Процедура приобретения недвижимости в черногории
Зарубежные граждане смогут покупать недвижимость в Черногории без каких-либо значительных ограничений – как на физическое, так и на юрлицо. Единственное исключение касается последовательности земель и объектов. Как оптимальнее добраться до балканской страны, как происходит процесс приобретения, какие конкретно вас ожидают затраты?
Обо всем этом просматривайте в отечественном материале. Обновлено 16 сентября 2016 года.
В соответствии с закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), чужестранцы не смогут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков почвы в национальных парках, монументов культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от национальной границы, объектов на островах, и объектов стратегического значения.
Зарубежное физическое лицо может являться хозяином почвы, в случае если площадь участка не превышает 5000 кв.м, и наряду с этим приобретается постройка, расположенная на этом месте. Приобретение почвы без постройки вероятна только при условии, что участок входит в ДУП (детальный урбанизационный замысел).
С чего начать процедуру приобретения
Недвижимость в Черногории на данный момент предлагают многие риэлторы, каковые самостоятельно ведут строительство либо трудятся со собственными черногорскими сотрудниками. Исходя из этого присмотреть жилье в этом государстве возможно, не пересекая границы отчизны. Для этого возможно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости либо посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант.
Уже на данной стадии возможно подписать пилотный соглашение и внести задаток в размере 10% от цены объекта. Но наряду с этим направляться учитывать риски, и клиенту все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения пилотного контракта детально рассмотрена ниже.
Возможность удаленного приобретения
В Черногории возможно купить недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий возможно оформить в Российской Федерации, переслать по почте и после этого перевести на сербский язык в Черногории. Это возможно сделать у лицензированного переводчика – цена услуги будет равна примерно €15-20 за страницу формата А4.
Как добраться
В Черногорию из России ведет множество дорог. В эту балканскую страну возможно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде либо самолете.
Автомобиль
Путешествовать на автомобиле возможно при наличии визы стран шенгенского договора. Дабы добраться до Черногории, возможно пересечь границы:
- Беларуси, Польши, Словакии, Австрии, Венгрии, Сербии
- Беларуси, Польши, Германии,Австрии, Венгрии, Хорватии
- Беларуси, Польши, Словакии либо Германии,Австрии, Италии – оттуда на пароме в Черногорию
- Из Петербурга на пароме возможно добраться до германского Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять несколько суток с остановками.
Железная дорога
С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути составит от 54 до 60 часов. Кроме этого из Москвы возможно доехать до Белграда, а в том месте пересесть на поезд до Подгорицы либо Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой.
Для для того чтобы путешествия вам потребуется виза стран шенгенского договора.
Автобус
Для проезда на автобусе кроме этого нужна виза стран шенгенского договора. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Украины и Беларуси. Из этого доехать до Черногории возможно за два дня.
Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних государств – Сербии, Хорватии, Герцеговины и Боснии.
Авиаперелет
Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу реализовывают из Москвы компании Аэрофлот, Montenegro Airline и S7. Черногорская компания Montenegro Airline совершает рейсы как в Москву, так и в Санкт- Санкт-Петербург.
Кроме этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на каковые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Цена чартера из Москвы в оба финиша образовывает около €300, из Петербурга дороже, приблизительно на €100.
Открытие банковского счета
Расчеты по сделке, в большинстве случаев, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы имеете возможность как со счета в вашей родной стране, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять мин., потребуется лишь загранпаспорт.
Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При перечислении средств нужно письмо от налоговой администрации о том, что они уведомлены об открытии счета за границей. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более €200.
В большинстве случаев перевод со собственного счета в Российской Федерации на собственный же счет в Черногории вопросов не вызывает. Кроме этого вопросов не появляется при оплаты напрямую продавцу. В этих обстоятельствах документов о происхождении средств не требуют.
Пилотный соглашение
Когда объект выбран, клиент подписывает пилотный соглашение (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается получаемая недвижимость, ее условия и цена оплаты. Сейчас оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от цены недвижимости.
, если клиент отказывается от сделки, начальный взнос не возвращается.
В случае если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся клиенту взнос, но не более чем в двойном размере (в случае если это оговорено в пилотном соглашении). Исходя из этого пункт о внесении задатка должен быть внесен в соглашение, либо с продавца нужно забрать соответствующую расписку.
