«Подмосковье и новая москва обречены в итоге стать малоэтажными»

Уменьшение спроса на квартиры в Подмосковье подтолкнет рынок к формированию более комфортных для проживания форматов недвижимости — поселков с таунхаусами. В этом уверен председатель совета директоров «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян

Генеральный директор «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян

— Каковы показатели рынка продаж таунхаусов в Столичном регионе на сегодня?

— Сейчас консалтинговые и риэлторские компании, к примеру «Инком-Недвижимость», отмечают, что количества продаж таунхаусов в Подмосковье упали. В принципе, мы как компания, которая занимается постройкой этого формата жилья, согласны, что такая тенденция в целом по рынку, вправду, отмечается. Но с одним «но»: на фоне кризиса имеется застройщики, у которых продажи не падают втрое, а растут.

Это мы можем доказать на своем примере — собственными зарегистрированными соглашениями долевого участия (ДДУ), количествами продаж, новыми проектами и т. д. По данным аналитического отдела риелторской компании «Миэль» (изучение имеется в распоряжении редакции. — Прим. ред.), каждый второй таунхаус в Столичном регионе продается компанией «KASKAD Недвижимость».

— Какова часть продаж таунхаусов в общем рынке жилья в Столичном регионе?

— До тех пор пока маленькая. Сделок с таунхаусами в Подмосковье сейчас всего лишь 2–5% от всего рынка продаж нового жилья в регионе. Но как раз из этих цифр на данный момент [для рынка таунхаусов] складывается возможность вырасти до 30–50%.

— Из-за чего?

— Новая Москва и Подмосковье обречены в итоге стать малоэтажными.

Во-первых, таунхаусы — хороший формат окраин мегаполисов. Во всем мире не строят то, что строят у нас за МКАД: от Северного Бутова до Чехова стоят одни жилые высотки. В пригороде Лондона, к примеру, около 70% жилья — таунхаусы.

Во-вторых, до сих пор таунхаусы были «игрушкой», жильем не для всех. Девелоперы строили их по остаточному принципу, не изучая спрос и аудиторию. Для кого необходимы таунхаусы? Какая квартирография должна быть? Размер участка?

В каком бюджете их позиционировать? Девелоперы не задавали эти вопросы, а строили таунхаусы на «лишней» почва.

К тому же люди и желали бы приобрести таунхаус и жить в нем, но дешёвого качественного предложения рынок сделать не имеет возможности, в особенности вблизи города. Такая обстановка сложилась из-за сильного лобби высотного многоквартирного строительства. лендлорды и Застройщики до сих пор игнорируют малоэтажный формат, предпочитая строить жилые башни-«муравейники».

Но по мере углубления кризиса спроса (особенно на квартиры-новостройки) таунхаусы, на отечественный взор, становятся более востребованными. По причине того, что для меня кризис — в то время, когда клиент делается требовательным к комфорту, к окружению. И при других равных условиях, думаю, возможности у таунхауса достаточно глобальные. Громадные.

Огромные!

— Объясните, что вы имеете в виду, в то время, когда рассказываете про лобби высотного многоквартирного строительства.

— Вы понимаете, что многие почвы за МКАД, пригодные для жилого строительства, находятся в собственности у тех либо иных компаний — так называемых лендлордов. В кризис 2008 года эти лендлорды придумали реализовывать почву в «небольшую нарезку» под дачи. Но таковой вид бизнеса имеет низкую капитализацию, он растянут во времени.

Исходя из этого лендлорды стали на собственных почвах строить жилые районы — сами либо с привлечением девелоперских компаний. Первые подобные проекты продемонстрировали успешность и высокую капитализацию по тем временам — люди брали каждые квартиры, растущий рынок им все прощал. Заметив высокую прибыль таких строек, остальные лендлорды сами «ушли» в девелопмент, и сейчас на стадии согласования находятся десятки миллионов квадратных метров высотного жилья около Москвы.

Обычный диалог с собственниками почвы еще недавно происходил так. Я обращался к лендлордам с предложением: «Давайте выстроим на вашей почва поселок таунхасов». Мне отвечали: «Малоэтажное строительство нам неинтересно, на отечественной почва мы можем выстроить 25-этажную башню либо целый высотный район и получить больше».

Другими словами они мыслили категориями 10–15 тыс. кв. м жилья на 1 га, и предложение выстроить на таком участке 3,5 тыс. кв. м для них было невыгодным.

Но сейчас рынок хороших новостроек уже начинает сталкиваться с некими сложностями, с определенным спадом спроса — он сместился в Москву либо в весьма качественные проекты, которых за МКАД мало. И в будущем данный спад станет более заметным. Причем случится это достаточно не так долго осталось ждать, уже недалеко от 2017 года.

Мы видим, что многие объекты, каковые на данный момент находятся на стадии согласований и выйдут на рынок в ближайшие год-полтора, окажутся невостребованными. Это важная ловушка для региона и бизнеса в целом.

— Как сейчас лендлорды относятся к постройке малоэтажного жилья? Производят перерасмотрение проекты с высотного на малоэтажное?

