Процедура приобретения недвижимости в испании
С чего начать процесс приобретения недвижимости в Испании? Кто обязан платить рабочую группу риэлтору? Как заключить контракт и оплатить сделку?
И какие конкретно дополнительные затраты ожидают клиента? Подробнее о обязанностях и правах чужестранцев — в обзоре Prian.ru.
Покупать недвижимость в Испании смогут как резиденты, так и нерезиденты страны. И физическое, и юрлицо в праве выполнять такие приобретения, чужестранцам пригодится только действующий заграничный паспорт и достаточные денежные средства. Никаких вторых документов либо разрешений не нужно.
Реализовать недвижимость по законам Испании в праве лишь сам обладатель либо же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.
Как добраться
Значительно чаще в Испанию летят самолетом. На территории страны 48 аэропортов, наибольшие находятся в Мадриде, Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге, Севилье и на острове Ибица.
Большая часть регулярных интернациональных полетов осуществляется из Барселоны и Мадрида. В отпускной сезон напряженно трудятся и аэропорты Пальма-де-Мальорки, Тенерифе-Сур, Лас-Пальмас-де-Гран-Канарии, Малаги, Лансароте, Ибицы, Аликанте, Менорки и Фуэртевентуры.
Интернациональные аэропорты имеется на каждом из Канарских и Балеарских островов, не считая Йерро, что принимает только самолеты внутренних линий, и Гомеры, где нет аэропорта.
Регулярные рейсы из России в Испанию совершают компании «Аэрофлот» (из Шереметьево в Мадрид, Малагу и Барселону), Iberia (в Мадрид из Домодедово, в Барселону из Пулково), S7 (в Мадрид и Аликанте), «Российская Федерация» (в Аликанте и Барслелону), «ВИМ-Авиа» (в Аликанте), Utair (в Мальма-де-Майорку и Барселону), «Уральские авиалинии» (в Барселону и Пальма-де-Майорку).
Возможно доехать в Испанию и на автобусе, дорога займет двое с половиной дней. Автобусное сообщение в Испании развито, это самый недорогой, но не самый стремительный метод передвижения. Автобусные станции имеется практически во всех больших и средних городах.
Поездами комфортно путешествовать в Испании. В Мадриде, столице страны, два ЖД вокзала – Аточа и Чамартин. Кроме простых поездов, существуют экскурсионные. Но направляться иметь в виду, что опоздания на железных дорогах Испании – дело привычное.
Исключением помогают скоростные составы – при их опоздании больше чем на пять мин. пассажирам возвращают билеты.
Кроме этого для передвижения между городами выгодно снять в аренду автомобиль – в Испании хорошее уровень качества дорог. В прокате бывают автомобили всех классов. Цены на их аренду в агентствах приблизительно однообразные.
Рекомендуется снять в аренду машину в тех агентствах, где предусмотрена страховка от всех рисков.
Кроме этого принципиально важно обратить внимание на то, имеется ли какие-либо ограничения на эксплуатацию снятой в аренду автомобили (скажем, на дневный либо недельный пробег), требуется ли наполнить бак при возврате. Для проката автомобиля пригодятся паспорт, водительские права с открытой категорией В (на каждого желающего сесть за руль) и кредитная карточка (наличные деньги в агентствах в большинстве случаев не принимаются).
Возможно совершить путешествие морем с материковой части Испании на Балеарские острова (Ибица, Майорка) либо острова Канарского архипелага (Тенерифе). Морское сообщение реализовывают компании Trasmediterranea, Naviera Armas и Fred Olsen.
С чего затевать процесс приобретения
Для начала возможно снять жилье на пара месяцев в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Но немногие смогут выделить на это ресурсы и время – большая часть потенциальных клиентов вынуждены намерено прилетать для осмотров. Возможно согласовать поездку с агентствами, распланировав ее самостоятельно, возможно отправиться в бесплатный ознакомительный тур – такую услугу предлагают многие компании.
Приобрести дом в Испании возможно и дистанционно, не выезжая из страны, но на практике весьма немногие совершают сделку удаленно – по фотографии сложно оценить объект.
По окончании того как объект выбран и зарезервирован компанией либо агентством для клиента, на имя последнего раскрывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с покупкой недвижимости. Потом с него смогут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, взносы по ипотечному кредиту.
Ужесточилась процедура открытия банковского счета для нерезидентов в Испании: в случае если раньше хватало паспорта, то на данный момент банки запрашивают документы, подтверждающие официальный источник дохода, а также налоговые объявления со штампом соответствующего ведомства. Такие меры введены в связи с программой по предотвращению финансирования и отмывания денег экстремистких организаций.
