Реальная ипотека
Еще совсем сравнительно не так давно отечественным соотечественникам с легкостью получалось брать кредиты на приобретение жилья за рубежом. Рынки недвижимости процветали, и банки практически что уговаривали клиента забрать ипотеку чуть ли не на всю цена приобритаемого дома.
Казалось, банки ничем не рисковали. Цены настойчиво росли, и при неуплаты недвижимость возможно было перезаложить либо, на худой конец, с прибылью. Но тут грянул кризис, что, как мы знаем, начался как раз с ипотечных долгов в Соединенных Штатах и заметно оказал влияние на рынки недвижимости практически во всех развитых государствах. Обстановка в Европе ипотечного кредитования изменилась.
Ставка рефинансирования Европейского Центробанка снизилась с предлагаемых два года назад 5,36% до 1,33% годовых в июле 2010 г. Это было сделано, дабы оживить экономику недорогими деньгами—в нередок ности, спасти рынки недвижимости, а заодно и строительную отрасль Европы.
Понижение ставки рефинансирования оказало влияние на показатели средневзвешенной европейской межбанковской ставки предложения европейских банков EURIBOR.
Как следствие—во многих европейских государствах размер ставки ипотечных кредитов «ушел» вниз и сейчас балансирует на грани собственного долгого минимума, колеблясь в последние месяцы только на доли процента.
Низкие кредитные ставки, несомненно, завлекают потенциальных клиентов жилья.
Эксперты компании Lowell Finance утверждают, что жители и россияне бывших советских республик в первой половине 2010 г. проявляли громадной интерес к кредитованию приобретения недвижимости за границей. В соответствии с внутренней статистике Lowell Finance, более 60% клиентов компании имеют депозиты в русских банках на суммы, достаточные для приобретения недвижимости без привлечения ипотеки. Для чего же им ипотека?
Выясняется, платя низкий процент по зарубежному кредиту и приобретая большой процент на вклад в Российской Федерации, люди попросту экономят собственные средства.
Но в случае если с привлекательностью таких займов ясно, то с их доступностью все не так конкретно. «Ипотечная карта» Европейского союза, как выяснилось, весьма неоднородна, и в каждой из государств Объединенной Европы имеется собственная специфика.
Так ли все легко?
Личный риэлтор и денежный консультант из Мюнхена Людмила Белых подтверждает тот факт, что обстановка на западноевропейском кредитном рынке сейчас изменилась очень значительно, и приводит пример, наглядно это демонстрирующий. В качестве «опытного образца» предлагается забрать объект ценой €500 тыс. с годовым доходом от аренды в €25 тыс. евро либо 5%; на 70% ( €350 тыс.) банк предоставил кредит.
Итак, если бы ставка кредита оставалась на уровне 6%, как было в течение многих лет до кризиса, то за десять лет было бы погашено 15,6% его стоимости за счет прибыли от аренды. Актуальная на сегодня ставка 3,7% разрешает при других равных условиях погасить 41,6% за тот же срок.
Подобный пример с жилой недвижимостью, не приносящей прибыли от аренды, будет менее эффектным—кредит в этом случае будет погашаться из личных средств обладателя.
Но пропорции, однако, останутся такими же, разрешая клиенту недвижимости значительно экономить.
Но, как даёт предупреждение специалист, из того факта, что кредиты значительно подешевели, совсем не нужно, что любой клиент может машинально их взять: «Банки стали намного консервативнее в выдаче кредитов и желают взять в залог дополнительные активы на территории Германии, которых российские инвесторы довольно часто не имеют. Не считая другого, банки подняли ставку для тех кредитов, каковые относятся к категории «рисковых»—наряду с этим степень риска определяет сам банк».
В случае если речь заходит о нерезидентах, каковые не смогут дать банку в залог ничего, не считая приобритаемого объекта, и не имеют доходов на территории Германии, то финансирование строится лишь на базе дохода от аренды. Банк делает «поправку на риск», по окончании чего определяется часть цены, которую инвестор может взять в виде кредита. Осознать заблаговременно, будут ли это пятьдесят, шестьдесят либо восемьдесят процентов от цены объекта, нереально.
