Процедура приобретения недвижимости во франции
Зарубежные граждане смогут вольно покупать недвижимость во Франции. Каковы главные этапы проведения сделки? Что включает в себя проверка состояния объекта? Что такое «лизбэк», и какое количество возможно посредством него получить на недвижимости? Как забрать ипотеку? На эти и многие другие вопросы ответит отечественный материал.
Обновлено 18 ноября 2016 года.
Процесс приобретения начинается с предварительного ознакомления с объектами. Это возможно осуществить посредством интернета, специальных печатных изданий, тематических выставок.
Ответственный ход – выбор компании, которая будет сопровождать клиента на протяжении сделки. Возможно обратиться в агентство конкретно во Франции, либо российское представительство компании, либо компанию в вашей стране, являющуюся партнером французской компании – продавца недвижимости.
При жажде сделку возможно совершить и самостоятельно, тем самым избежав затрат на гонорар агента по недвижимости.
- Просматривайте о том, где отыскать недорогое жилье во Франции.
С чего начать
Дабы потенциальный клиент имел возможность лично осмотреть объекты, многие компании предлагают ознакомительный тур. За подобные услуги компании придется дополнительно платить. Но многие организации все же не берут платы за проведение смотрового тура – все затраты считаются включенными в рабочую группу при покупке.
Ознакомительный тур включает осмотр и подбор объектов, предоставление юридической информации и т. д. Затраты на проживание и авиабилеты, в большинстве случаев, не компенсируются.
В случае если клиент собирается купить недвижимость во Франции, но не имеет возможности приехать в эту страну, возможно приобрести жилье удаленно. Подписанный пилотный соглашение отправляете из вашей страны экспресс-почтой, а для подписания главного контракта купли-продажи – оформляете доверенность на собственного представителя либо прямо на нотариуса, ведущего сделку. В случае если доверенность оформляется в стране вашего проживания – нужно будет сделать перевод на французский и поставить апостиль.
В любом случае эксперты настоятельно советуют хотя бы один раз приехать во Францию, потому, что лишь при личном осмотре возможно составить самоё полное представление об объекте.
По окончании окончательного выбора объекта продавец и покупатель подписывают пилотный контракт (Compromis de Vente либо Promesse de Vente). Но до заключения контракта продавец обязан представить клиенту документы о состоянии недвижимости. Кроме этого с целью проведения денежных операций нужно открыть счет в местном банке.
- Определите, сколько возможно получить на инвестициях в недвижимость Франции.
Проверка состояния недвижимости
Проверка включает в себя проведение так называемых диагностических тестов. В частности, измеряется площадь объекта на соответствие заявленному метражу, осуществляется проверка на наличие термитов, и применение асбеста и свинца при постройке объекта.
Асбест как стройматериал был запрещен во Франции во второй половине 90-ых годов XX века, по окончании того как стало известно, что он есть обстоятельством многих болезней. До этого времени он употреблялся в качестве утеплителя. В случае если дом выстроен до 1 июля 1997 года, продавец обязан дать клиенту сертификат на отсутствие асбеста.
Но стоит учесть, что документ выдается лишь на квартиру, а не на неспециализированную площадь (лестницы, коридоры и т. д.).
Возможность найти у себя дома второй запрещенный материал – свинец – мала, потому, что свинцовые красители употреблялись в постройках, возведенных до 1948 года. Но в случае если свинец присутствует, продавец обязан провести работы по удалению материала.
Все экспертизы проводятся отдельными специалистами, каковые по заключении процедур выдают продавцу нужные документы. Цена диагностики включена в цену недвижимости.
В случае если сроки поджимают, пилотный соглашение подписывается без результатов экспертизы. Но тогда в нем прописывается, что к моменту подписания главного контракта купли-продажи продавец обязан взять результаты проверки, и без них клиент в праве отказаться от сделки без каких-либо обязательств.
Пилотный соглашение
Пилотный соглашение помогает двусторонней гарантией: клиенту – что объект не будет реализован никому второму кроме того по большей цене, продавцу – что клиент не передумает.
Заверка документа нотариусом не нужно. В один момент клиент вносит задаток 10% от цены объекта (5% при покупке строящейся недвижимости). Эти деньги будут храниться на особом банковском счете нотариуса.