При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в будущем при хорошем балансе будет взиматься ежеквартальная (либо ежегодная) рабочая группа. Первая сумма взноса возможно кроме того нулевой. По окончании вы на руки приобретаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета.
Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке возможно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD).
Заключение соглашения купли-продажи
Каждая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности возможно получить данные о том, кто владеет недвижимости, какова ее кадастровая цена, правильная площадь, и о наличии задолженности обладателя.
По окончании выбора принятия решения и подходящего объекта недвижимости о его покупке составляется личный договор купли-продажи, в котором указываются условия и метод оплаты. В большинстве случаев, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, в соответствии с реестру собственности фиксируются неспециализированная цена, форма и налоги оплаты.
При заключении задаткового договора (Contrato de arras) в большинстве случаев выплачивается 10% от общей суммы продажи. Кроме этого направляться различать договор резервации объекта, при заключении которого оплачивается 1-1,5%, дабы продемонстрировать интерес клиента и «забронировать» его право на приобретение данного объекта недвижимости до того момента, в то время, когда будет подписан задатковый договор. Оставшуюся сумму нужно выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается продавцом и покупателем в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса.
Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, в случае если это будет осуществлено при помощи банковского перевода на расчетный счет продавца либо банковским чеком.
Все документы клиент подписывает конкретно с обладателем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании постоянно проводится нотариусом, что снабжает большую безопасность.
Единственный случай, в то время, когда клиент подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право заключить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет кроме этого право подписать от имени продавца предварительный личный договор купли-продажи и принять задаток . В этом случае достаточно простой доверенности от продавца.
СОПУТСТВУЮЩИЕ Затраты
| НДС при покупке недвижимости | Для первичной недвижимости – 4%, с 2013 года – 10%; Для вторичной недвижимости – 7% от цены объекта* |
| Гербовый сбор | 1% от суммы сделки |
| Гос. услуги и сборы нотариуса | Около 2% от цены объекта |
| Гонорар юриста | Около 1% от суммы сделки |
| Пошлина за оформление идентификационного номера чужестранца | 10 евро |
* Налог при покупке недвижимости зависит кроме этого и от муниципалитета Испании, в котором находится объект. К примеру, в Каталонии налог при передаче прав собственности на вторичное жилье образовывает 10% от декларируемой в соглашении купли-продажи суммы. А в Андалусии он зависит от цены объекта недвижимости: 8% на сумму ниже €400 000; 9% – от цены, превышающей €400 000 и до €700 000; 10% – от цены, превышающей €700 000.
Конкретный пример приобретения недвижимости без ипотеки
Вилла. 130 кв.м. с частным садом. Громадная неспециализированная территория, защищаемая.
НЕСПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ бассейн.
- Цена недвижимости: €279000
- Услуги нотариуса и регистрация в реестре 2%: €5580
- Подключение контрактов: на электричество, водоснабжение, вывоз мусора, канализации и комунидада (ориентировочно): €200
- НДС 7%: €19350
- Услуги юриста 1%: €2790
- Полная меблировка (ориентировочно): €5000-10000
- Электробытовые устройства на кухню: €1500
- Итого цена недвижимости со налогами и всеми расходами: €313420
Рабочая группа риэлтора в Испании образовывает 3-5% от цены объекта недвижимости и зависит от муниципалитета Испании, в котором находится объект. К примеру, в Каталонии – по большей части 3%, в остальных регионах Испании – 5%.
Рабочая группа риэлтора в Испании постоянно выплачивается продавцом недвижимости. Исключение составляют в редких случаях объекты банковской либо дорогостоящей коммерческой собственности.
К сожалению, многие российские и украинские риэлторские агенства грешат начислением рабочей группы кроме этого и с клиента. Разъясняется это тем, что фактически вся недвижимость, которая имеется у них в продаже, представлена от местных испанских агентств. Время от времени в цепочке участвуют сходу пара посредников, а ограничиваться половиной либо кроме того третьей частью гонорара риэлторы не желают, исходя из этого начисляют рабочую группу или напрямую со собственных клиентов, или искусственно завышая цены на объекты.
Госрегистрация сделки
Получение ключей происходит при подписании нотариального контракта. Когда нотариальный контракт купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, сообщая о идеальной сделке.
