Новые горизонты: обзор рынков недвижимости центральной америки
Глобальный экономический кризис очень плохо сказался на клиентах зарубежной недвижимости из америки и Канады – классических клиентов недвижимости в Центральной Америки. Но европейским инвесторам стремительной прибыли ожидать не следует. Вложения сейчас смогут обернуться доходом только через пара лет.
Сравнивать рынки недвижимости государств Центральной Америки – фактически то же самое, что и сопоставлять Францию с Турцией и Хорватией, считает Гейл Гилинг, учредитель компании Success In Central America и член правления Grupo Del Sol. Но некоторый неспециализированный знаменатель подвести возможно. Развивающиеся экономики этих государств не только продолжительное время существовали, благодаря инвестициям американских соседей, но и на данный момент «стараются подняться на новый уровень подобно государствам Центарльной и Восточной Европы».Нужно подчернуть, что региональные кабинеты министров трудятся над привлечением инвесторов в регион, упрощая и упорядочивая законы, что не имеет возможности не отразиться на росте зарубежных вложений.
Так, в Панаме государство инвестирует $6 млрд в развитие Панамского канала, враждебно развивает туризм, недвижимости и сектор коммуникаций, планируется строительство нефтехимического завода ценой $7млрд. Длится рост инвестиций, и Панама на данный момент делается одним из мировых денежных центров, в котором в последнии месяцы открыли собственные представительства банки из Люксембурга и Швейцарии, говорит Вадим Комиссаров, управляющий партнер компании RCF Panama.
На сегодня в стране возводятся более 35 высотных строений, и еще более 300 дополнительных проектов лишь планируются к постройке. Планируется, что к 2010 году более 40 тыс. единиц недвижимости будут выпущены на рынок. без сомнений, в экономическом успехе страны сыграл роль и благоприятный налоговый режим: Панама – вторая самая большая территория свободной торговли по окончании Гонконга.
Мексика лишь начинает завлекать зарубежные инвестиции. За последние три-пять лет в том месте активизировались клиенты (пенсионеры и инвесторы) из америки, Канады. «Такие клиенты ищут более недорогую альтернативу для жизни»,- говорит Тим Мерфи из инвестиционной компании IP Global. Единственное, что может встревожить инвесторов в этом государстве, это недостаточная ясность правил о владении недвижимости на правах полной собственности и банковских займов.
Коста-Рику довольно часто именуют «Швейцарией Центральной Америки» не в малой степени благодаря отсутствию армии, сильной зависимости и стабильному правительству экономики от туризма. Владение недвижимостью всецело гарантировано конституцией страны, а юристы обязаны контролировать права собственности на объекты недвижимости. Кроме того, 30% всей площади Коста-Рики принадлежат национальным паркам. Со стабильностью приходят и высокие – особенно для государств ЦА – цены.
К примеру, в столице страны городе Сан-Хосе квадратный метр жилья стоит $1250-1450. Для сравнения, в столице Сальвадора, городе Сан-Сальвадор, домашний дом с шестью спальнями возможно купить за $100 тыс. Главными клиентами в регионе есть послевоенное поколение американцев.
Стране – большое количество недвижимости, и в будущем возможно ожидать переизбыткапредложения, говорит Мерфи.В Коста-Рике нельзя купить недвижимость менее чем за 50 м у воды, а самые привлекательные с позиций инвестиций находятся в Центральной Равнине и на побережье Тихого океана.Не обращая внимания на то, что равнина занимает около 5% земельного массива страны, в том месте живёт большинство населения страны. Цена недвижимость в центре – Сан-Хосе, Алахуэла, Эредия и Эсказу, где находятся наибольшие компании страны, будут самыми высокими в стране, считает Бианка Мразова из Real City Group.
Инвесторы, каковые успели вложиться в недвижимость Белиза пять лет назад, повезло. Заплатив $1000 за кв.м. за недвижимость на этом маленьком, но весьма стабильном рынке, выросла в четыре-пять раз.
Лишь в Гондурасе обстановка остается самой нестабильной. Экономику отличает большой уровень коррупции, и до тех пор пока инвестиции в том месте остаются высоко рискованными.
Вопрос выбора
Из-за чего инвесторы выбирают страны ЦА? В большинстве случаев, рекламные кампании по привлечению туристов продолжительное время были по большей части нацелены на соседей – обитателей США и Канады, но своевременно осознав, что карманы последних опустошил экономический кризис, диверсифицировались и нацелились на государства Европы. Ожидается, что тенденция сохранится , пока экономика США не оправится.
