Покупаем недвижимость в испании
Пожалуй, на данный момент не осталось таких наивных людей, каковые считают, что для приобретения недвижимости за границей достаточно иметь нужные средства. Скажем так: это условие необходимое, но никак не единственное. Не менее важно знать законодательство той страны, где будет совершена сделка, быть в курсе юридических тонкостей.
Очевидно, и в Российской Федерации и за границей имеется много квалифицированных юристов, каковые окажут опытное содействие. И все-таки клиенту хорошо бы осознавать, что происходит, какова должна быть последовательность действий, в то время, когда и за что направляться платить. Согласитесь, достаточно жалко быть несложным приложением к собственному банковскому счету.
Сейчас мы поведаем вам о том, как брать недвижимость в Испании. Эта страна относится к числу самых популярных среди россиян, а также на данный момент, во время кризиса, многие думают над тем, дабы разместить тут собственные средства. Законодательство Испании нельзя назвать запутанным, не смотря на то, что оно, само собой разумеется, есть непростым.
Тщательную его проработанность, непременно, направляться отнести к плюсам, по причине того, что внимательное изучение испанских законов (а это возможно сделать заблаговременно) разрешает с уверенностью ощущать себя при совершении сделки. Мы поведаем вам о последовательности действий, о ходе оформления, о том, что нужно делать, дабы собственность была на законных основаниях закреплена за вами.
Выбор объекта недвижимости
Брать недвижимость в второй стране вслепую на данный момент уже практически никто не решается. Никакие компьютерные разработки, никакие фильмы не смогут заменить яркого знакомства. Исходя из этого первым шагом при покупке есть поездка в Испанию. на данный момент существуют десятки компаний, каковые специализируются на организации таких поездок, и условия, каковые они предлагают, в полной мере разумны.
Встреча, размещение, подготовка программы нахождения — все это берет на себя компания-организатор. Она заблаговременно изучает запрос возможного клиента, требования, каковые он предъявляет к будущей собственности. В большинстве случаев для вероятной приобретения отбирается 30-50 объектов, и о них, в большинстве случаев, планирует подробная информация. Очевидно, ни один клиент не в состоянии осмотреть такое количество объектов, исходя из этого для показа предлагается 10-20.
Они должны быть ближе всего к тем требованиям, каковые заблаговременно сформулировал клиент: по структуре, расположению, цене. В большинстве случаев, визуальное знакомство продолжается от 2 до 4 дней, и на последние дни нахождения планируются повторные поездки, для того, чтобы осмотреть очень понравившиеся объекты и уточнить подробности вероятной сделки.
Проверка
Когда вы определились, какую как раз недвижимость планируете приобрести, необходимо заняться тщательной проверкой этого объекта. Вам направляться самому либо при помощи юриста изучить документ, именуемый Registro de la Propiedad, дабы определить: вправду ли объект в собственности продавцу, свободен ли он от задолженности, и соответствует ли его официальное описание тому, о чем вам говорили на протяжении переговоров (дабы внезапно не найти позже, что в действительности площадь приобретённого вами дома меньше на 10 м2).
Оформление
1. Пилотное соглашение
Между покупателем и продавцом в обязательном порядке должен быть заключён сделку еще перед тем, как сделка пройдет все положенное оформление. Это требуется кроме того в том случае, если клиент готов заплатить всю сумму наличными сходу. На практике для того чтобы не бывает, но теоретически никто не имеет возможности человеку запретить ездить с чемоданом денег.
Предварительный договор — это несложный документ, составляемый в 3 экземплярах, в котором продавец высказывает намерение передать собственность клиенту, а клиент высказывает намерение приобрести эту собственность по согласованной цене и на согласованных условиях. Данный договор еще именуют документом резервирования либо документом типа arras (залог), он свидетельствует, что этот объект не может быть реализован преждевременно окончания сделки.
В большинстве случаев клиент оплачивает 10-20% от цены объекта в качестве залога совершает это при помощи чека, заверенного банком. Но в случае если таких денег у клиента нет, то достаточной есть сумма в 3-5тыс. евро. По закону клиенту дается 5-10 рабочих дней, дабы он перечислил сумму, нехватающую до оговоренной суммы залога. Тут же напомним, что срок окончания сделки не должен выходить за пределы 45 дней со дня внесения задатка всецело.
Действительно, и из этого правила имеется исключение. Не редкость так, что сделка осуществляется в тот момент, в то время, когда строительство еще не завершено. При таких условиях у клиента имеются те же 45 дней, но — со дня завершения строительства.
Осталось заявить, что в случае если на данной стадии клиент выходит из сделки, он теряет залог, в случае если же отказывается от продажи продавец, он обязан заплатить клиенту двойной залог.
2. Открытие счета
По окончании заключения пилотного соглашения клиент (имеется в виду нерезидент Испании) обязан оформить так называемый идентификационный налоговый номер (NIE). В соответствии с закону от 29.11.2006 г., это требуется для подписания нотариального акта купли-продажи, другими словами купчей. Без наличия NIE ни подписание, ни регистрация купчей неосуществимы. Итак, пилотное соглашение заключено, другими словами объект зарезервирован, идентификационный номер взят.
Сейчас возможно открывать счет на имя клиента. В соответствии с испанскому законодательству, как раз с этого счета направляться создавать все платежи, которые связаны с приобретением объекта недвижимости. Помимо этого, с этого счета в будущем будут оплачиваться страховка, налоги, коммунальные платежи, будут идти платежи по ипотечному кредиту (в случае если сделка осуществляется при помощи ипотеки).
