Обратить аренду в доход
Таинственный термин «обратная аренда» достаточно популярен на западе, в особенности во Франции. Придется ли он по вкусу русским клиентам зарубежной недвижимости?
Принцип «обратной аренды» (leaseback) достаточно несложен. Инвестор есть полным хозяином собственной собственности, но он обязан на определенный срок сдать ее в аренду профильной компании. Это достаточно новая для России инвестиционная схема, которая пока только распространена в сделках с офисной недвижимостью. Она самый популярна во Франции, где показалась в конце 70-х годов.
Тогдаправительство страны предложило совокупность, благодаря которой ему удалось привлечь средства частных инвесторов на постройку французских курортов. Сперва это были горные районы, позже девелоперы обратили внимание на прибрежные территории в южной части Франции. В следствии, в выигрыше были все.
Страна взяла поток туристов и гостиничные комплексы, а застройщики, инвесторы и управляющие компании — стабильный доход.
Обратная аренда – популярная форма вложения средств среди многочисленных иностранцев и французов, поскольку она защищена законодательством страны, разъясняет Кэтерин Узье, менеджер по работе с зарубежными агентами из компании Imneo.
При покупке инвестор подписывает договор на минимум девять лет, в соответствии с которому он обязуется дать купленную им квартиру в аренду компании-застройщику, а та будет рекламировать объекты за рубежом, сдавать их в аренду туристам и гарантированно выплачивать клиенту 5-6% от цены квартиры каждый год. Помимо этого, обладатель недвижимости освобождается от уплаты налога добавленой стоимости (19,6% во Франции) и может получить кредит в банке под 3,7-5% годовых.
«Франция – единственная страна, где гарантируется доход от сдачи недвижимости в аренду и возвращается НДС», — говорит Майк Якубовски, партнер английской компании Leaseback Investments ЛТД, которая предлагает объекты недвижимости от французских застройщиков.
Но у россиян операции по обратной аренде недвижимости популярностью не пользуются, говорит Максим Пантелеев, председатель совета директоров столичного агентства «Недвижимость во Франции», растолковывая это недочётом информации.В то время, когда эта проблему будет решена, в агентства придут клиенты, уверен он.
Гарантированный доход
Тем более что схема предлагает последовательность важных преимуществ. Инвестору предоставляется возможность проживания в собственных апартаментах в течение заблаговременно оговоренного срока: от двух до 40 дней в год по выбору в низкий, большой и довольно высокий сезон. Либо это смогут быть чистые инвестиции, и отдыхать придется в другом месте.
К примеру, французская компания Pierre&Vacances, специализирующаяся на продаже и строительстве домов по схеме обратной аренды, предлагает большой ежегодный доход в размере 4%. 3,8% достаются инвестору, в случае если тот выбирает для себя 14 дней в низкий сезон и 3,5% годовых, в случае если желает отдыхать семь дней в большой и 14 дней в низкий сезон.
Для инвестиций в большинстве случаев бывают и апартаменты на побережье и в больших городах, и шале в горах, но самый распространены жилые комплексы гостиничного типа, расположенные в самых популярных туристических районах. Все комплексы находятся на комплексном обслуживании у управляющей компании на уровне отелей двух-четырехзвезд.
Но основной «козырь» — это низкие налоги. По схеме обратной аренды они однообразны как для граждан Франции, так и граждан всех остальных государств. Напоминаем, что покупке нового жилья во Франции по схеме обратной аренды производится вычет НДС в размере19,6%.
А при покупке нового жилья взимается сниженный налог.
В большинстве случаев, существует две схемы возврата НДС. В соответствии с первой, застройщик не берет с клиента данный налог сначала. По второй схеме, он возвращает клиенту деньги через некое время, в большинстве случаев в течение трех месяцев по окончании завершения строительства.
Дополнительные обеспечения
Приобрести возможно как выстроенный дом, так и проект, находящийся только на стадии строительства. Кэтерин Узье уверяет, что приобретение off-plan у застройщика во Франции – дело надёжное. Застройщик обязан собрать множество документов и взять страховку в банке. «Банк предоставит нам нужные денежные обеспечения лишь по окончании того, как мы реализовываем половину всех единиц недвижимости», — говорит Узье.
В большинстве случаев, застройщики предлагают услуги по полному обслуживанию объектов недвижимости (ремонту, наполняемости) а также имеют туристические подразделения, снабжающие поток туристов.
Во Франции налог на имущество образовывает 25%. Но проценты по ипотечному кредиту смогут высвободить хозяина от подоходного налога до тех пор пока действует его контракт обратной аренды. «Клиент может не платить налог на имущество в течение 20-25 лет, либо в зависимости от условий ипотечного кредита, может по большому счету его избежать», — говорит Сенешаль.
Управляющая компания берет на себя все заботы по косметическому ремонту квартир, обновляет мебель. Обладатель не платит по квитанциям за услуги ЖКХ, бассейн, рестораны.
Но инвестор, подумывающий о том, дабы жить в выбранном доме либо квартиры по окончании окончания срока действия контракта, обязан знать о том, что внутренняя планировка объектов зависит от расположения жилого комплекса. К примеру, в южной части Франции спальни и кухни будут маленькие, поскольку предполагается, что визитёры будут проводить солидную часть времени на улице и в ресторанах, даёт предупреждение Кэтерин Узье.