За туристами следуют и доллары США, и вложения в недвижимость.Так, в Никарагуа количество туризма лишь возрастает и растущее число туристов еще больше обострит дефицит гостиничных номеров. Согласно данным Calvetand Asociados, дефицит гостиничных номеров может составить150 тыс. к 2012 году.Посетив район Канкун и залив Байа в Мексики, любители дайвинга и (активного отдыха серфинга), быть может, захотят купить в том месте дом. А туристы, путешествующие на круизных судах, смогут остановить собственный взгляд назаливах Гондураса.
В соответствии с глобальному индексу лучших государств для пенсионеров, Мексика занимает ведущую плозицию (из 29). В частности, более 1 млн пенсионеров изСША и Канады живут в Мексике неизменно либо выполняют пара месяцев в году. К примеру, подсчитано, что в районе наибольшего в Мексике пресноводного озера Чапала, в 45 км на юго-восток от Гвадалахары, находится самая громадная концентрация американских пенсионеров за пределами США и Канады.
Панама, где удобная дешёвая стоимость и налоговая ситуация судьбы завлекают седовласых обладателей недвижимости, также вошла в эту десятку.
По словам Бианки Мразовой, в Коста-Рике, как и в Мексике, пенсионеров завлекает дешевизна судьбы. «Здравоохранение находится на самом высоком уровне и доступно по цене. Многие врачи прошли обучение в Соединенных Штатах», — говорит она.
Экология
Благодаря природным особенностям и географическому расположению Центральной Америки, экологические преимущества региона являются одной из самых привлекательных изюминок для искателей отдыха на природе и клиентов «вторых домов». К примеру, практически 90% всей территории Гондураса и более 25% Коста-Рики занимают лесные заповедники. Риелторы должны воспользоваться этими сведениями для продажи недвижимости.
В рейтинге портала The Ethical Traveller за 2008 год (в нем были названы самые этические интернациональные направления для инвесторов и туристов) добрая половина из десяти топ-направлений пришлась на государства Латинской Америки. Так, Коста-Рика заняла первое место, в в десятку вошла Никарагуа, а Белиз взял почетное упоминание – правительство страны не скрывает собственную озабоченность вопросам экологии.
Предпочтения туристов имеют прямое отношение к их выбору недвижимости. По словам Гейл Гирлинг, клиенты из америки и Канады, в большинстве случаев, берут для собственного применения, в то время, как европейцы покупают недвижимость «в равной степени для инвестиций и для себя. Клиент из Европы задается вопросом, может ли он сдать дом в аренду до тех пор пока он не готовься переехать в том направлении. Их интересует то, как цена дома увеличится со временем.
Но больше всего они заинтересованы в получении стремительного дохода от сдачи объекта в аренду».
Инвестиции
Одной из главных тенденций в мире есть приобретение объектов недвижимости с целью проведения отпуска либо проживания на пенсии. Особенный интерес воображают резиденции в теплых государствах и рядом с морем, считает Вадим Комиссаров, управляющий партнер компании RCF Panama. «В сознании русских клиентов страны Карибского бассейна – эдем с тенистыми пальмами, белым чистым морем и песком, — говорит он. — Частично популярность Карибского бассейна подтверждается популярностью среди российских туристов Доминиканской республики, куда россияне, несмотря на долгий перелет, направляются совершить «отдых собственной грезы».
Но на протяжении отдыха туристы сталкиваются с тем, что в Доминикане и других государствах, не считая как поплавать и позагорать делать больше нечего. Требовательный потребитель желает посетить клуб, поужинать в изысканном ресторане, совершить шопинг, что ни в Доминикане ни в других государствах региона не предлагается».
Гейл Гирлинг подтверждает тот факт, что в Панаме и Никарагуа присутствует возросший интерес россиян,но до тех пор пока через чур рано сказать о том, что они стали заметными инвесторами на рынке. «Россияне вправду начинают брать недвижимость в мире», — говорит она.
«Положенный капитал вероятно удвоить либо утроить за три года, поскольку цены в Панаме за последние четыре года росли до 30% в год и до сих пор находятся на значительно более низком уровне, нежели в соседних странах, к примеру, таких как Коста-Рика», — говорит Вадим Комиссаров.
То, что в государства ЦА уходят на отдых американские и канадские пенсионеры, и берут вторые дома- предоставляет возможность для европейских инвесторов. До тех пор пока в Соединенных Штатах американцы и кризис испытывают прежде невиданные проблемы с получением ипотеки, европейские и в особенности русские инвесторы смогут на данный момент инвестировать , через некое время реализовав собственность, в то время, когда рынок американских выправится.
К примеру, в Никарагуа льготы для пенсионеров заключены в Законе 628 (это значит, что все люди за 45 лет с ежемесячным доходом не меньше $400 смогут не платить налог на доходы, полученные за пределами Никарагуа). Не обращая внимания на то, что местные риэлторы отмечают рост спроса со стороны инвесторов из Франции, Англии, Скандинавии и Германии, главный спрос о клиентов «второго дома» и пенсионеров.
