Процедура приобретения недвижимости в сингапуре
Ограничения для зарубежных клиентов недвижимости действуют с 1973 года. Все сделки проходят с участием риэлторов. Ипотеку возможно взять на 80% от цены квартиры. Налоги для чужестранцев выше, чем для постоянных резидентов страны.
Подробная процедура приобретения недвижимости в Сингапуре – в отечественном обзоре.
Условия продажи недвижимости чужестранцам
Для чужестранцев действуют запреты на приобретение отдельных видов недвижимости. В первой половине 70-ых годов XX века правительство Сингапура приняло Закон о жилья (Residential Property Act), что ввел ограничения на владение и покупку чужестранцами личной жилой недвижимостью, предоставив приоритет приобретения собственности гражданам Сингапура.
Закон ограничивает приобретение чужестранцами следующих видов недвижимости:
- свободные почвы
- бунгало
- таунхасы и все иные виды домов с земельным наделом
- национальные квартиры HDB
На приобретение данных видов недвижимости требуется взять разрешение Земельного Управления Сингапура.
Без особого разрешения чужестранцы смогут приобрести:
- кондоминиумы
- квартиры в маленьких жилых комплексах
- дома с участками на острове Сентоза
- кое-какие другие объекты без земельных участков
Виды недвижимости в Сингапуре
Кондоминиумы
Большая часть чужестранцев в Сингапуре живут в частных зданиях — кондоминиумах, в которых имеется дополнительные услуги: бассейны, тренажерные залы, теннисные и сквош корты, игровые площадки для детей, площадки для барбекю, круглосуточная охрана и др.
Плюсы:
- Развитая инфраструктура жилья
- Отсутствие ограничений по сроку собственности на данное жилье (в отдельных случаях 999 лет)
- Отсутствие ограничений на продажу и покупку чужестранцами
- Отсутствие ограничений на сдачу и продажу в аренду
- Нет необходимости быть резидентом Сингапура
- Высокие показатели роста недвижимости в цене
- Высокие арендные ставки на этот тип жилья
Минусы:
- Более большая цена в сравнении с квартирами HDB
- Необходимость ежемесячной оплаты сервисных платежей за инфраструктуру кондоминиума
- Может налагаться взыскание при банкротства обладателя.
В рамках Глобальной программы инвестора (GIP), реализуемой Советом экономразвития Сингапура зарубежные граждане смогут приобрести статус «постоянного резидента» при инвестирования на определенную сумму при организации бизнеса либо открытии венчурных фондов, трестов, цель которых – развитие экономики.
В случае если сказать об инвестировании в жилую недвижимость, венчурный фонд либо трест, то сумма проекта должна быть равна не меньше $2 млн. До 50% инвестиций возможно задействовано в частном жилом секторе, что не попадает под ограничение на владение зарубежными гражданами.
Национальные квартиры HDB
Самым недорогим видом жилья в Сингапуре являются национальные квартиры HDB – квартиры, выстроенные и управляемые Советом содействия формированию жилищного строительства (Housing Development Board), в которых живут около 80% сингапурцев.
Плюсы:
- Относительно дешевизна по сравнению с другими типами жилья
- Запрещено отсудить кроме того при банкротства обладателя
- Дешевизна содержания жилья.
Минусы:
- Важные ограничения по приобретению: для приобретения квартиры HDB нужно быть гражданином Сингапура, пребывать в браке с гражданином Сингапура либо быть постоянным резидентом Сингапура. Для приобретения квартиры на вторичном рынке кроме этого нужно соблюсти перечисленные выше условия.
- Важные ограничения по сдаче и продаже в аренду.
- Максимальный срок собственности на данное жилье – 99 лет, после этого оно опять переходит в гос собственность.
- Низкий уровень комфорта жилья: нет внутренней инфраструктуры домов – тренажерных комнат, бассейнов, охраны, другой инфраструктуры и теннисных кортов.
