2,6	2924,6	190	7,3%	88,2
Одинцово	1960	4,4	2244,9	82	1,9%	90,9
Красногорск	2565	4,2	1637,4	216	5,1%	101,3
Подольск	4039	5,9	1460,8	173	2,9%	67,4
Мытищи	3459	4,7	1358,8	167	3,6%	84,6
Видное	1800	2,2	1222,2	124	5,6%	79,5
Люберцы	4368	4,9	1121,8	210	4,3%	87,1
Ивантеевка	1484,9	1,6	1077,5	40	2,5%	57,9
Балашиха	9780	10	1022,5	304	3%	79
Долгопрудный	3052	2,6	851,9	14	0,5%	86,6
Королев	5547	4,6	829,3	146	3,2%	75,9
Лобня	2950	2,3	779,7	83	3,6%	71,1
Химки	10979	7,3	664,9	209	2,9%	114
Щелково	5200	2,5	480,8	45	1,8%	61,4
Домодедово	15927	4,9	307,7	72	1,5%	59,6
Согласно данным Est-a-Tet. Площадь Балашихи, и количество нового предложения и жилого фонда рассматривались с учетом недавнего присоединения к городу территории г. ЖД

Во многом низкая формальная плотность Балашихи и Химок разъясняется громадной площадью этих городов, уточняют в Est-a-Tet. К примеру, к Балашихе сравнительно не так давно присоединили город ЖД, что заметно снизило статистическую плотность застройки. «Перенасыщенность рынка Балашихи новым предложением случилась на фоне низкого уровня транспортной доступности, что вдвойне усилило негативное влияние от уплотнения города», — указал начальник аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В некоммерческой организации «Фонд «Университет экономики города», которая изучает развитие экономики городов, сложившийся феномен назвали «плохой плотностью». «Серьёзны не столько статистические показатели плотности, сколько уровень качества данной плотности. Урбанисты различают так именуемую плохую плотность, не формирующую полноценной муниципальный среды, сбалансированного развития города, — растолковал председатель совета директоров фонда Александр Пузанов — Однообразные районы многоэтажной жилой застройки, которые содержат в собственной ткани множество пустырей, но не имеющие внутренней связности, непривлекательные для среднего бизнеса и развития малого, не хорошо обеспеченные объектами социальной и транспортной инфраструктуры, — обычный пример таковой плохой плотности.

К сожалению, как раз подобные районы строятся в ближнем Подмосковье. А статистическая средняя плотность населения на территории Балашихи — чуть более 2 тыс. чел. на 1 кв. км — раза в полтора ниже, чем в административных центрах прилегающих областей — Твери, Ярославле, Владимире. В Королеве плотность населения — около 4 тыс. чел., но и это вдвое ниже, чем в центре Москвы, где сложилась достаточно комфортная городская среда».

Опоздали на десять лет

Не обращая внимания на полярные отношения к запрету, в одном участники рынка были солидарны: ограничивать жилую застройку Подмосковья необходимо было в далеком прошлом. «Запрещать, быть может, и нужно было, но не сейчас, а значительно раньше — в то время, когда не было текущих количеств строительства, — уверен Вартан Погосян из Tekta Group. — Сейчас запрет может обрушить экономику целого региона». «Никаких запретов не потребовалось бы, если бы власти присмотрелись к обстановке в Королеве и Балашихе пять-десять лет назад, — поведала Мария Литинецкая. — Выправить инфраструктурный недостаток возможно было и без строгих мер. Максимум — ввести ограничение этажности.

Строительство детских и школ садов ложится на плечи застройщиков. Но дороги, развязки, медицинские учреждения, рабочие места — это компетенция власти. В недостатке этих объектов застройщики не виноваты.

Не требуется было сидеть сложа руки, а после этого объявлять запрет — города должны развиваться поступательно».

В «Университете экономики города» запрет назвали чрезвычайной мерой. «Это собственного рода признание неспособности органов региональной власти и местного самоуправления решать существующие неприятности на системной правовой базе, — констатировал Александр Пузанов. — Забрав у муниципальных органов власти главные полномочия в сфере градостроительной деятельности, органы региональной власти взяли на себя всю полноту ответственности за обстановку в данной сфере».

Города без правил

Главной обстоятельством бесконтрольного разрастания подмосковных городов аналитики назвали отсутствие базисных документов, каковые регулируют жилую застройку в регионе. «Предохранять подмосковные города от перенаселения окажет помощь генеральный план. Его необходимо внимательнее утверждать, дабы не образовывалось каменных джунглей», — заявила Литинецкая. Участники рынка поведали, что таких генпланов в Балашихе, Королеве и Химках нет. «Нынешнее ответ — это не полный запрет на постройку, а временный запрет, что будет функционировать до тех пор, пока не утвердятся генпланы городов, — уверен Николай Циганов из строительной компании «Премьер». — на данный момент разработки генпланов ведутся во многих городах Подмосковья».

Генпланом Химок должно заниматься ЗАО «Научно-исследовательский и проектно-изыскательский университет градостроительного и системного проектирования» (бывший Университет экологии города); за генпланы Королева и Балашихи отвечает национальное унитарное предприятие «НИиПИ градостроительства», узнала «РБК-Недвижимость». Обе компании отказались дать комментарии по этому вопросу.

В «НИиПИ градостроительства» объявили, что не уполномочены отвечать на вопросы, поскольку являются ведомственной организацией, и порекомендовали обратиться в стройкомплекс Столичной области. В стройкомплексе на вопросы «РБК-Недвижимости» кроме этого не ответили.

Согласно данным «Университета экономики города», в Балашихе. Королеве и Химках отсутствуют не только генпланы, но и правила землепользования — а потому новые стройки в этих городах поднялись бы в любом случае. «Дело в том, что практически законом еще в 2004 году установлен «отложенный запрет» — запрет на выдачу разрешений на постройку при отсутствии застройки и правил землепользования в городах, — указал Пузанов. — Данный запрет первоначально предполагалось ввести в воздействие с 1 января 2010 года, а сейчас данный срок по окончании неоднократных продлений отодвинут до 1 июля 2016 года. Это значит, что обсуждаемое ответ упредило всего лишь на пара месяцев запрет, что обязан пройти в силу закона (другими словами независимо от ответа губернатора), потому, что, как нам известно, в указанных городах правила землепользования не приняты до сих пор».

Антон Погорельский

Топ ЖК с квартирами до 2 миллионов рублей. Новостройки Петербурга и Ленинградской области