Купчую возможно забрать из нотариальной конторы через два-три дня по окончании подписания контракта. На оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре собственности дается 30 дней.
Ипотека в Испании
Многие банки Испании готовы дать долгосрочный кредит на приобретение либо строительство недвижимости (под залог данной недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50-60%, время от времени до 65-70% от оценочной цены объекта. Простой срок кредитования – от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика.
Вероятно и досрочное погашение займа.
Размер начального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он образовывает 20%. Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании на 2016 год образовывает 3,5-4% годовых.
В число испанских банков, каковые выдают кредиты чужестранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.
Ни один российский банк не предоставляет долгосрочный кредит на приобретение жилья в Испании. Но практически все банки готовы кредитовать россиян под залог уже имеющейся недвижимости.
Для оформления кредита нужно дать в банк загранпаспорт, справку о заработной по месту работы либо справку о доходах. По испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна быть больше 30% от месячного дохода.
К перечню документов для одобрения займа в обязательном порядке представить кредитную историю из Бюро кредитных историй, кое-какие документы требуют проставления апостиля либо официального штампа Налогового ведомства. Условия трансформации ставки кредитования фиксируются в кредитном контракте. В большинстве случаев, выплаты происходят каждый месяц, реже – каждый квартал.
Кое-какие банки дополнительно просят форму 2НДФЛ для россиян, налоговую декларацию или какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Кроме этого полезно иметь при себе документы, обосновывающие денежную состоятельность, к примеру свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, фирмами либо долями в них, выписки с банковских квитанций. Банки Испании постоянно гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.
Особенности приобретения разных видов недвижимости Приобретение почвы
Почва в Испании есть таким же объектом купли-продажи, как и строения. Иначе говоря любое физическое либо юрлицо (а также зарубежное) имеет полное право купить в личную собственность надел земли.
Однако здесь имеются нюансы. Одна из неприятностей – назначение того либо иного земельного надела, установленное страной. Перед оформлением сделки нужно шепетильно ознакомиться с документами об применении интересующего клиента участка.
В Испании имеется почвы, каковые предназначены лишь для сельскохозяйственных потребностей либо воображают историческую, археологическую сокровище, и застраивать их не разрещаеться. Запрещено строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что пляжи и прибрежная зона находятся в собственности страны. Во второй половине 80-ых годов двадцатого века в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права страны на прибрежную территорию.
В Испании фактически вся почва находится в частной собственности. Участки продаются и смогут в будущем быть использованы под застройку. Приобретение почвы, на которой не планируется постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты.
Возведение любого строения сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. В большинстве случаев, высота строений не имеет возможности быть больше трех этажей.
Строящееся жилье в Испании
В Испании банки дают кредиты на строящуюся недвижимость, что есть дополнительным поручителем для клиента. направляться обратить внимание, что при кредитовании строящегося жилья выплаты по ипотечному кредиту начинаются по окончании завершения строительства.
При подписании предварительного частного договора резервирования направляться заплатить от €3 до €6 тыс. В течение месяца по окончании подписания договора – еще 10% от цены, 20% – в течение двух месяцев. При подписании договора у нотариуса оплачивается оставшаяся сумма, расходы и налоги по оформлению.
В предварительном договоре содержится описание объекта недвижимости, его цена и указывается дата совершения сделки. С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на перевод и сбор в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, которые связаны с данным действием. Одвременно с этим проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет разных задолженностей со стороны прошлых обладателей и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.
Зарубежным клиентам вряд ли будет предложено подписание частного договора приобретения без какого-либо предварительного платежа, неизменно имеется возможность того, что чужестранец не приедет еще раз в страну и не выйдет на сделку. В большинстве случаев задаток образовывает 10% от цены недвижимости. При отказе от приобретения задаток всецело остается у продавца.
При отказе продавца от сделки он должен вернуть клиенту задаток в двойном размере. Так, для обеих сторон выход из сделки делается дорогим, но наряду с этим остается возможность ее расторжения при жажде.
В случае если чужестранец берёт уже выстроенную недвижимость либо объект вторичного рынка, затраты при подписании предварительного частного договора резервирования кроме этого составляют от €3 до €6 тыс., но в течение месяца по окончании подписания договора направляться оплатить 30% стоимости. Оплата оставшейся части происходит при подписании договора у нотариуса в сроки, указанные в предварительном договоре.
При оформления ипотеки сумма кредита выплачивается при оформлении договора у нотариуса.
Просматривайте кроме этого статью о новостройках Испании!
