Процедура приобретения недвижимости в греции
Какие конкретно объекты есть в праве брать чужестранцы? какое количество продолжается обычная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего формируются дополнительные затраты и возможно ли их избежать? Самое ответственное для клиентов недвижимости в Греции – в этом материале.
-
Недвижимость в Греции, доступная для чужестранцев
-
Права и обязанности зарубежных собственников недвижимости в Греции
-
Поиск объектов, каталоги недвижимости
-
Риэлторы и застройщики Греции
-
проверка и Резервация объекта
-
Заключение контракта купли-продажи
-
Оплата сделки с недвижимостью
-
Регистрация нового хозяина
-
Возможность удаленного приобретения
-
Дополнительные затраты на сделку
-
Резюме: это нужно запомнить
Права и обязанности зарубежных клиентов Граждане каких государств есть в праве покупать недвижимость в Греции?
Граждане России, Украины, Казахстана и других бывших советских республик смогут брать недвижимость в Греции без ограничений. Оформлять сделку возможно на физическое либо на юрлицо. В собственности может пребывать любое число объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Какие конкретно виды недвижимости дано покупать чужестранцам?
Единственное исключение, предусмотренное для чужестранцев, касается районов, каковые считаются по греческим законам приграничными территориями, не обращая внимания на то, что весьма многие из них находятся довольно далеко от национальных границ Греции. Для приобретения недвижимости в этих местах чужестранцу требуется взять разрешение от правительства страны. На сегодня к ним относятся кое-какие приграничные с Турции греческие острова (к примеру, Кос и Родос).
| Справка: В 2011 году в целях облегчения процедуры выдачи разрешений на приобретение недвижимости в приграничных территориях нерезидентам Европейского союза префектуры города Салоники и региона Халкидики прекратили рассматриваться как пограничные территории. На прилегающих к территории Турции островах Греции кроме этого облегчена процедура продажи недвижимости. Разрешения на проведение сделок выдаются муниципалитетами, а не самим министром национальной обороны, как это было ранее. Процедура происходит следующим образом. Нотариус подает заявление в муниципалитет, и в течение 10 дней в большинстве случаев приобретает разрешение. Из документов клиенту необходимы свидетельство о рождении, справка об отсутствии судимости, справка о доходах, и копия загранпаспорта. Все документы направляться перевести на греческий язык и заверить апостилем. В ожидании получения разрешения клиент может покинуть страну. Личное присутствие наряду с этим не нужно. |
Какие конкретно права приобретает чужестранец по окончании приобретения недвижимости в Греции?
Приобретение недвижимости в Греции предоставляет визовые льготы. В частности – право на годовую шенгенскую мультивизу с правом нахождения в стране до 90 дней в полугодии с момента первого въезда. Максимальный срок действия таковой визы образовывает три года.
Клиенты недвижимости ценой от €250 000 смогут претендовать на пятилетний ВНЖ по программе «Золотая виза». Клиенты выступают в качестве инвесторов.
- Просматривайте отечественный лонгрид о «золотых визах».
| Справка: Кроме этого, ВНЖ возможно взять при покупке недвижимости до €250 000 как денежно-свободное лицо, предоставив официальный доход в стране проживания не меньше €2000 в месяц. В этом случае ВНЖ выдается на два года с правом продления на три года при повторном подтверждении денежной независимости. |
Какие конкретно обязанности появляются у чужестранца по окончании приобретения недвижимости в Греции?
Любой хозяин в Греции, независимо от его наличия и гражданства вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на коммунальные услуги и недвижимость. Задолженность по налогам может привести к отказу и штрафам в выдаче визы либо продлении ВНЖ. Просматривайте подробнее о содержании недвижимости в Греции.
| Обратите внимание! Налоговые резиденты РФ, т.е. люди, каковые практически живут в Российской Федерации более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии квитанций в зарубежных банках либо создании юрлиц. А это потребуется на протяжении сделки. Просматривайте подробнее о правилах приобретения недвижимости за границей для россиян. |
Поиск недвижимости в Греции
Данные об объектах, продаваемых, возможно взять из интернета, специальных печатных изданий либо тематических выставок.
При жажде сделкой возможно заниматься самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости. Но если вы обратитесь в компанию, то избавите себя от необходимости разбираться в юридических документах на незнакомом языке. Вы имеете возможность обратиться в греческое агентство недвижимости, представительство компании в Российской Федерации либо же независимую русского компанию, которая реализовывает недвижимость в Греции через собственных партнеров в этом государстве.
Громадная база объектов недвижимости в Греции собрана на Prian.ru. Вы имеете возможность сортировать предложения по ответственным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Кроме этого вы имеете возможность покинуть заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами отправят вам подборки подходящих вариантов.
Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости окажут помощь новости и статьи о Греции. Обратите внимание на подборку самых ответственных материалов по Греции.
Как искать риэлтора в Греции?
В Греции – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы имеете возможность сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене Но на практике чужестранцы очень редко решаются проходить процедуру самостоятельно.
Россияне в Греции – одни из главных участников программы «Золотая виза». Исходя из этого многие греческие компании держат в штате сотрудников, говорящих по-русски. У некоторых девелоперов и агентств имеется конторы в Санкт Петербурге и-Москве.
Смотрите перечень риэлторов и застройщиков в Греции.
Задачи риэлтора:
- Осуществляет подбор объектов недвижимости и показ объектов
- Согласует специальные условия и цену с продавцом (к примеру, при рассрочки)
Обратите внимание: риэлторская деятельность в Греции лицензируется. Исходя из этого у выбранного вами эксперта вы имеете возможность проверить наличие соответствующего документа.
Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью Этап 1. проверка и Резервация объекта
Оформляем ИНН
Нужным шагом есть получение АФМ – местного ИНН. Получение личного налогового номера требуется с целью проведения всех расчетов по сделке. ИНН оформляется в местном налоговом органе.
В большинстве случаев, этим занимается юрист.
Обратите внимание! По окончании того как объект выбран, в оформление сделки вступают два эксперта – нотариус и адвокат. В большинстве случаев, агентства уже имеют сложившиеся деловые отношения с конкретными экспертами и советуют обращаться к ним.
Ранее участие юриста по закону было необходимым, на данный момент – по желанию клиента. Но экспертынастоятельно советуют воспользоваться его одолжениями: он будет защищать интересы клиента и оказывать юрсопровождение сделки.
Нотариус будет заверять правомерность сделки. По греческому законодательству, приобретение любой собственности без участия нотариуса не разрещаеться, такая сделка есть недействительной.
Вносим задаток
По окончании выбора объекта в Греции, как и при покупке недвижимости во многих вторых государствах, его нужно зарезервировать. Для этого клиент вносит задаток в размере €5-10 тыс. – в зависимости от цены объекта. Оставшуюся сумму клиент перечисляет в момент подписания, либо в течение 7 дней по окончании заключения контракта купли-продажи.
Задаток возможно вносить как наличными, так и через банк. При наличной форме оплаты продавец предъявляет клиенту расписку в получении средств, при безналичной у клиента остаются банковские документы, подтверждающие перевод. Для продавца он есть порукой серьезности намерений клиента, а клиент возможно уверен, что объект уже не будет реализован никому второму.
При срыва сделки по вине клиента он теряет задаток, в случае если это случилось по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере. Для отказа от сделки без утраты задатка клиенту, в большинстве случаев, предоставляется семь дней.
Контролируем объект недвижимости
По окончании внесения задатка юрист клиента осуществляет юридическую диагностику на наличие задолженностей и обременений в Ипотечном реестре (Ипотекофилакио – υποθεκοφιλακιο). Для этого юрист запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Хозяин объекта обязан дать данный документ. Проверка в Ипотечном реестре занимает от пяти-семи дней и нужна, дабы узнать:
- вправду ли обладатель владеет полным правом собственности на недвижимость;
- не находится ли объект под залогом;
- все ли нужные налоги на владение недвижимостью оплачены продавцом;
- не есть ли объект предметом судебной тяжбы.
Этап 2. Заключение контракта купли-продажи
По окончании того как разрешение из Министерства национальной обороны получено (если оно нужно), возможно приступать к заключению соглашения купли-продажи.
Соглашение купли-продажи в обязательном порядке заключают в присутствии адвоката и нотариуса. Документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он бывает переведен на русский язык и заверен переводчиком.
На подписании соглашения купли-продажи может находиться переводчик, что отражается в этом документе. В один момент (либо в течение 7 дней) клиент вносит оставшуюся цена недвижимости и приобретает ключи от объекта.
По окончании подписания контракта продавцом и покупателем юрист занимается его госрегистрацией. Договор, заверенный нотариусом, есть главным документом, подтверждающим право собственности на объект либо земельный надел.
В соглашении детально описывается реализовываемый объект, его порядок и стоимость оплаты (при рассрочки). Поручителем исполнения контракта выступает нотариус, потому, что он есть в Греции национальным органом.
Этап 3. Оплата сделки
Клиент перечисляет средства со собственного банковского счета на счет продавца сходу либо в течение 7 дней по окончании подписания контракта купли-продажи.
Налог на переход права собственности наряду с этим оплачивается до подписания контракта. В большинстве случаев, за 1-2 дня до подписания сделки клиент вносит нужную сумму. Подтверждение уплаты налога нужно представить нотариусу.