Как утверждает Людмила Белых, из бесед с россиянами, вкладывавшими средства в недвижимость Германии либо Австрии сейчас, узнается, что они обычно применяли при покупке 100% собственного капитала. Причем это относится не только небольших инвесторов, но и тех, кто получал объекты ценой порядка €10 млн. А ведь многие из них имели возможность бы применять «кредитный рычаг», другими словами существенно расширить прибыль, добавив к собст венному капиталу заемное финансирование.
В погоне за «долгим» евро
Особенности ипотечного кредитования имеются не только в различных государствах либо регионах, но кроме того в банках, которыми владел к одной и той же банковской совокупности. Людмила Белых разбирает личный "стаж работы" на рынке германской недвижимости: «Из переговоров с банками осознаёшь, как разнится их политика в отношении нерезидентов из России и бывших советских республик.
В случае если в Баварии, а также в ее столице, Мюнхене, без особенных неприятностей возможно отыскать подходящий банк, то в маленьких городах почвы Баден-Вюртемберг на таких инвесторов, скажем так, наблюдают косо, они—экзотика. И продолжительные переговоры, в большинстве случаев, заканчиваются напрасно.
Дело в том, что управление каждого банковского филиала определяет собственную экономическую политику.
В случае если, к примеру, Deutsche Bank даст вам без неприятностей кредит в Мюнхене, то филиал того же самого Deutsche Bank в 100 км от Мюн хена, возможно, и говорить с вами не станет. Так что до вопроса о доле собственного капитала разговор может и не дойти.
При таком подходе серьёзен не столько сам объект, сколько отношения клиента с банком.
В случае если инвестор либо его представитель не владеют связями и достаточным опытом, дабы «достучаться» до банкира, то его шансы равны нулю».
Ладе Нерсисян, трудящейся в столичном представительстве большой германской компании, нечайно было нужно проверить эти тезисы на практике. Лада, замечательно обладающая германским языком, вначале решила заниматься приобретением жилья в Германии самостоятельно.
Имея относительно небольшой (около €40 тыс.) собст венный капитал, она предполагала присмотреть себе маленькую квартирку в Берлине. Но, приехав на место и сориентировавшись в ситуации, Лада открыла весомые плюсы ипотечного кредитования.
У юный дамы стало возмможно не только не ограничивать собственный выбор Берлином, что, она утвержает, что вовсе не относится к наиболее ценным и респектабельным городам Германии, но и увеличить диапазон «на запад», до Мюнхена, Штутгарта и обожаемого Ладой Кельна.
Но воплотить идею в судьбу выяснилось непросто. Как говорит сама Лада, все уперлось в кредитную историю.
В тех банках, куда она обращалась, один из главных (и довольно часто первых) вопросов звучал так: «А у вас имеется счет в отечественном банке? ». Взяв отрицательный ответ, клерк терял к посетительнице каждый интерес и заученно-вежливо сожалел, что сотрудничество нереально. Тот факт (легко контролируемый, кстати), что потенциальная заемщица трудится в большой германской компании, кроме этого не пробуждал в банковских служащих ни мельчайшего интереса.
Лада обратилась с просьбой о помощи в пара риэлторских агентств. Показались варианты, из которых покупательница, не очень сохраняя надежду на хороший финал, все же выбрала для себя самый подходящий. К ее удивлению, банк дал «добро» на ипотеку под 3,52% годовых на 10 лет (Лада говорит, что была возможность взять кредит сроком до 33 лет, но она сознательно выбрала более маленький срок). Наряду с этим банк готовься профинансировать 80% от цены объекта.
В итоге при минимальных личных вложениях предприимчивой россиянке удалось за €150 тыс. приобрести весьма ухоженную трехкомнатную квартиру площадью 83 кв. м на третьем этаже кирпичного дома в исторической части города Кельна, неподалеку от известного Кельнского собора.
Лада Нерсисян растолковывает это так: «Само собой разумеется, любой банк—это далеко не благотворительная организация.
В моем случае, думаю, решающую роль сыграли два фактора: профессионализм и наработанные связи агента, и то, что квартира в данной части города высоколиквидна. Цена для того чтобы жилья кроме того по самым осмотрительным оценкам будет расти на 3,5% в год, что легко перекрывает расчетную инфляцию (2,5%). А агентство, в которое я обратилась, сотрудничает с банком не первый год—непременно, это также имеет громадное значение.
Так, банковский кредит выясняется защищенным два раза: риэлтор не начнёт терять наработанную годами репутацию на одной вызывающей большие сомнения сделке, да и сама по себе растущая в цене квартира—в полной мере надежная гарантия».
