Процедура приобретения недвижимости в таиланде
Что разрешают брать чужестранцам. Как проверить чистоту сделки. какое количество берут за собственные услуги юристы. И какие конкретно документы приобретает на руки новоиспеченный хозяин квартиры в «стране ухмылок». тонкости и Детали процедуры приобретения недвижимости в Таиланде – в материале Prian.ru.
Обновлено 2 марта 2016 года.
Права зарубежных клиентов недвижимости в Таиланде
Зарубежное физическое лицо может оформить недвижимость в Таиланде несколькими методами. Выбор метода будет зависеть от типа недвижимости, цели приобретения и статуса продавца.
Квартира в кондоминиуме
Застройщик кондоминиума в праве реализовать зарубежным физическим лицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность (Freehold).
В случае если чужестранец не успевает купить недвижимость из квоты 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади многоквартирного дома чужестранец может оформить в долговременную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В следствии срок аренды образовывает 90 лет.
Дом (строение + почва)
Чужестранец может оформить строение в полную собственность (Freehold). Почва под домомоформляется в долговременную аренду (Leasehold) на 30 лет с правом двукратного продления. В следствии срок аренды образовывает 90 лет.
В случае если сказать о юридическом лице, зарегистрированном в Таиланде, где одним из соучредителей есть чужестранец, то такая компания может оформить любую недвижимость (квартиры, дома, почвы, коммерческие объекты) на баланс в полную собственность (Freehold).
С чего начать
Предварительно ознакомиться с рынком недвижимости Таиланда возможно при помощи печатных СМИ, интернета либо на тематических выставках. С целью проведения предстоящей сделки зарубежным гражданам рекомендуется обращаться в агентства недвижимости – это разрешит избежать языкового барьера и проблем с трактовкой местных законов.
- Просматривайте кроме этого: Упрямая стабильность: обзор рынка недвижимости Таиланда 2015 – 2016
Пятьдесят процентов клиентов покупают недвижимость в Таиланде для личного применения, а вторая добрая половина – чтобы получить доход от аренды. Исходя из этого многие обладатели смогут не приезжать в страну годами и нужно, дабы кто-то на месте воображал их интересы. Один из способов – еще в ходе приобретения выбрать надежное местное агентство недвижимости.
Такое агентство обладает информацией о рынке недвижимости, оно подберет и продемонстрирует вам лучшие объекты, подходящие вашим целям, проконсультирует по главным моментам, поделится опытом, совершит переговоры с застройщиком, и потом будет решать все вопросы по сделке в ваше отсутствие. Услуги агентства недвижимости в Таиланде бесплатны для клиентов.
Возможность удаленного приобретения
В большинстве случаев сделка с недвижимостью в Таиланде продолжается от 1 семь дней до 1 года. Это зависит от готовности объекта. Но личное присутствие клиента нужно только к моменту оформления сделки в земельном департаменте.
Исходя из этого первые этапы (выбор объекта, резервирование, подписание контракта, приемка) смогут пройти дистанционно.
Потом нужно приехать в Таиланд для оформления сделки либо для подписания доверенности на юриста, что оформит недвижимость от имени клиента.
Резервирование объекта. Задаток
При обсуждении условий и выборе объекта подписывается резервационный соглашение между продавцом и покупателем. В нем отражается информация об участниках сделки, о выбранном объекте, его цена, график платежей, реквизиты для отправки средств.
На протяжении подписания резервационного соглашения клиент вносит задаток (в большинстве случаев около 1% от общей цены) чтобы объект был снят с продажи. Задаток возможно внесен наличными либо на счет продавца. Задаток в большинстве случаев невозвратный, за исключением, в случае если сделка не состоится по вине продавца.
Пилотный контракт
По окончании подписания резервационного внесения и договора задатка, в течение 1-2 недель клиент приобретает от продавца пилотный соглашение для внесения и ознакомления поправок (в случае если продавец – застройщик). В случае если сделка на вторичном рынке и продавец – физическое лицо, то пилотный контракт в большинстве случаев образовывает юридическая компания.
В данном контракте прописывается все данные о недвижимости, условия ее приобретения и метод оформления, информация обо всех затратах при дальнейшем содержании и оформлении объекта, санкции за несоблюдение соглашения.
Кроме этого к нему прилагаются копии идентификационных документов продавца с клиентом, и документов на недвижимость. Пилотный контракт имеет юридическую силу и его несоблюдение есть основанием для обращения в суд.
Проверка чистоты сделки и состояния недвижимости
Клиент может воспользоваться одолжениями юриста для чистоты состояния сделки и проверки недвижимости. В большинстве случаев юридические компании предлагают следующие услуги:
- Проверка земельного надела — кто есть хозяином, имеются ли обременения (от $700).
- Аудит компании-продавца. Кто уполномочен заключать сделку от имени юрлица, состав соучредителей, уставный капитал и т.д. (от $700).
- Проверка соглашения, внесение трансформаций, согласование условий с продавцом (от $500).
- Регистрация сделки в земельном департаменте (от $300).