Все остальные выплаты происходят на протяжении подписания контракта купли-продажи.
Этап 4. Регистрация нового хозяина
Для оформления перехода права собственности юрист регистрирует контракт в Ипотечном реестре, где приобретает особое свидетельство о праве собственности нового обладателя.
В момент подачи контракта купли-продажи на регистрацию палата выдает соответствующее свидетельство. Право собственности нового обладателя сходу начинает действовать . Сам сертификат выдается в течение максимум одного месяца, в зависимости от загруженности палаты.
Возможно ли совершить сделку с недвижимостью удаленно?
При, в то время, когда у клиента нет возможности выполнять приобретение лично, он может купить недвижимость удаленно, не приезжая в Грецию. Для этого потребуется оформить доверенность на собственного представителя либо сходу на юриста, сопровождающего сделку.
Доверенность возможно составить в нотариате в Греции либо у нотариуса в Российской Федерации, не обязательно в греческом консульстве. В случае если документ составляется в Российской Федерации, нужно его заверить апостилем. Перевод возможно сделать в Российской Федерации либо же доверить это юристам уже в Греции.
Дополнительные затраты при покупке недвижимости в Греции
Гонорар юриста образовывает примерно 1,5% от цены объекта. Дополнительные услуги (к примеру, юридический анализ сделки при нестандартных обстановках) согласуются и оплачиваются раздельно. В данную сумму уже входят подготовка всех документов, переводы.
Нотариальные затраты составляют в большинстве случаев 1,5% от контрактной цены недвижимости.
Рабочая группа агентства по недвижимости образовывает до 2% от суммы сделки, в редких случаях компании не взимают рабочую группу, в случае если объект приобретается напрямую от застройщика.
При покупке греческой недвижимости нужно будет уплатить налог на переход прав собственности. На начало 2017 года установлены две ставки налога:
- 3,09% (до 1 января 2014 года было 10%) для недвижимости от застройщиков, разрешение на постройку которой было выдано до 1 января 2006, и на все объекты от частных обладателей (независимо от даты выдачи разрешения на постройку).
- 24%, для недвижимости от застройщиков, в случае если разрешение на постройку получено позднее даты, упомянутой в прошлом пункте
Национальные сборы при регистрации составляют 0,6% от суммы, прописанной в соглашении, либо от кадастровой, если она выше суммы, прописанной в контракте.
Пример расчета дополнительных затрат на приобретение недвижимости в Греции:
Коттедж на Кассандре, п-ов Халкидики, площадь 170 кв.м. Продавец – частное лицо.
В случае если рыночная цена – €250 000, а налог на переход прав собственности 3,09% (от частного лица), тогда затраты составляют:
- Гонорар юриста: €250 000х1,5% = €3750(плюс НДС 24%, что начисляется сверх данной суммы) = €4650
- Нотариальные затраты: €250 000х1,5% = €3750(плюс НДС 24%)= €4650
- Налог на переход права собственности: €250 000х3,09%= €7725
- Регистрация в Реестре недвижимости: €250 000х0,6% = €1500
- Оплата одолжений посредника: €250 000х2%= €5 000(плюс НДС 24%)= €6200
Общая сумма затрат €24 725 (данную сумму нельзя рассматривать как процент от цены недвижимости).
Все дополнительные затраты рассчитываются от рыночной цены объекта недвижимости, прописанной в соглашении.
В редких случаях, в случае если кадастровая цена выше рыночной стоимости, прописанной в контракте, все дополнительные выплаты рассчитываются от кадастровой цены, не считая одолжений посредника (риэлтора), эти услуги оплачиваются неизменно от рыночной цены объекта.
Резюме: это нужно запомнить
- Граждане России, Украины, Казахстана и других бывших советских республик смогут брать недвижимость в Греции без ограничений. Но для приобретения недвижимости на приграничных с территорией Турции островах чужестранцу требуется взять разрешение от правительства страны.
- Клиенты недвижимости ценой от €250 000 смогут претендовать на пятилетний ВНЖ по программе «Золотая виза».
- Главный участник сделки, что гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость хозяина поменять не имеет возможности.
- Процедура приобретения занимает примерно один-два месяца, в зависимости от того, требуется ли разрешение на приобретение недвижимости от правительства.
За помощь в создании материала благодарим помощника председателя совета директоров Grekodom Development в Греции Демьяна Шахбазидиса.
Текст: Ольга Петегирич
Фото: Unsplash.com
Prian.Ru
МОЙ ГРЕЧЕСКИЙ ДОМ: Приобретение недвижимости по-гречески. Юридические изюминки