Аккуратные кондоминиумы
Один из гибридов квартир HDB и кондоминиумов — «аккуратные» кондоминиумы (executive condominiums). Они предлагают фактически все сервисы, дешёвые в кондоминиуме, стоят дешевле, чем кондоминиумы, но накладывают ограничения на продажу и покупку:
- Первый обладатель для того чтобы кондоминиума не имеет права реализовывать квартиру на вторичном рынке в течение 5 лет.
- По прошествии 5 лет квартира в данном комплексе возможно реализована гражданину Сингапура, а по окончании 10 лет – зарубежным гражданам при условии, что все ограничения на приобретение сняты.
Кто участвует в сделке с недвижимостью
Решив о покупке, вы имеете возможность обратиться в авторитетное агентство недвижимости, которое предоставит вам все данные о рынке и окажет помощь выбрать подходящий объект для инвестиций и взять самые выгодные условия.
Все агентства в Сингапуре, в большинстве случаев, имеют одну и ту же базу данных по предложениям на рынке недвижимости. Обращаясь к услугам одного агента, вы сможете сэкономить время, не просматривая одинаковые объекты с различными риэлторами, и уменьшить задачу самому агенту, поскольку по окончании нескольких просмотров он сможет осознать ваши интересы.
Сделки напрямую с продавцом проходят в Сингапуре очень редко. Сингапурцы, в большинстве случаев, постоянно нанимают риэлтора для предоставления их заинтересованностей. На практике, в сделке купли-продажи недвижимости в большинстве случаев участвуют агент со стороны продавца и агент со стороны клиента.
На финальном этапе кроме этого вероятно участие ярких покупателя и продавца, но, это остается на их личное усмотрение, поскольку всю работу делают агенты по недвижимости.
Дабы приобрести недвижимость в Сингапуре, возможно обратиться к русскому компании, трудящейся с сингапурскими партнерами, или связаться конкретно с риэлторами в Сингапуре. При жажде возможно не нанимать собственного агента, а обратиться к риэлтору продавца. Он занимается юридическим оформлением всех процедур. В Сингапуре функции нотариуса дано выполнять агентам по недвижимости (при наличии лицензии!)
Смотровой тур. Возможность удалённого приобретения
По окончании того, как вы выбрали занимательный вам объект, нужно убедиться в следующем:
- Владение – изучите документы, подтверждающие легитимность продавца на распоряжение и владение недвижимостью.
- Банкротство – удостоверьтесь в надежности, что обладатель недвижимости не есть банкротом, поскольку при банкротства, вам нужно взять разрешение на приобретение от Официального управляющего имуществом. В этом случае, в большинстве случаев, все деньги от продажи идут на счет Управляющего.
- Право на приобретение – убедитесь, что нет ограничений на приобретение вами данного типа жилья.
В случае если нет возможности лично приехать в Сингапур, сделку возможно совершить удаленно. При таких условиях нужна доверенность, которая составляется юристом в Сингапуре. Доверенность высылается в Россию, и клиент обязан подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент дает право агентству недвижимости заключить сделку на приобретение недвижимости от собственного лица.
Для приобретения необходимы денежные средства и паспортные данные. Все предстоящие действия поверенное лицо будет проводить без клиента, напрямую с агентом продавца.
Но клиенту все же лучше приехать в Сингапур для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит в течение так именуемого смотрового тура, организуемого агентством. В большинстве случаев клиент самостоятельно оплачивает проживание, дополнительные затраты на организацию тура кроме этого берет на себя клиент.
Резервирование объекта
В то время, когда вы определились с объектом недвижимости, готовься оплатить депозит, оформляя так «опцион на приобретение». Этот депозит дает право купить имущество по оговоренной цене, и предоставляет 3 семь дней для окончательного принятия ответа о сделке у недели и 2-3 застройщика при приобретения вторичного объекта недвижимости.
Приобретение недвижимости на вторичном рынке
Если вы получаете вторичную недвижимость, то депозит образовывает от 1% от цены объекта. В случае если сделка разрывается, залог не возвращается. При продолжения сделки нужно оплатить последующие 4% от цены объекта продавцу, продемонстрировав так серьезность намерений.