Все остальные платежи по сделке кроме этого будут проводиться через данный счет.
По закону по окончании заключения пилотного соглашения у клиента имеется семь дней на то, дабы отказаться от предстоящей сделки и вернуть задаток (в случае если в договоре не указаны иные условия расторжения сделки). По окончании этого срока деньги не возвращаются.
Кроме этого задаток возможно вернуть, в случае если банк отказывает в выдаче кредита, либо экспертиза на асбест дает отрицательные показатели. Действительно, эта возможность существует лишь в том случае, если в пилотном контракте имеется соответствующие условия.
В случае если сделка срывается по вине продавца, он возвращает клиенту задаток в двойном размере.
направляться готовься к одной особенности французского законодательства. У мэрии каждого города имеется право купить объект по цене, упомянутой в пилотном соглашении, вместо клиента (droit de preemption). Задаток при таких условиях ему возвращается, но какой-либо дополнительной компенсации клиент не приобретает.
В большинстве случаев, пилотный соглашение действует в течение трех месяцев. Сейчас нотариус осуществляет диагностику юридической чистоты сделки:
- По отношению к стране. Потому, что по закону мэрия может купить объект вместо клиента, нотариус направляет запрос с декларацией сделки.
Кроме этого нотариус проводит диагностику, не находится ли объект в зоне риска (к примеру, в близи к промышленным фирмам) либо особой территории, к примеру исторической. Все это накладывает на обладателя особенные обязательства.
- По отношению к частным лицам. Делается запрос в ипотечное бюро, нет ли за объектом неоплаченных долгов. Кроме этого запрашивается информация, все ли обладатели данной недвижимости согласны на продажу объекта. К обязанностям нотариуса относится расчет всех дополнительных затрат по сделке и проверка паспортных данных клиента.
Во время действия пилотного контракта у клиента кроме этого имеется время на оформление ипотеки. По окончании получения им согласия банка, и проведения всех нужных испытаний содержится соглашение купли-продажи.
Заключение контракта купли-продажи
Для заключения главного контракта купли-продажи стороны видятся у нотариуса. Он есть должностным лицом и является представителем покупателя и государства. Задача нотариуса – обеспечить юридическую чистоту сделки, за это он несет опытную ответственность, обеспечиваемую его страховой компанией.
Нотариусов возможно два – у продавца и покупателя. Нотариус продавца проводит юридическую диагностику недвижимости, у нотариуса клиента осуществляются расчеты по сделке и содержится соглашение купли-продажи.
В нотариальной конторе у клиента (физического лица) потребуют следующие документы:
- загранпаспорт
- копия визы либо вида на жительство
- свидетельства о рождении, разводе и браке
Тут стороны подписывают главной соглашение купли-продажи – акт продажи (Acte de Vente). К этому времени вся нужная сумма должна быть переведена на счет нотариуса. При подписании право собственности переходит к клиенту, новый обладатель приобретает ключи от объекта и особый документ о праве собственности – аттестацию. Затем нотариус переводит деньги на счет продавца.
При подписании купчей клиент оплачивает услуги нотариуса.
Новый хозяин обязательно обязан застраховать собственную недвижимость. За этим следит нотариус.
Госрегистрация сделки
По окончании заключения контракта купли-продажи нотариус обязан в течение нескольких суток зарегистрировать нового хозяина в особом регистрационном бюро – Хранилище ипотек (Conservation des hypotheques). В этом учреждении регистрируются все акты по продаже, обмену, дарению недвижимости, и по оформлению ипотеки.
В целом госрегистрация занимает два-три месяца. По ее завершении новый обладатель приобретает окончательный документ на право владения – свидетельство о собственности.
Сопутствующие затраты
Дополнительные затраты по сделке единой суммой клиент выплачивает нотариусу. В нее входят цена конкретно одолжений нотариуса и национальные налоги.
Клиент оплачивает 6–7% от суммы сделки, в случае если объект относится к вторичному рынку, и 2–3%, в случае если к первичному. Заниженный процент налога при покупке нового жилья связан с тем, что все новостройки при продаже облагаются НДС (20%), что входит в цена приобретения.
Агентская рабочая группа (4–5% от суммы сделки) уже заложена в цена объекта.