Тут уместно упомянуть о том, что банк, принимающий средства в залог и открывающий счет, требует большой комплект документов:
• NIE;
• рабочий договор;
• сведения о 3 последних поступлениях на счет;
• сведения о последнем возвращенном подоходном налоге;
• пилотное соглашение с продавцом;
• подтверждение, что налог на собственность (IBI) на реализовываемый объект был уплачен;
• сведения о вторых залогах либо ссудах, каковые вы имеете;
• перечисление всей собственности, которой вы располагаете в других странах и Испании;
• сведения от обладателей компаний, каковые показы¬вали бы историю вашей прошлой работы;
• отчет о ваших активах (банки, фонды и т.д.);
• брачные договора;
• сертификат нерезидента (форма, выдаваемая банком);
• для неработающих по найму: местный налог на деловую активность (IAE);
• для неработающих по найму: НДС, выплаченный за последние Змесяца.
3. Кредит
При необходимости клиент имеет возможность получить кредит в банке. Для этого требуется произвести свободную оценку недвижимости. Данной работой занимается оценщик (tasador). В соответствии с испанскому законодательству оценщик имеет лицензию, разрешающую ему подтвердить структурную целостность дома, другими словами его соответствие проекту.
По окончании подготовки оценки банк в течение 15 дней принимает ответ о сумме кредита, и о том, на какое количество лет и под какой процент кредит возможно выдан.
4. Долгосрочный кредит
Размер ипотечного кредита, что может взять клиент, не есть постоянной величиной. Но в большинстве случаев он не превышает 80%. Для принятия ответа учитываются многие характеристики объекта и параметры сделки: расстояние до моря, окружающая инфраструктура, количество помещений и др.
Как мы знаем, что возможности для получения ипотечного кредита на объекты вторичного рынка недвижимости меньше на 20-30%, нежели на объекты первичного рынка. направляться очень подчернуть, что эксперты советуют обсуждать размер требуемого ипотечного кредита заблаговременно. оптимальнее включать собственный запрос на ипотеку в формулировку, с которой вы обращаетесь в компанию прося о содействии в приобретении. Так, компания, которая будет готовить для вас объекты в канун вашего приезда в Испанию, будет заблаговременно исходить из этих требований.
5. Выдача доверенности
Чтобы компания имела возможность осуществлять действия в ваших заинтересованностях, нужно выдать ей нотариально заверенную доверенность. Наличие для того чтобы документа разрешит вашему агенту воображать ваши интересы в национальных органах, подписывать догозоры на предоставление услуг ЖКХ, осуществлять со особого расчетного счета текущие платежи, оформить страховой полис на купленную недвижимость, открыть долгосрочное кредитование. И, очевидно, самое основное — такая доверенность разрешит компании совершить приобретение объекта на ваше имя.
6. Закрытие сделки
В том случае, в то время, когда (как мы уже упоминали) клиент не располагает теми 10-20%, каковые составляют сумму залога при заключении пилотного соглашения, первое, что он обязан сделать — перечислить недостающие средства. Это вероятно по возвращении из ознакомительной поездки.
В случае если приобретение осуществляется при помощи ипотечного кредита, нужно совершить оценку объекта и подготовить на этом основании сертификат, где будет отмечена окончательная сумма ипотеки, и сделан расчет суммы необходимых платежей, требуемых в связи с покупкой недвижимости. Напомним, что в Испании необходимые платежи составляют до 10% от общей суммы сделки.
Для закрытия сделки клиент обязан накапливать на своем счету отличие между ценой получаемой недвижимости, с одной стороны, и размером и суммой задатка ипотечного кредита, с другой. Очевидно, на счету должны пребывать и средства, требуемые с целью проведения необходимых платежей. В то время, когда недвижимость готова к продаже и требуемые средства собраны полностью, возможно назначать дату подписания нотариального акта купли-продажи, другими словами купчей.
7. Подписание купчей
В заблаговременно назначенный сутки компания, взявшая доверенность на ведение дел, подписывает от имени клиента купчую. Очевидно, контракт может подписать и сам клиент. В соответствии с испанскому законодательству, передача собственности должна быть удостоверена нотариусом. Дело о покупке передается клиенту (либо его доверенному лицу) лишь по окончании того, как с ним ознакомился нотариус. Согласие сторон разрешает завершить процесс.
Для этого требуется наличие документов, удостоверяющих личности участников контракта либо подтверждающих доверенности, помимо этого, правильные информацию о продавце (намерено заполняемая форма, благодаря которой сообщается обо всех инвестициях в Центральный Регистрационный Орган), сведения об оплате от клиента. продавец и Покупатель подписывают купчую, ниже ставит подпись нотариус. За этим наступает пора платить налоги.
Регистрация собственности
По окончании подписания купчей клиент делается хозяином объекта недвижимости и приобретает право распоряжаться им по собственному усмотрению. Сейчас нужно зарегистрировать недвижимость в регистре собственности — лишь это может всецело обезопасисть права хозяина. В большинстве случаев в Испании на регистрацию недвижимости уходит от 2 до бмесяцев, считая со дня подписания.
При регистрации с хозяина берут стандартную плату — 0,4% за первые 6010 евро и впредь до 0,02% за сделку, превышающую 6010121 евро. По завершению регистрации возможно запрашивать выписку из регистра для получения годовой мультивизы. Очевидно, и эти действия может взять на себя компания, занимающаяся организацией сделки.
Хотелось бы сохранять надежду, что эта информация окажет помощь вам, если вы захотите купить недвижимость в Испании. При всех сложностях нынешнего экономического положения такое направление, как приобретение недвижимости за границей, сохраняет собственную популярность.
Создатель: Руслан Дзкуя
Издание "International residence"
Покупаем недвижимость в Аликанте, Испания