Затраты по сделке были такими:начальный взнос (20% от цены приобретения)— €30 тыс., маклерские комиссионные, налог на приобретение почвы, оформление права собст венности и услуги нотариуса—€12,8 тыс.
Помимо этого, в течение десяти лет необходимо будет каждый месяц выплачивать €1,18 тыс. банку в счет погашения кредита. Как говорит Лада (отмечая, что вообще-то реализовывать эту квартиру не планирует), с учетом повышения цен, характерного для этого района, отличие за десять лет обязана покрыть не только выплаты по кредиту, но и принести хозяйке заметную «виртуальную» прибыль в €15–20 тыс.
У нас в Испании
Приблизительно такой же суммой, как и в прошлом случае ( €40 тыс.), располагал Николай из Петербурга, в то время, когда приехал с женой весной этого года в Испанию, дабы приобрести квартиру на побережье Средиземного моря. Жены изначально собирались взять долгосрочный кредит и приобрести квартиру за €100 тыс., но их друзья, живущие в Испании, дали совет ориентироваться на меньшую сумму, предполагая, что это упростит получение кредита.
Исходя из этого жены выбрали на вторичном рынке квартиру с двумя спальнями в городе Торревьеха (Torrevieja) на побережье Коста Бланка за €87 тыс.
Как говорит Николай, он просто зашел «в первоначальный попавшийся по пути» банк—им был банк Bancaja.
Набор документов, нужный для оформления ипотеки, собрать было несложно: потребовались справка с главного места работы о доходах за последний год (форма 2-НДФЛ из бухгалтерии, которую кроме того не было нужно заверять в налоговой администрации), выписка со сберегательного счета за последнее время, копия свидетельства о собственности на квартиру в Петербурге. Банк запросил кроме этого справку из Кредитного бюро РФ об отсутст вии ипотеки в Российской Федерации, которой у клиента при себе не было, но оказалось, что ее возможно запросить через интернет.
Такие же документы предоставила и супруга Николая. Перевод на испанский обошелся в €150.
После этого все документы послали на рассмотрение, и через 14 дней банк дал разрешение. Ипотека была оформлена на 60% от цены объекта под 3,95% годовых на срок 25 лет.
Заграница в долг. День назад и сейчас
Возможно сделать вывод, что в докризисное время во многих европейских государствах возможно было оформить ипотеку на всю (либо практически на всю) цена приобритаемой недвижимости. Помимо этого, залогом выступал сам объект кредитования, а «подтверждением» кредитоспособности клиента довольно часто служила только вызывающего большие сомнения происхождения справка о доходах заемщика.
Разумеется, что обстановка изменилась.
Кроме того с учетом того, что проценты по ипотечному кредиту в большинстве государств ни при каких обстоятельствах еще в обозримом прошлом не были такими низкими, воспользоваться ими смогут лишь те инвесторы, состоятельность которых не позовёт у заграничных банкиров ни мельчайшего сомнения. А времена игроков рынка недвижимости с «нулевыми» денежными активами, наверное, уходят в историю.
Говорят специалисты:
Кипр
Кириакос Манучарян, маркетинг-директор компании CyprusHolidayVillas, говорит, что на Кипре получение кредита на приобретение недвижимости для граждан РФ в большинстве случаев обходится гладко. Но в случае если до кризиса возможно было забрать кредит до 90% от цены недвижимости, то на данный момент—лишь до 70%.
Согласно решению ЦБ Кипра все коммерческие банки предоставляют кредиты при покупке недвижимости в главных мировых валютах: евро, долларах США, швейцарских франках, фунтах стерлингов и др. Большая часть риэлторских агентств официально сотрудничают с кипрскими банками, применяя совместно созданные схемы кредитования.
Исходя из практики Кириакоса Манучаряна, в некоторых случаях кредиты смогут выдаваться на сумму до 80% от цены жилья со ставкой 3% годовых: кредит выдается при условии его оформ ления в швейцарских франках (валюта с низкой ставкой LIBOR). Срок—до 30 лет, но по окончании выплаты кредита возраст заемщика не должен быть больше 70 лет.
От кредитополучателя требуется дать банку ксерокопию паспорта, сведения о доходе, советы от банка, где имеется счета, банковские выписки за последние 3 месяца, соглашение купли-продажи и, быть может, кое-какие другие документы на усмотрение банка.