По словами Кевина Флеминга, генерального директора девелоперской компании Nicaragua Developments, для европейских клиентов сложилась неповторимая обстановка для инвестиций: «Европейцы предпочитают инвестировать в недвижимость на стадии строительства, а американцам подавай уже выстроенное строение. Исходя из этого на данный момент у инвесторов стало возмможно приобрести котлован, в следствии победив от увеличения цен на недвижимость».
Один фактор, что есть препятствием для европейских клиентов – это возможность и долгий перелёт добраться до собственного дома. Это указывает, что в некоторых регионах страны спрос зашкаливает, а другие приобретают значительно меньший интерес.
«Европейцам легче сесть на самолет и добраться до Канкуна в Мексике, чем в другие регионы страны. Это воздействует на кое-какие области страны. Кроме этого в Гондурасе на данный момент мало зарубежных клиентов.
Может, они и приезжают заниматься подводным нырянием, но в целом это неповторимый рынок во всей Центральной Америке», — вычисляет Гирлинг.
В настоящей экономической ситуации, в особенности, в то время, когда у американских инвесторов сократились денежные возможности, «рынки без хорошего внутреннего спроса замедлят собственный рост», вычисляет Мерфи, но в таких государствах, как Панама, недвижимость будет продолжать пользоваться популярностью благодаря статусу «налоговой гавани», но число клиентов будет не таким высокие, как раньше.
«В долговременной возможности, вкладывать в рынки Центральной Америки, возможно, но я думаю, им необходимо мало передохнуть», — резюмирует риэлтор.
Как вести бизнес в государствах Центральной Америки
Где агенту выплатят самые высокие комиссионные? В Панаме размер агентских выплатсоставляет 6-10%, как и в Белизе, где, по словам Питера Мартина из компании Remax Alliance, «условия сотрудничества обсуждаются,но, в большинстве случаев, составляют 6-10%».
Совет, что эксперты дают риэлторам, — торгуйтесь. Кроме того на территории одной страны комиссияможет различаться в разы. К примеру, в Панама-Сити размер комиссионных может на 5% быть больше рабочую группу в сельских районах, говорит Гейл Гирлинг из Success In Central America.
Как и на любом рынке, самая громадная неприятность для агентов – отыскать надежных партнеров и обучиться вести бизнес в соответствии с законам и местным правилам.
Начиная трудиться с новыми партнерами, нужно проверить, обладают ли они официальной лицензией. К примеру, в Панаме лицензирования в обязательном порядке, а в Никарагуа, лицензирование необязательно. Быть может, первым шагом может стать визита местной опытной организации риелторов, а также в стране без лицензирования возможно отыскать надежных партнеров.
К примеру, в Коста-Рике, индустрия недвижимости не регулируется, но в стране трудятся брокеры, каковые взяли лицензию Палаты риелторов Коста-Рики. Вы как интернациональный агент, сами имеете возможность стать хорошим влиянием. По словам Бианки Мразовой из Real City Group, «делать бизнес в соответствии с правилами и юридическими нормами, так вы поднимите опытную планку сектора недвижимости в этом государстве».
Кроме лицензирования, препятствием может местные особенности и стать ведения бизнеса. К примеру, широко известен факт, что в государствах Карибского региона большое количество бюрократии.
Во-первых, помощь умелого юриста легко неоценима. Отличие в законах может усложнить процесс приобретения-продажи жилья.Принципиально важно уважать культуру страны, по причине того, что она воздействует на то, как делают бизнес в стране. Тут – принципиально важно осознать друг друга.
Гиилинг растолковывает: «В Панаме manana не всегда означает «на следующий день». Быть может, это указывает «ни при каких обстоятельствах». Агент из Европы в обязательном порядке обязан знать, как вести тут бизнес. К примеру, в Англии, в случае если кто-то показывает интерес в объекте, агент сходу перезванивает. В том месте агенты заинтересованы в деньгах и будут преследовать клиента, пока тот не подпишет документ.
В Панаме агенты действуют совсем по-второму. Дела заключаются лично, написав обитателю Панамы письмо по email, быть может, вы не получите ответа. Они просто не обожают общение по интернету. Исходя из этого в случае если вас нет на месте, дело с места не сдвинется, нужно не оставлять.Может, клиент перевел $400 тыс девелоперу и не знает, пришли деньги либо нет.
В Панаме, агенту клиента необходимо проследить, прошел ли платеж, по причине того, что застройщик не всегда сходу скажет о получении денег».
Если вы российский агент, вы должны владеть испанским языком либо по-английски и знать законы и обычаи страны, рекомендует Бианка Мразова.
Издание "OPP Russia"
Problems of wooden house construction. Architecture and Construction. Trends of the market.