Правила и цена строительства в Испании
Вопрос о независимом постройке собственного дома разумно поднимать в том случае, если клиента не устраивают готовые варианты либо хочется видеть дом по авторскому проекту.
Начать строительство в Испании нового объекта стоит приблизительно на 15-20% дешевле, чем приобретение готового. Не обращая внимания на то, что на данный момент Испания вынуждена уменьшать количество строительных площадок из-за некоего понижения спроса, он так же, как и прежде велик, а ставки банковских кредитов под строительство составляют всего 3-4% годовых.
Неспециализированный срок возведения нового строения в большинстве случаев образовывает от утверждения проекта до сдачи в эксплуатацию примерно полтора года. Строительство в среднем вам обойдется, включая цена материалов, в €750 за кв. м, но может и быть ниже, и намного выше данной цифры, в зависимости от применяемых материалов.
Перед постройкой нужно подобрать и купить земельный надел. Под строительство имеет суть покупать лишь «урбанизированную» почву – другими словами с разрешением на постройку. В случае если для того чтобы разрешения нет, стоит обратиться в городскую управу.
Неприятностей с получением разрешения в большинстве случаев не появляется – однако на предмет строительства на конкретном участке стоит проконсультироваться с юристом.
В Испании существуют твёрдые нормы на коэффициент застройки и высоту здания (отношение площади застройки к площади земельного надела) в зависимости от статуса и зоны почвы. Под личное строительство средняя норма коэффициента застройки образовывает 25% плюс ограничение по высоте, зависящее от местности. На бассейн нужно приобретать отдельное разрешение.
Почвы продаются как с подрядом на постройку, так и свободные, с возможностью выбрать любого строителя.
Проект обязательно лицензируется: ожидание лицензии в зависимости от территории может составлять до полугода. Она выдается местным органом власти лишь по окончании предварительного согласования с местной же градостроительным советом и коллегией архитекторов. Приемкой выстроенного объекта занимается особый отдел при мэрии.
По окончании получения лицензии стоит обратиться к архитектору и создать проект дома. В большинстве случаев, у опытных архитекторов налажены выходы на муниципальные власти, исходя из этого согласования и процесс утверждения в большинстве случаев проходит безболезненно. После этого нанимается подрядчик, оговаривается сроки сдачи и смета постройки объекта – вся нужная информацию указывается в соглашении подряда.
Строительство в Испании происходит стремительнее, чем в Российской Федерации. Теплый климат разрешает строить в течении всего года. В большинстве случаев строительный цикл образовывает год-два. Внутреннюю отделку дома в большинстве случаев выполняет тот же подрядчик.
Ландшафтное проектирование возможно начать параллельно с постройкой.
Аренда жилья в Испании
Данный процесс очень несложен – ввиду развитости рынка аренды в стране. На курортах арендовать комнату возможно в течение дня, достаточно обратиться в фактически любое туристическое либо риэлторское агентство, имея на руках лишь паспорт с въездной визой и деньги. Возможно наряду с этим поискать по объявлениям в газетах и на улице частных арендодателей, но тогда вам нужно будет проявить внимательность при подписании соглашения аренды либо при заключении устного соглашения.
Снять в аренду жилье в Испании возможно как на маленький, так и на долгий срок. В большинстве случаев, чужестранцы снимают квартиры и дома для отдыха, реже – для долгого проживания либо сдачи в субаренду на маленькие сроки. Исходя из этого кратковременная аренда популярнее долговременной.
Сами испанцы предпочитают брать жилье: рынок долгой аренды в стране развит достаточно слабо если сравнивать с другой Европой.
Долгая, в большинстве случаев, содержится по фиксированной месячной арендной ставке и предполагает независимую оплату коммунальных платежей. Ставки по кратковременной аренде зависят от сезона, плата рассчитывается понедельно (реже помесячно). Коммунальные платежи в большинстве случаев включены в цена, довольно часто ко мне же входят сервисные услуги, такие как смена и уборка белья.
Законодательно арендатор защищен посильнее арендодателя. По закону взаимоотношения обеих сторон регламентируются двусторонним соглашением, в котором должны быть детально указаны все права и обязанности.
Аренда квартиры либо дома может стать первым шагом к его приобретению: арендатор имеет первостепенное право на приобретение жилья, в случае если обладатель решает его реализовать.
За помощь в подготовке материала благодарим Виолетту Воронову, русского представителя компании Costa Dorada Invest LLC
Процесс приобретения недвижимости в Испании и ответы на Ваши вопросы