Для приобретения недвижимости на Кипре и для получения ипотечного кредита кроме этого требуется разрешение от властей, и открытие счета в кипрском банке. Но все это большие компании делают для собственных клиентов самостоятельно.
Нана Василиади, компания L.Con stan tinou&Co.ЛТД (Лимассол), уверен в том, что в случае если раньше банк подтверждал кредит чуть ли не всем желающим, то на данный момент любой случай рассматривается лично. Наряду с этим не делается различий между жителями и киприотами других государств, а главное внимание уделяется платежной способности клиента.
Испания
Юрий Константиновский, помощник председателя совета директоров агентства недвижимости Leanga Costablanca S. L., отмечает, что в испанских банках по большому счету?то легче дают кредит жителям и испанцам Европейского союза. Время от времени данный приори тет выражается в большей сумме кредита либо более долгом сроке кредитования. Но ставка от гражданства заемщика, в большинстве случаев, не зависит.
Если банки не выступают в роли продавца недвижимости, отобранной у несостоятельных плательщиков, то они дают гражданам России кредит в размере до 50–60% от цены приобретения (гражданам Испании смогут дать до 70%) на срок до 25 лет (испанцам до 30–35 лет) с возможностью досрочного погашения. Ставка образовывает приблизительно 4% годовых.
Но не редкость, что строительные компании, находящиеся в тяжелых условиях, оказывают помощь в переоформлении забранных ими кредитов на клиента.
Рабочая группа за оформление аналогичного кредита меньше: в случае если брать кредит «с нуля», банк взимает приблизительно 2%, а вдруг переоформлять сделку с одного заемщика на другого, то рабочая группа будет равна примерно 1%, и годовой процент возможно ниже общепринятого. Банк Bancaja, со своей стороны, на данный момент предлагает приобрести у него жилые объекты, каковые он получил от разорившихся строительных компаний, с кредитом на 80% от цены и сроком до 25 лет по ставке около 4% годовых.
К тому же предоставляется трехгодичная отсрочка платежа, причем не только процентов, но и самого «тела» кредита. В аналогичных случаях все зависит от того, как очень сильно желание банка избавиться от непрофильных активов.
В случае если сказать как раз о клиентах из России, то сейчас испанские банки ужесточили собственные требования, в первую очередь, к предоставляемым бумагам.
К примеру, сейчас довольно часто требуют справку об отсутствии кредитов в Российской Федерации, а все предоставляемые документы просят переводить у переводчика, имеющего официальную лицензию.
Делается все больше клиентов из России, получающих недвижимость у банка в долг.
Дело в том, что россияне, в большинстве случаев, желают взять кредит на максимально вероятную сумму, а вдруг продавцом выступает банк, то он может реализовать собственные объекты, выдав кредит на сумму до 80–90% от их стоимости.
Франция
Ирина Сидорова, юрист парижской коллегии, кроме этого отмечает, что русские клиенты французской недвижимости стали обращаться в банки за кредитами значительно чаще, чем пара лет назад. Но далеко не все банк согласен выдавать кредиты нерезидентам.
Только в нескольких банках Франции существуют специальные отделы, каковые трудятся с зарубежными клиентами: к ним относятся, к примеру, HSBC, Socit Gnrale, Crdit foncier de France.
Граждане Франции и резиденты Европейского союза смогут претендовать на получение кредита в размере около 80% от цены объекта, тогда как для нерезидентов Европейского союза эта сумма, в большинстве случаев, не превышает 50% цене.
Помимо этого, нерезиденты в обязательном порядке должны дать жёсткие обеспечения—значительно чаще другую имеющуюся во Франции недвижимость.
Каждую просьбу о предоставлении кредита в личном порядке разглядывает особый комитет банка.
Так, в случае если клиент имеет значительный и стабильный доход и предоставляет в банк документы с указанием собственных доходов в стране резиденции, то сумма выделяемого кредита может достигнуть и 60–70% от цены приобретения.
на данный момент ставки по кредитам стабилизировались и достигают в среднем 3,3% при кредитовании на 10 лет, 3,5%—на 15 лет и 3,6%—на 20 лет. Но тут вероятны варианты: очень многое зависит от условий контракта с клиентом.