- Подробнее о расходах на приобретение недвижимости во Франции просматривайте в отечественном «калькуляторе».
Ипотека
Оформление кредита во Франции в полной мере вероятно. Главным критерием для одобрения ипотеки банком есть платежеспособность потенциального клиента.
В большинстве случаев, нерезидентам кредит предоставляется на 50-65% от цены недвижимости, ставка образовывает 2-3% годовых. Процент зависит от соотношения личного и срока кредита и банковского финансирования. Нужное условие – размер выплат не должен быть больше трети декларируемых доходов.
Нерезидентам ипотека в большинстве случаев предоставляется на срок до 20 лет.
Заявку на кредит возможно предоставлять и заочно, не выезжая из страны вашего проживания. В этом случае документы на подпись будут посланы заявителю по почте.
Особенности приобретения разных типов недвижимости Строящееся жилье
Государство жестко осуществляет контроль деятельность застройщика и гарантирует клиенту безопасность. Наряду с этим главный соглашение купли-продажи не может быть подписан до момента возведения фундамента. В документе прописываются цена, правильное описание объекта, его площадь (вероятна погрешность 5%).
Резервационный взнос при покупке жилья у застройщика не имеет возможности быть больше 5% от цены объекта. График внесения платежей приблизительно следующий:
- 35% – по окончании возведения фундамента; на этом этапе идет нотариальное оформление сделки;
- 35% – по окончании завершения кровельных работ;
- 25% – по окончании работ по внутренней отделке;
- 5% – при передаче ключей.
По окончании окончания строительства клиент приобретает досье, свидетельствующее об окончании строительства; акты соответствий; свидетельство, выданное мэрией города; другие документы.
При сдаче объекта в эксплуатацию начинают действовать разные обеспечения застройщика:
- Гарантия качественного завершения строительства; действует в течение года по окончании сдачи объекта, обязывает застройщика исправлять все строительные недочеты.
- Десятилетняя гарантия на прочность строения; по ней застройщик исправляет большие повреждения фундамента, стен, кровли, несущих конструкций.
- Двухлетняя гарантия, предоставляется на электро-, противопожарное и осветительное оборудование, сантехнику, лифты, подвесные потолки и др.
- Гарантия исправления повреждений, относится к разным видам повреждений, ущерб определяет суд – к примеру, замена и демонтаж элементов отопительного оборудования.
Почва под застройку
Много земель на побережье и в горах Франции не подлежат застройке, исходя из этого перед приобретением нужно уточнить, вероятно ли строительство на определенном участке. Эти сведенья возможно взять по местному замыслу градостроительства района (PLU – Plan Local d urbanisme). Ознакомиться с ним оказывает помощь агент.
При постройке направляться учитывать особый коэффициент застройки (COS – Coefficient d Occupation des Sols). Каждому участку присвоен собственный коэффициент. К примеру, при его величине 0,4 для участка в 1 тыс. кв. м площадь дома не имеет возможности быть больше 400 кв. м.
Кроме этого нужно определить, не загрязнена ли земля из-за выбросов предприятий. Продавец недвижимости обязан дать такую данные. В случае если участок находится на берегу реки либо горной территории, в мэрии либо префектуре возможно запросить сведения о схода лавин и возможности наводнения.
Помимо этого, получая такие почвы, стоит иметь в виду, что нужно будет освободить публичный проход на протяжении кромки проезд и воды для лыжников.
Государство в праве преимущественной приобретения земель, исходя из этого рекомендуется послать в мэрию запрос, не зарезервирован ли участок для национальных целей.
При покупке почвы в радиусе 500 м от монумента истории у правительства потребуется взять разрешение на постройку.
Разрешение на стройку предоставляют два сертификата. Первый – Le certificat d urbanisme ordinaire ou simplifie – уточняет вероятный размер строения и территорию строительства, но сам по себе не предоставляет права на застройку. Такое право предоставляет второй сертификат – Le certificat pre-operationnel ou detaille.
Для его получения нужно добавить в запрос документ, в котором обрисованы предполагаемые работы.
Обратите внимание на события, каковые смогут быстро поднять цену строительства. Во-первых, подводятся ли к участку нужные коммуникации: электричество, вода, газ, телефон, – в другом случае подводить нужные сети придется самостоятельно. Во-вторых, совершенно верно ли установлены границы участка, – эти сведенья возможно запросить в мэрии. При необходимости нужно будет проводить дополнительное размежевание местности посредством геодезиста.