— Осознаёте, в случае если девелопер уже приступил к согласованию проекта планировки, то заднюю скорость включать сложно. Так как все эти проекты высотного строительства за МКАД начинались три-пять лет назад, в них уже инвестированы большие средства. Девелоперы классического массового жилья за МКАД обречены или на долгую заморозку собственных проектов, или на важный ценовой демпинг.

И то и другое обрекает их, к сожалению, на денежные утраты.

А вот лендлорды со свободными от обязательств активами на данный момент стали смотреть на проекты малоэтажного строительства с громадным интересом, и это весьма заметно.

— Кстати, какой участок возможно увлекателен под строительство поселка таунхаусов?

— Не больше 50 га.

— Возвратимся к основной теме. Другими словами вы рассказываете, что рыночные механизмы смогут сделать Подмосковье и Новую Москву малоэтажными?

— Именно это на данный момент и происходит, и мы обсуждаем этот процесс. Мне думается, что на данный момент маятник качнулся в сторону малоэтажного жилья. Потому, что таковой формат в принципе мало представлен, но более пользуется спросом, поскольку у него больше функционала и больше приватности.

За городом люди захотят приобрести как раз приватное жилье.

Из-за чего они раньше этого не делали? По причине того, что раньше удирали от столичных стоимостей в Коммунарку, Апрелевку либо Столичный. на данный момент же, мне думается, люди предпочитают новый образ судьбы столичному.

— Как конкретно низкий спрос на квартиры в новостройках за МКАД отразится на рынке таунхаусов?

— В скором будущем богатого выбора таунхаусов, к сожалению для массового клиента, не покажется. Из сегодняшнего предложения спрос будет сосредоточен в тех проектах, каковые отвечают кризисным требованиям клиента, потому, что он будет стремиться взять больше комфорта за меньшие деньги. Так как кризис и отличается тем, что человек говорит: «Подождите, я поразмыслю».

— Другими словами роста цен на таунхасы не будет?

— Таунхаусы, само собой разумеется, недооценены. Таунхаус не имеет возможности стоить как двухкомнатная «панелька» в Подмосковье либо однокомнатная в Москве. Он обязан стоить вдвое дороже, а на данный момент цены фактически однообразные.

Пологаю, что рост вероятен в среднесрочной возможности.

— А с позиций бизнеса — какое количество возможно получить на таунхаусах?

— Таунхаусы — через чур опытный бизнес, исходя из этого маржинальность у них низкая, но стабильная. Но получить возможно. Рынок по большому счету делается опытным, и в то время, когда это происходит, маржинальность в бизнесе постоянно падает.

— В начале интервью вы заявили, что «KASKAD Недвижимость» занимает лидирующие позиции на своем рынке. Как удалось добиться таковой высокой доли? За счет высокой стадии готовности объектов?

Низкой цены? Предложения особых ипотечных продуктов?

— Это все имеет место, но самое основное — мы внесли предложение клиентам как раз то, что они желали видеть. По сути, мы «реализовали» им новый образ судьбы — качественный и комфортный. Не просто таунхаус площадью 100 с лишним квадратных метров, а жилье с прогулочной территорией, парком, окружением. Любой новый поселок мы строим с учетом неточностей прошлых проектов.

К примеру, в первых отечественных поселках мы делали приватные территории (бэк-ярды) без прохода — забор в забор. А позже оказалось, что людям на эти участки приходится завозить чернозем через квартиру. Это некомфортно.

В итоге мы намерено стали оставлять полтора метра прохода между участками. То же самое по ширине таунхауса. Она возможно 7 м, быть может 4 м. Где золотая середина? Была на уровне 5,5 м. Другими словами ко всему требуется интеллектуальный подход.

Тяп-ляп тут не пройдет.

— При таких условиях нарисуйте совершенный таунхаус.

— Вообще-то, тонкостей [в постройке таунхаусов] довольно много. Начиная с материалов строительства — фактически премиального уровня кроме того для проектов экономкласса. Конструкция самого дома должна быть глубоко продумана, поскольку кроме того из-за угла наклона крыши целый проект может стать убыточным и невостребованным.

Думать необходимо и над внутренней квартирографией — дабы 110 кв. м смотрелись как 160–170 кв. м, и это крайне важно. До сегодняшнего времени застройщики мало вспоминали над этим. Мы же намерено совершили изучение и узнали, что люди желают иметь жилье в среднем около 150 кв. м, но смогут приобрести лишь 100 кв. м. Исходя из этого, начиная проект, мы около полугода трудимся лишь над квартирографией, внутренним пространством, и лишь позже приступаем к проектированию фасадов и всего остального.

— В обязательном порядке два уровня в таунхаусе?

— Идеально — два уровня и мансардный этаж. Третий этаж как бы презент.

— А размеры участка, бэк-ярда?

— Большой не нужен. От 60 до 100 кв. м.

— Гараж нужен?

— Нет, большая часть людей, каковые берут таунхаусы со встроенными гаражами, переделывают их под дополнительную жилую площадь.

Создатель: Игнат Бушухин.

Хрущёв — Первый по окончании Сталина (Документальный фильм)