Кое-какие заемщики пользуются низкими процентными ставками, дабы перекредитоваться на более удачных условиях. Но для нерезидентов Европейского союза успех аналогичной операции достаточно проблематичен.
Однако, в общем схема такова.
В большинстве случаев, поисками банка с более удачными условиями кредита занимается особый брокер, у которого имеются личные соглашения с банками: как раз они разрешают брокеру предлагать клиентам такие варианты кредитования, каковые они не имели возможность взять, обратившись в банк самостоятельно. Тот же брокер договаривается об условиях выкупа кредита между банками и просчитывает отличие, которую победит клиент, как по срокам кредитов, так и по ставкам.
Принципиально важно учесть, что для оптимального перекредитования уже при получении первого кредита направляться оговорить таковой момент, как ранний выход из контракта. В случае если удастся настоять на отсутствии штрафов при выходе либо на минимальной штрафной санкции—все в порядке. В случае если нет, то перекредитование, вероятнее, окажется невыгодным: через чур высоки будут издержки.
Чехия
Роман Дуденков, директор пражского агентс тва недвижимости Rona Invest, говорит, что ипотечные кредиты чужестранцам деятельно выдавались и раньше – не обращая внимания на то, что частные зарубежные клиенты взяли официальную возможность покупать чешскую жилую недвижимость только с мая 2009 г. Тогда оформлялся трехсторонний соглашение, где недвижимость регистрировалась на намерено создаваемую для данной цели компанию, а доходы декларировал ее обладатель. Довольно часто русские клиенты подписывали контракт, считая, что основное – приобрести, а в том месте разберемся.
Часто брались кредиты, платежи по которым появились неподъемными. Как следствие – повышение количества русских продавцов недвижимости, забранной в долг.
Сейчас кредитные условия в Чехии в общем и целом не изменились. Но банки прекратили практику выдачи 100% ипотеки, строже стало отношение к справке о доходах.
В то время, когда нерезидент обращается в чешский банк, от него требуется указать источник доходов на территории ЕС и дать или поручительство лица с доходами в ЕС, или гарантию в виде второй жилья в Европе (ликвидность коммерческих объектов довольно часто ставится под сомнение). В случае если заемщик приобретает собственный доход за пределами Европейского союза, то таковой источник проходит по статье «неподтвержденный источник доходов».
В случае если банк трудится с нерезидентами, они приобретают кредит на неспециализированных основаниях, и на тех же основаниях им возможно отказано в кредите. Дополнительные требования смогут показаться на этапе оформления конкретной ипотеки—смогут, к примеру, попросить справку о несудимости либо задействовать в кредитном соглашении компанию, хозяином которой есть кредитополучатель.
Однако, увлекательные возможности для нерезидентов на чешском рынке имеются, и они связаны с особенными условиями, каковые предлагают кое-какие банки по договоренности с застройщиками. Для многих чужестранцев это—единственный вероятный вариант применения ипотеки в Чехии.
Кстати
Возможность получения кредита зависит не только от кредитоспособности заемщика, но и от политики кредитования конкретного банка.
На решение о выдаче кредита воздействует и репутация застройщика либо риэлтора.
Дабы приобрести недвижимость во Франции в долг, нужно сперва купить другую недвижимость все в той же Франции за наличные. Как раз таковы условия осмотрительных французских банкиров.
Совет
Димитриос Симеонидис (Dimitrios Simeonidis), председатель совета директоров компании Veskip Properties, Лимассол, Кипр:
Оформляя кредит, принципиально важно досконально изучить кредитный контракт. В случае если вам что-то неясно в тексте, в обязательном порядке попросите кредитного менеджера разъяснить, что именно имеется в виду в рамках существующего контекста.
Обращайте внимание на периодичность выплат согласно соглашению; на составляющие оплаты по кредиту (проценты, комиссии, условия по страхованию имущества и другое); на условия, на которых данный кредит возможно погашен досрочно—сумма штрафа по досрочному возврату кредита может составлять 3–6 месячных выплат; на права банка относительно изъятия залога, требований досрочного погашения кредита, трансформации ставки.
В случае если имеется внутренние сомнения в том, что вы в состоянии выполнить все условия, если вы не согласны с каким-то пунктом, а банк не идет на его изменение,—быть может, лучше отказаться от подписания этого кредитного контракта.
Создатель: Константин Криницкий
издание Homes Collection
Как я приобрел квартиру Ипотека под 0% Это Реально
