Процедура приобретения недвижимости в египте
Зарубежные граждане смогут вольно покупать в Египте жилую и коммерческую недвижимость, и почву.
На африканской части Египта (Хургада) недвижимость оформляется в полную абсолютную собственность (freehold). На Синайском полуострове (Дахаб, Шарм-эль-Шейх и т. д.) правила другие: клиент приобретает право на долговременную аренду сроком до 99 лет. Запрет на получение права собственности на недвижимость, купленную чужестранцем, установлен административным указом, изданным премьером Египта в 2005 году.
Вторых ограничений на приобретение нет, за исключением запрета покупать недвижимость на очень защищаемых страной территориях, к примеру, в близи к историческим монументам.
С ЧЕГО НАЧАТЬ
Приобретение недвижимости в Египте направляться затевать со знакомства с предлагаемыми объектами при помощи сети интернет, специальных выставок, тематических печатных изданий и т. д. Осуществлять приобретение возможно самостоятельно, но наилучшим ответом будет воспользоваться одолжениями агентства недвижимости. Обратиться возможно как в представительство египетских компаний у нас либо российские компании, реализовывающие недвижимость через египетских партнеров, так и в компании, находящиеся конкретно в Египте.
В пользу агентств говорит следующее. Во-первых, клиенту не придется основательно вникать во все юридические тонкости процедуры, а наряду с этим неизменно имеется риск пунктов понимания договора и неверного законов. Плюс не потребуется знания арабского языка.
Во-вторых, большие и зарекомендовавшие себя строительные компании реализовывают собственные объекты лишь через агентства и дилеров, а приобретение недвижимости в таких компаниях фактически гарантирует безопасность процедуры и качество жилья приобретения. Помимо этого, кое-какие агентства в Египте трудятся по официальным стоимостям застройщиков без рабочей группы за собственную работу. По большей части это относится больших объектов на первой береговой линии.
А это значит, что клиент приобретает дополнительные услуги без доплаты. Исходя из этого выбор агентства недвижимости есть серьёзным этапом.
При выборе необходимо помнить: агентство должно владеть лицензией на ведение риэлторской деятельности, и документом, подтверждающим, что оно состоит на учете в налоговой администрации. Принципиально важно спросить, как давно агентство трудится на рынке, кто есть руководителем и учредителем, кроме того в каком помещении находится офис (важные компании не смогут быть размещены в квартире). Стоит проигнорировать помощь новоиспеченных египетских «сотрудников» и друзей отелей, дабы исключить возможность мошенничества.
В случае если клиент обращается в представительство египетской компании в Российской Федерации либо русского компанию, реализовывающую недвижимость в Египте через партнеров, ему по желанию возможно предоставлен ознакомительный тур. В большинстве случаев, он продолжается несколько суток. Этого времени достаточно, дабы осмотреть объекты либо проекты строящегося жилья и оформить документы.
Ознакомительный тур – объектов, предоставление информации по районам и экскурсионный осмотр города – постоянно являются бесплатными, но проживание и билеты в стране клиент оплачивает самостоятельно.
Сама процедура проведения сделки достаточно несложна. Для этого клиенту достаточно дать лишь загранпаспорт. Контроль за чистотой сделки и ее юрсопровождение осуществляет агентство недвижимости, оно же и несет полную юридическую ответственность. В штате некоторых агентств имеется личный юрист, что (принципиально важно!) должен иметь лицензию Минюста Египта на ведение подобного рода деятельности. В большинстве случаев, юрист агентства в один момент есть и юристом, и нотариусом.
В другом случае на протяжении сделки будет нужно обратиться к стороннему нотариусу.
ВОЗМОЖНОСТЬ УДАЛЕННОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ
В случае если клиент для приобретения недвижимости не собирается приезжать в Египет, то он может воспользоваться возможностью удаленного приобретения. Для этого нужно оформить доверенность на собственного представителя. Доверенность возможно оформлена и выдана лишь Консульством Египта в Москве.