С целью проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от клиента нужен заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Данный документ обрисовывает имущество (метраж, описание участка, информация о обладателе, кадастровый номер). Кроме этого в нем находятся записи о ограничениях объекта и существующих обременениях (при их наличия).
Заключение соглашения купли-продажи
Подписание и предварительного, и окончательного соглашения (glavni ugovor) происходит лишь на территории Черногории, в присутствии обеих сторон либо их представителей по доверенности.
Автографы заверяются официальной печатью нотариуса. По окончании подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется цена недвижимости.
Оценочная цена определяется в налоговой администрации («порезска управа») муниципалитета и в целом соответствует настоящим стоимостям на рынке. Она возможно как выше, так и (весьма редко) ниже заявленной в соглашении.
При переходе прав собственности на недвижимость клиент оплачивает налог на оборот недвижимости в размере 3% от цены объекта согласно соглашению.
При обнаружения расхождений цены сделки согласно соглашению с ее оценочной ценой (занижение), начисление налога производится по оценочной цене объекта.
По окончании того как клиент внес указанную в соглашении сумму, он подает документы на трансформацию информации о собственнике недвижимости в кадастре. Лишь затем клиент приобретает безотносительные права на купленный объект недвижимости.
Сопутствующие затраты
По сравнению с другими государствами затраты на оформление и покупку недвижимости ее в собственность в Черногории низкие. Как было сообщено выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) образовывает 3% от цены недвижимости. Для внесения налога налоговая администрация отправляет на адрес клиента квитанцию ("ответ"), предшествует этому выход оценочной рабочей группе конкретно на объект.
Оплатить этот вид однократного налога нужно в течение 15 дней по окончании получения квитанции. В случае если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за сутки просрочки). Исходя из этого если вы не взяли квитанцию по почте, нужно обратиться в налоговую администрацию лично.
Цена одолжений юриста, занимающегося подготовкой контракта купли-продажи, образовывает от €100 до €500 за сделку, не смотря на то, что большая часть компаний готовы дать такие услуги безвозмездно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде образовывает около 0,5% стоимости имущества согласно соглашению. Занесение в заверение расписки и Кадастровую книгу о получении денег (если она имеется) кроме этого потребуют некоей малого суммы.
Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они в большинстве случаев оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке довольно часто платит и клиент.
- Ознакомьтесь с личным опытом приобретения недвижимости в Черногории
Госрегистрация сделки
По окончании окончательного расчета продавец дает нотариальное подтверждение, что оплата взята всецело, при отсутствия продавца в Черногории в то время. Клиенту достаточно предъявить нотариусу платежки банка о переводе средств на имя продавца.
Нотариус подает прошение о внесении информации о новом обладателе в кадастровый регистр. Затем возможно взять свидетельство и Решение кадастра о собственности (Лист непокретности).
Ипотека в Черногории
По окончании кризиса взять долгосрочный кредит зарубежным гражданам стало фактически нереально.
Но черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для чужестранцев банки практически не предоставляют, но застройщики предлагают во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа либо оплату по графику. До окончательного расчета имуществом возможно пользоваться, но переоформить его на себя возможно лишь по окончании окончательной выплаты.
В Российской Федерации ипотечных программ для приобретения зарубежной недвижимости нет, исходя из этого тут возможно только взять долговременный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.
Особенности приобретения разных типов недвижимости Приобретение строящегося жилья
В Черногории приобретение строящегося жилья очень востребовано. В зависимости от застройщика форма контракта может изменяться: это или пилотный контракт купли-продажи, или контракт инвестирования/соинвестирования, или соглашение участия в долевой постройке. Все эти формы разрешены законодательством.
В соглашении прописываются площадь, границы получаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, штрафные санкции и сроки оплаты при задержки платежей со стороны клиента либо строительства со стороны продавца. Главная обязанность клиента – своевременные выплаты согласно соглашению.
По окончании приемки объекта госкомиссией клиент подписывает акт сдачи-приемки жилья, контролируя его соответствие соглашению. Затем по стандартной схеме, уже обрисованной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически клиент делается хозяином лишь с момента кадастровой регистрации.
При покупке строящегося жилья, другими словами в то время, когда клиент делается первым обладателем недвижимости, по существующему законодательству Черногории он всецело освобождается от уплаты налога на оборот недвижимости (3%).