Кроме этого стоит обратить внимание на рельеф местности. Строительство, к примеру, на наклонном участке кроме этого обойдется дороже.
Недвижимость на береговой линии
Владение недвижимостью на берегу накладывает на хозяина определенные обязательства:
- Минимальное расстояние от построек до нижней линии прилива образовывает 100 м;
- Градостроительный замысел ограничивает тип и высоту ограждений и построек, и применение стройматериалов;
- Прибрежная территория обязана оставаться общедоступной, исходя из этого обладатель виллы на берегу не имеет возможности сократить территорию для «частного пляжа».
Объекты особенной исторической сокровище
К недвижимости для того чтобы рода относятся, к примеру, средневековые замки. Их количество во Франции громадно, и совершить подобную приобретение при наличии соответствующих средств реально.
Но наряду с этим может стать проблемой наплыв туристов на частные владения, желающих сфотографироваться на фоне древнего сооружения. Вопрос о том, являются ли такие действия вторжением на личную территорию, неоднозначен. С одной стороны, должны учитываться права хозяина, с другой – публичные свободы на посещение исторических монументов.
Единого ответа в данных обстановках не предусмотрено, и подобные вопросы рассматриваются в личном порядке.
Приобретение недвижимости по программе «Лизбэк»
Лизбэк (Leaseback) – это неповторимая национальная программа, созданная для привлечения частных инвестиций в жилую недвижимость Франции. В противном случае – это метод приобретения жилья с одновременной сдачей его в аренду на строго определенных страной условиях.
По данной программе клиент получает всецело оборудованное и меблированное жилье для постоянной сдачи в аренду. Наряду с этим содержится соглашение с управляющей компанией, доход от сдачи в аренду гарантируется. Размер дохода образовывает 4-5% годовых от цены недвижимости с индексированием ставки в зависимости от инфляции.
Помимо этого, государство возвращает клиенту НДС в размере 20%, внесенный при покупке жилья. Действительно, возврат НДС осуществляется при определенных условиях, делаемых инвестором в течение квартала по окончании сдачи декларации.
Объекты «Лизбэк» находятся в самые привлекательных туристических регионах: на побережьях Средиземного моря и Атлантики, в Альпах, его пригородах и Париже. «Лизбэком» возможно каждая недвижимость, но самый распространены следующие виды:
- Туристические резиденции – квартиры в курортных территориях либо Париже;
- Бизнес-резиденции – жилые комплексы, оснащенные бизнес-центром и расположенные вблизи аэропортов либо промышленных территорий;
- Студенческие резиденции – маленькие студии вблизи учебных заведений и в недорогих кварталах больших городов;
- Резиденции для пожилых людей – комплексы, где дополнительно предоставляются медицинские услуги. Такие объекты являются самый инвестиционно привлекательными.
Контракт с управляющей компанией содержится на девять лет, по окончании этого срока его возможно продолжить. По окончании срока хозяин в праве распоряжаться жильем по собственному усмотрению. В любую секунду действия соглашения обладатель в праве реализовать недвижимость.
В зависимости от условий контракта в нем возможно указано, что обладатель в праве жить в данном жилище пара недель в году, но наряду с этим приобретаемый доход от аренды будет ниже.
Единственной обязанностью обладателя есть уплата местного налога на недвижимость. За одно-двухкомнатную квартиру он образовывает приблизительно €300 в год. Все остальные платежи берет на себя управляющая компания.
Дополнительно оплачивать ее услуги не требуется – эти затраты учитываются при расчете дохода, что будет гарантирован обладателю.
Под объекты «Лизбэк» возможно оформить ипотеку. Кое-какие банки предоставляют особые ипотечные программы для аналогичной недвижимости. Сумма кредита может быть около 70%.
- Определите об эмиграции во Францию из «личного опыта» на Prian.ru.
За помощь в подготовке материала благодарим Александра Мацулевича из компании ServiceAzur и Ирину Дюпор из компании IMMOCONCEPT.
Фото Flickr: Andrey Leontiev, Dennis Jarvis.
Prian.Ru
расходы и Налоги при покупке недвижимости во Франции