Но удаленное приобретение клиенту не рекомендуется, потому, что по фотографиям делать выводы о недвижимости объективно фактически нереально. Помимо этого, на протяжении простой сделки ему нужно пребывать в Египте всего пара дней, по окончании чего он может покинуть страну и возвратиться только спустя некое время для регистрации и завершения сделки.
ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКОГО СЧЕТА И ВВОЗ НАЛИЧНЫХ
Оплату сделки возможно произвести как наличными, так и банковским переводом с личного счета (см. ниже в разделе «Заключение соглашения»). Ограничений на ввоз валюты в Египте не предусмотрено, но необходимо принимать в расчет правила на ее вывоз из России: допускается единовременный вывоз из России не более $10 тыс. Сумма до $3 тыс. не декларируется на таможне, при вывозе от $3 тыс. до $10 тыс. потребуется заполнить декларацию.
Оплата наличными есть оптимальным методом расчета по сделке. Банковский перевод усложняет процесс. В случае если клиент собирается открыть личный египетский счет для перевода средств с него на счет продавца, стоит иметь в виду, что не все египетские банки соглашаются дать данную услугу чужестранцам.
В Хургаде, к примеру, наряду с этим будет нужно положить на счет $2 тыс., действительно, сразу же по окончании открытия счета деньги возможно снять.
Перевод средств с российского на персональный египетский счет кроме этого сложен: или по получении денег их все равно придется обналичивать для расчета с египетской компанией, или в будущем перечислять на счет продавца. В первом случае клиент принимает на себя ненужный риск в чужой стране, во втором – появляются дополнительные затраты по оплате банковских одолжений. При переводе денег кроме этого появляются затраты за услуги российского банка.
Не смотря на то, что, в большинстве случаев, рабочая группа за перечисление средств в отечественных банках установлена в фиксированном размере и не зависит от переводимой суммы.
ПИЛОТНЫЙ КОНТРАКТ
По окончании того как объект выбран, покупатель и продавец подписывают пилотный контракт купли-продажи, и содержится агентское соглашение. Пилотный соглашение оформляется юристом на двух языках и содержит две колонки текста: одну на арабском, другую на родном языке клиента. Кое-какие компании ведут документацию лишь на арабском языке, в этом случае агентство недвижимости предоставляет клиенту письменный перевод.
В пилотном контракте прописываются права и обязанности сторон, цена сделки. В случае если недвижимость покупается в строящемся объекте, то дополнительно указываются порядок оплаты, штрафные окончания санкции и срок строительства при задержки сдачи объекта. Пункты пилотного контракта всецело соответствуют главному контракту (см. ниже в разделе «Заключение контракта»), лишь в разделе «Условия платежа» прописываются этапы внесения денег.
Пилотный контракт заверяет юрист агентства; в случае если у него нет соответствующих прав на это, нужно дополнительно обратиться к нотариусу.
Агентское соглашение содержится между агентством и покупателем и подтверждает предоставление одолжений по приобретению недвижимости. В документе указываются паспортные эти клиента, реквизиты агентства, характеристики и цена объекта, ответственность сторон. Кроме этого в нем агентство недвижимости дает клиенту гарантию, что этот объект никому не реализован, не заложен и на его продажу не наложен запрет.
В один момент с подписанием пилотного соглашения клиент вносит задаток. В большинстве случаев, достаточно внести $1 тыс. либо €1 тыс., в зависимости от валюты сделки. Но размер задатка может быть около и 10–35% от цены объекта, это определяет застройщик либо обладатель. Оплата в большинстве случаев производится наличными.
Внесение задатка свидетельствует, что объект зарезервирован за клиентом и сейчас никто второй не имеет возможности его купить. Условия возврата задатка при срыва сделки заблаговременно оговариваются в пилотном контракте. К примеру, возможно установлено, что при нарушения условий соглашения продавцом/застройщиком он выплачивает клиенту компенсацию и полную стоимость объекта в размере 50 тыс. египетских фунтов (потом – е. ф.), это около $9 тыс.