Эти 5% являются платой за бронирование объекта.
По окончании внесения данной суммы подписывается соглашение купли-продажи. В течение следующих 14 дней с момента подписания соглашения купли-продажи вам нужно оплатить национальные гербовые и юридические сборы за оформление сделки. Оставшаяся сумма денег согласно соглашению вносится в течение следующих 8-10 недель с момента оформления «опциона на приобретение».
Если вы берете долгосрочный кредит в Сингапуре, нужно дать банку все документы об оформлении “опциона на приобретение” либо соглашения купли-продажи и внесенном депозите для корректировки конечной суммы заема. В сутки окончания сделки клиент вносит нехватающую сумму денег, и агент продавца передает документы и ключи.
Передача документов говорит о передаче собственности от продавца клиенту. Затем, юрист клиента подает заявление в Земельное управление Сингапура о выдаче нового свидетельства о собственности.
Приобретение недвижимости на первичном рынке
В случае если сделка совершается напрямую с застройщиком по недостроенному объекту недвижимости, то депозит либо так называемый «опцион на приобретение» образовывает 5% от цены объекта, по окончании чего предоставляется соглашение купли-продажи.
«Опцион на приобретение» настоящ в течение последующих 3 недель, по окончании которых подписывается соглашение купли-продажи и оплачиваются гербовые сборы. После этого вносятся дополнительно 15% от цены объекта. Следующие платежи вносятся на различных стадиях строительства.
Оставшаяся сумма перечисляется по окончании того, как дом выстроен и взят Акт о сдаче объекта в эксплуатацию.
При срыве соглашения купли-продажи 75% цены контракта возвращается клиенту, а 25% остаются у продавца.
Стоит обратить внимание, что в отношении национальных квартир HDB действуют определенные правила на сумму опциона, срок предоставления и сумму депозита опциона: cумма опциона не превышает $1000, сумма депозита не более $5000 (а также сумма опциона), срок предоставления опциона – 14 дней. При отказа от продолжения сделки внесенная сумма опциона не возвращается.
Проверка чистоты сделки
При приобретения вторичного объекта недвижимости юрист продавца обязан дать свидетельство о собственности, подтверждающее право собственности обладателя и справку об отсутствии обременений и банкротства на квартиру. В большинстве случаев, данный документ находится у клиента до завершения сделки. По окончании того, как сделка окончена, старое свидетельство о собственности передается Земельному Управлению Сингапура для обмена на новое.
Клиент может "настойчиво попросить" осмотреть недвижимость до окончания сделки купли-продажи. Клиент кроме этого может внести данное требование в «опцион на приобретение».Клиент в праве осмотреть состояние квартиры, других предметов и оборудования, продажу которых одобрил продавец, и проверить наличие незаконных перепланировок. При наличия несанкционированных перепланировок продавец обязан вернуть реализовываемый объект в начальный вид до одобрения сделки купли-продажи.
Соглашение купли-продажи
В контракте купли-продажи указываются:
- Эти покупателя и продавца для установления личности.
- Предмет соглашения – описание объекта недвижимости с указанием расположения
- Цена объекта недвижимости
- срок и Вид оплаты
Контракт подписывается продавцом/покупателем и поверенным продавца/поверенным клиента. Сделка проводится юристом-нотариусом. По окончании подписания внесения купли-и договора продажи полной оплаты кондоминиум переходит в собственность клиенту на срок от 999 лет до бесконечности, квартира HDB – на срок 99 лет, по окончании которых требуется продление прав.
Ипотека в Сингапуре
Если вы желаете купить недвижимость в Сингапуре в долг, необходимой процедурой есть оценка объекта. Она напрямую воздействует на размер предоставляемого ипотечного кредита.