В большинстве случаев клиенты на первичном рынке заказывают лишь диагностику соглашения. При сделке на вторичном рынке необходимо более важное юрсопровождение.
- Просматривайте кроме этого: Калькулятор. Покупаем квартиру на Пхукете для инвестиций
Метод оплаты сделки. Перевод денег в Таиланд
При покупке объекта на первичном рынке, клиент переводит средства безналичным методом согласно соглашению на реквизиты застройщика в Таиланде. Деньги смогут прийти со счета клиента, открытого в любой стране. Допускается перевод от юрлица, зарегистрированного в любой стране, в котором клиент есть соучредителем.
В случае если сделка проходит на вторичном рынке, в большинстве случаев клиент открывает счет в тайском банке и перечисляет финансовые средства из второй страны на него. В момент регистрации в земельном департаменте предоставляет продавцу выписанный чек на нужную сумму.
В случае если квартира либо дом регистрируются в свободное владение (Freehold), то принципиально важно, дабы деньги в Таиланд пришли из второй страны. Данный факт проверяется при регистрации сделки земельным департаментом. В случае если объект регистрируется в долговременную аренду (Leasehold), то расчет может происходить любым методом.
В любом случае, Таиланд не контролирует происхождение денег.
Возможность получения ипотеки. Схемы кредитования
Тайские банки не предоставляют ипотеку чужестранцам.
Но застройщики смогут предложить рассрочку платежей. Стандартная беспроцентная рассрочка предоставляется на период строительства (1-2 года) при покупке объекта на этапе стройки. При таких условиях график оплаты отображается в соглашении, и оплата происходит по завершению определенных этапов строительства.
Кое-какие застройщики предлагают финансирование. Так, нужно внести 50% от цены объекта (эти 50% так же смогут выплачиваться в течение 1-2 лет строительства). Оставшиеся 50% выплачиваются в течение последующих 1-5 лет под 5-7% годовых.
При данной схеме, большой период рассрочки образовывает 7 лет.
Клиент может взять финансирование российского банка и заплатить за недвижимость в Таиланде. Происхождение средств для Таиланда не имеет значения.
переход и Государственная регистрация сделки права собственности
Все сделки регистрируются в земельном департаменте. В том месте трудится тайский персонал, что не хорошо владеет английским языком, и целый документооборот ведется на тайском языке. Исходя из этого чужестранцы в том месте бывают редко, или в сопровождении тайских представителей.
При покупке объекта на первичном рынке сделку в большинстве случаев регистрирует в земельном департаменте представитель от застройщика на основании доверенности от клиента на его имя. При покупке объекта на вторичном рынке – это в большинстве случаев делает юрист.
В сутки сделки в земельном департаменте клиенту выдается пакет документов. Он зависит от метода оформления недвижимости.
К примеру, в случае если это квартира в свободное владение (Freehold), то новый обладатель приобретает:
- Контракт купли-продажи на тайском языке стандартного формата. В нем указаны фамилия и имя нового обладателя, информация о недвижимости и в обязательном порядке стоят печати и подписи чиновников.
- Свидетельство на землю (Chanote) – документ на землю под домом, где с одной стороны находится замысел почвы, а с другой вся история сделок с ней. При оформлении квартиры в собственность, по закону, чужестранец так же есть долевым хозяином почвы, пропорционально приобретённой площади квартиры в доме.
- Домовая книга (Blue book), где указан информация и адрес о квартире.
Сопутствующие затраты при покупке недвижимости в Таиланде
При регистрации сделки в земельном департаменте платят сборы и налоги за регистрацию. Они зависят от метода оформления сделки, и от оценочной цены самого объекта в земельном департаменте (которая в большинстве случаев занижена).
Исходя из этого правильная цена налогов и сборов узнается в земельном департаменте за пара дней до оформления сделки. В большинстве случаев налоги платятся пополам с продавцом. В среднем клиент в итоге платит 2-3% от цены недвижимости.
В случае если сделку оформляет юрист, которого нанял клиент, то в большинстве случаев юристу платят около $300.Услуги агентства недвижимости в Таиланде для клиента бесплатны.
Расчет приобретения конкретного объекта:
В случае если приобретение совершается на первичном рынке, то к цене самой недвижимости по договору прибавляется:
- Затраты на юрсопровождение (от $500);
- Цена мебельного пакета, примерно 10% от цены недвижимости (стандартно в начальную цену входит лишь встроенная мебель, сантехника, кондиционеры);
- Сумма налога от 1,1% до 3% (налог будет зависеть от метода оформления недвижимости);
- Взнос в амортизационный фонд (уплачивается одноразово, $15-20 за 1 кв.м. неспециализированной площади квартиры, либо земельного надела, в случае если приобретается дом);
- Компенсация за установку счетчиков на воду и электричество (около $300);
- По окончании регистрации недвижимости, клиент оплачивает содержание прилегающей территории — от $50 до $500 в месяц, в зависимости от типа недвижимости (сумма уплачивается каждый год за год вперед).
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала управляющего партнера компании Exotic Property Светлану Касаткину.
подводные камни и Минусы приобретения недвижимости в Таиланде