Такая же сумма возможно назначена в качестве штрафа и клиенту, в случае если от сделки отказывается он.
Процедуру приобретения возможно совершить без заключения пилотного контракта купли-продажи. Тогда при оплате задатка сходу содержится главной контракт. Но это зависит от условий конкретного застройщика/обладателя.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Когда клиент внес задаток, юрист оформляет главной контракт купли-продажи. Форма документа у каждой компании собственная, но в нем в обязательном порядке прописаны обязанности сторон, цена объекта, его параметры и т. д., и право собственности продавца на объект. В случае если приобретается строящееся жилье, то в контракте показывают дополнительно рассрочки платежей, штрафные сдачи санкции и сроки объекта.
Так же как и предварительный, главный контракт содержится на двух языках, русском и арабском.
На данном этапе клиент при жажде может покинуть страну. Сейчас главная его задача – в течение двух-трех недель внести оставшуюся сумму сделки. Оплату возможно произвести наличными – в случае если клиент находится в Египте – или переводом из любого российского банка на расчетный счет агентства.
При перечислении денег на счет агентства главным документом, подтверждающим факт оплаты суммы клиентом, есть банковский документ о переводе («платежка»). Кое-какие компании оформляют для клиентов квитанцию об оплате – ваучер, на любой платеж или на всю сумму сделки. Ваучер заверяется подписью первого лица компании либо бухгалтера и печатью.
В случае если клиент не находится в Египте, квитанции пересылаются в русского представительство компании, где их и возможно позже взять. При наличной оплате компания обязана дать клиенту инвойс – счет за любой платеж. По окончании того как клиент оплатил всю цена объекта, компания предоставляет ему инвойс на всю сумму платежа и отзывает ранее выданные квитанции.
В то время, когда деньги внесены всецело, продавец подписывает главной контракт купли-продажи и передает его на клиенту. По окончании подписания клиентом документ заверяется юристом, что есть гарантией точности перевода с арабского языка на русский и удостоверяет подписи сторон.
В один момент продавец недвижимости оформляет документ о передаче прав собственности на объект недвижимости (таукиль). Процедура проводится в нотариальной конторе – Шара Акари, представительства которой находятся в Каире, Хургаде, Шарм-эль-Кене и Шейхе. Таукиль кроме этого возможно выдан в консульстве Египта в других государствах.
Таукиль продавец кроме этого передает клиенту. В случае если продается вторичная недвижимость, копии и оригиналы всех таукилей прошлых обладателей кроме этого прилагаются. Практически оформление таукиля занимает не более трех часов, но, в большинстве случаев, в соглашении прописывается больший срок, поскольку застройщик/обладатель часто находится за границей.
Сейчас, на основании соглашения купли-продажи и таукиля, клиент делается полноправным обладателем недвижимости.
Госрегистрация СДЕЛКИ
Регистрация (легализация) сделки не есть необходимой. Она проводится по желанию клиента, но очень рекомендуется нерезидентам Египта. Процедура проводится в местном суде. Регистрация подразумевает подтверждение подлинности автографов сторон и вынесение распоряжения о том, что договор и сделка купли-продажи будут считаться легитимными. Для регистрации клиент выписывает на имя юриста в Шара Акари доверенность на представительство его заинтересованностей в суде.
В связи с загруженностью судов, легализация может занять до полугода.
Еще один метод регистрации недвижимости – оформление грин-договора. Это аналогия русском приватизации. Процедура кроме этого не есть необходимой. Документ возможно оформить при любой стоимости объекта. При сумме от 300 тыс. е. ф. (около $54 тыс.) клиент может оформить резидентскую визу (см. раздел «вид и Визовый режим на жительство в Египте»).
Для получения грин-договора клиенту кроме этого нужно оформить доверенность на представительство его заинтересованностей в Шара Акари на имя юриста. направляться учитывать, что оформив грин-договор, клиент не сможет перепродать собственную недвижимость в течение пяти лет.