Недвижимость возможно реализовать в любое время. Не смотря на то, что недвижимость отдается стране на 20 лет, ее возможно выкупить по окончании 10 лет. Но при таких условиях нужно будет выплатить обратно половину НДС и применять недвижимость лишь в качестве «второго дома», а не главной резиденции.
Безопасность – в первую очередь
Снова же если сравнивать с Россией во Франции возможно взять все данные о денежном состоянии компании, включая балансовый отчет, данные по продажам, прибыли, все данные об владельцах и учредителях, и каждые официальные документы, на национальном сайте http://www.infogreffe.fr/infogreffe/index.jsp
Россияне не приобретают визовых льгот кроме того являясь обладателями недвижимости во Франции. Годовую визу взять несложно, причем консульства имеется в Петербурге и Екатеринбурге и ожидаются открытие визового центра в Ростове-на-Дону.
Французские компании, специализирующиеся на обратной аренде, с уверенностью наблюдают в будущее и сохраняют надежду, что инвестиции заинтересуют русских инвесторов. В данной связи компании ищут партнеров. К примеру, Pierre&Vacances ищет банки и заинтересованные агентства недвижимости, каковые являются самыми громадными клиентами компании во Франции, и туроператоры, чьим приоритетным направлением есть Франция. Компания готова предложить комиссионные от 3% до 7%.
Imneo готова предложить 4,5-5%. Кроме этого компания предлагает заинтересованным агентствам доступ в экстранет, откуда они смогут самостоятельно загрузить и распечатать данные по объектам. Обучение – готовы оказывать помощь агентам.
В качестве бонуса Imneo предлагает своим инвесторам участие в программе Nomad, правильно которого они смогут жить всей семьей в любом 4-звездочном комплексе Imneo за €50 в неделю (предложение не распространяется на август и июль) в Провансе либо Бретани.
В Pierre&Vacances предоставляют всю нужную документацию и переводят на русский язык самые ответственные документы, такие как договор резервации либо договор сделки. «Русские обожают просматривать договора», — говорит Сенешаль. Компания занимается разработкой русскоязычного сайта, и в 2008-2009 году собирается открыть представительство в Российской Федерации.
Майк Якубовски из компании Leaseback Investments ЛТД говорит, что его компания предлагает особую послепродажную услугу: компания переводит и архивирует все банковские и другие документы, каковые приходят инвестору из французских денежных органов. на данный момент на проект на Женевском озере Leaseback Investment предлагает 5%-ю рабочую группу.
арендаторы и Покупатели
Солидную часть покупательского спроса формируют сами французы. Дело в том, что в любом французском банке им предлагают схемы обратной аренды в качестве долговременных инвестиций.
Из России интересуются топ-менеджеры, предприниматели, начальники компаний. По словам Сенешаль, россияне предпочитают вариант, в то время, когда они смогут проводить у себя дома 3-4 семь дней в год. Берут в Париже, Ницце, Каннах, Сен-Тропе.
Одним словом, на самом берегу Лазурного моря и в самых известных курортах: Куршевель, Ла Танья, Валь-Дизер, Валь Торанс. «Местонахождение имеет значение», — резюмирует Сенешаль.
Кроме туристов – самой большой группы арендаторов, апартаментами, домами и виллами пользуются студенты, пенсионеры и бизнесмены, причем по французскому закону, последние смогут жить в резиденции весь год. А берут недвижимость по схеме граждане Ирландии, Англии, Бельгии, Швеции, Дубая. Кроме этого компания запустила особую программу строительства домов по схеме leaseback в сельских районах Франции, где будут жить французские пенсионеры.
Максим Пантелеев говорит, что его русские клиенты не смотря на то, что и интересуются обратной арендой, ставят его в через чур узкие рамки. Они требуют определенный город либо местечко, их не устраивают правила, в соответствии с которым в арендуемом доме возможно жить от двух до 40 дней, не нравится планировка.«Таким сложным запросам тяжело угодить», — сетует Пантелеев.
Методы оплаты
Россиянин может забрать долгосрочный кредит во французском банке, не смотря на то, что для этого, по словам Сенешаль, «нужна куча документов». Требуются документы, подтверждающие источники денег. Но поразмыслить об этом стоит: долгосрочный кредит во французском банке выдается под забавные (если сравнивать с Россией) ставки в 5-6%.Наряду с этим клиент не платит налоги.
Перевести оплаты не так сложно, поскольку возможно оформить перевод между двумя компаниями, но для частного лица существуют ограничения по ежемесячной сумме перевода.
С опаской, не leaseback!
Потенциальным инвесторам необходимо пристально отнестись к проверке потенциальных партнеров. «Существуют строительные компании компании, каковые реализовывают апартаменты по схеме обратной аренды. Они организуют сделку, а договор на leaseback передают второй компании, — даёт предупреждение Каролин Сенешаль, представитель Pierre&Vacances в Российской Федерации. – Это страшно, по причине того, что обратная аренда – это гарантированный доход, а строительная компания управлением не занимается.
От строителя не зависит наполняемость квартир. Он не имеет возможности обеспечивать вам постоянный доход».
Создатель: Светлана Граудт
Издание "OPP Russia"
Возможно ли жить на доходы с аренды квартиры?