Личный заемщик может забрать до 80% от цены квартиры либо ее рыночной стоимости (банк ориентируется на сумму, которая ниже) в ипотеку в местном банке с вероятной рассрочкой до 35-ти лет либо успехи возраста 75 лет. В случае если у вас уже имеется недвижимость в Сингапуре либо в случае если кредитный возраст заемщика превышает 65 лет, размер кредита не превысит 60% от цены жилья. Рефинансированная ставка в национальном банке Сингапура образовывает 1.25%, а ипотечная ставка — 2%.
Начальный взнос образовывает 20% от цены недвижимости.
В случае если же клиент разглядывает вариант приобретения недвижимости в Сингапуре в качестве инвестиций для сдачи в аренду либо перепродажи, направляться учитывать, что доходы от аренды тут, в большинстве случаев, ниже чем в соседних азиатских государствах, но намного выше степень безопасности вложений.
Налоги на недвижимость в Сингапуре
В Сингапуре имеется три вида гербовых сборов, ответственность за оплату двух из которых лежит всецело на клиент: неспециализированный сбор с клиента недвижимости (buyer s stamp duty), дополнительный сбор с клиента недвижимости (additional buyer s stamp duty).
Размер неспециализированного сбора при первой, второй либо третьей покупке недвижимости образовывает до 3% как для постоянных резидентов, так и для зарубежных лиц: 1% от первых $180 000 стоимости недвижимости, 2% от последующих $180 000, и 3% от суммы, превышающей прошлые.Размер дополнительного сбора варьируется:
| Ин. лица, явл. американцами либо гражданами/постоянными резидентами Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии, Исландии | 0% | 7% | 10% |
| Постоянный резидент Сингапура | 5% | 10% | 10% |
| Зарубежное лицо | 15% | 15% | 15% |
| Юр. лицо/ компания | 15% | 15% | 15% |
Оплата гербовых сборов проводится в течение 14 дней в Налоговом управлении Сингапура по окончании оформления «опциона на приобретение». Сделка не имеет возможности длиться, пока не уплачены сборы. В случае если гербовые сборов не погашены в течение трех месяцев, налагается штраф, эквивалентный неоплаченной пошлине.
При превышения указанного выше срока дополнительно уплачивается штраф, эквивалентный 4-х кратной пошлине. При полного уклонения от внесения гербовых сборов, клиенту угрожает штраф в размере $10 тысяч и/либо кроме того заключение в тюрьме до 3 лет.
В случае если клиент по каким-либо обстоятельствам решает реализовать приобретённое имущество, то нужно готовься к различным налоговым ставкам (seller s stamp duty).
| Год перепродажи объекта недвижимости | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год |
| Налоговая ставка | 16% | 12% | 8% | 4% |
Примерный расчет цены недвижимости с учетом дополнительных затрат:
Цена объекта недвижимости -кондоминиум за $1 000 000
- Налог на приобретение: 1-й налог 15% от цены: $150 000; 2-й налог в размере 3%: $5400
- Услуги нотариуса: $2000-2500
- Рабочая группа агента – 2-3%: $20 000 — 30 000
Итого цена недвижимости со налогами и всеми расходами: около $1 188 000
переход и Государственная регистрация сделки права собственности
В Сингапуре самостоятельно регистрировать сделку не требуется. Все функции по информированию национальных органов о переходе права имущества лежат на агентах. Кроме этого агенты завлекают к сделке юристов-нотариусов для подписания документов и последующей оплаты и внесения депозита.
Как раз юрист-нотариус занимается оформлением всей нужной документации и юридическим оформлением сделки.
Необходимо подчеркнуть, что при купли-продажи объекта недвижимости со стороны национального регистратора недвижимости подаётся бронь для защиты заинтересованностей клиента, в соответствии с которой продавец не имеет возможности реализовать эту недвижимость третьим лицам.
Благодарим Татьяну Шереметьеву, президента Российско-Сингапурского Бизнес-Альянса, за помощь в подготовке материала.
Фото wikimedia: Hans Bernhard, RoB, Lars Heineken, Tobias Schmid
Сингапур недвижимость ее покупка и аренда что лучше и какое количество стоит?
Темы которые будут Вам интересны:
-
Процедура приобретения недвижимости в испании