СОПУТСТВУЮЩИЕ Затраты
Затраты при проведении сделки малы. Рабочая группа агентства образовывает в среднем 4%. Но время от времени клиент высвобожден от ее оплаты, поскольку кое-какие агентства трудятся с застройщиками без рабочей группы. В большинстве случаев, это относится больших проектов, расположенных на первой линии у моря.
В случае если же недвижимость находится в муниципальном массиве, то не все застройщики готовы оплачивать услуги агентств.
Цена одолжений юриста по регистрации объекта в суде составляют 2,5–3 тыс. е.ф. ($450–540). Все остальные услуги юриста по оформлению документов включены в сумму рабочей группы агентства.
Единовременный налог при оформлении грин-договора зависит от площади объекта и включает в себя услуги юриста, что занимается его оформлением:
• до 100 кв. м – 1 тыс. е. ф. (около $180);
• от 100 до 200 кв. м – 2 тыс. е. ф. (около 360);
• потом – в соответствующей пропорции.
Эти затраты берет на себя клиент.
РАССРОЧКА и ИПОТЕКА ПЛАТЕЖА
В Египте совокупность кредитования зарубежных граждан очень неразвита. Право на получение кредита (и не только ипотечного) в Египте имеют:
• юридические лица, зарегистрированные на территории Египта;
• граждане Египта;
• резиденты Египта (чужестранцы – постоянные обитатели республики старше 21 года, и имеющие регулярный, контролируемый доход либо обеспечение запрашиваемого кредита).
Ежемесячные выплаты по кредиту не смогут быть больше 35% валового дохода кредитуемого. Серьёзное условие кредитования под залог получаемого объекта недвижимости – наличие грин-договора на данный объект (либо возможность его оформления).
Зарубежному гражданину – нерезиденту взять кредит в египетском банке фактически нереально. Но имеется другие механизмы.
Первый вариант: в случае если клиент собирается купить жилье на вторичном рынке, то возможно поступить следующим образом: забрать в русском банке долгосрочный кредит под залог недвижимости или других ликвидных активов в России. Таковой кредит возможно нецелевым, другими словами клиент использует средства на приобретение недвижимости в Египте.
Кроме этого существует возможность рассрочки платежа. Фактически все застройщики предоставляют привлекательные беспроцентные рассрочки платежей от года до четырех лет. Имеется кроме этого рассрочки на громадные сроки под низкий процент (до 5–7% годовых).
Начальный взнос образовывает от 10 до 40% от цены объекта.
Рассрочку платежа возможно взять и на готовые объекты. Но в этом случае покупатель и продавец сперва заключают пилотный соглашение, а главный контракт купли-продажи, ключи от объекта и таукиль клиент приобретает лишь по окончании полной оплаты.
При оформлении рассрочки возможно воспользоваться правовыми рекомендациями юристов. В частности — заверить подпись продавца в суде. В соответствии с египетским гражданским законодательством, ст. 45: "….Любой клиент, не имеющий официального соглашения купли-продажи, имеет полное право взять заверку подписи продавца, обосновывающую ее принадлежность продавцу, через судебное ответ". Эта процедура нужна по следующим обстоятельствам.
При смерти продавца — физического лица до окончания строительства, заверка подписи судом будет являться единственным доказательством того, что подпись продавца в собственности ему. В другом случае семья продавца сможет опровергнуть принадлежность подписи погибшему. При банкротства продавца — юрлица до окончания строительства заверка подписи судом кроме этого будет являться единственным доказательством, что квартира пребывать вне юридических споров.
По окончании заверки подписи судом на соглашении купли-продажи ставится официальная печать национального примера, обеспечивающая невозможность оспаривания этого соглашения.
ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ РАЗНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Строящееся жилье
Каждая почва, на которой застройщик возводит объекты, обязана в обязательном порядке пребывать в его собственности. В Египте были случаи, в то время, когда клиенты оплачивали жилье в проектах, тогда как почва под будущее строительство не была выкуплена застройщиком либо разрешение на постройку не было оформлено всецело. Дабы избежать аналогичных проблем, клиенту направляться запросить у компании документы, подтверждающие право собственности на землю, и лицензию на постройку.
Принципиально важно, дабы застройщик имел соответствующий опыт. Для этого направляться ознакомиться с его прошлыми проектами: в большинстве случаев, они могут служить своеобразной гарантией будущего строительства и благополучного исхода. Кроме этого направляться пристально изучить описание возводимого объекта – застройщики обязаны дать подобную данные.
направляться не забывать о возможности задержки сроков сдачи объекта. Строительство часто задерживается. Не обращая внимания на то что в соглашении купли-продажи в обязательном порядке прописываются санкции за задержки, на практике они не всегда выплачиваются. Это зависит от обстоятельства задержки строительства.
Так, если она позвана какими-либо трансформациями в законах Египта, то компания не несет никакой материальной ответственности. Но в случае если вина за просрочку лежит всецело на застройщике, то он обязан понести санкции. Их размер может составлять, например, $100 за каждую семь дней просрочки. При отказа застройщика платить штрафы, указанные в контракте, клиент в праве подать на него в суд.
Но загруженность судов Египта такова, что процесс может затянуться на достаточно долгий срок, наряду с этим нет гарантии, что он завершится в пользу клиента. Единственный вариант каким-либо образом обезопасить себя – изначально обращаться к зарекомендовавшим себя компаниям, предварительно ознакомившись, как соблюдались сроки сдачи прошлых объектов.
Частичная собственность
Египетское законодательство разрешает покупать объект не всецело, а лишь его часть. Данный вариант подходит для тех клиентов, кто не имеет возможности вкладывать громадные средства, но наряду с этим рассчитывает на удачную долговременную инвестицию. В случае если кто-либо из собственников будет постоянно пребывать в данной квартире либо доме, то отпадает необходимость обращаться в будущем к управляющей компании для содержания жилья.
К примеру, в случае если цена квартиры образовывает $16 тыс., то при покупке на трех человек затраты каждого составят $5, 333 тыс., а в собственность перейдет часть недвижимости в размере 33,33%.
АРЕНДА
Зарубежному клиенту недвижимости в Египте при совершении сделки возможно остановиться в гостинице или снять жилье. В случае если нахождение в стране приходится на туристический сезон, то об аренде квартиры либо виллы направляться позаботиться заблаговременно.
Вопрос об аренде жилья возможно решать с самим арендодателем, но зарубежным гражданам рекомендуется избегать сделок с частными лицами и обращаться в агентства недвижимости, чтобы исключить возможность мошенничества. Арендатор заключает с ним контракт, в котором указываются реквизиты сторон, стоимость и срок аренды, и ответственность сторон.
стоимость и Задаток одолжений агентства зависят от срока аренды. При аренде до полугода сумма платы за услуги агентства образовывает 50% от цены одного месяца аренды, от шести месяцев – 100%. При подписании соглашения арендатор оплачивает первый месяц аренды, услуги агентства и страховку в размере месячной аренды.
Страховка не возвращается арендодателем, в случае если будут повреждены отделка помещения, мебель и т. д. В случае если все в порядке, арендатор при выезде приобретает страховку обратно.
Необходимо подчеркнуть, что в цена аренды в большинстве случаев не включены затраты на воду и электроэнергию.
В Хургаде меблированная квартира площадью 80 кв. м, с телевизором, кондиционером и пр., не на первой береговой линии обойдется в сумму от $350 в месяц. Цена аренды аналогичной квартиры в Шарм-эль-Шейхе мало выше – от $400, в Каире – от $300.
За помощь в подготовке материала благодарим Анастасию Агапову (Hurghada Homes Real Estate & Development) и Андрея Демченко (Cheda Real Estate & Investment)
Недвижимость в Египте: за и против. Тенденции приобретения недвижимости за рубежом