Действительно, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Исходя из этого направляться уточнить у застройщика, освобождается ли клиент от данного налога.
- Просматривайте материал о новостройках Черногории
Приобретение земельных участков и строительство квартир
Не обращая внимания на то, что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку чужестранцам, получения разрешения и процесс согласования на постройку трудоемок и занимает большое количество времени.
Для решения этого вопроса возможно нанять эксперта. При наличии готового проекта все согласования возможно взять практически за один-два месяца (при утвержденном на эту территорию детальном урбанистическом замысле застройки территорий).
Беря почву под застройку, нужно убедиться, что она урбанизирована.
Для получения разрешения на постройку нужно согласование с местными властями. Для этого в первую очередь нужно взять Ответ о расположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Страницы непокретности и замысла из кадастра. Но в случае если объект, что предполагается выстроить, превышает пять этажей, а площадь его больше 500 кв. м, то обращаться направляться уже в Министерство экономики.
Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство строений не выше пяти этажей, поскольку Черногория находится в сейсмически активной территории.
Ответ о расположении подтверждает тот факт, что на данном участке возможно вести строительство, обрисовывает градостроительные срок действия и технические условия документа, что образовывает один год. За это время нужно пройти процедуру окончательного согласования и взять разрешение на постройку, по причине того, что само Ответ о расположении таковым не есть.
По окончании получения Ответа о расположении направляться начать разработку Главного проекта, что включает в себя множество документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок железных конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной работой и т. д.). Все эти вопросы решает основной архитектор (в обязательном порядке должен иметь лицензию на работу в Черногории), что самостоятельно согласовывает их с остальными техническими работами.
Средние расценки на разработку проекта составляют €15 за «квадрат» неспециализированной площади, но возможно договориться и о более дешевизне, в особенности в случае если объект громадной.
Проект должен быть либо заказан, либо заверен в лицензированной проектной компании. Потом Проект подается на согласование в муниципалитет, где назначается рабочая группа, контролирующая всю техдокументацию на соответствие строительным нормам, необходимость согласований с другими госучреждениями, определяется размер платежей (налогов на постройку) в бюджет и выносится ответ о выдаче градостроительного согласования.
Обрисованная процедура получения разрешения на постройку включает в себя множество инстанций. Но уже более полутора лет назад принят закон, по которому все согласованияпроизводят работники отделов урбанизма.
По нему обладатель проекта обязан общаться с властями всего три раза:
- при подаче проекта на диагностику
- при подписании контракта с мэрией (общиной) об оплате однократного налога на постройку
- по окончании оплаты налога — при получении разрешения и строительного разрешения на эксплуатацию объекта
Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется необходимый приём и экспертный надзор технической рабочей группой.
Техкомиссия, которая выдавала согласование на постройку, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, что фиксирует оплаты и выполнение строительства всех нужных платежей в соответствии с выданным разрешением — «Употребну дозволу». Потом дому присваивается адрес, что будет зафиксирован в кадастре.
Оказать помощь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. на данный момент в Черногории услуги по постройке предлагает множество компаний, но уровень качества строительных работ и соответствие графику может обеспечивать лишь лицензированная компания.
При постройке жилого дома из бетона и кирпича себестоимость квадратного метра начинается от €400.
- Просматривайте особую инструкцию о том, как выстроить дом в Черногории
Аренда в Черногории
Тем, кто пока не решился на приобретение черногорского дома, возможно для начала провести здесь отпуск, сняв жилье внаем, тем более что аренда тут – одна из самых недорогих в Европе. Приличная квартира в приморском городе обойдется в сумму около €50 в сутки, возможно отыскать и более демократичные варианты.
Отыскать пристанище возможно и по приезду (везде возможно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно. Но довольно часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, исходя из этого обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу». Все-таки лучше побеспокоиться об аренде заблаговременно и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору либо в турфирму.
Еще один вариант — обратиться к доскам объявлений в сети, где возможно отыскать российских обладателей недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде.
Большое количество предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, цена которых варьируется от €100 до €300 в сутки.
- Ознакомьтесь с новым серьёзным законом, по которому недвижимость без разрешения на постройку в Черногории возможно легализовать.
За помощь в написании статьи благодарим Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest, и Сергея Иванова, компания Com Bi Com.
Фото Familytravel.bg, Traveler.es, Montenegro-dom.com
Мой опыт приобретения недвижимости в Черногории
